抗訴機關(guān)：黑龍江省人民檢察院。
申訴人（一審原告、二審被上訴人）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人：高偉國，黑龍江九洲律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審被告、二審上訴人）：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江電業(yè)局退休職工。
委托代理人：劉更春（系張某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人：劉海濤，黑龍江晟博律師事務(wù)所律師。

申訴人李某某因與被申訴人張某租賃合同糾紛一案，不服牡丹江市中級人民法院（2014）牡民終字第91號民事判決，向檢察機關(guān)申訴。黑龍江省人民檢察院于2015年3月3日作出黑檢民（行）監(jiān)（2014）23000000123號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2015年6月16日作出（2015）黑監(jiān)民監(jiān)字第65號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。黑龍江省人民檢察院指派檢察員劉洋、徐松出庭。申訴人李某某及委托代理人高偉國，被申訴人張某及委托代理人劉更春、劉海濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2012年10月8日，一審原告李某某起訴至綏芬河市人民法院請求：依法判令解除其與張某之間簽訂的租賃合同及補充協(xié)議；張某退還剩余期限租金321095.89元、保證金60000元，賠償其經(jīng)營損失119569元、裝修損失172532元；訴訟費由張某負(fù)擔(dān)。
一審被告張某提起反訴，請求：判令解除其與李某某簽訂的《租房合同》、《協(xié)議書》；李某某賠償其損失327000元；李某某賠償其供暖費、水費、電費69593元；李某某對消防水管、消防電力系統(tǒng)、電路私改、冷熱水管道泵等恢復(fù)原狀，對電梯進(jìn)行正常年檢或承擔(dān)年檢費用；訴訟費由李某某負(fù)擔(dān)。
2012年12月21日，綏芬河市人民法院作出（2012）綏民初字第380號民事判決：一、李某某與張某于2010年5月6日、2010年6月13日簽訂的租賃合同及補充協(xié)議自2012年10月26日起解除；二、張某按每天1095.89元的標(biāo)準(zhǔn)，返還李某某自2012年10月26日起至2013年5月3日的租金208219.1元；按每天173.75元的標(biāo)準(zhǔn)，賠償李某某自2012年10月26日起至2015年5月3日的裝修裝飾費159501元；返還李某某60000元保證金（押金），于判決生效之日起三日內(nèi)履行完畢；三、駁回李某某的其他訴訟請求；四、李某某給付張某2011年8月1日至2012年11月30日的水費16000元；按每天246.31元的標(biāo)準(zhǔn)，給付張某自2012年10月10日至2012年10月26日的供熱費4187.27元，于判決生效之日起三日內(nèi)履行完畢；五、李某某將其在經(jīng)營綏芬河市東龍賓館（以下簡稱東龍賓館）期間安裝的冷、熱水管道泵恢復(fù)原狀，判決生效之日起三日內(nèi)履行完畢；六、李某某于判決生效之日起三日內(nèi)，將2012年度東龍賓館內(nèi)的電梯年檢憑證交付張某，如屆時未履行，張某可自行委托他人年檢，費用由李某某承擔(dān)；七、駁回張某的其他反訴請求。案件受理費10531元，李某某負(fù)擔(dān)2815.20元，張某負(fù)擔(dān)7715.80元。
牡丹江市中級人民法院二審確認(rèn)一審查明的事實。另查明，張某與李某某簽訂的補充協(xié)議約定，年租金41萬元，五年共計200萬元租金，每年5月3日交納，因李某某第一年涉及裝修，張某讓了10萬元，五年租金共計為190萬元，2012年5月3日已交納第三次租金。東龍賓館在2003年時已獲綏芬河市公安消防大隊的驗收合格；2007年東龍賓館因一層樓梯被商業(yè)賓館拆除，張某已提出申請，要求恢復(fù)原前樓消防通道，與緩臺被拆除樓梯相連為另一端通道，并獲綏芬河市公安局消防科及綏芬河市政府城管局的同意。2009年9月1日，綏芬河市公安局消防科下發(fā)了（2009）第0148號責(zé)令改正通知書，內(nèi)容為：1、該場所閉門器損壞；2、該場所消防栓口徑設(shè)置不符合要求，未包括被拆除的樓梯的整改。東龍賓館在2012年8月16日被綏芬河市消防大隊臨時查封一個月后，張某于2012年9月6日已將拆除樓梯接上，李某某在一審法院庭審筆錄中已自認(rèn)，其于2012年10月25日提起訴訟，現(xiàn)租賃物房屋還在閑置中。
