原告(反訴被告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李小桃(系原告李某某父親)，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：夏冰星，上海一凡律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：褚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省棗莊市。
　　委托訴訟代理人：吳炎歡。
　　第三人：陳建軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原告李某某訴被告褚某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，因被告褚某某下落不明，本案?018年4月25日依法轉(zhuǎn)為普通程序，并于2018年8月13日公開開庭進(jìn)行第一次庭審，被告褚某某于第一次庭審之日向本院提起反訴，本院依法受理后，就本、反訴合并于2018年9月17日公開開庭進(jìn)行第第二次庭審。后本院依職權(quán)追加陳建軍作為第三人參與本案訴訟，并于2018年10月31日公開開庭進(jìn)行第三次庭審。原告李某某的委托訴訟代理人夏冰星、被告褚某某的委托訴訟代理人吳炎歡均到庭參加三次庭審，原告李某某的委托訴訟代理人李小桃到庭參加第二、三次庭審，第三人陳建軍到庭參加第三次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原、被告簽訂的商鋪?zhàn)赓U協(xié)議；2、判令被告支付2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金37,500元；3、判令被告支付自2018年1月1日起至實(shí)際搬離日止的占有使用費(fèi)，以每月12,500元為標(biāo)準(zhǔn)。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1、解除原、被告簽訂的商鋪?zhàn)赓U協(xié)議；2、判令被告支付自2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金37,500元(按月租金12,500元計(jì)算)；3、判令被告支付自2018年1月1日起至2018年8月14日止的占有使用費(fèi)106,250元(按月租金12,500元計(jì)算)；4、判令被告支付原告墊付的2017年8月、9月的電費(fèi)5,792.23元。事實(shí)和理由：原、被告于2017年6月5日簽訂一份商鋪?zhàn)赓U協(xié)議。原告將自己所有的位于上海市松江區(qū)中山中路556弄17、18號(hào)商鋪(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)出租給被告，建筑面積為191.17平方米。合同約定被告應(yīng)提前半個(gè)月支付半年租金，但被告至今支付租金至2017年9月30日，后原告多次試圖與被告協(xié)商支付租金的相關(guān)事宜，被告均以各種理由推脫，故原告訴至本院，望判如所請(qǐng)。
　　被告褚某某辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。1、原告隱瞞了系爭(zhēng)房屋的現(xiàn)狀，在原告與第三人合同尚未解除的情形下，將系爭(zhēng)房屋出租給被告，以合法形式掩蓋了非法目的，原、被告簽訂的合同應(yīng)為無效合同；2、系爭(zhēng)房屋上存在第三人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致被告無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即使合同解除，解除理由也應(yīng)該是合同目的無法實(shí)現(xiàn)，于2017年8月5日解除；3、原、被告于2018年8月14日的交接，僅針對(duì)已在原告控制之下的系爭(zhēng)房屋內(nèi)，原告留置的被告物品的交接，并非被告未將系爭(zhēng)房屋交還給原告致使的場(chǎng)地費(fèi)糾紛；4、被告認(rèn)為導(dǎo)致合同無效或客觀無法繼續(xù)履行的責(zé)任在于原告，所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用和損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
　　審理過程中，被告褚某某向本院提起反訴請(qǐng)求：1、判令確認(rèn)原、被告簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同無效；2、判令原告返還被告已支付的租金37,500元及押金12,500元。事實(shí)和理由：2017年6月5日，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，合同履行期自2017年7月1日開始的四年。在原告書面承諾其與原租客合同關(guān)系已于2017年6月30日廢止的前提下，被告向原告支付了相應(yīng)款項(xiàng)后，便開始為隨后開業(yè)做準(zhǔn)備。