原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省晉州市。委托代理人：許麗華，河北晟舜律師事務(wù)所律師。被告：河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。地址：石家莊市新華區(qū)新華路***號。統(tǒng)一社會信用代碼：91130100570093771G。法定代表人：李建忠，該公司執(zhí)行董事。身份證號：委托代理人：陳桂彬，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。

李某某向本院提出訴訟請求：1、請求解除原被告2017年5月4日簽訂的《房屋認購協(xié)議》；2、判令被告返還原告已經(jīng)交付的311350元首付款；3、判令被告按照311350元為基數(shù)，支付自2017年5月4日至全款退清之日止的利息（利息按照中國人民銀行同期貸款利率計算）；4、訴訟法由被告承擔(dān)。事實及理由：原告2017年4月27日向被告支付10000元購房定金，預(yù)購被告開發(fā)的位于石家莊市欒城區(qū)的房屋，房屋坐落在石家莊市欒城區(qū)東側(cè)，宏遠路北側(cè)，豐澤大街西側(cè)。2017年5月4日雙方簽訂了《房屋認購協(xié)議》，當(dāng)天原告根據(jù)協(xié)議又補交了301350元首付款，之前交納的10000元定金直接轉(zhuǎn)化為首付款，即原告共交納首付款311350元。被告雖然在《房屋認購協(xié)議》第四條注明未取得《房屋預(yù)售許可證》，但沒有注明取得預(yù)售許可證的時間，從雙方簽訂協(xié)議到原告向貴院提起訴訟時一直未取得的房屋預(yù)售許可證。被告的銷售行為嚴重違反了國家法律的強制性規(guī)定，這是原告要求解除房屋認購協(xié)議的理由之一；其次，根據(jù)國家發(fā)展改革委員會發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價的規(guī)定》，從2011年5月1日起，商品房銷售明碼標(biāo)價將實行“一套一標(biāo)”，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。被告在其掌握房產(chǎn)政策信息優(yōu)于原告的情況下，在明知沒有向相關(guān)部門進行價格備案的情況下，也沒有向社會公眾公布商品房銷售價格的情況下開始對房屋進行銷售，被告的銷售行為違反了國家政策規(guī)定又侵犯了原告的知情權(quán)，原告要求解除協(xié)議；再次，根據(jù)《房屋認購協(xié)議》約定，原告的付款方式為銀行按揭，即交納20%的首付款，剩余80%放款進行銀行按揭，但根據(jù)如今的房屋購買政策，原告已經(jīng)不能如嘗向銀行申領(lǐng)那么多的貸款，造成原告購房意愿與簽訂《房屋認購協(xié)議》時的意愿相違背。綜上，因被告的違法銷售行為及國家房屋銷售政策的變動，原告要求解除與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》。河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱，1、原告提出解除合同的前提是合同是有效的，對此我方同意，我方認為合同合法有效；2、雙方簽訂的認購協(xié)議屬于預(yù)約合同，原告在簽約時，對未取得的預(yù)售許可是知情的，所以被告不存在違約行為；3、關(guān)于原告提出不能如愿申請銀行貸款，我方認為根據(jù)認購協(xié)議第六條的規(guī)定，原告在按揭貸款時，應(yīng)當(dāng)符合銀行的貸款要求，在不滿足貸款要求時，原告同意在十日內(nèi)將全款補齊，所以不存在違背當(dāng)時意愿問題；另，經(jīng)被告公司了解，原告屬于炒房行為，現(xiàn)要求解除合同是由于房價出現(xiàn)小幅度下跌。綜上，原告解除合同，無事實和法律依據(jù)，請法院依法駁回原告的訴訟請求。經(jīng)審理查明，原告于2017年4月27日向被告支付10000元購房定金，預(yù)購被告開發(fā)的位于石家莊市欒城區(qū)的房屋。2017年5月4日，原告作為乙方、被告作為甲方訂了《房屋認購協(xié)議》，房屋總價款為1511350元。其中協(xié)議第二條第二款約定：乙方于2017年5月4日交納首付款計人民幣311350元，剩余房款計人民幣1200000元辦理銀行貸款；第四條約定：甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后，通過電話或者信函等方式通知乙方，乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽訂正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，對乙方所購房屋不予保留，甲方有權(quán)將該房另售。甲乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動作廢，雙方的權(quán)利、義務(wù)按照正式《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容執(zhí)行；第六條約定：乙方選擇按揭付款的，乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10內(nèi)將全部房款補齊。否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并有權(quán)對該房屋另售；第七條約定：交房時間為2018年10月31日;第八條約定：甲乙雙方對本合同簽訂過程中知悉對方的商業(yè)秘密負有保密義務(wù)，乙方在簽訂本合同時，對甲方項目建設(shè)現(xiàn)狀和項目手續(xù)現(xiàn)狀知曉。協(xié)議簽訂后，原告當(dāng)天支付給被告301350元，加上預(yù)交的定金10000元，原告共向被告交納購房首付款合計311530元。2018年7月9日被告已取得該房產(chǎn)《商品房預(yù)售許可證》。