上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，高中文化，職工，住河北省黃驊市。
上訴人（原審被告）：宋娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大專文化，公務(wù)員，住河北省黃驊市。
二上訴人委托訴訟代理人：曹寶振，河北銘暉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：陳仲煒，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大專文化，工人，住河北省黃驊市。
委托訴訟代理人：張華英，河北興驊律師事務(wù)所律師。

上訴人李某某、宋娟因與被上訴人陳仲煒房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省黃驊市人民法院（2016）冀0983民初4424號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月15日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某、宋娟上訴請求：1、撤銷一審判決第二項，上訴人不承擔4萬元違約金。2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：一審認定上訴人違約，承擔違約責任實屬認定事實不清，適用法律錯誤。
2013年6月8日，上訴人與黃驊市華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，購買了萬錦星城B區(qū)7號樓3單元601號房，合同第六條第四款注明了有公積金貸款。2016年，上訴人通過中介預(yù)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，因沒有房產(chǎn)證，向中介提供了商品房買賣合同，并說明了房產(chǎn)情況。經(jīng)中介介紹，3月5日，被上訴人在充分了解了房產(chǎn)情況后自愿與上訴人簽訂的《售房協(xié)議》。協(xié)議第一條中，被上訴人明確表示已經(jīng)對此房產(chǎn)充分了解，自愿購買該房屋。第二條約定首付20萬元，其余房款在乙方陳仲煒自己賣的房產(chǎn)一樓貸款下來一次性現(xiàn)金式付清。同時，甲方把該房所有鑰匙及房產(chǎn)證原件交給乙方。并備注：經(jīng)甲乙雙方協(xié)定，由于此樓沒有出證，所以甲方無條件辦理出自己的樓證后，在到此證兩年后過戶。協(xié)議內(nèi)容表明，被上訴人清楚房產(chǎn)有公積金貸款情況，約定了由上訴人辦理房產(chǎn)證（還清貸款后，房產(chǎn)證辦理上訴人名下），保證配合過戶。
首先，上訴人通過中介預(yù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時已將房產(chǎn)情況說明，上訴人隱瞞房產(chǎn)有公積金貸款的情況沒有任何意義，因購買合同已注明，上訴人也隱瞞不了?！妒鄯繀f(xié)議》第一條中，被上訴人明確表示已經(jīng)對此房產(chǎn)充分了解，自愿購買該房屋。所以，上訴人在簽訂協(xié)議時已盡到了說明義務(wù)。
其次，雙方約定被上訴人應(yīng)當先行履行交付購房的余款后，上訴人再交付房產(chǎn)證。也就是說被上訴人應(yīng)當先交付購房余款后，上訴人再把辦理在自己名下的房產(chǎn)證交付給被上訴人。（當然是必須還清貸款，不然房產(chǎn)證也不能辦理在上訴人名下。）
第三，一審曲解中介人的證言，不顧事實，斷章取義。被上訴人違反協(xié)議約定，要求解除合同，因上訴人不同意，而找到中介從中協(xié)調(diào)。協(xié)商中上訴人要求按照協(xié)議約定，被上訴人先交付房款，上訴人再還清貸款，辦理房產(chǎn)證。因此，被上訴人假借上訴人沒有告知房產(chǎn)有貸款為由起訴。一審判決引用的是中介協(xié)調(diào)雙方時的一種推脫責任的說辭，并非客觀事實。中介在登記上訴人房產(chǎn)信息時，必然要登記上訴人提供的購房合同信息，了解房產(chǎn)情況。中介沒有登記上訴人房產(chǎn)有貸款情況的責任，不能讓上訴人承擔。一審中，中介張金玲的證言能夠證明被上訴人簽訂的《售房協(xié)議》了解了房產(chǎn)情況。
