上訴人（原審原告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市，現(xiàn)住內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市。委托訴訟代理人：楊永軍，內(nèi)蒙古盛興律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：南宮市寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地南宮市青年大街東段路北。法定代表人：程曉堅(jiān)，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李靜云，河北同欣律師事務(wù)所律師。

李某某上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷河北省南宮市人民法院（2017）冀0581民初第1561號(hào)民事判決，發(fā)回重審或查清事實(shí)后改判。2.本案一審、二審訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決對(duì)《商品房預(yù)購(gòu)合同》的性質(zhì)定性錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤。被上訴人欠上訴人借款到期后，因被上訴人無(wú)力償還借款，便以涉案房屋、車庫(kù)抵債償還，雙方簽訂了《商品房預(yù)購(gòu)合同》。這由被上訴人為上訴人出具的收款收據(jù)以及一審查明的抵賬事實(shí)充分證明。一審判決將本案定性為商品房買賣合同糾紛并適用《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定，認(rèn)定該預(yù)購(gòu)合同無(wú)效，錯(cuò)誤。寶某房地產(chǎn)公司答辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，法律關(guān)系定性準(zhǔn)確，適用證據(jù)恰當(dāng)，責(zé)任確定合理，審理程序合法。請(qǐng)求維持原判。請(qǐng)求駁回李某某的上訴請(qǐng)求。李某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法判決被告繼續(xù)履行房屋買賣合同并承擔(dān)違約責(zé)任，違約金5萬(wàn)元；2.訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。庭審中原告將訴訟請(qǐng)求具體解釋為：要求被告繼續(xù)履行合同是指在具備交付條件時(shí)，被告將涉案房屋及車庫(kù)交付給原告以及在具備變更登記條件時(shí)，為原告辦理變更登記手續(xù)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年至2014年間,原告李某某與孫海軍之間有借貸關(guān)系，孫海軍多次找李某某借款。因?qū)O海軍借款不還，2015年3月30日被告向原告出具借據(jù)1張，內(nèi)容為被告因金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)需要，向原告借款（借款數(shù)額和借款時(shí)間以借款憑證為準(zhǔn)），此款已實(shí)際用于金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)。借款單位原股東承擔(dān)與單位相同的還款義務(wù)；同時(shí)注明，此款以同期人民銀行借款利率四倍計(jì)算。該借據(jù)上有被告的公章和孫海軍、于振旺、高學(xué)軍、程輝代理人程銳的簽名。孫海軍在2014年9月23日前是被告南宮市寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東和監(jiān)事，至今仍為被告公司監(jiān)事。被告公司2012年6月4日成立時(shí)的登記股東為于振旺、程輝、孫海軍、高學(xué)軍，2014年9月23日至2014年12月16日的登記股東為于振旺、程輝、孫艷杰、高學(xué)軍，2014年12月16日至2015年6月3日的登記股東為于振旺、程銳、孫艷杰、高學(xué)軍。2015年4月15日原被告經(jīng)結(jié)算，雙方同意將借款本息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，由原告認(rèn)購(gòu)被告開發(fā)的金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)D區(qū)的13套商品房及車庫(kù)，用于抵債；雙方于當(dāng)日簽訂13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，即本案涉案房屋及車庫(kù)。合同對(duì)所購(gòu)房屋和車庫(kù)的面積、價(jià)格、總價(jià)款進(jìn)行了約定，原告以全款進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，被告承諾于2015年12月31日交工；同時(shí)約定原告在接到被告方通知7日內(nèi)到被告方展示中心簽署《商品房買賣合同》等內(nèi)容。該合同上有出賣人被告公司的合同專用章及法定代表人程曉堅(jiān)的私章和買受人原告的簽名。合同簽訂當(dāng)日，被告即為原告出具收款收據(jù)13份，其中表明收款方式為抵賬，收款金額為《商品房認(rèn)購(gòu)合同》中涉案房屋及車庫(kù)的總價(jià)款，收款收據(jù)有被告公司的財(cái)務(wù)專用章及相應(yīng)會(huì)計(jì)人員的簽名。以上13套涉案房屋及車庫(kù)的總價(jià)款為5409283元。原被告簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)合同》后，原告將相關(guān)借款手續(xù)交還被告。另查明，被告所開發(fā)的金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目D區(qū)，主體結(jié)構(gòu)已完工，但所建商品房至今未取得商品房預(yù)售許可證；雙方所簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》也沒(méi)有在相關(guān)部門進(jìn)行備案登記。