上訴人（原審原告）李某，無職業(yè)。
委托代理人李文霞，河北省廊坊市中國石油天然氣管道局維搶修分公司職工。
被上訴人（原審被告）王春某，警察，
委托代理人孔祥省，黑龍江疆平律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）黑龍江省九三農(nóng)墾金利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人徐飛，該公司董事長。
委托代理人呂英，黑龍江敬澤律師事務(wù)所律師。

上訴人李某因與被上訴人王春某、黑龍江省九三農(nóng)墾金利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱金利公司）返還原物糾紛一案，不服黑龍江省九三農(nóng)墾法院〔2015〕九民初字216號民事判決，向本院提出上訴。本院于2016年6月13日受理后，依法組成合議庭，于同年7月8日公開開庭審理了本案。上訴人李某及其委托代理人李文霞，被上訴人王春某及其委托代理人孔祥省，被上訴人金利房地產(chǎn)公司的委托代理人呂英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告李某訴稱：原告在九三局紅星街有一戶自建的45.52平方米住宅，該房屋產(chǎn)權(quán)證一直在九三局直房地產(chǎn)管理處存放，原告未領(lǐng)取。1994年，原告與妻子外出打工，未將房屋交任何人管理、出租和賣房。2015年4月28日，原告得知上述房屋被拆遷，并且已經(jīng)補償完畢，但在九三局房地產(chǎn)管理處未辦理登記手續(xù)。經(jīng)向九三局城管局查詢，得知上述房屋系金利公司與王春某簽訂《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》，將補償款給付了王春某。二被告的行為侵害了原告的合法權(quán)益，請求確認二被告簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》無效；被告返還該房屋（價值100,000.00元）；二被告承擔(dān)訴訟費用。
原審被告王春某辯稱：1.答辯人與金利公司簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議有效。2013年4月16日，楊春委托張金福與答辯人簽訂房屋買賣合同，答辯人以101,400.00元購得涉案房屋，并將此款轉(zhuǎn)至楊春賬上，答辯人取得了房屋所有權(quán)，且持有該房屋的土地使用權(quán)證。后經(jīng)了解，楊春系從李雙處購得該房屋，李雙系從李某處購買。該購買行為符合表見代理，因為李雙持有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；答辯人已經(jīng)對房屋進行了裝修，支出40,000.00余元，且房屋已經(jīng)升值，價值150,000.00元。答辯人購買房屋時，張金福向答辯人提供了原告的戶口復(fù)印件和1991年7月13日土地管理費的收據(jù)，交款人為李遷、李某、李談，還有李某的土地使用證及房照。2.原告的訴請已經(jīng)超過訴訟時效期間。請求駁回原告的訴訟請求。
原審被告金利公司辯稱：原告的訴訟請求無事實根據(jù)和法律依據(jù)。答辯人是按照農(nóng)墾九三管理局的要求，為了確保九三局直十四委水源濕地保護工程，由九三管理局牽頭，包括九三建設(shè)局以及城管局等相關(guān)部門共同參與，由農(nóng)墾九三管理局城管局審核所有拆遷手續(xù)，答辯人在手續(xù)上加蓋公章后，完成拆遷行為。答辯人的手續(xù)齊全，符合法律規(guī)定。請求駁回原告的訴訟請求。
原審法院認定：2013年，王春某與同事張仁德受黑龍江省九三農(nóng)墾公安局指派到黑龍江省農(nóng)墾九三管理局城管局回遷房抽簽現(xiàn)場執(zhí)勤，發(fā)現(xiàn)拆遷平房每平方米補償1,500.00元，認為很便宜，并考慮到王春某的父母沒有房子，遂建議王春某跟拆遷戶買一個拆遷手續(xù)，即從不愿回遷樓房，只想要補償款的拆遷戶手中購買其平房的權(quán)屬文書，由購買者給付補償款的方式取得回遷樓房的名額。在張仁德的建議和聯(lián)系下，王春某于同年4月16日以101,400.00元從張金福手中購買了涉案房屋，與金利公司調(diào)換樓房。張金福與王春某簽訂了《買賣協(xié)議書》，并將該房屋名為李某的《房屋所有權(quán)證》、《土地登記收件單》（原國有土地宅基地使用證被黑龍江省國土資源廳駐農(nóng)墾總局國土資源局九三分局局直國土資源所于2006年9月28日收回）、李某戶口簿復(fù)印件交付給王春某，同時張金福又打印了一份賣方為李某，買方為王春某的《房屋買賣合同》讓王春某簽名后交給王春某。王春某將房款101,400.00元給付張金福，并在王春某、張仁德的陪同下到銀行將此款匯給了楊春。王春某于當(dāng)日將上述證件、材料交給金利公司，并與該公司簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》，回遷A7單元3室101號50.62平方米住宅樓，并進行了裝修和居住。
另查明，涉案房屋系李某于1991年自建，有審批手續(xù)，建成后未辦理權(quán)屬證書。1994年，原告與妻子李文霞外出打工。1995年3月22日，原告之兄李遷到黑龍江省九三國營農(nóng)場管理局局直房產(chǎn)管理辦公室辦理了產(chǎn)權(quán)人為李某的《房屋所有權(quán)證》，并領(lǐng)取了該證。1996年，李遷以“李某欠其錢，把房產(chǎn)證、土地使用證給了李遷，賣此房以頂欠款，李某委托其賣房”為由，將涉案房屋以2,000.00元賣給了李雙，并將所有權(quán)人上述證件交給了李雙，未出示李某授權(quán)委托書，雙方未簽訂協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。李雙購買此房后居住了兩年，期間修繕了東山墻。1998年，李雙將該房屋以3,650.00元賣給楊春，亦將上述證件一并交給了楊春，亦未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。楊春居住期間對房屋山墻修繕過兩次。期間，李遷也到外地打工。2013年，涉案房屋所在區(qū)域拆遷，楊春委托其連襟張金福將涉案房屋以101,400.00元賣給王春某。
還查明，原告于2007年11月12日到黑龍江省九三農(nóng)墾公安局九三派出所換領(lǐng)第二代居民身份證，又于2013年11月25日辦理過一次。
原審法院認為：王春某雖未取得房屋所有權(quán)，但《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！痹谫I賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動的原因行為，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動的結(jié)果。出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。據(jù)此，王春某與金利公司簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議合法有效。原告請求確認無效，無法律依據(jù)，不予支持。王春某以表見代理抗辯，因原告的哥哥李遷到房產(chǎn)管理部門領(lǐng)取了涉案房屋所有權(quán)證書，并將房屋賣給李雙，告知其是受李某委托賣房，同時向李雙交付了房屋及所有權(quán)證、國有土地宅基地使用證及原告戶口簿復(fù)印件，且原告在長達二十多年時間里未對該房屋管理、使用，亦未向任何人提出過異議和主張過權(quán)利，同時基于原告與李遷的特殊關(guān)系，足以表明李遷以原告的名義將房屋賣給李雙的行為構(gòu)成表見代理，應(yīng)當(dāng)認定該房屋買賣行為有效。故王春某的抗辯理由成立?；诒硪姶沓闪⒓昂戏ㄓ行У暮贤申P(guān)系，對原告要求王春某、金利公司返還涉案房屋的訴訟請求，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第四十九條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款之規(guī)定，判決：駁回原告的訴訟請求。案件受理費2,300.00元，由原告負擔(dān)。