第四，一審認定上訴人房產(chǎn)有抵押貸款違反誠信原則沒有法律依據(jù)。一是本案的《售房協(xié)議》是附有期限和生效條件的協(xié)議。上訴人的房產(chǎn)有貸款情況，不影響《售房協(xié)議》的效力。雙方簽訂的協(xié)議成立后，協(xié)議約定被上訴人先交款，上訴人無條件辦理出自己的樓證后，在到此證兩年后過戶。上訴人在被上訴人履行交款義務(wù)后，辦理房產(chǎn)證，雙方按照約定辦理過戶手續(xù)作為協(xié)議生效條件，并不違背涉案房產(chǎn)貸款、抵押的約定。且恰恰證明，被上訴人知道房產(chǎn)有貸款的情況，約定了上訴人辦理房產(chǎn)證后，履行過戶義務(wù)。二是涉案房產(chǎn)系上訴人通過個人公積金方式貸款，跟涉案房產(chǎn)無任何關(guān)系，個人住房公積金借款合同中約定的預(yù)抵押，不具有物權(quán)法規(guī)定抵押效力。
第五，一審認定違約金的計算方式?jīng)]有法律依據(jù)。違約金計算方式超過實際損失的30%，法院應(yīng)當根據(jù)雙方的責任大小和具體情況予以適當調(diào)整，假如上訴人存在違約情形，一審直接認定4萬元違約金實屬錯誤，對上訴人極不公平。
綜上所述，本案涉及的房產(chǎn)是通過中介轉(zhuǎn)讓的，被上訴人也看過《商品房買賣合同》，并且從協(xié)議約定的內(nèi)容上也能客觀的證明，被上訴人知道此房產(chǎn)的情況，上訴人不存在隱瞞房產(chǎn)情況的行為。被上訴人主張上訴人隱瞞房產(chǎn)情況與事實相悖，也沒有證據(jù)證明。一審認定上訴人隱瞞房產(chǎn)情況實屬認定事實不清，且違背《售房協(xié)議》的意思表示，在被上訴人沒有先履行交款義務(wù)的情況下，就枉然推斷上訴人不能交付房產(chǎn)證，增加被上訴人的購房風(fēng)險，顯然沒有根據(jù)。
一審判決上訴人承擔違約責任更是于法無據(jù)。假設(shè)上訴人在簽訂協(xié)議時沒有盡到說明義務(wù)，也應(yīng)該是存在締約過失，而不是違約行為。
一審法院認定事實錯誤、適用法律不正確。被上訴人違反約定，不先行履行付款義務(wù)，反而訴訟上訴人要求解除合同，應(yīng)當認定被上訴人違約，而上訴人無違約情形。鑒于被上訴人違反誠信原則的行為，上訴人愿意與其解除協(xié)議，但保留追究其違約責任的權(quán)利。故請求貴院依法撤銷一審判決第二項，上訴人不承擔4萬元違約金。
陳仲煒辯稱，一、一審認定上訴人存在違約行為應(yīng)承擔違約責任，認定事實清楚，適用法律正確。1、上訴人與被上訴人簽訂的售房定金協(xié)議中明確約定了上訴人保證產(chǎn)權(quán)清晰，而上訴人出售房屋卻有抵押貸款，并且上訴人將房屋抵押貸款的事宜隱瞞。以上足以證明上訴人所出售的房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，且隱瞞貸款事宜，存在違約行為。2、樓房價格一直在升漲過程中，并且中介也證明被上訴人在想交剩余款時才發(fā)現(xiàn)房屋有抵押。由此說明被上訴人有能力履行，且沒有惡意解除合同的理由。從事實角度也足以說明上訴人違約行為的存在。二、一審法院不但沒有多計算違約金，而且少計算了違約金，應(yīng)按購房總價款496000元計算，而不是按20萬元計算。鑒于以上所述，請求二審法院依法維持原審判決。
陳仲煒向一審法院起訴請求：依法判令被告返還原告購樓款200000元并賠償原告損失給付定金；訴訟費用由被告承擔。
