原告（反訴被告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省高碑店市。
原告（反訴被告）：于某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省高碑店市。
二原告委托訴訟代理人：陳森、李雁，河北福衡律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省高碑店市。
被告（反訴原告）：陳朋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍江西省高安市。
二被告委托訴訟代理人：吳興華，河北郎澤律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）李某、于某某與被告（反訴原告）王某某、陳朋房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年5月19日受理后，依法適用簡易程序，由審判員李慧春獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告的委托代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，事實一、2017年2月24日，原告于某某與被告王某某代理人張歡簽訂《房屋買賣合同》，約定于某某購買王某某位于河北省高碑店市××小區(qū)××＃2-1201房屋，建筑面積139.24平方米，總房款153萬元，雙方同意以銀行按揭方式付款。同時約定合同簽訂之日于某某向王某某支付購房定金5萬元，2017年3月7日前支付首付款62萬元，剩余房款91萬元申請銀行按揭，如銀行不凍結(jié)首付款，王某某收到首付款后應(yīng)立即轉(zhuǎn)交丙方（車車房產(chǎn)中介服務(wù)部）代為保管，否則視為王某某違約。
事實二、2017年3月9日，原告李某、于某某與被告王某某、陳朋簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定李某、于某某購買王某某、陳朋位于河北省高碑店市××小區(qū)××＃2-1201房屋，建筑面積139.37平方米，總房款153萬元，房屋所有權(quán)證號：高碑店市房產(chǎn)證五一路字第××號。首付款62萬元由購房人（李某、于某某）于2017年3月19日前存入銀行并委托銀行托管，貸款批復(fù)后，首付款按照托管協(xié)議將首付款劃入售房人（王某某、陳朋）賬戶，貸款資金由銀行直接劃入售房人（王某某、陳朋）賬戶。同時約定協(xié)議訂立后，買賣雙方應(yīng)在貸款批復(fù)后15日內(nèi)，到房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
事實三、2017年3月8日，原告李某、于某某將首付款62萬元存入銀行指定的賬戶（開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司高碑店市支行、賬號：62×××73）。
事實四、2017年3月10日，原告李某、于某某、被告王某某、陳朋與托管銀行中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司保定白溝支行三方在托管銀行簽訂《二手房交易結(jié)算資金凍結(jié)/解凍托管協(xié)議》，約定原告將涉案房屋首付款62萬元存入原告在托管銀行設(shè)立的結(jié)算賬戶，且不可撤銷地授權(quán)托管銀行對該賬戶內(nèi)的托管資金予以凍結(jié)，由托管銀行依據(jù)協(xié)議約定實施凍結(jié)、解凍和資金劃轉(zhuǎn)等托管行為，本次凍結(jié)期限為2017年3月10日至2017年9月9日。
事實五、2017年3月11日，原告李某、于某某與被告王某某、陳朋簽訂《個人二手住房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》，雙方均同意并授權(quán)貸款銀行中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司保定白溝支行將原告按揭貸款91萬元資金在銀行批準(zhǔn)發(fā)放后劃撥到被告王某某的銀行賬戶（開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司高安新街支行、賬號：62×××71）。
事實六、2017年3月28日，中國農(nóng)業(yè)銀行有限公司保定白溝支行給原告發(fā)放《貸款審批通知書》，同意發(fā)放個人住房二手貸款金額91萬元，貸款期限30年，該貸款采用受托支付方式，房產(chǎn)待過戶后辦理抵押登記，抵押物為該房產(chǎn)。
事實七、2017年5月8日，被告王某某、陳朋與涂曉敏簽訂《房屋抵押合同》，被告將本案涉案房屋位于河北省高碑店市××小區(qū)××＃2-1201房屋抵押給涂曉敏借款80萬元，未辦理抵押登記手續(xù)。
上述事實，有《授權(quán)委托書》、《房屋買賣合同》、《房屋買賣協(xié)議》、《二手房交易結(jié)算資金凍結(jié)/解凍托管協(xié)議》、《個人二手住房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》、《貸款審批通知書》、銀行交易明細(xì)、房產(chǎn)證復(fù)印件、《房屋抵押合同》、法庭審理筆錄所證實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，被告所稱2017年2月24日原告于某某與被告王某某代理人張歡簽訂的《房屋買賣合同》未經(jīng)被告認(rèn)可，應(yīng)由代理人張歡承擔(dān)責(zé)任，但2017年3月9日原告李某、于某某與被告王某某、陳朋簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系買賣雙方當(dāng)事人親自簽訂，且內(nèi)容與前份合同一致，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條規(guī)定，“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任?！北景钢?，被告的行為應(yīng)視為對代理人行為的追認(rèn)，應(yīng)由被代理人即本案被告王某某、陳朋承擔(dān)民事責(zé)任。原告李某、于某某與被告王某某、陳朋于2017年3月9日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》已經(jīng)具備了擬購房屋的基本情況、價款數(shù)額、價款支付方式等合同主要內(nèi)容，且協(xié)議系雙方當(dāng)事人自愿、真實的意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)《房屋買賣協(xié)議》成立并有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議全面履行各自義務(wù)。協(xié)議簽訂后，原告李某、于某某將首付款62萬元存入原告在托管銀行設(shè)立的結(jié)算賬戶，剩余按揭貸款91萬元銀行已于2017年3月28日完成審批，原告已經(jīng)按照約定履行了自己的義務(wù)，且該房屋買賣交易不違反法律、行政法規(guī)及限購政策的強(qiáng)制性規(guī)定，故被告應(yīng)按照協(xié)議內(nèi)容繼續(xù)履行協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權(quán)登記、過戶手續(xù)的義務(wù)。
反訴原告主張因其賣房為了迅速籌錢用于投資的合同目的不能實現(xiàn)，且房屋已經(jīng)設(shè)立抵押，應(yīng)解除雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，可以解除合同。”該規(guī)定表明，只有違約方違約行為足以導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，守約方才能行使合同解除權(quán)。本案中，原告已經(jīng)按照協(xié)議約定支付涉案房屋首付款62萬元存入原告在托管銀行設(shè)立的結(jié)算賬戶，剩余按揭貸款91萬元銀行也已完成審批，故本案不存在合同目的不能實現(xiàn)的法定情形?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，“以建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！倍景干姘阜课莸牡盅菏窃陔p方簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，被告單方抵押給第三人未告知原告且未辦理抵押登記手續(xù)，故抵押權(quán)不成立，反訴原告的請求不予支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第九十四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李某、于某某與被告王某某、陳朋于2017年3月9日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》成立并有效。
二、被告王某某、陳朋于本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告辦理涉案房屋（位于河北省高碑店市錦繡華庭小區(qū)17號樓2單元1201號，房屋所有權(quán)證號：高碑店市房產(chǎn)證五一路字第××號）所有權(quán)登記、過戶手續(xù)。
三、駁回反訴原告王某某、陳朋的反訴請求。
案件受理費(fèi)50元（已減半收取）、反訴費(fèi)50元（已減半收?。⒇敭a(chǎn)保全費(fèi)5000元，共計5100元由被告王某某、陳朋負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

審判員　　李慧春

書記員：蘇曉菡