原告李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。委托訴訟代理人楊永軍，內(nèi)蒙古盛興律師事務(wù)所律師。被告南宮市寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地南宮市青年大街東段路北。法定代表人程曉堅(jiān)，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人于志強(qiáng)，男，該公司員工。

原告李某某訴被告南宮市寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年9月20日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托訴訟代理人楊永軍，被告南宮市寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托訴訟代理人于志強(qiáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院依法判決被告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同并承擔(dān)違約責(zé)任，違約金5萬(wàn)元；2、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)，庭審中原告將訴訟請(qǐng)求具體解釋為：要求被告繼續(xù)履行合同是指在具備交付條件時(shí)，被告將涉案房屋及車(chē)庫(kù)交付給原告以及在具備變更登記條件時(shí)，為原告辦理變更登記手續(xù)。事實(shí)和理由：2015年4月15日原被告簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)合同》13份，原告向被告認(rèn)購(gòu)位于南宮市金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)D11號(hào)樓的2單元5層501室及地下50號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓3單元2層201室、D11號(hào)樓2單元6層602室及地下49號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓2單元7層701室及地下車(chē)庫(kù)48號(hào)、D11號(hào)樓2單元8層802室及地下47號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓2單元9層901室及地下46號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓2單元10層1002室及地下45號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓3單元1層101室、D11號(hào)樓2單元14層1402室及地下41號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓2單元13層1301室及地下42號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓2單元12層1202室及地下43號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓2單元11層1101室及地下44號(hào)車(chē)庫(kù)、D11號(hào)樓2單元1層101室及地下54號(hào)車(chē)庫(kù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋及車(chē)庫(kù)），雙方還對(duì)涉案房屋及車(chē)庫(kù)的建筑面積、單價(jià)、付款方式、交工時(shí)間等進(jìn)行了明確約定，原告依約履行了合同義務(wù)，但被告一直未按合同約定履行合同義務(wù)，為保障原告合法權(quán)益，依法向本院提起本訴訟。原告李某某為證明自己的主張，提供的證據(jù)如下：1、借據(jù)，用于證明2015年3月30日被告因金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)需要，向原告借款，并載明股東承擔(dān)與單位相同的還款義務(wù)。2、《商品房認(rèn)購(gòu)合同》13份和收款收據(jù)13份，用于證明原告將借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，并于2015年4月15日雙方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)合同》。3、銷(xiāo)控表，用于證明原告未能提供《商品房認(rèn)購(gòu)合同》原件的5套房屋已實(shí)際賣(mài)與原告。被告南宮市寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當(dāng)庭辯稱(chēng)，1、答辯人與原告不存在借貸法律事實(shí)，從未發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系；2、答辯人與原告間簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)合同并非基于二者間的真實(shí)意思表示；3、答辯人、原告與第三人孫海軍間款項(xiàng)數(shù)目不相稱(chēng)，未進(jìn)行過(guò)結(jié)算，未對(duì)欠款轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款達(dá)成合意；4、答辯人與原告簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，屬于預(yù)約合同，不能當(dāng)然的致使答辯人承擔(dān)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果確定的義務(wù)，更無(wú)承擔(dān)違約責(zé)任的說(shuō)法，請(qǐng)求人民法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。被告向本院提交證據(jù)有借據(jù)復(fù)印件2份，用于證明原告是將款項(xiàng)借給第三人孫海軍。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年至2014年間原告李某某與孫海軍之間有借貸關(guān)系，孫海軍多次找原告李某某借款。因?qū)O海軍借款不還，2015年3月30日被告向原告出具借據(jù)1張，內(nèi)容為被告因金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)需要，向原告借款（借款數(shù)額和借款時(shí)間以借款憑證為準(zhǔn)），此款已實(shí)際用于金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)。借款單位原股東承擔(dān)與單位相同的還款義務(wù)，同時(shí)注明，此款以同期人民銀行借款利率四倍計(jì)算，該借據(jù)上有被告的公章和孫海軍、于振旺、高學(xué)軍、程輝代理人程銳的簽名。經(jīng)查，孫海軍在2014年9月23日前是被告南宮市寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東和監(jiān)事，至今仍為被告公司監(jiān)事。被告公司2012年6月4日成立時(shí)的登記股東為于振旺、程輝、孫海軍、高學(xué)軍，2014年9月23日至2014年12月16日的登記股東為于振旺、程輝、孫艷杰、高學(xué)軍，2014年12月16日至2015年6月3日的登記股東為于振旺、程銳、孫艷杰、高學(xué)軍。2015年4月15日原被告經(jīng)結(jié)算，雙方同意將借款本息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，由原告認(rèn)購(gòu)被告開(kāi)發(fā)的金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)D區(qū)的13套商品房及車(chē)庫(kù)，用于抵債，雙方于當(dāng)日簽訂13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，即本案涉案房屋及車(chē)庫(kù)，合同對(duì)所購(gòu)房屋和車(chē)庫(kù)的面積、價(jià)格、總價(jià)款進(jìn)行了約定，原告以全款進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，被告承諾于2015年12月31日交工，同時(shí)約定原告在接到被告方通知7日內(nèi)到被告方展示中心簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等內(nèi)容，該合同上有出賣(mài)人被告公司的合同專(zhuān)用章及法定代表人程曉堅(jiān)的私章和買(mǎi)受人原告的簽名。另外，當(dāng)日被告為原告出具收款收據(jù)13份，其中表明收款方式為抵賬，收款金額為《商品房認(rèn)購(gòu)合同》中涉案房屋及車(chē)庫(kù)的總價(jià)款，收款收據(jù)有被告公司的財(cái)務(wù)專(zhuān)用章及相應(yīng)會(huì)計(jì)人員的簽名。以上13套涉案房屋及車(chē)庫(kù)的總價(jià)款為5409283元。原被告簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)合同》后，原告將相關(guān)借款手續(xù)交還被告。另查明，被告所開(kāi)發(fā)的金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目D區(qū)，主體結(jié)構(gòu)已完工，但所建商品房至今未取得商品房預(yù)售許可證，雙方所簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》也沒(méi)有在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案登記。另外，本院受理該案后，根據(jù)原告訴訟保全申請(qǐng)，本院于2017年9月23日作出（2017）冀0581民初1561號(hào)民事裁定書(shū)，查封了涉案房屋及車(chē)庫(kù)，保全價(jià)值550萬(wàn)元。以上事實(shí)，有原告提供的借據(jù)、《商品房認(rèn)購(gòu)合同》、收款收據(jù)、銷(xiāo)控表，被告提供的借據(jù)，本院民事裁定書(shū)，當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證實(shí)，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以采信。