一審法院認定事實：2016年3月3日，原被告通過房屋中介張金玲和中間人劉春紅（被告宋娟的表姑），達成房屋買賣意向，簽訂《售房定金協(xié)議》，協(xié)議約定被告將坐落于黃驊市萬錦星城B區(qū)7號樓3單元601室的房屋出售給原告，房屋價值496000元，原告交定金10000元，第二部分房款在2016年3月6日付清貳拾萬元整，剩余部分在陳仲煒自己賣的房產(chǎn)一樓貸款下來同時付清。協(xié)議簽訂的當日，原告向被告委托的中間人劉春紅交付了定金10000元。2016年3月5日，原被告雙方再次通過中介張金玲簽訂《售房協(xié)議》，協(xié)議約定被告將上述樓房以496000元的價格出售給原告，原告向被告交付首付款200000元（含定金10000元），其余房款在陳仲煒自己賣的房產(chǎn)一樓貸款下來同時付清，合同訂立后雙方不得違約，如違約，違約方向?qū)Ψ劫r付房屋總售價20%的違約金?！妒鄯慷ń饏f(xié)議》、《售房協(xié)議》備注中均分別注明“由于買賣此樓時沒有出證，所以被告無條件辦理出自己的樓證后，在到此證貳年后過戶（被告無條件配合原告），過戶費用有原告擔負”。被告方認可已經(jīng)收到原告購房款200000元（含定金10000元）。2016年8月1日，原告起訴被告，形成本訴，原告當庭要求解除原被告簽訂的售房協(xié)議，判令被告返還購房款200000元，并按購房總售價的20%支付違約金及賠付10000元的定金。
2013年6月8日，被告李某某與黃驊華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，被告以373961元的價格購買萬錦星城B區(qū)7號樓3單元601號房，合同第六條第四款有公積金貸款180000元的表述。之后，被告李某某（借款人、抵押人）與滄州市住房公積金管理中心黃驊市分中心（委托人）、中國建設(shè)銀行黃驊支行（受托人）、黃驊華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（保證人）簽訂黃驊·房委貸字701572號《滄州市職工個人住房公積金委托貸款借款合同》，被告以萬錦星城B區(qū)7號樓3單元601號房作為抵押物向建行黃驊支行貸款180000元，貸款期限20年，自2013年7月16日起至2033年7月15日止，合同第二十四條約定“抵押物抵押期間，未經(jīng)委托人書面同意，抵押人不得將該抵押物出租、變賣、重復(fù)抵押、抵償債務(wù)、饋贈等?！?，抵押物清單一頁再次明確“未經(jīng)委托人同意，上述抵押物不出租、不變賣、不重復(fù)抵押、不抵償債務(wù)、不饋贈等?！?br/>中介張金玲證實，原被告通過張金玲買賣萬錦星城B區(qū)7號樓3單元601號房，在原告向被告交付200000元（含定金）購房款一周后，原告預(yù)將剩余款項也給付李某某時，張金玲就要求李某某把購房合同、結(jié)婚證、身份證、交房款的手續(xù)都交給原告時，李某某才說房子有貸款有抵押，宋娟要求這套房子讓原告交全款后，她和李某某仍然用這套房子貸款，張金玲不同意，張金玲覺得這樣對原告不公平也不保險。如果在商談過程中知道房產(chǎn)有抵押和貸款，張金玲會寫入原被告簽訂的合同當中。再后來宋娟要求親自和原告聯(lián)系，之后他們怎么聯(lián)系的張金玲不清楚。張金玲還證實，原告通過中介小滕（音）賣掉了市政府后房產(chǎn)1號樓，得款440000元。
上述事實，有《售房定金協(xié)議》、《售房協(xié)議》、《商品房買賣合同》、《滄州市職工個人住房公積金委托貸款借款合同》、證人證言及原被告陳述等在案佐證。
一審法院認為：原被告經(jīng)過充分協(xié)商，在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立了《售房定金協(xié)議》和《售房協(xié)議》，兩份協(xié)議系雙方真實意思表示，且未違反國家相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效協(xié)議。兩份協(xié)議訂立后，原告按照合同約定交納了定金和第二部分房款（兩項合計200000元），并且通過中介小滕將房產(chǎn)1號樓賣掉得款440000元，在按約交付200000元購房款一周后，原告準備用處分房產(chǎn)1號樓所得的款項向被告支付剩余款項時，被告李某某提出出售的房屋有抵押有貸款，被告宋娟提出讓原告交全款后，她和李某某仍然用這套房子貸款的要求。