但被告在辦理相關(guān)工商登記手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，原租客上海昌盛餐飲管理有限公司的有效期至2036年6月6日的營(yíng)業(yè)執(zhí)照還登記在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，被告隨即與原告進(jìn)行交涉，雖依約雙方因租賃而引起的相關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)由被告負(fù)責(zé)辦理，但之前原告與前租客之間的遺留問題應(yīng)由原告妥善處理，且不得影響到即將開始的被告的正常經(jīng)營(yíng)，但原告一口答應(yīng)并再次承諾沒有問題。2017年7月1日，被告將系爭(zhēng)房屋適當(dāng)裝修、招聘員工、購(gòu)入原材料，后被告在進(jìn)場(chǎng)差不多一個(gè)月掛上自己的店招，準(zhǔn)備開始試營(yíng)業(yè)后，被告的經(jīng)營(yíng)被工商部門臨檢時(shí)查到，被責(zé)令不得無證經(jīng)營(yíng)。被告與原告交涉，要求原告解決前租客的營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問題，原告卻置之不理，卻片面要求被告支付所謂的剩余租金。后原告更采取鎖門等不當(dāng)手段給被告施壓討要租金，被告提出無法正常經(jīng)營(yíng)，雙方解約，但原告予以拒絕，至今第三人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照仍在系爭(zhēng)房屋內(nèi)。故被告提出如上反訴請(qǐng)求，望判如所請(qǐng)。
　　原告李某某針對(duì)被告褚某某的反訴辯稱，不同意被告的全部反訴請(qǐng)求。1、原被告簽訂的租賃合同是真實(shí)意思表示，合法有效；2、租賃合同明確約定了被告及第三人對(duì)轉(zhuǎn)讓事宜是明知的，被告對(duì)原告租金的擴(kuò)大損失具有主觀惡意，被告應(yīng)向原告支付租賃費(fèi)用及解除合同后的占有使用費(fèi)；3、原告認(rèn)為被告與第三人存在轉(zhuǎn)讓關(guān)系，原告自2016年將鑰匙交付第三人后即沒有鑰匙，所有的轉(zhuǎn)讓事宜應(yīng)是被告與第三人之間進(jìn)行的，被告也從未要求原告協(xié)助注銷第三人注冊(cè)在系爭(zhēng)房屋內(nèi)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
　　第三人陳建軍述稱，1、原告與第三人于2016年就系爭(zhēng)房屋簽訂了一份租期為5年的房屋租賃合同，第三人裝修了系爭(zhēng)房屋并辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照用于經(jīng)營(yíng)餐飲；2、第三人于2017年5月17日因病住院做手術(shù)，直至2017年6月15日出院，故對(duì)原、被告簽訂房屋租賃合同的事情并不知情；3、第三人住院前，系爭(zhēng)房屋鑰匙在第三人手里，留有一個(gè)廚師在系爭(zhēng)房屋內(nèi)做事，第三人出院后找過被告，被告答復(fù)其與原告有租賃協(xié)議，第三人也找過原告，原告的意思是被告做不長(zhǎng)讓第三人等等；4、第三人至今沒有收到任何書面答復(fù)，也沒有收到任何轉(zhuǎn)讓費(fèi)，原被告也未將系爭(zhēng)房屋返還給第三人。
　　經(jīng)審理查明，原告為系爭(zhēng)房屋登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。2017年6月5日，原告作為出租方(甲方)與被告作為承租方(乙方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定：原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告經(jīng)營(yíng)使用，建筑面積為191.17平方；租賃期自2017年7月1日起至2021年6月30日止；租金為每年150,000元，每半年支付一次，支付租金之前需提前半個(gè)月；押金15,000元；被告按照合約及時(shí)繳納租金，并承擔(dān)租賃期間的水、電、衛(wèi)生費(fèi)等一切因被告實(shí)際使用而產(chǎn)生的費(fèi)用并按單如期繳納，物業(yè)管理費(fèi)由原告支付；合同第四條第1項(xiàng)約定：該商鋪是被告轉(zhuǎn)讓過來所以該商鋪的轉(zhuǎn)讓手續(xù)都由被告任擔(dān)負(fù)責(zé)，原告不負(fù)責(zé)任；第六條第3項(xiàng)約定：2017年6月30日之前的合同全部作廢。另，該合同對(duì)合同終止等事項(xiàng)作出了約定。
　　2017年6月6日，被告向原告銀行賬戶轉(zhuǎn)賬20,000元；2017年7月5日，被告向原告銀行賬戶轉(zhuǎn)賬5,000元；2017年8月6日，被告向原告銀行賬戶轉(zhuǎn)賬25,000元。
　　另查明，2017年9月25日，原告向被告發(fā)送《通知》一份，載明：被告應(yīng)于2017年7月底前支付半年租金75,000元，但至今被告只支付12,500元租金，尚欠62,500元租金未付，而且7、8、9三個(gè)月的電費(fèi)計(jì)7,000元也未付，故今通知被告在2017年10月10日前將尚欠的62,500元租金及7,000元電費(fèi)立即付清，如屆期仍置之不理，原告將通過法律程序解決。
　　2018年8月14日，原告的委托訴訟代理人李小桃、被告及其委托訴訟代理人吳炎歡簽訂《備忘錄》一份，載明：2018年8月14日上午，在系爭(zhēng)房屋現(xiàn)場(chǎng)，原告之父李小桃、被告進(jìn)行了實(shí)時(shí)的物品及場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。在雙方在場(chǎng)的情形下，系爭(zhēng)房屋房門由第三方開啟，后被告也已將所有屬被告的物品搬離上述場(chǎng)所?，F(xiàn)經(jīng)雙方確認(rèn)，系爭(zhēng)房屋中已無被告的物品，房屋已將由原告實(shí)際控制。