受理該案后，根據(jù)原告訴訟保全申請(qǐng)，一審法院于2017年9月23日作出（2017）冀0581民初1561號(hào)民事裁定書，查封了涉案房屋及車庫(kù)，保全價(jià)值550萬(wàn)元。一審法院認(rèn)為，原告與孫海軍之間存在借貸關(guān)系，但2015年3月30日被告向原告出具借據(jù)，明確表示該借款系由被告所借，由被告使用，被告股東和被告對(duì)此債務(wù)承擔(dān)義務(wù)，且有被告公章和股東簽字，足以說(shuō)明借據(jù)內(nèi)容是被告的真實(shí)意思表示，原被告之間的借貸關(guān)系合法有效，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。2015年4月15日原被告經(jīng)協(xié)商一致，終止了借貸關(guān)系，經(jīng)結(jié)算將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，用涉案房屋及車庫(kù)抵債并簽訂13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，建立商品房認(rèn)購(gòu)關(guān)系，共計(jì)5409283元?？梢哉J(rèn)定，截止到2015年4月15日被告共計(jì)欠原告本息合計(jì)5409283元。關(guān)于原被告雙方簽訂的13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，性質(zhì)上應(yīng)屬于預(yù)約合同，是雙方為將來(lái)訂立確定性的合同達(dá)成的書面協(xié)議。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，現(xiàn)被告至今未取得商品房預(yù)售許可證明，所以原被告雙方簽訂的13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)被告辯稱的與原告簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書，屬于預(yù)約合同，不能當(dāng)然的致使答辯人承擔(dān)對(duì)商品房買賣結(jié)果確定的義務(wù)的意見，法院予以采納。對(duì)原告訴稱根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定，原被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同的意見，一審法院認(rèn)為，即使雙方簽訂的是商品房買賣合同，因被告至今未取得商品房預(yù)售許可證明，所以認(rèn)購(gòu)合同、商品房買賣合同均應(yīng)無(wú)效。原被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》雖然無(wú)效，但是借款已經(jīng)結(jié)算、轉(zhuǎn)為購(gòu)房款、以房抵債是雙方的真實(shí)意思表示，只是因?yàn)闆](méi)有商品房預(yù)售許可證才由法律規(guī)定為無(wú)效，現(xiàn)原告可以根據(jù)預(yù)約合同的相關(guān)規(guī)定，解除預(yù)約合同并請(qǐng)求被告承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；也可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，待被告取得商品房預(yù)售許可證明后，與被告協(xié)商，繼續(xù)履行預(yù)約合同，簽訂正式的商品房買賣合同；也可以再行起訴，認(rèn)定《商品房認(rèn)購(gòu)合同》有效。現(xiàn)原告的訴訟請(qǐng)求為要求被告在具備交付條件時(shí)，將涉案房屋及車庫(kù)交付給原告以及在具備變更登記條件時(shí)，為原告辦理變更登記手續(xù)并承擔(dān)違約責(zé)任。因涉案房屋及車庫(kù)的商品房預(yù)售許可證明能否辦理及什么時(shí)間辦理，不能確定；再者即使《商品房認(rèn)購(gòu)合同》有效，原告也只是享有請(qǐng)求被告履行預(yù)約合同并簽訂正式合同的權(quán)利，而不能直接要求被告交付房屋、辦理登記手續(xù)，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，法院不能支持。依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第四條、第五條之規(guī)定，一審法院判決：駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求。訴訟費(fèi)1050元，減半收取525元，保全費(fèi)5000元，由原告李某某負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院審理查明的事實(shí)和一審一致。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！北景浮渡唐贩空J(rèn)購(gòu)合同》屬于當(dāng)事方為簽訂正式商品房買賣合同而訂立的預(yù)約合同，該認(rèn)購(gòu)合同合法有效，不是商品房預(yù)售合同。理由如下：首先，案涉《商品房認(rèn)購(gòu)合同》為預(yù)約合同，不屬本合同。因?yàn)轭A(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，不能把預(yù)約認(rèn)定為本約。本案所涉《商品房認(rèn)購(gòu)合同》第四條“商品房買賣合同”的簽署的約定中明確寫明：“乙方在接到甲方通知7日內(nèi)到甲方展示中心簽署《商品房買賣合同》，乙方不按時(shí)簽署《商品房買賣合同》所造成的后果由乙方承擔(dān)?！痹撜J(rèn)購(gòu)合同第八條“1、本認(rèn)購(gòu)書如填寫面積和金額存在誤差，最終以雙方填寫的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。2、。簽署正式商品房買賣合同后本認(rèn)購(gòu)書即作廢?！