原告的行為足以證明原告在按約履行義務(wù)，但被告李某某在原告準備向被告交付剩余購房款時才告知原告涉案房屋有抵押有貸款，顯然違反了誠實信用原則，而被告宋娟提出的讓原告交付全款后，她和李某某仍然用這套房子貸款的要求，增加了原告的購房風(fēng)險，損害了原告的權(quán)益，且被告與滄州市住房公積金管理中心黃驊市分中心等簽訂的《滄州市職工個人住房公積金委托貸款借款合同》第二十四條明確約定未經(jīng)委托人書面同意，抵押人不得將該抵押物出租、變賣、重復(fù)抵押、抵償債務(wù)、饋贈等，但至今被告未提交委托人滄州市住房公積金管理中心黃驊市分中心的任何書面意見，且該房至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，造成該房屋產(chǎn)權(quán)不清晰。因此，原被告于2016年3月5日訂立的《售房協(xié)議》依法應(yīng)當予以解除，被告收受原告的購房款200000元應(yīng)返還給原告。關(guān)于原告主張的被告應(yīng)按購房總售價20%支付違約金的請求，雖原被告在售房協(xié)議中約定“合同訂立后雙方不得違約，如違約，違約方向?qū)Ψ劫r付房屋總售價20%的違約金”，但因原告只給付了被告購房款200000元，余款并未支付，如果按照購房總售價496000元的20%支付違約金，顯失公平，參考當?shù)厥袌龇績r漲幅情況，應(yīng)以原告已經(jīng)實際交付的200000元的20%計算為宜，被告應(yīng)給付原告違約金40000元。關(guān)于原告主張的被告還應(yīng)賠付10000元定金的請求，法律規(guī)定“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”，原告只能擇其一而行使，且本案中的定金10000元已經(jīng)轉(zhuǎn)為購房款，故原告要求返還定金的請求，一審法院不予支持。
被告方主張自己沒有違約。原被告商談房屋買賣過程中，中間人劉春紅（被告宋娟的表姑）已經(jīng)向中介和原告出示過購房合同，合同中有貸款的記載。原告不予認可，原告主張當時看到的合同與庭后被告提交的《商品房買賣合同》不是同一份，自己是在準備交付剩余房款時，才聽說涉案房產(chǎn)有抵押有貸款。而中介張金玲證實，被告房產(chǎn)存在抵押和貸款是在原告準備交付剩余房款，張金玲找被告要房屋相關(guān)手續(xù)交給原告時，被告才提出的，如果在商談過程中知道房產(chǎn)有抵押和貸款，張金玲會寫入原被告簽訂的合同當中。被告對中介張金玲的證人證言不予認可，但無證據(jù)提交。一審法院認為，中介作為原被告之外的第三方，其全程參與并主持了原被告之間的房屋買賣活動，其所做的證言真實可信，一審法院予以采納，被告的抗辯，證據(jù)不足，一審法院不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十一條第（二）項、第九十四條第（五）項、第九十七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除原告陳仲煒與被告李某某、宋娟于2016年3月5日訂立的《售房協(xié)議》；二、被告李某某、宋娟返還原告陳仲煒購房款200000元，并支付違約金40000元；三、駁回原告陳仲煒的其他訴訟請求。上述有給付內(nèi)容的第二項，于本判決生效之日起五日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費4300元，由被告李某某、宋娟承擔（限本判決生效之日交納）。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，一審法院通過全面、客觀地審核本案證據(jù)，認定被上訴人在協(xié)議訂立后按約定履行義務(wù)，上訴人李某某在被上訴人準備向其交付剩余購房款時才告知涉案房屋有抵押有貸款，認定事實清楚。并且上訴人宋娟提出讓被上訴人交付全款后，上訴人仍以該房屋貸款，增加了被上訴人購房的風(fēng)險。上訴人違反合同約定和誠實信用原則，上訴人應(yīng)當承擔違約責任。一審綜合考慮當?shù)厥袌龇績r漲幅等情況，判決上訴人返還被上訴人購房款20萬元并支付違約金4萬元，并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費800元，由上訴人李某某、宋娟負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　余志剛 審　判　員　　高　娜 代理審判員　　代　玉

書記員：蔡一璘