　　2018年10月9日，原告繳納系爭(zhēng)房屋自2017年8月至9月的電費(fèi)5,792.23元。
　　再查明，2016年5月27日，原告及委托訴訟代理人李小桃作為出租方(甲方)、第三人陳建軍作為承租方(乙方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定：甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方經(jīng)營(yíng)使用，建筑面積為191.17平方；租賃期自2016年7月1日起至2021年6月30日止；租金前三年為150,000元/年，每季度支付一次，第一次支付三個(gè)月押一個(gè)月合計(jì)50,000元，12500元為押金，第二次于9月15日前支付37,500元，第二次于9月15日前支付37500元，第三次在12月15日前，第四次2017年3月15日前支付37,500元，后四年每半年支付一次，需提前半個(gè)月支付租金。該合同另對(duì)雙方責(zé)任等有關(guān)事項(xiàng)作出了約定。
　　2016年6月6日，上海市松江區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局核發(fā)案外人上海昌照餐飲有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，該公司法定代表人為第三人，住所為系爭(zhēng)房屋，營(yíng)業(yè)期限自2016年6月6日至2036年6月5日。
　　2017年4月20日，原告的委托訴訟代理人李小桃與第三人簽訂《協(xié)議》一份，載明：付租情況：今昌照餐飲有限公司由于正轉(zhuǎn)讓該店，所以租金一月支付一次到轉(zhuǎn)讓完畢，下月付租應(yīng)在2017年5月15-20日再付一個(gè)月房租。如果不付，到2017年5月30日撤出，系爭(zhēng)房屋營(yíng)業(yè)停止。
　　審理中，原、被告雙方一致確認(rèn)，被告已支付2017年6月至2017年9月的租金共計(jì)50,000元(含被告已付押金12,500元)；原告與第三人一致確認(rèn)，第三人已支付截至2017年4月30日的租金，第三人支付的押金已沖抵其應(yīng)付的2017年5月份的租金。
　　原告陳述，2017年5月1日起，原告委托代理人李小桃聯(lián)系第三人未果，直至2017年5月25日在系爭(zhēng)房屋內(nèi)見到被告，被告表示是從第三人處受讓而來，并告訴原告第三人已在住院，租金會(huì)在6月5日支付并簽訂合同；李小桃于6月5日到醫(yī)院見到第三人，第三人表示被告是廚師，可以繼續(xù)做；李小桃告訴第三人之后要和被告簽訂租賃合同了，第三人表示同意；系爭(zhēng)房屋鑰匙是第三人給被告的，被告是從第三人處受讓而租賃系爭(zhēng)房屋的。
　　被告陳述，其于2017年4、5月看到系爭(zhēng)房屋處有招租通知，房東(指原告的委托訴訟代理人李小桃，下同)在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，房東告知前一個(gè)租戶的租賃合同快到期了，已經(jīng)和前面租客說好了解約的事情；后其與房東簽好租賃合同，并且房東大概在5月中旬給其鑰匙，其進(jìn)去做開業(yè)準(zhǔn)備，當(dāng)時(shí)店里還留有前面租客開店的設(shè)備等，有個(gè)廚師半個(gè)月內(nèi)仍住在樓上的小房間內(nèi)；剛開始并沒有考慮營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問題，直至2017年7月后才發(fā)現(xiàn)無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；其找房東后，房東聯(lián)系第三人，第三人到店里來表示未和原告解除租賃協(xié)議，因與第三人溝通營(yíng)業(yè)執(zhí)照轉(zhuǎn)讓過來的事情，協(xié)商未果導(dǎo)致現(xiàn)在的情況；對(duì)原、被告合同載明的轉(zhuǎn)讓手續(xù)由被告負(fù)責(zé)的條款，因合同是原告制作的，其未仔細(xì)看；對(duì)合同6.3條載明合同作廢的條款，認(rèn)為應(yīng)該是指原告與第三人的租賃合同，其在簽訂合同時(shí)即知曉原告與第三人之間的租賃合同；其在2017年5月至2017年7月準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)期間，并未使用第三人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，后于2017年9月左右就已關(guān)門；2017年10月，其去系爭(zhēng)房屋處，發(fā)現(xiàn)鑰匙在房屋內(nèi)，門鎖被堵住了，保安告訴其，房東已起訴，但其不知道開庭時(shí)間；未與第三人簽訂過轉(zhuǎn)讓協(xié)議或支付相關(guān)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
　　第三人陳述，第三人與原告的租賃合同沒有解除，第三人裝修系爭(zhēng)房屋花費(fèi)了30余萬；并未將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給被告，與被告也無任何經(jīng)濟(jì)往來；其營(yíng)業(yè)執(zhí)照就放在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，應(yīng)是被告在使用。