笨梢?，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在面積、金額等問(wèn)題上需要日后簽署一個(gè)新的《商品房買賣合同》予以確認(rèn)，并在該認(rèn)購(gòu)合同中單列第四條、第八條進(jìn)行了明示。故案涉認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同并據(jù)實(shí)處理。其次，上訴人李某某與被上訴人寶某房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣關(guān)系是基于2013年至2014年間雙方存在的借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化而來(lái)。2015年4月15日，雙方同意將被上訴人無(wú)法償還給上訴人的借款本息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，被上訴人將自己公司開發(fā)的金南宮國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)D區(qū)的13套商品房及車庫(kù)用于抵債；雙方當(dāng)日簽訂了13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，被上訴人公司為上訴人出具了13份收款方式明確標(biāo)明“抵賬”的收款收據(jù)。2016年4月10日，被上訴人寶某房地產(chǎn)公司又出具了加蓋公司公章和法人代個(gè)人印章的書面證明，明確“D區(qū)李某某、李廣蓮所購(gòu)房屋有效?！睂?duì)2015年4月15日雙方所簽的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》作了進(jìn)一步確認(rèn)。故案涉《商品房認(rèn)購(gòu)合同》合法有效。再次，案涉《商品房認(rèn)購(gòu)合同》不具備商品房預(yù)售合同的要件，不能認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等)；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”而本案《商品房認(rèn)購(gòu)合同》既不符合商品房預(yù)售合同的形式要件，內(nèi)容也與標(biāo)準(zhǔn)的商品房預(yù)售合同明顯不符，更沒(méi)有在行政部門登記備案。故一審法院認(rèn)定案涉《商品房認(rèn)購(gòu)合同》為商品房預(yù)售合同，并適用根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定認(rèn)定案涉合同無(wú)效并予判決，認(rèn)定事實(shí)不當(dāng)、適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。基于上述事實(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，李某某起訴要求寶某房地產(chǎn)公司“繼續(xù)履行房屋買賣合同并承擔(dān)違約責(zé)任”的主張，于法有據(jù)，符合本案事實(shí)；其因一審不予支持而上訴的主張亦成立，本院予以支持。關(guān)于違約金的數(shù)額問(wèn)題。雙方所簽《商品房認(rèn)購(gòu)合同》沒(méi)有約定違約金，但該合同第二條“交工時(shí)間”項(xiàng)下約定“乙方所購(gòu)房屋甲方承諾于2015年12月31日交工”。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定，案涉13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》金額總計(jì)5409283元，逾約日期從2015年12月31日約定日次日起計(jì)算至2017年9月20日本案起訴之日止，逾期天數(shù)為1年8個(gè)月19天；按人民銀行同期貸款利率計(jì)算，上訴人李某某起訴請(qǐng)求寶某房地產(chǎn)公司支付違約金5萬(wàn)元，未超過(guò)法律規(guī)定，本院予以支持。綜上所述，李某某的上訴請(qǐng)求成立，予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
上訴人李某某因與被上訴人南宮市寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱寶某房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省南宮市人民法院（2017）冀0581民初1561號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人李某某及委托訴訟代理人楊永軍、被上訴人南宮市寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人李靜云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、撤銷河北省南宮市人民法院（2017）冀0581民初1561號(hào)民事判決；二、被上訴人南宮市寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行與上訴人李某某于2015年4月15日所簽13份《商品房認(rèn)購(gòu)合同》所確定的義務(wù),在具備簽訂商品房買賣合同條件之日起十五日內(nèi)與上訴人李某某簽訂商品房買賣合同；三、被上訴人南宮市寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付上訴人李某某違約金人民幣五萬(wàn)元整（小寫：50000元）。四、駁回上訴人李某某其它訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)525元、二審案件受理費(fèi)1,050元，由被上訴人南宮市寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；一審保全費(fèi)5000元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。