上訴人（原審原告）李某某。
上訴人（原審原告）李某。系李某某之女。
上訴人（原審原告）李宏麗。系李某某之妹。特別授權(quán)代理。
三上訴人的委托代理人楊默，湖北三峽律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）田某。
委托代理人龍大金，枝江市為民法律服務所法律工作者。特別授權(quán)代理。
委托代理人田明家。系田某胞兄。特別授權(quán)代理。
被上訴人尹某某。

上訴人李某某、李某、李宏麗因與被上訴人田某、尹某某確認合同無效糾紛一案，不服枝江市人民法院（2014）鄂枝江民初字第00489號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年2月10日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員胡曉靜參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定，尹玉章、李明壽夫婦生育一子三女，即長子李某某、長女李宏麗、次女尹保平、三女尹某某。李某某育有一女李某。尹玉章于2001年8月6日去世，李明壽于2011年3月26日去世。尹保平表示放棄對父母遺產(chǎn)的繼承權(quán)。本案爭議房屋位于原枝江市董市鎮(zhèn)金盆山村三組，系尹玉章、李明壽夫婦于1967年修建的，李某某當時17歲，李某某稱其參與房屋出資興建，1996年李某某還個人出資對該房屋進行了整修。該房屋產(chǎn)權(quán)證上登記房屋所有權(quán)人為李明壽，1999年8月19日房屋所有權(quán)登記發(fā)證審批表“產(chǎn)權(quán)人家庭成員”欄載明有李明壽、尹玉章、李某某、李某四人。2006年8月14日尹某某以其母親李明壽的名義與田某簽訂房屋買賣協(xié)議，收取田某押金2000元，2006年12月2日雙方在枝江市為民法律服務所的見證下再次簽訂房屋買賣協(xié)議，將房屋以9000元的價格賣給田某，并載明雙方于2006年8月14日所簽訂的協(xié)議作為本協(xié)議附件，兩次協(xié)議甲方李明壽的簽名均由尹某某代簽。田某交付房屋價款后，并已實際占有房屋，尹某某將房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證交付田某，房屋買賣合同實際履行。尹某某與田某簽訂房屋買賣協(xié)議之前曾有他人欲購買該房屋未果。房屋所有權(quán)證載明房屋所有權(quán)人為李明壽，集體土地建設用地使用證載明土地使用者為李明壽。李某某、李某、李宏麗主張?zhí)锬撑c尹某某擅自買賣房屋并占有的行為侵犯了三人的房屋所有權(quán)，遂向法院起訴，請求判令：1、尹某某與田某簽訂的房屋買賣合同無效；2、田某應將房屋返還給李某某、李某、李宏麗。
原審判決同時認定，本案爭議房屋的宅基地已被征收，補償款由田某領取，房屋也納入征收計劃，補償明細已公示，補償對象為田某。
原審人民法院據(jù)以認定上述事實的主要證據(jù)有：董市社區(qū)居委會和董市派出所出具的證明、1999年8月19日個人建屋用地清理登記表以及房屋所有權(quán)登記發(fā)證審批表、2013年10月19日董市鎮(zhèn)金盆山街道委員會出具的證明、2013年4月16日董市鎮(zhèn)金盆山街道辦出具的證明、李明壽的死亡證明、李明壽戶口簿、枝江市勞動局出具的退休人員基本情況表、枝江市61699部隊醫(yī)院門診病歷及其醫(yī)院檢查報告單、2006年8月14日尹某某與田某之間簽訂的房屋協(xié)議、2006年12月2日尹某某與田某簽訂的房屋買賣協(xié)議、2013年3月24日征管辦公室出具的證明、2013年3月22日桂花村委會出具的證明、土地使用證和房屋所有權(quán)證、2014年4月8日枝江市董市鎮(zhèn)金盆山社區(qū)出具的證明、中國工商銀行打款回執(zhí)、董市鎮(zhèn)金盆山村城西新區(qū)項目征地物量清點及補償測算明細表、2013年12月1日枝江市精準測繪有限公司對本案爭議房屋的測繪圖、枝江市董市鎮(zhèn)土地與房屋征收管理辦公室出具的城西新區(qū)金盆山居民小組房屋產(chǎn)權(quán)置換貨幣補償明細匯總公示表、證人李某某、田某某、薛某某的證言以及雙方當事人在原審庭審中的陳述等，足以認定。
