原告：李某某，男，****年**月**日出生，漢族，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人：趙琳娜，
黑龍江新時(shí)達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王宇，
黑龍江新時(shí)達(dá)律師事務(wù)所律師。
被告：
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)電纜街116號(hào)1棟，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91230103787509299P。
法定代表人：王樹(shù)財(cái)，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：佟景芝，女，****年**月**日出生，漢族，該公司經(jīng)理，住哈爾濱市南崗區(qū)。
第三人：
中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)紅軍街10號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼9123010371845305XN。
法定代表人：李林，職務(wù)：副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田雪松，
黑龍江弘博律師事務(wù)所律師。
原告李某某與被告
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“圣基偉業(yè)公司”）、第三人

中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)城資產(chǎn)公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某委托代理人趙琳娜、王宇、被告圣基偉業(yè)公司的委托代理人佟景芝，第三人長(zhǎng)城資產(chǎn)公司的委托代理人田雪松到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原告與被告
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書(shū)》有效；2、判令被告持辦理產(chǎn)權(quán)登記需要的相關(guān)資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助原告辦理哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交口壹品新境小區(qū)房屋的權(quán)屬登記；3、判令被告、第三人協(xié)助原告辦理哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交口壹品新境小區(qū)房屋解除抵押手續(xù)；4、判令被告向原告給付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金（自2016年4月16日起至被告辦理完畢登記備案之日止，以全部購(gòu)房款698060元為基數(shù)，按
中國(guó)人民銀行同期活期存款利率計(jì)算，暫計(jì)算至2018年9月5日為5843.62元）；5、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：原、被告于2015年10月12日簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書(shū)》，約定：原告購(gòu)買由被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口6棟2單元2802號(hào)房屋，建筑面積115.51平方米，房屋總價(jià)款698060元。原告支付購(gòu)房款698060元。2015年10月19日原告辦理進(jìn)戶。根據(jù)合同第十五條約定被告應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后180日內(nèi)，持辦理全書(shū)登記需要由被告提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，被告按已付房?jī)r(jià)款的0.08%向原告支付違約金。因被告未依約持辦理權(quán)屬登記證書(shū)。被告的行為已構(gòu)成違約，給原告造成損失，被告除應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)外，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。又因雙方約定按已付房?jī)r(jià)款的0.08%計(jì)算違約金過(guò)低，根據(jù)《合同法》第一百一十四條的約定，應(yīng)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，以全部購(gòu)房款698060元為基數(shù)，按
中國(guó)人民銀行同期活期存款利率計(jì)算。為維護(hù)原告合法權(quán)益，懇請(qǐng)貴院查明事實(shí)，依法判決支持原告訴訟請(qǐng)求。
被告圣基偉業(yè)公司辯稱：同意原告的訴訟主張中一、二、三項(xiàng)訴請(qǐng)，對(duì)原告的訴狀中的第四項(xiàng)訴請(qǐng)代理人現(xiàn)沒(méi)有代理意見(jiàn)，需經(jīng)向公司請(qǐng)示后給予回復(fù)。
第三人長(zhǎng)城資產(chǎn)公司辯稱：不同意原告要求辦理解除涉案房屋抵押登記的請(qǐng)求，理由如下，1、2013年8月21日，第三人與被告圣基偉業(yè)公司簽訂抵押合同約定，圣基偉業(yè)公司以哈爾濱市南崗區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處“壹品新境”項(xiàng)目的489套在建工程及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)為雙方簽訂《債權(quán)重組協(xié)議》提供擔(dān)保并辦理了抵押登記。依據(jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，第三人對(duì)涉案房屋及土地的抵押權(quán)依法成立并生效，第三人是涉案房屋合法的抵押權(quán)人。2、圣基偉業(yè)公司至今尚欠第三人本息、罰息。在圣基偉業(yè)公司沒(méi)有償還第三人欠款前，第三人對(duì)489套房屋及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，原告無(wú)權(quán)要求擔(dān)保人辦理解除抵押手續(xù)。3、依據(jù)被告與第三人的《監(jiān)管協(xié)議》，本案原、被告的《商品房買賣合同》沒(méi)有加蓋雙方共管的印章，因此，買賣合同未能有效成立，合同的效力待定。另，原告不能充分證明已經(jīng)交付了購(gòu)房款。綜上所述，在第三人的抵押權(quán)合法有效的情況下，原告對(duì)第三人的訴訟請(qǐng)求不能成立。法院應(yīng)依法駁回原告對(duì)第三人的訴訟，維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的安全。