牡丹江市中級人民法院二審認(rèn)為，張某將有瑕疵的房屋即缺少疏散樓梯被拆除一節(jié)的樓梯出租給李某某，致使出租房屋被綏芬河市公安消防大隊臨時查封一個月（2012年8月16日至2012年9月16日），其在2012年9月5日整改完成后，未及時申請，以與李某某簽訂補充協(xié)議時約定開業(yè)前由張某負(fù)責(zé)消防驗收，開業(yè)后由李某某負(fù)責(zé)驗收為由遲遲不提出申請，沒有及時解除臨時查封，導(dǎo)致其在2013年5月12日申請，2013年5月14日綏芬河市公安局消防大隊解除臨時查封決定，致使李某某無法繼續(xù)經(jīng)營，其有一定過錯，應(yīng)該承擔(dān)因其過錯的責(zé)任；李某某明知租賃物存在瑕疵，且開業(yè)前沒有消防驗收的情況下，仍租賃房屋，視為李某某已默認(rèn)了承擔(dān)權(quán)利瑕疵的風(fēng)險，李某某不能作為善意相對人而要求出租人承擔(dān)解除合同及協(xié)議權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，且張某又在短時間查封后的20天內(nèi)即2012年9月5日已整改完成并符合消防要求的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同及補充協(xié)議可以繼續(xù)履行，實現(xiàn)合同目的。根據(jù)雙方補充協(xié)議約定開業(yè)后由李某某負(fù)責(zé)消防樓梯驗收的情況下，在合同期限還有近二年半的時間，其不積極實現(xiàn)合同目的，卻在2012年10月25日提起訴訟，要求解除合同。根據(jù)合同法中雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)積極促成實現(xiàn)合同目的的相關(guān)規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人積極配合相互協(xié)商，可以使查封的問題得到解決，而李某某在消防樓梯上存在怠于履行相關(guān)合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)不能履行合同實現(xiàn)的責(zé)任，現(xiàn)李某某主張要求解除租賃合同不符合法律規(guī)定解除的條件，一審法院以依據(jù)合同法第233條規(guī)定即租賃物危及承租人的安全或者健康為由予以判決解除不當(dāng)，因綏芬河市公安消防大隊下發(fā)的八項整改意見，李某某在一審?fù)徆P錄中自認(rèn)整改為二項即消防疏散樓梯及房間和電梯沒有隔離開，不存在危及承租人的安全及健康問題，屬于適用法律錯誤。張某與李某某應(yīng)予繼續(xù)履行合同。但李某某在查封至解除查封期間租金應(yīng)予返還即2012年8月16日至2013年5月3日按每天1095.89元計算為即1095.89元×260天=284931.14元。張某還應(yīng)賠償2013年5月4日至2013年5月14日停業(yè)期間的租金損失1095.89元×10天=10958.90元，以上合計為295890元。其它不予保護(hù)。牡丹江市中級人民法院作出（2014）牡民終字第91號民事判決：一、撤銷綏芬河市人民法院（2013）綏民初字第125號民事判決；二、張某與李某某簽訂的房屋租賃合同及補充協(xié)議繼續(xù)履行；三、張某返還李某某2012年8月16日至2013年5月3日260天租金按每天1095.89元計算為284931.14元，賠償李某某2013年5月4日至2013年5月14日10天租金損失按每天1095.89元計算為10958.90元，合計為295890元于判決生效之日起三十日給付；四、駁回張某其他訴訟請求；五、駁回李某某其他訴訟請求。一審案件受理費10531元，李某某負(fù)擔(dān)5639元，張某負(fù)擔(dān)4892元；二審案件受理費8759元，張某負(fù)擔(dān)5212元，李某某負(fù)擔(dān)3547元。
