李某
胡晶晶(湖北謙順律師事務(wù)所)
李秀榜
武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)
廖丹(湖北楚風(fēng)德浩律師事務(wù)所)
原告:李某。
委托代理人:胡晶晶,湖北謙順律師事務(wù)所律師。
委托代理人:李秀榜。
被告:武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì),住所地武漢市武昌區(qū)五巷46號(hào)凱某花園2棟2單元一樓。
負(fù)責(zé)人:朱先進(jìn),主任。
委托代理人:廖丹,湖北楚風(fēng)德浩律師事務(wù)所律師。
原告李某與被告武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛一案,本院于2014年7月29日立案受理后,原告李某與被告武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)均申請(qǐng)延期審理,原告李某于2014年10月11日向本院申請(qǐng)調(diào)查取證,本案由審判員凃峻適用簡(jiǎn)易程序于2014年11月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告李某及其委托代理人胡晶晶、李秀榜、被告武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人朱先進(jìn)及其委托代理人廖丹到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某訴稱,原告系武昌區(qū)武珞路五巷46號(hào)凱某花園2棟2單元23層3室房屋產(chǎn)權(quán)人。
2013年8月8日,被告在未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論決議通過(guò)的情況下,在小區(qū)張貼公告自行決定選聘物業(yè)公司。
2013年8月12日,被告張貼通知“為了貫徹落實(shí)《關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行單元自治的辦法》(該辦法并未通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò))”“決定于本月22日前,以單元為單位推薦、選舉產(chǎn)生樓棟單元長(zhǎng)”。
而每單位的樓棟單元長(zhǎng)并非民主程序選舉,系由被告自行任命。
2013年8月15日,被告張貼公告,決定就《關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行單元自治的辦法》(試行)、《選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告、方案》、審議修訂新物業(yè)合同等五項(xiàng)物業(yè)管理文件和相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行業(yè)主大會(huì)審議表決。
但被告并未組織這次所謂的業(yè)主大會(huì)(不論是以集體討論的形式還是公告書面征求意見(jiàn)的形式),也未對(duì)本次業(yè)主大會(huì)表決內(nèi)容的文件材料及表決結(jié)果進(jìn)行公示公告。
2013年12月26日被告以“根據(jù)2013年9月27日小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的物業(yè)選聘方案”將物業(yè)選聘工作步驟予以公告并開(kāi)展了物業(yè)選聘工作。
而選聘專業(yè)小組是由所謂的單元長(zhǎng)組成,在“單元長(zhǎng)們”選定了兩個(gè)備選物業(yè)公司后,被告通過(guò)公告及組織各“單元長(zhǎng)”采取收集有利選票,拒收反對(duì)選票,并在拉票中以“現(xiàn)物業(yè)公司將不再繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)”的理由欺騙廣大業(yè)主,導(dǎo)致招投標(biāo)程序嚴(yán)重違法。
并且在統(tǒng)計(jì)選票時(shí),轄區(qū)街道辦事處未到場(chǎng)監(jiān)督。
2014年7月21日,被告作出的《選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公告》,該公告存在程序上的錯(cuò)誤,應(yīng)當(dāng)依法撤銷。
故請(qǐng)求判令:1、撤銷被告于2013年8月8日作出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定、2013年9月27日作出的業(yè)委會(huì)公告、2014年7月21日作出的《選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公告》;2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)辯稱,一、原告在訴訟中提交的前期物業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂的補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效,根據(jù)凱某花園小區(qū)前期物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《武漢凱某花園物業(yè)管理委托合同》第十八條的約定,前期物業(yè)的服務(wù)合同期限從2006年4月18日至凱某花園小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)成立并正式履行職務(wù)時(shí)止,被告2013年5月3日經(jīng)武昌區(qū)房產(chǎn)局審核備案后依法成立,前期物業(yè)合同已經(jīng)到期,該補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)公司簽訂的,業(yè)委會(huì)不是合同的相對(duì)方,根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的立法精神,前期物業(yè)服務(wù)合同是基于交房前為保證日后業(yè)主的正常生活開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的,根據(jù)武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例第十條 ?、十一條的規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)經(jīng)房管局備案,前期物業(yè)服務(wù)合同的條款,也是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同的一部分,所以開(kāi)發(fā)商與豐垠物業(yè)公司私自簽訂的補(bǔ)充協(xié)議,侵害了業(yè)主的利益,且該補(bǔ)充協(xié)議備案時(shí)間為2014年11月24日,這是在業(yè)主入住后,業(yè)委會(huì)依法成立,且爭(zhēng)議發(fā)生之后進(jìn)行的,不發(fā)生法律效力。