原告及第三人為證明其訴辯主張的事實(shí)成立，舉示了證據(jù)并發(fā)表了質(zhì)證意見(jiàn)。雙方的證據(jù)來(lái)源合法與本案事實(shí)有關(guān)聯(lián)，真實(shí)有效，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。被告未向法庭舉示證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明：原、被告于2015年10月12日簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書(shū)》（合同編號(hào)：151××××2355），約定：原告購(gòu)買由被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口房屋，建筑面積115.51平方米，房屋總價(jià)款698060元。原告支付購(gòu)房款698060元，并于2015年10月19日辦理進(jìn)戶。雙方買賣合同第十五條約定，“被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理產(chǎn)權(quán)登記需由被告提供資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第1,2,3項(xiàng)處理……2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.08%向買受人支付違約金”，故被告應(yīng)予2016年4月16日前辦理完畢登記備案手續(xù)。
2013年8月，被告圣基偉業(yè)公司與第三人長(zhǎng)城資產(chǎn)公司簽訂《抵押合同》、《監(jiān)管協(xié)議》約定，被告以哈爾濱市南崗區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處“壹品新境”項(xiàng)目的489套建筑面積在建工程及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)為雙方簽訂《債權(quán)重組協(xié)議》主債權(quán)提供擔(dān)保。抵押合同簽訂后，雙方在房產(chǎn)部門辦理的登記備案手續(xù)，抵押登記性質(zhì)為抵押可售。2013年9月29日，第三人向房地產(chǎn)管理局出具書(shū)面《關(guān)于同意
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司壹品新境項(xiàng)目辦理抵押可售的函》稱，“被告以壹品新境項(xiàng)目的489套，建筑面積49739.65平方米的房屋在我單位辦理在建工程抵押登記，現(xiàn)已完成抵押登記。經(jīng)我單位研究，同意被告在我單位辦理抵押登記的489套房屋在貴局辦理抵押可售手續(xù)并對(duì)此承擔(dān)法律、法規(guī)所規(guī)定的相應(yīng)法律責(zé)任和后果”。訴前，被告已將包括涉案房屋在內(nèi)的489套抵押房屋全部銷售。但被告只償還第三人部分貸款本息。因訴前被告未按雙方的買賣合同約定給原告辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證。故形成訴訟。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，該合同合法有效。原告訴請(qǐng)確認(rèn)涉案合同有效，本院予以支持。原告已按照合同約定向被告履行了支付全部購(gòu)房款的義務(wù)，但被告未向本院舉示證據(jù)證明其已在2016年4月16日前履行登記備案義務(wù)，導(dǎo)致原告至今未能取得房屋所有權(quán)證書(shū)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本院對(duì)原告要求被告辦理權(quán)屬登記備案，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng)求予以支持。原告主張合同約定的按照已付購(gòu)房款的0.08%給付違約金，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，要求按
中國(guó)人民銀行同期活期存款利率計(jì)算至辦理完畢登記備案之日，合情合理，本院亦予以支持。
關(guān)于第三人長(zhǎng)城資產(chǎn)公司同意被告銷售抵押房產(chǎn)的情況下，能否認(rèn)定長(zhǎng)城資產(chǎn)公司的抵押權(quán)消滅的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”，該條規(guī)定確立了“抵押財(cái)產(chǎn)須經(jīng)抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓”的原則，在抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，則不應(yīng)由受讓人代為清償債務(wù)。結(jié)合本案，長(zhǎng)城公司向哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局出具了《關(guān)于同意
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司壹品新境項(xiàng)目辦理抵押可售的函》，同意圣基
偉業(yè)房地產(chǎn)公司銷售抵押房屋，同時(shí)約定了由圣基
偉業(yè)房地產(chǎn)公司將銷售回款用于償還貸款，系雙方在債務(wù)履行期限屆滿后對(duì)抵押物的處分行為，長(zhǎng)城公司的抵押權(quán)不再及于抵押物，而是相當(dāng)于對(duì)抵押物拍賣、變賣后所得價(jià)款享有了優(yōu)先受償權(quán)。圣基
偉業(yè)房地產(chǎn)公司應(yīng)將所得售房款償付長(zhǎng)城公司，長(zhǎng)城公司也有權(quán)要求圣基
偉業(yè)房地產(chǎn)公司以此償還借款。在實(shí)際履行中，圣基
偉業(yè)房地產(chǎn)公司未將全部銷售抵押物回款償還給長(zhǎng)城公司，不可歸責(zé)于房屋買受人即原告，原告不能在支付房屋對(duì)價(jià)款之后再以該房屋承擔(dān)抵押責(zé)任，長(zhǎng)城公司因其作出同意轉(zhuǎn)讓的意思表示后不再對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)。
綜上，對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年10月12日簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書(shū)》（合同編號(hào)：1512566****）合法有效；
二、被告
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助原告李某某辦理位于哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口房屋權(quán)屬登記；
三、被告
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、第三人
中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告李某某辦理位于哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口房屋解除抵押手續(xù)；
四、被告
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告李某某逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金（自2016年4月16日起至被告辦理完畢登記備案之日止，以698060元為基數(shù)，按
中國(guó)人民銀行同期活期存款利率計(jì)算）。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)100元，減半收取50元，由被告
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在接到本判決書(shū)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判員 張?jiān)?/p>

書(shū)記員： 趙雪