庭審中原告稱，被告雖取得了《商品房預(yù)售許可證》，但根據(jù)國家發(fā)展改革委員會發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價的規(guī)定》，從2011年5月1日起，商品房銷售明碼標(biāo)價將實行“一套一標(biāo)”，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用，而在被告的《商品房銷售明碼標(biāo)價審核監(jiān)制審批表》中的標(biāo)價與其《房屋認購協(xié)議》中的房價相差很大，違反了國家政策規(guī)定，另外，根據(jù)如今的房屋購買政策，原告已經(jīng)不能向銀行申領(lǐng)那么多的貸款，因為被告?zhèn)浒竷r格遠低于房屋認購協(xié)議中的價格，致使原告無法向銀行按照協(xié)議中的房價進行按揭，造成原告購房意愿與簽訂《房屋認購協(xié)議》時的意愿相違背，不能實現(xiàn)合同目的，且認購協(xié)議第六條約定了原告不能進行銀行按揭時，要求全款補齊，屬于被告方提供的合同格式條款，加重了原告責(zé)任，應(yīng)屬無效。為此，提交了《商品房銷售明碼標(biāo)價審核監(jiān)制審批表》、石家莊市發(fā)展和改革委員會文件和石家莊市人民政府《關(guān)于依法查處商品房違法預(yù)售行為的通告》。對原告提交的上述證據(jù)，被告不認可，并稱原告所提交的均為復(fù)印件，即便是真實的，《商品房銷售明碼標(biāo)價審核監(jiān)制審批表》中的價格，只是向政府申請的一個指導(dǎo)價格，并不能做為公司在實際市場交易中的市場價格，市場價格應(yīng)當(dāng)按雙方簽訂的房屋認購協(xié)議數(shù)額來執(zhí)行，協(xié)議中的數(shù)額是雙方真實意思表示，而國家發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價的規(guī)定》，不屬于法律和行政法規(guī)，無論是否違反，不影響合同效力；石家莊市發(fā)改委的文件只是記載對智某公司關(guān)于銷售房屋的一些督促行為，屬于行政指導(dǎo)規(guī)范，與本案無關(guān)，并不對合同效力產(chǎn)生任何影響；石家莊市政府通告，該通告屬于地方政府的一個規(guī)范性文件，并不屬于法律行政法規(guī)，對本案合同效力及雙方合同是否解除無任何影響；認購協(xié)議中并不存在格式條款，整個約定非常簡單，均是雙方當(dāng)事人真實意思表示。以上有雙方當(dāng)事人陳述、《房屋認購協(xié)議》、收據(jù)、石家莊市商品房預(yù)售許可證等證據(jù)予以證實。
原告李某某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年3月30日立案后，依法適用普通程序，于2018年7月26日公開開庭進行了審理。原告李某某及委托代理人許麗華、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托代理人陳桂彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案爭議的焦點是原、被告所簽訂的房屋認購協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋認購協(xié)議已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認購房屋的具體位置、面積、價款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款及車位意向金，故該房屋認購協(xié)議應(yīng)認定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂房屋認購協(xié)議時雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來判斷其是否預(yù)約合同，本案原、被告雙方簽訂認購協(xié)議時已達成買賣房屋的合意，也就認購房屋的面積、價款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認購協(xié)議并非被告所稱的預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認定有效。被告在本案起訴后雖取得房屋預(yù)售許可證明，但并非訴前取得，故原、被告所簽訂的房屋認購協(xié)議應(yīng)認定無效。導(dǎo)致協(xié)議無效的主要原因是由于被告方?jīng)]有取得房屋預(yù)售許可證明，所以被告方存在主要過錯。但原告作為完全民事行為能力人,在簽訂房屋認購協(xié)議時明知被告尚未取得房屋預(yù)售許可證,仍然與被告簽訂協(xié)議,原告也存在一定過錯。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，本案房屋認購協(xié)議被確認無效后，被告應(yīng)返還原告所交納的款項311350元。因原告也存在一定的過錯，故原告要求被告按中國人民銀行同期貸款利率承擔(dān)自簽訂協(xié)議之日起至付清之日止利息的請求，本院不予支持。對原告訴求解除雙方簽訂的房屋認購協(xié)議，因此協(xié)議已認定為無效，而解除的前提為有效協(xié)議，故對原告的此項請求，本院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，判決如下：

一、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告李某某所交納的款項311350元；二、駁回原告李某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費5970元，由被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費5970元并提交繳費收據(jù)原件（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：62×××47，開戶銀行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。