李某某
李太忠（河北天捷律師事務(wù)所）
馬某某
何東遠(yuǎn)（河北晟舜律師事務(wù)所）
馮某某
河北新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
許秀峰
魏雁麗（河北三和時(shí)代律師事務(wù)所）

原告李某某，建研科技股份有限公司技術(shù)員。
委托代理人李太忠，河北天捷律師事務(wù)所律師。
被告馬某某，陸軍第二十七集團(tuán)軍66071部隊(duì)四級(jí)軍士長(zhǎng)。
委托代理人何東遠(yuǎn)，河北晟舜律師事務(wù)所律師。
被告馮某某，石家莊市橋西區(qū)長(zhǎng)興街道辦事處西興社區(qū)居民委員會(huì)辦公室職員。
被告河北新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)紅旗大街負(fù)61號(hào)正陽宮302室。
法定代表人劉朝龍，該公司總經(jīng)理。
委托代理人許秀峰，該公司職工。
委托代理人魏雁麗，河北三和時(shí)代律師事務(wù)所律師。
原告李某某與被告馬某某、馮某某、河北新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新聯(lián)房地產(chǎn)公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員姜蕾適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告李某某之委托代理人李太忠、被告馬某某及其委托代理人何東遠(yuǎn)、被告馮某某、被告新聯(lián)房地產(chǎn)公司之委托代理人魏雁麗到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱:2009年5月29日，第一和第二被告以第一被告的名義與第三被告簽訂《河北新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，約定:第一被告購(gòu)買第三被告開發(fā)的位于石家莊市橋西區(qū)的37度七金苑3號(hào)樓2單元1802室期房，房?jī)r(jià)2910元/㎡，首付款72713元、余款16萬元由第三被告給予辦理15年銀行按揭貸款，第三被告為第一和第二被告免費(fèi)辦理一次轉(zhuǎn)讓該房屋的更名手續(xù)，2011年8月31日前交房。
本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書簽訂當(dāng)日，第一被告支付第三被告首付款72713元。
2011年1月4日，第一和第二被告與原告簽訂《協(xié)議書》，約定上述房屋以353000元轉(zhuǎn)讓給原告，原告向第一和第二被告支付193000元房款，第一和第二被告收到第三被告交付的房屋鑰匙后及時(shí)轉(zhuǎn)交原告驗(yàn)房，第一和第二被告保證房屋權(quán)屬清楚并與他人無任何爭(zhēng)議、負(fù)責(zé)清理房屋產(chǎn)權(quán)和債務(wù)等糾紛并向原告承擔(dān)賠償責(zé)任，其他事項(xiàng)按2009年5月29日第一和被二被告以第一被告的名義與第三被告簽訂《河北新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》辦理。
2011年1月4日，原告按約支付第一和第二被告193000元房款后，三被告嚴(yán)重違約，第一和第二被告不履行配合等義務(wù)，第三被告遲遲辦不下16萬元銀行按揭貸款、遲遲不能交房，對(duì)原告的催促總是讓再等待；后期，第三被告又讓原告按5500元/㎡一次性補(bǔ)交房款，原告不同意。
日前，原告獲悉本案房屋已被案外人裝修占有，而且至今第三被告還未辦妥本案商品房建設(shè)、銷售的法定手續(xù)，便找第一和第二、第三被告交涉，各方均同意解除合同，但第一和第二被告不愿依法遵約全額返還原告支付的193000元房款及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，第三被告只愿返還收取的72713元首付款并承擔(dān)占用該款額的相應(yīng)責(zé)任。
因上述被告行為構(gòu)成嚴(yán)重、根本的違法和違約，并導(dǎo)致原告無法實(shí)現(xiàn)辦理銀行按揭貸款購(gòu)房合同目的，為維護(hù)原告合法權(quán)益，特訴至法院，請(qǐng)求判令:1、原告與第一和第二被告、第三被告之間關(guān)于房屋買賣的《協(xié)議書》、《河北新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》解除；2、第一和第二被告向原告返還購(gòu)房款193000元并支付違約賠償金57900元，第三被告對(duì)其中的72713元購(gòu)房款及全額違約賠償金承擔(dān)連帶返還支付責(zé)任；3、三被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
被告馬某某、馮某某辯稱:1、被告不同意同原告李某某解除房屋買賣的《協(xié)議書》，協(xié)議書本身是有效的，是在當(dāng)事人自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的，效力有效。
2、被告沒有違約，沒有過錯(cuò)。
原被告雙方簽訂有公證的《協(xié)議書》和《委托書》，協(xié)議書中載明，原告對(duì)被告所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)權(quán)益的交易方式及房產(chǎn)戶型、位置等情況進(jìn)行了充分了解，而且房產(chǎn)由被告過戶到原告名下的一切費(fèi)用由原告承擔(dān)。