黑龍江省人民檢察院抗訴認(rèn)為，二審判決認(rèn)定的基本事實缺乏證據(jù)證明、適用法律確有錯誤。理由：一、判決認(rèn)定張某于2012年9月5日完成訴爭賓館消防整改并達(dá)到賓館正常營業(yè)消防標(biāo)準(zhǔn)，屬認(rèn)定的基本事實缺乏證據(jù)證明。根據(jù)綏芬河市公安消防大隊分別于2012年8月29日和9月22日作出的兩份行政處罰決定書可以確定，東龍賓館是因未經(jīng)消防設(shè)計審核、未經(jīng)消防驗收擅自投入使用、未按規(guī)定申報消防驗收，消防設(shè)施、器材配置設(shè)置不符合標(biāo)準(zhǔn)等八項消防違法行為而被責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)并處罰款的。而2012年9月5日，張某將拆除的疏散樓梯接上的整改行為僅是完成了需要整改八項消防項目中的一項，現(xiàn)無證據(jù)證明張某完成了其余需要整改的七項消防措施，故判決認(rèn)定張某于2012年9月5日將拆除的樓梯接上即已整改完成并符合消防要求，屬認(rèn)定的基本事實缺乏證據(jù)證明。
二審法院判決李某某應(yīng)繼續(xù)履行與張某的房屋租賃合同，屬適用法律確有錯誤。根據(jù)綏芬河市公安消防大隊于2014年7月2日作出的（2014）第0001號消防監(jiān)督檢查記錄載明，東龍賓館尚存在樓梯間未完全封閉、室內(nèi)消火栓壓力不足、自動噴水滅火系統(tǒng)損壞、未設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、泵房僅有一組消防泵，壓力表指示為零，未形成獨立防火分隔、整體建筑無消防設(shè)計審核驗收意見書、賓館與住宅未形成獨立防火分隔共七項消防違法行為需要整改。根據(jù)《中華人民共和國消防法》第五十八條：“違反本法規(guī)定，有下列情形之一的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款：（一）依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)進(jìn)行消防設(shè)計審核的建設(shè)工程，未經(jīng)依法審核或者審核不合格，擅自施工的……（三）依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格，擅自投入使用的……”的規(guī)定，東龍賓館不具備《中華人民共和國消防法》規(guī)定的營業(yè)條件，存在安全隱患，應(yīng)停止使用。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四款：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違法行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”的規(guī)定，因東龍賓館截至2014年7月2日仍不符合消防驗收條件，致使東龍賓館不具備營業(yè)條件，涉案房屋租賃合同目的已不能實現(xiàn)，故李某某要求解除與張某的房屋租賃合同符合法律規(guī)定，法院判決李某某繼續(xù)履行與張某的房屋租賃合同屬適用法律確有錯誤。
本院再審過程中，申訴人李某某稱，同意檢察機關(guān)抗訴意見并稱，東龍賓館從綏芬河市公安消防大隊查封電閘箱至2014年7月2日期間，綏芬河市公安消防大隊未解除查封處罰文書，賓館不具備營業(yè)條件。
被申訴人張某答辯稱，抗訴書中提到的綏芬河市公安消防大隊的8月29日和9月22日的兩份行政處罰決定書，反映了張某對賓館消防樓梯整改的情況。張某在消防部門要求的時限內(nèi)完成了樓梯的整改工作。至于其他的整改工作，綏芬河市公安局消防科作出的（2009）第0148號責(zé)令改正通知書中確定2010年前東龍賓館的消防檢查是合格的，李某某租賃賓館后的消防問題是因為李某某裝修造成的。原審判決事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
再審審理過程中，李某某提交了三組新證據(jù)。