即便該協(xié)議有效,業(yè)委會(huì)也已經(jīng)法定程序選聘新的物業(yè)公司,前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期。
二、2013年9月27日的公告、2014年7月21日的公告是經(jīng)業(yè)委會(huì)依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并由小區(qū)雙二分之一以上的業(yè)主真實(shí)意思表示投票表決后作出的,合法有效,不應(yīng)撤銷。
被告依職權(quán)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),對(duì)選聘物業(yè)公司的相關(guān)事宜及其他三項(xiàng)事項(xiàng)進(jìn)行表決,程序合法,2013年9月27日對(duì)本次召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果進(jìn)行公示,經(jīng)雙二分之一以上的業(yè)主表決同意認(rèn)可。
經(jīng)過(guò)審議通過(guò)的文件,經(jīng)業(yè)主推薦及業(yè)委會(huì)推薦組成的單元長(zhǎng),由單元長(zhǎng)選聘的物業(yè)公司,對(duì)前期的物業(yè)公司進(jìn)行考核,推選出兩家公司,業(yè)委會(huì)就選聘事宜召開(kāi)業(yè)主大會(huì),2014年7月21日對(duì)表決結(jié)果進(jìn)行公示,經(jīng)雙二分之一以上的業(yè)主投票同意美好物業(yè)公司成為新的物業(yè)公司,對(duì)投票的結(jié)果由黃鶴樓公證處的工作人員進(jìn)行公證。
2013年8月8日的公告此份文件僅是一份公告,而非業(yè)委會(huì)的決議,只是啟動(dòng)了選聘工作的一個(gè)程序,并沒(méi)有什么決定。
對(duì)于公示的問(wèn)題,業(yè)委會(huì)完全盡到了義務(wù),不能憑原告一人一言進(jìn)行否認(rèn)。
原告應(yīng)該拿出有效的證據(jù)證明兩次決定不真實(shí),但是原告并沒(méi)有有效證據(jù)證明。
兩次投票的結(jié)果是有效的。
三、原告再三用武漢市武昌區(qū)房產(chǎn)管理局物業(yè)科的結(jié)果否認(rèn)業(yè)委會(huì)投票的真實(shí)性是沒(méi)有證明力的,其調(diào)查的內(nèi)容不真實(shí)、虛假,不應(yīng)該作為有效證據(jù)。
關(guān)于選聘物業(yè)公司的實(shí)際過(guò)程雖然與方案有所差池,但是所有的工作流程及結(jié)果均及時(shí)告知并公示,業(yè)主最終的表決投票即是對(duì)前面所有工作的認(rèn)可。
綜上,原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證,并結(jié)合當(dāng)事人陳述,本院查明如下事實(shí):
原告李某為武昌區(qū)武珞路五巷46號(hào)凱某花園2棟2單元23層3室房屋產(chǎn)權(quán)人。
2006年6月8日,武漢凱某海盛頓房地產(chǎn)有限公司(下稱凱某房地產(chǎn)公司)與武漢凱某豐垠物業(yè)管理有限公司(下稱凱某豐垠物業(yè)公司)簽訂了《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》(編號(hào)武房物字50216號(hào),該合同已備案),該合同第十八條對(duì)委托管理期限約定:委托管理期限自2006年4月18日起,至凱某花園小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)成立并正式履行職務(wù)時(shí)為前期物業(yè)管理服務(wù)期限,即2009年6月30日。
此后由業(yè)主委員會(huì)與凱某豐垠物業(yè)公司訂立新的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。
2009年5月18日,凱某房地產(chǎn)公司與凱某豐垠物業(yè)公司簽訂了《凱某花園前期物業(yè)服務(wù)合同》補(bǔ)充協(xié)議,該協(xié)議第一條對(duì)委托管理期限約定:根據(jù)國(guó)務(wù)院2007年8月26日重新發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,凱某花園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同第三章第十八條 ?委托管理期限修改為“自2006年4月18日起,至凱某花園小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)成立并與依法選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。
”2014年11月24日,補(bǔ)充協(xié)議在武漢市武昌區(qū)住房保障和房屋管理局物業(yè)管理科備案。
2013年4月14日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)成立,2013年5月3日在武漢市武昌區(qū)住房保障和房屋管理局物業(yè)管理科備案。
2013年8月8日,凱某花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公告》載明:根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《凱某花園小區(qū)管理規(guī)約》,業(yè)主委員會(huì)于8月2日討論通過(guò),決定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)公司選聘,提交業(yè)主大會(huì)審議,現(xiàn)公告如下:一、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)選聘工作的日常事務(wù)性工作。
成立選聘小組,由每個(gè)單元各推薦一名代表組成。
選聘小組根據(jù)工作需要,推薦專業(yè)人員參加。
二、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),必須具備國(guó)家相關(guān)部門頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì);服務(wù)理念好,具備正規(guī)化、智能化、專業(yè)化的管理能力和水平,有良好的物業(yè)服務(wù)成績(jī)。