因?yàn)楸桓鏋檐婈?duì)服役人員，外出不便，為方便原告的過戶行為，故雙方訂立公證委托事項(xiàng)，《委托書》中明確記載有被告夫妻雙方將辦理上述房產(chǎn)的房產(chǎn)過戶、登記、繳納稅費(fèi)等有關(guān)手續(xù)全權(quán)委托給李某某，于此，李某某完全是有自主的房屋的處分權(quán)、過戶權(quán)等房屋權(quán)利，其自己完全可以辦理房屋的過戶、更名、繳費(fèi)等權(quán)利，已不需要被告親自到場(chǎng)配合了，主動(dòng)權(quán)完全在原告手中。
只是原告自身遲遲未履行其權(quán)利，一直到起訴之日，被告才得知房屋的現(xiàn)狀。
故被告對(duì)交易是沒有過錯(cuò)的，義務(wù)完全履行到位，只是原告自身原因沒有實(shí)際履行，原告應(yīng)繼續(xù)履行合同即可。
被告新聯(lián)房地產(chǎn)公司辯稱:原告與第一、二被告之間的交易我司并不知情，且無人辦理更名手續(xù)，我司與原告之間沒有任何法律關(guān)系，請(qǐng)求法院依法駁回原告對(duì)我司的起訴。
本院認(rèn)為，被告馬某某與被告新聯(lián)房地產(chǎn)公司簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告新聯(lián)房地產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定收受了被告馬某某的購(gòu)房款，故該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
上述合同雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但由于被告新聯(lián)房地產(chǎn)公司至今未能取得本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”的規(guī)定，該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。
原告李某某與被告馬某某、馮某某簽訂的協(xié)議書實(shí)際為更名協(xié)議，該協(xié)議的履行將導(dǎo)致購(gòu)房主體的變更，由原告取代被告成為買受人。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某某與被告馬某某、馮某某簽訂的協(xié)議書無效；
二、被告馬某某、馮某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告李某某購(gòu)房款193000元及利息（利息自2011年1月4日起至本判決生效之日止，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算）；
三、駁回原告李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5064元，減半收取2532元，由被告馬某某、馮某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。
并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)（上訴費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納；收款單位:河北省石家莊市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶，賬號(hào):62×××47，開戶銀行:河北銀行華興支行）。
逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，被告馬某某與被告新聯(lián)房地產(chǎn)公司簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告新聯(lián)房地產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定收受了被告馬某某的購(gòu)房款，故該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
上述合同雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但由于被告新聯(lián)房地產(chǎn)公司至今未能取得本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”的規(guī)定，該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。
原告李某某與被告馬某某、馮某某簽訂的協(xié)議書實(shí)際為更名協(xié)議，該協(xié)議的履行將導(dǎo)致購(gòu)房主體的變更，由原告取代被告成為買受人。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某某與被告馬某某、馮某某簽訂的協(xié)議書無效；
二、被告馬某某、馮某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告李某某購(gòu)房款193000元及利息（利息自2011年1月4日起至本判決生效之日止，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算）；
三、駁回原告李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5064元，減半收取2532元，由被告馬某某、馮某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：姜蕾

書記員：夏靜