本院認為：上訴人主張涉案房屋產(chǎn)權(quán)證為李某，非李遷，李遷雖然持有產(chǎn)權(quán)證，不能證實上訴人將房屋抵償給李遷。涉案房屋于1991年建設(shè)，為土坯房。于1995年3月22日由李某之兄李遷辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，后抵賬給李遷。李遷于1996年以2,000.00元賣給李雙，李雙于1998年以3,650.00元賣給楊春，楊春于2013賣給了王春某。以上事實有多名證人及其他證據(jù)證實。以上過程歷經(jīng)了17年之久，其間，李某多次回過農(nóng)場，并到涉案房屋查看，并未提出異議，故視為其對李遷處置房屋行為的認可。因其此項主張無證據(jù)證實，不予支持。
上訴人主張證人矯國真、單立軍未參與買賣活動，其證言系猜測。該二位證人均為上訴人的鄰居，在此居住多年，了解涉案房屋房主的變更，故其證言應(yīng)予采信，上訴人的此項上訴理由無證據(jù)證實，不予支持。
上訴人主張被上訴人提供的買賣合同系偽造的。因無證據(jù)證實，不予支持。
上訴人主張原審適用《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款錯誤。該條中的“當(dāng)事人”是指簽訂合同的雙方當(dāng)事人，而上訴人并未與被上訴人簽訂合同，上訴人是基于侵權(quán)法律關(guān)系和物權(quán)請求權(quán)要求確認合同無效并返還房屋。上訴人系對法律理解錯誤，該條中的“當(dāng)事人”是指案件中的當(dāng)事人，非合同雙方當(dāng)事人，故不予支持。
綜上，上訴人請求判令被上訴人返還房屋，因其未舉示確實、充分的證據(jù)，不予支持。原審認定的基本事實清楚，適用法律正確，原審判決應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2,300.00元，由上訴人負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　周志強 審判員　　趙玉忠 審判員　　石　巖

書記員：翟士巖