三、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主推薦與企業(yè)報(bào)名相結(jié)合。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),按照業(yè)主委員會(huì)書面通知結(jié)清往來(lái)方可報(bào)名應(yīng)聘。
四、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式為:選聘小組考核,提交業(yè)主大會(huì)審查通過(guò)。
五、選聘工作要堅(jiān)持少數(shù)服從多數(shù)原則、堅(jiān)持“兩個(gè)過(guò)半”的原則;堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的原則;堅(jiān)持回避原則。
同日,發(fā)布《關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)施方案》及《武漢凱某花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》。
2013年8月12日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行單元自治的辦法(試行)》及《關(guān)于推薦選舉產(chǎn)生樓棟單元長(zhǎng)的通知》。
2013年8月15日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于召開(kāi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的公告》。
2013年9月27日,凱某花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《凱某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)公告》載明:根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第二章第一節(jié)第十一條第四款關(guān)于“已送達(dá)的表決票,業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見(jiàn)或者意見(jiàn)不明確的,計(jì)入多數(shù)票。
但是多數(shù)票應(yīng)當(dāng)超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)1/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/3的業(yè)主”的規(guī)定,小區(qū)1638戶,本次業(yè)主大會(huì)送達(dá)表決票1500張,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回收831張,符合法規(guī)。
審議內(nèi)容包括:1、《關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行單元自治的辦法》(試行)同意790票,反對(duì)31票,棄權(quán)10票。
2、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告、方案,同意806票,反對(duì)3票,棄權(quán)22票。
3、修訂新物業(yè)合同;簽訂三年,半年試用期;物業(yè)、業(yè)主停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變;同意816票,反對(duì)10票,棄權(quán)5票。
4、門衛(wèi)實(shí)行封閉式管理;刷卡進(jìn)入;未經(jīng)業(yè)主同意,陌生人不準(zhǔn)入內(nèi)。
同意791票,反對(duì)25票,棄權(quán)15票。
5、《關(guān)于小區(qū)內(nèi)清理退出非業(yè)主車輛的通知》(試行)同意801票,反對(duì)22票,棄權(quán)8票。
2013年9月30日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《凱某花園小區(qū)單元長(zhǎng)名單公示》。
2013年12月17日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)與武漢市武昌區(qū)中南路街舒家街社區(qū)居民委員會(huì)發(fā)布滿意度調(diào)查,截止2013年12月17日送達(dá)調(diào)查表數(shù)1400份,參與調(diào)查的小區(qū)業(yè)主共有1031戶,評(píng)價(jià)項(xiàng)目以及調(diào)查結(jié)果為:服務(wù)質(zhì)量,555戶滿意,463戶不滿意;安全管理,298戶滿意,717戶不滿意;電梯管理,109戶滿意,909戶不滿意;保潔綠化,645戶滿意,355戶不滿意;公共收益分配,148戶滿意,729戶不滿意;是否同意凱某豐垠繼續(xù)服務(wù),268戶同意,754戶不同意,9戶不做選擇。
2013年12月26日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于物業(yè)選聘工作步驟的公告》。
2014年3月17日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于參加物業(yè)服務(wù)選聘報(bào)名單位的公告》及《凱某花園小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)公司工作流程與時(shí)間安排表》。
2014年3月29日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《凱某花園小區(qū)選聘物業(yè)企業(yè)初選表決規(guī)則》。
2014年4月11日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《凱某花園小區(qū)選聘小組對(duì)報(bào)名企業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察表決結(jié)果公示》。
2014年4月24日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《凱某花園小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)4選2選聘(面試)活動(dòng)規(guī)則及面試程序》。