　　以上事實(shí)，有《商鋪?zhàn)赓U合同》、上海市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、銀行交易明細(xì)、電費(fèi)發(fā)票、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、《備忘錄》、《協(xié)議》以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。　　
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)約恪守履行各自的合同義務(wù)。根據(jù)本案所查明的事實(shí)，被告明知系爭(zhēng)房屋為轉(zhuǎn)讓而來并約定由被告負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，被告亦自述簽訂合同時(shí)即清楚原告與第三人存在租賃協(xié)議，且原、被告簽訂的租賃合同對(duì)此也明確約定原告與第三人的合同作廢，雖被告及第三人否認(rèn)其二人間存在轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房屋的事實(shí)，但又根據(jù)被告自述，被告于2017年5月中旬即原、被告簽訂合同前就進(jìn)入系爭(zhēng)房屋做開業(yè)準(zhǔn)備，并向原告支付了2017年6月份開始的房租，而原、被告間租賃合同約定的起租期為2017年7月，上述事實(shí)也與原告、第三人于2017年4月20日簽訂的協(xié)議中載明正在轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房屋及第三人租金僅支付至2017年5月的事實(shí)相印證，故系爭(zhēng)房屋存在的第三人注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問題，應(yīng)由被告負(fù)責(zé)處理，被告應(yīng)按原、被告間租賃合同的約定及時(shí)足額支付相應(yīng)的租金，現(xiàn)經(jīng)原告催告后，被告仍未支付相應(yīng)的租金，原告據(jù)此有權(quán)解除合同，原告要求解除雙方簽訂的房屋租賃合同，于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于解除時(shí)間，鑒于原告起訴前并未向被告送達(dá)書面的解除通知書，本院依法認(rèn)定合同解除時(shí)間為起訴狀副本送達(dá)之日，即2018年7月9日。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。因原、被告雙方一致確認(rèn)，被告租金僅支付至2017年9月，而原、被告于2018年8月14日才辦理系爭(zhēng)房屋交接手續(xù)，故被告應(yīng)支付2017年10月1日至2018年7月9日的租金116,129.07元及2018年7月10日至2018年8月14日的占有使用費(fèi)14,516.28元(均按月租金12,500元計(jì)算)。關(guān)于電費(fèi)，原告已提供相應(yīng)證據(jù)證明其已經(jīng)代被告繳納2017年8月至9月的電費(fèi)5,792.23元，故原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院予以支持。
　　關(guān)于被告的反訴訴請(qǐng)，因并未存在原告以合法形式掩蓋非法目的的事實(shí)，故被告主張合同無效，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。另，被告系原、被告之間租賃合同解除的違約方，被告要求返還已付租金及押金的訴請(qǐng)，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)李某某與被告(反訴原告)褚某某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2018年7月9日解除；
　　二、被告(反訴原告)褚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)李某某自2017年10月1日起至2018年7月9日止的租金116,129.07元；
　　三、被告(反訴原告)褚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)李某某自2018年7月10日起至2018年8月14日止的占有使用費(fèi)14,516.28元；
　　四、被告(反訴原告)褚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)李某某2017年8月、9月電費(fèi)5,792.23元；　　　
　　五、駁回被告(反訴原告)褚某某的全部反訴請(qǐng)求。　　
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息?！　?br/>　　本訴受理費(fèi)3,109元，反訴案件受理費(fèi)605元，公告費(fèi)260元，合計(jì)訴訟費(fèi)3,974元，由被告(反訴原告)褚某某負(fù)擔(dān)(已付605元，余款3,369元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)?！?br/>　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：李??娜

書記員：黃??勇