本院認(rèn)為，原告與孫海軍之間存在借貸關(guān)系，但2015年3月30日被告向原告出具借據(jù)，明確表示該借款系由被告所借，由被告使用，被告股東和被告對(duì)此債務(wù)承擔(dān)義務(wù)，且有被告公章和股東簽字，足以說(shuō)明借據(jù)內(nèi)容是被告的真實(shí)意思表示，原被告之間的借貸關(guān)系合法有效，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。被告辯稱(chēng)與原告不存在借貸法律事實(shí)，原告借款給孫海軍，與被告無(wú)關(guān)，原被告間未發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的答辯意見(jiàn)，與上述事實(shí)不符，本院不予采信。2015年4月15日原被告經(jīng)協(xié)商一致，終止了借貸關(guān)系，經(jīng)結(jié)算將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，用涉案房屋及車(chē)庫(kù)抵債并簽訂13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，建立商品房認(rèn)購(gòu)關(guān)系，共計(jì)5409283元，可以認(rèn)定，截止到2015年4月15日被告共計(jì)欠原告本息合計(jì)5409283元。關(guān)于原被告雙方簽訂的13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，本院認(rèn)為，在性質(zhì)上應(yīng)屬于預(yù)約合同，是雙方為將來(lái)訂立確定性的合同達(dá)成的書(shū)面協(xié)議，從《商品房認(rèn)購(gòu)合同》第四條“乙方在接到甲方通知7日內(nèi)到甲方展示中心簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》”的約定中，可以看出，《商品房認(rèn)購(gòu)合同》只是預(yù)約合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，現(xiàn)被告至今未取得商品房預(yù)售許可證明，所以原被告雙方簽訂的13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)被告辯稱(chēng)的與原告簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，屬于預(yù)約合同，不能當(dāng)然的致使答辯人承擔(dān)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果確定的義務(wù)的意見(jiàn)，本院予以采納。對(duì)原告訴稱(chēng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定，原被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的意見(jiàn)，本院認(rèn)為，即使雙方簽訂的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同因被告至今未取得商品房預(yù)售許可證明，所以認(rèn)購(gòu)合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同均應(yīng)無(wú)效，對(duì)原告的主張，本院不應(yīng)采納。原被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》雖然無(wú)效，但是借款已經(jīng)結(jié)算、轉(zhuǎn)為購(gòu)房款、以房抵債是雙方的真實(shí)意思表示，只是因?yàn)闆](méi)有商品房預(yù)售許可證才由法律規(guī)定為無(wú)效，現(xiàn)原告可以根據(jù)預(yù)約合同的相關(guān)規(guī)定，解除預(yù)約合同并請(qǐng)求被告承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，也可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，待被告取得商品房預(yù)售許可證明后，與被告協(xié)商，繼續(xù)履行預(yù)約合同，簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也可以再行起訴，認(rèn)定《商品房認(rèn)購(gòu)合同》有效。現(xiàn)原告的訴訟請(qǐng)求為要求被告在具備交付條件時(shí)，將涉案房屋及車(chē)庫(kù)交付給原告以及在具備變更登記條件時(shí)，為原告辦理變更登記手續(xù)并承擔(dān)違約責(zé)任，因涉案房屋及車(chē)庫(kù)的商品房預(yù)售許可證明能否辦理及什么時(shí)間辦理，不能確定，再者即使《商品房認(rèn)購(gòu)合同》有效，原告也只是享有請(qǐng)求被告履行預(yù)約合同并簽訂正式合同的權(quán)利，而不能直接要求被告交付房屋、辦理登記手續(xù)，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，本院不能支持。綜上，依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第四條、第五條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求。訴訟費(fèi)1050元，減半收取525元，保全費(fèi)5000元，由原告李某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邢臺(tái)市中級(jí)人民法院。

審判員　　乞國(guó)忠

書(shū)記員：石保興