2014年4月24日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《凱某花園小區(qū)物業(yè)選聘面試考評(píng)表決情況公示》。
2014年6月17日,凱某花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《凱某花園關(guān)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司的公告》。
2014年7月21日,凱某花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《凱某花園小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公示》載明:本小區(qū)于2014年6月22日至7月15日召開(kāi)業(yè)主大會(huì)(書面征求意見(jiàn))對(duì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了表決,根據(jù)擔(dān)任本次業(yè)主大會(huì)選聘活動(dòng)公證工作的武昌區(qū)黃鶴樓公證處安排,7月18日上午在本小區(qū)業(yè)委會(huì)會(huì)議室宣布表決結(jié)果,社區(qū)律師擔(dān)任唱票、計(jì)票;公證處公證員擔(dān)任監(jiān)票。
在公證人員全程監(jiān)督、參與下,進(jìn)行會(huì)前封箱;現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)票;唱票;計(jì)票;復(fù)核;專有面積統(tǒng)計(jì);選票封存(公證處保管)等,結(jié)果如下:本小區(qū)共有住房1618套1467戶,專有總建筑面積193810平方米。
本次業(yè)主大會(huì)印制選票1600份,發(fā)出1530份,回收1046票,其中有效1037票;無(wú)效9票(美好5;天鼎源2;棄權(quán)、反對(duì)各1張);棄權(quán)57;反對(duì)64票;武漢天鼎源物業(yè)服務(wù)公司得173票,專有面積22487平方米,票數(shù)和面積沒(méi)有過(guò)半;武漢美好物業(yè)管理有限公司得902票,專有面積110358平方米,票數(shù)和面積超過(guò)半數(shù)。
據(jù)此,特此如下決議:現(xiàn)決定聘用武漢美好物業(yè)管理有限公司,物業(yè)服務(wù)合同期限為3年,物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為一級(jí),業(yè)主物業(yè)費(fèi)3年內(nèi)執(zhí)行現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)不漲價(jià)。
2014年7月24日,被告凱某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與武漢美好物業(yè)管理有限公司簽訂了《武漢市凱某花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》。
2014年10月23日,武漢市武昌區(qū)住房保障和房屋管理局聯(lián)合中南路街辦事處對(duì)凱某花園選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選票進(jìn)行核實(shí)并作出情況匯總說(shuō)明,載明:2014年8月19日至2014年8月26日,由中南路街辦事處聯(lián)合武昌區(qū)房地局物業(yè)科對(duì)凱某花園業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選票進(jìn)行了電話核實(shí)工作、2014年9月15日至9月30日,再次由中南路街辦事處聯(lián)合武昌區(qū)房地局物業(yè)科進(jìn)行上門確認(rèn)工作。
目前選票核實(shí)匯總情況支持美好物業(yè)528張,支持天鼎源76張。
為此,原告以被告在未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)的情況下,自行決定選聘物業(yè)公司,且單元長(zhǎng)并非民主程序選舉產(chǎn)生,系由被告自行任命,被告通過(guò)公告及組織各“單元長(zhǎng)”采取收集有利選票,拒收反對(duì)選票,并在拉票中以“現(xiàn)物業(yè)公司將不再繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)”的理由欺騙業(yè)主,導(dǎo)致招投標(biāo)程序違法為由,訴至本院,請(qǐng)求如前。
本院認(rèn)為:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?規(guī)定“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。
第十二條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條 ?第二款 ?規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”。
全體業(yè)主依法享有投票、監(jiān)督、提議等權(quán)利,但對(duì)選聘和解聘物業(yè)公司等事務(wù)的具體操作程序系業(yè)主大會(huì)的權(quán)利,凱某花園小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)已成立并正式履行職務(wù),其有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)制定選聘和解聘物業(yè)公司的方案和具體操作程序,原告提供的證據(jù)不足以證明2013年8月8日被告作出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定違反法定程序,且侵害了其合法權(quán)益。
凱某房地產(chǎn)公司與凱某豐垠物業(yè)公司簽訂的《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》不能約束凱某花園小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)依法履行職務(wù),故對(duì)原告請(qǐng)求撤銷被告于2013年8月8日做出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定的訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。