第一組新證據(jù)：2012年8月19日綏芬河市公安消防大隊作出的第3048號《公安行政處罰決定書》和2012年9月22日綏芬河市公安消防大隊作出的第3412號《公安行政處罰決定書》。意在證明：1、東龍賓館未經(jīng)消防驗收擅自投入使用；2、東龍賓館已被綏芬河市公安消防大隊責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，并處罰款人民幣9萬元；3、東龍賓館“未按規(guī)定申報消防驗收，消防設(shè)施、器材配置、設(shè)置不符合標(biāo)準(zhǔn)”；4、綏芬河市公安消防大隊給予綏芬河市東龍賓館停止使用，并處罰款人民幣3.5萬元的處罰；5、東龍賓館已被責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，無法繼續(xù)經(jīng)營，符合解除合同的法定的條件。
張某質(zhì)證認(rèn)為，1、該兩份處罰決定書沒有產(chǎn)生法律效力。因為留置送達(dá)必須標(biāo)明留置的地點、人員，該兩份處罰決定書沒有標(biāo)明送達(dá)給何處、何人、何人在場，留置送達(dá)沒有產(chǎn)生法律效力；2、兩份處罰決定的內(nèi)容大致相同，一事不到一個月的時間內(nèi)不能作出兩種處罰，處罰決定是違法的；3、從處罰決定書的內(nèi)容來看，第3048號處罰決定認(rèn)定違法行為是未經(jīng)消防設(shè)計審核擅自施工，這是對李某某擅自裝修改造行為進(jìn)行的處罰，與租賃物出租前的狀態(tài)沒有關(guān)系。如果這個處罰產(chǎn)生法律效力也是對李某某的處罰，不是對張某的處罰。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，在該兩份行政處罰決定書下達(dá)之時，東龍賓館已因電閘箱被查封而無法經(jīng)營，要已處于停業(yè)狀態(tài)，故不存在責(zé)令停產(chǎn)、停業(yè)的情形，公安消防部門亦未向東龍賓館收取罰款。另從綏公（消）決字（2012）第3048號處罰決定書形式要件看，所署日期明顯由2013改為2012，該筆誤有悖常理。且該兩份行政處罰決定書并不是李某某起訴時租賃合同目的不能實際的依據(jù)，故不予采信。
第二組新證據(jù)：2014年7月2日綏芬河市公安消防大隊作出的（2014）第0001號《消防監(jiān)督檢查記錄》。意在證明，1、東龍賓館仍存在七項消防違法行為，公安消防部門要求繼續(xù)整改；2、東龍賓館由于沒有整改完畢，不符合開業(yè)經(jīng)營的條件，不能營業(yè)。
張某質(zhì)證認(rèn)為，該份檢查記錄不是行政決定，也不是行政處罰行為，對外不能產(chǎn)生法律效力；2、在該檢查記錄備注欄標(biāo)注應(yīng)繼續(xù)整改，整改期間加強管理，也就是說并沒有說明東龍賓館不符合繼續(xù)營業(yè)的條件。該份檢查記錄是李某某申請公安消防部門去檢查的，消防檢查每天都有，從形式要件上看，有2014年7月份才出現(xiàn)第1號消防監(jiān)督檢查記錄，這個記錄就是為了李某某訴訟而出的。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，消防監(jiān)督檢查意見書記載的內(nèi)容并沒有體現(xiàn)出東龍賓館不符合營業(yè)條件，而恰能說明東龍賓館可邊營業(yè)邊整改，只需整改期間加強管理。故對該份證據(jù)不予采信。
第三組新證據(jù)：2013年5月12日張某向綏芬河市公安消防大隊遞交的《綏芬河市東龍賓館關(guān)于申請解除臨時查封的申請》及《解除臨時查封決定書》。意在證明：1、張某承認(rèn)其出租的東龍賓館房屋已收回；2、張某向公安消防部門承認(rèn)在60天內(nèi)對八項隱患整改完畢，要求消防機關(guān)解除對東龍賓館電閘箱的查封；3、張某在原一審時已同意解除與李某某的租賃合同，并收回了東龍賓館及房屋，后又主張繼續(xù)履行合同，是惡意訴訟。