原審法院認為，物權(quán)不受一般訴訟時效限制，田某辯稱本案的訴訟時效已過沒有事實和法律依據(jù)，不應予以采納。李某某、李宏麗系尹玉章、李明壽遺產(chǎn)法定繼承人，其主體資格適格，李某作為有爭議的房屋共有人參與訴訟，其主體資格適格，田某對有關本案李某某、李某、李宏麗不是本案適格主體的辯稱理由，不應予以采納。關于本案房屋買賣合同是否有效的問題。原審法院認為：一、房屋所有權(quán)證載明房屋所有權(quán)人為李明壽，集體土地建設用地使用證載明土地使用者為李明壽，因此爭議房屋所有權(quán)人應認定為李明壽，因尹玉章與李明壽系夫妻關系，尹玉章和李明壽應依法為該房屋的共同共有人；二、尹某某系房屋共有人尹玉章、李明壽的女兒，所售房屋長期空置，曾公開出售未果，尹某某以其母親李明壽的名義與田某簽訂房屋買賣協(xié)議，田某有理由相信尹某某有代理權(quán)，尹某某收取房屋價款，實際交付房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證交與田某，房屋買賣合同實際履行，可認定田某屬善意取得；三、田某作為農(nóng)民，非購買房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，但是田某在購買爭議農(nóng)村房屋時，其原所在地已沒有責任田等生產(chǎn)資料，本案爭議房屋的宅基地已被征收，補償款由田某領取，房屋也納入征收計劃，補償明細已公示，補償對象為田某，可視為該村委會同意接納田某為本集體經(jīng)濟組織成員，田某作為非本集體經(jīng)濟組織成員購買房屋可認定有效?；谇笆隼碛桑瓕彿ㄔ核煲勒铡吨腥A人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，判決駁回李某某、李某、李宏麗關于確認尹某某與田某簽訂的房屋買賣合同無效和田某將訴爭房屋返還李某某、李某、李宏麗的訴訟請求。原審并同時決定一審案件受理費80元減半收取40元，由李某某、李某、李宏麗負擔。
經(jīng)審理查明，原審認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為：1、本案所涉合同簽訂時房屋原由李明壽、尹玉章夫妻在夫妻關系存繼期間修建，本案所涉房屋買賣協(xié)議簽訂時，尹玉章已去逝，依案涉房屋依夫妻關系存繼期間所取得的財產(chǎn)為夫妻共同共有的一般原則及法定繼承一般原則，本案所涉房屋應認定為由李明壽、李某某、李宏麗、尹保平、尹某某必共同共有狀態(tài)；2、尹某某2006年8月14日以李明壽的名義與田某簽訂房屋買賣協(xié)議時，單方為處分時雖無書面證據(jù)證實其征得了經(jīng)其他共有人的同意，但鑒于尹某某與各共有人之間的特殊親屬關系，作為與結(jié)合當時在該房居住的李明壽共同居住的、李某某、李某等人在合同簽訂后騰退房屋、且在其后長達8年的時間未提出異議的事實，應推定為其應當認定各共同共有人當時事實上已同意尹某某的處分行為對本案所涉房屋所為處分；3、農(nóng)村社會狀況屬熟人社會，田某入住案涉房屋長達8年村委會未提出異議，相反卻在其后的征收過程中經(jīng)過嚴格征收程序確定其為被征收人說明村會委會事實上認可其田某通過購買案涉房屋而成為本集體經(jīng)濟組織成員，故本案所涉合同應為有效。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，實體處理恰當，依法應予維持。經(jīng)合議庭評議決定，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元（李某某、李某、李宏麗已預交），由上訴人李某某、李某、李宏麗負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　胡曉靜

書記員：冀琦芳