2013年8月15日,被告張貼公告,決定就《關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行單元自治的辦法》(試行)、《選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告、方案》、審議修訂新物業(yè)合同等五項(xiàng)物業(yè)管理文件和相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行業(yè)主大會(huì)審議表決。
2013年9月27日,被告對(duì)其在8月15日召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果進(jìn)行公示,經(jīng)雙二分之一以上的業(yè)主表決同意認(rèn)可。
原告提供的證據(jù)亦不足以證明本次業(yè)主大會(huì)不真實(shí)且侵害了其合法權(quán)益,故對(duì)原告請(qǐng)求撤銷被告于2013年9月27日作出的業(yè)委會(huì)決定的訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。
2014年7月21日,凱某花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布了《凱某花園小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公示》后,引起業(yè)主異議,武昌區(qū)住房保障與房屋管理局聯(lián)合中南路街辦事處共同對(duì)凱某花園業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選票進(jìn)行了核實(shí),并出具了選票核實(shí)情況匯總說(shuō)明,該統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示的被告選聘物業(yè)服務(wù)公司的結(jié)果并未達(dá)到雙過(guò)半的法定票數(shù)要求,被告的公示表決結(jié)果與該匯總說(shuō)明相差很大,但被告雖然陳述經(jīng)武昌區(qū)黃鶴樓公證處進(jìn)行公證,但其不能提供公證書的原件,且對(duì)此不能做出合理、合法的解釋,而武昌區(qū)住房保障與房屋管理局聯(lián)合中南路街辦事處的匯總結(jié)果是依公證處封存保管的選票進(jìn)行的電話核實(shí)和上門確認(rèn),其統(tǒng)計(jì)結(jié)果的效力大于被告公布的選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果,故原告請(qǐng)求撤銷被告2014年7月21日作出的《選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公告》的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。
2013年8月8日作出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、組織業(yè)主進(jìn)行投票、及時(shí)公告業(yè)主大會(huì)的審議結(jié)果及2013年9月27日作出的業(yè)委會(huì)公告,屬于被告職責(zé)范圍,被告在小區(qū)公告欄發(fā)布公告的方式進(jìn)行通知,已盡到其通知義務(wù),足以使業(yè)主知曉的。
原告不能因其個(gè)人未履行投票權(quán)和未參與計(jì)票監(jiān)督的行為而否定業(yè)主大會(huì)的合法性,且其也無(wú)證據(jù)證明業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害了其合法權(quán)益。
被告于2014年7月21日作出的《選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公告》,與武昌區(qū)住房保障與房屋管理局核實(shí)的選票結(jié)果不符,且被告無(wú)證據(jù)證明其統(tǒng)計(jì)結(jié)果真實(shí)合法,即本次業(yè)主大會(huì)的決議結(jié)果沒(méi)有雙過(guò)半,不符合法定的票數(shù)要求,即選聘新物業(yè)的事項(xiàng)并未生效。
綜上所述,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條 ?第二款 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?、第十二條 ?的規(guī)定,判決如下:
一、撤銷被告武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)于2014年7月21日作出的《選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公告》;
二、駁回原告李某其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)100元,減半收取50元,由原告李某、被告武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)各負(fù)擔(dān)25元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。
上訴人在提交上訴狀時(shí)按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》(國(guó)務(wù)院令第481號(hào))的規(guī)定預(yù)交案件受理費(fèi),款匯武漢市中級(jí)人民法院。
戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費(fèi)分戶;賬戶:07×××93;開(kāi)戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處,行號(hào):832886。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的,按自動(dòng)撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書、當(dāng)事人必須履行。
一方拒絕履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年。
逾期不申請(qǐng)的,即喪失向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。
本院認(rèn)為:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?規(guī)定“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。
第十二條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條 ?第二款 ?規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”。