張某質(zhì)證認(rèn)為，該組證據(jù)不能證明李某某所要證明的問題。該組證據(jù)只能證明張某已將室外疏散樓梯接至地面，公安消防大隊已經(jīng)作出了同意解除臨時查封的決定。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，對該組證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。僅依據(jù)該組證據(jù)不能證明張某已收回了東龍賓館。雖然東龍賓館仍存在需要整改的消防問題，但李某某無法證明需整改的問題足以使東龍賓館無法繼續(xù)經(jīng)營，故對該組證據(jù)不予采信。
本院再審查明的事實與二審查明的事實一致。
本院再審認(rèn)為，2010年5月6日李某某與張某簽訂的租賃合同及其補充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合同生效后，張某將房屋交與李某某，李某某對房屋進(jìn)行裝修后即開始營業(yè)。2012年8月16日，綏芬河市公安消防大隊因東龍賓館缺少一部疏散樓梯，臨時查封了東龍賓館電閘箱，查封期限為一個月（2012年8月16日至2012年9月16日），致使東龍賓館因斷電無法經(jīng)營。2012年9月5日，張某即將缺少的疏散樓梯接至地面，已可申請電閘箱解封，但張某以與李某某簽訂補充協(xié)議時約定開業(yè)前由張某負(fù)責(zé)消防驗收，開業(yè)后由李某某負(fù)責(zé)驗收為由遲遲不提出申請，沒有及時解除臨時查封，導(dǎo)致其在2013年5月12日申請，2013年5月14日綏芬河市公安局消防大隊解除臨時查封決定，致使李某某長達(dá)十個月不能經(jīng)營，其有一定過錯，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；李某某作為東龍賓館實際經(jīng)營人，其在對房屋進(jìn)行裝修后，在開業(yè)前未按《中華人民共和國消防法》第十五條：“公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防安全檢查。公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十個工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對該場所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)”的規(guī)定申請消防部門進(jìn)行消防驗收即開始營業(yè)，李某某亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。且張某又在查封后的20天短時間內(nèi)即已整改完成并符合消防要求的情況下，雙方簽訂的房屋租賃合同及補充協(xié)議可以繼續(xù)履行，實現(xiàn)合同目的。根據(jù)雙方補充協(xié)議約定，開業(yè)后由李某某負(fù)責(zé)消防樓梯驗收，在合同履行期限還有近二年半時間的情形下，李某某不積極促成合同目的實現(xiàn)，卻在2012年10月25日提起訴訟，要求解除合同。根據(jù)合同法中雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)積極促成實現(xiàn)合同目的的相關(guān)規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人積極配合相互協(xié)商，本可以在短時間內(nèi)使查封的問題得到解決，避免造成不必要的損失。而李某某怠于履行相關(guān)合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)張某申請解除查封后不履行合同的責(zé)任。在本院再審期間合同履行期限已屆滿，現(xiàn)已不存在解除合同的情形。如前所述，檢察機關(guān)抗訴所依據(jù)的證據(jù)均不能采信，其抗訴理由不能成立。

綜上，張某申請解除查封后東龍賓館已具備繼續(xù)經(jīng)營的條件，檢察機關(guān)抗訴稱東龍賓館在解除電閘箱臨時查封后仍不具備經(jīng)營條件沒有證據(jù)證實。二審判決李某某與張某繼續(xù)履行租賃合同，張某返還李某某停業(yè)期間的租金并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款（一）項的規(guī)定，判決如下：

維持牡丹江市中級人民法院（2014）牡民終字第91號民事判決。
本判決為終審判決。

審　判　長　　陳偉華 代理審判員　　王革濱 代理審判員　　李雪松

書記員：余博