全體業(yè)主依法享有投票、監(jiān)督、提議等權(quán)利,但對(duì)選聘和解聘物業(yè)公司等事務(wù)的具體操作程序系業(yè)主大會(huì)的權(quán)利,凱某花園小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)已成立并正式履行職務(wù),其有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)制定選聘和解聘物業(yè)公司的方案和具體操作程序,原告提供的證據(jù)不足以證明2013年8月8日被告作出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定違反法定程序,且侵害了其合法權(quán)益。
凱某房地產(chǎn)公司與凱某豐垠物業(yè)公司簽訂的《武漢市物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同》不能約束凱某花園小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)依法履行職務(wù),故對(duì)原告請(qǐng)求撤銷被告于2013年8月8日做出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定的訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。
2013年8月15日,被告張貼公告,決定就《關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行單元自治的辦法》(試行)、《選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告、方案》、審議修訂新物業(yè)合同等五項(xiàng)物業(yè)管理文件和相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行業(yè)主大會(huì)審議表決。
2013年9月27日,被告對(duì)其在8月15日召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果進(jìn)行公示,經(jīng)雙二分之一以上的業(yè)主表決同意認(rèn)可。
原告提供的證據(jù)亦不足以證明本次業(yè)主大會(huì)不真實(shí)且侵害了其合法權(quán)益,故對(duì)原告請(qǐng)求撤銷被告于2013年9月27日作出的業(yè)委會(huì)決定的訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。
2014年7月21日,凱某花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布了《凱某花園小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公示》后,引起業(yè)主異議,武昌區(qū)住房保障與房屋管理局聯(lián)合中南路街辦事處共同對(duì)凱某花園業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選票進(jìn)行了核實(shí),并出具了選票核實(shí)情況匯總說(shuō)明,該統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示的被告選聘物業(yè)服務(wù)公司的結(jié)果并未達(dá)到雙過(guò)半的法定票數(shù)要求,被告的公示表決結(jié)果與該匯總說(shuō)明相差很大,但被告雖然陳述經(jīng)武昌區(qū)黃鶴樓公證處進(jìn)行公證,但其不能提供公證書的原件,且對(duì)此不能做出合理、合法的解釋,而武昌區(qū)住房保障與房屋管理局聯(lián)合中南路街辦事處的匯總結(jié)果是依公證處封存保管的選票進(jìn)行的電話核實(shí)和上門確認(rèn),其統(tǒng)計(jì)結(jié)果的效力大于被告公布的選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果,故原告請(qǐng)求撤銷被告2014年7月21日作出的《選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公告》的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。
2013年8月8日作出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、組織業(yè)主進(jìn)行投票、及時(shí)公告業(yè)主大會(huì)的審議結(jié)果及2013年9月27日作出的業(yè)委會(huì)公告,屬于被告職責(zé)范圍,被告在小區(qū)公告欄發(fā)布公告的方式進(jìn)行通知,已盡到其通知義務(wù),足以使業(yè)主知曉的。
原告不能因其個(gè)人未履行投票權(quán)和未參與計(jì)票監(jiān)督的行為而否定業(yè)主大會(huì)的合法性,且其也無(wú)證據(jù)證明業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害了其合法權(quán)益。
被告于2014年7月21日作出的《選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公告》,與武昌區(qū)住房保障與房屋管理局核實(shí)的選票結(jié)果不符,且被告無(wú)證據(jù)證明其統(tǒng)計(jì)結(jié)果真實(shí)合法,即本次業(yè)主大會(huì)的決議結(jié)果沒(méi)有雙過(guò)半,不符合法定的票數(shù)要求,即選聘新物業(yè)的事項(xiàng)并未生效。
綜上所述,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條 ?第二款 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?、第十二條 ?的規(guī)定,判決如下:
一、撤銷被告武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)于2014年7月21日作出的《選聘物業(yè)服務(wù)公司表決結(jié)果公告》;
二、駁回原告李某其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)100元,減半收取50元,由原告李某、被告武漢市凱某花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)各負(fù)擔(dān)25元。
審判長(zhǎng):凃峻
書記員:周永梅
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