上訴人（原審被告）：滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：張立順，公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：姜永建，河北經(jīng)航律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：朱某某。
委托代理人：蔡志勇、趙顯穎，河北滄獅律師事務(wù)所律師。

上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2014）運(yùn)民初字第2491號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2012年6月8日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，該合同主要約定：原告購買被告開發(fā)的時(shí)代廣場(chǎng)3單元2102號(hào)房屋，總價(jià)款718402元。其中第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意協(xié)商解決。該合同簽訂后，原告向被告支付了全部購房款。2012年6月8日，被告向原告發(fā)放入戶通知單，向原告交付所售房屋。另查明，被告至今未將由其提供的辦理權(quán)屬登記所需的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，原告未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。以上事實(shí)有原告提交的商品房買賣合同、入戶通知單、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及當(dāng)事人的陳述等予以證實(shí)。
原審認(rèn)為，原、被告之間簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，本院予以確認(rèn)。原告已按照雙方合同的約定履行了交付房款的義務(wù)，但被告未按照合同約定將需由其提供的辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使原告未能按期取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，被告的行為以構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告辯稱雙方在合同中有特殊約定，如果被告無法完成備案致原告無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，雙方應(yīng)進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商是本合同約定的必需要件。在雙方未能協(xié)商一致的情況下，原告通過起訴來解決糾紛并無不當(dāng)。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本院認(rèn)為，該“當(dāng)事人有特殊約定”僅指當(dāng)事人就取得房屋權(quán)屬證書的期限進(jìn)行的約定，而不是當(dāng)事人對(duì)出賣人是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任以及如何承擔(dān)違約責(zé)任所做的約定。因此，被告應(yīng)按照約定在房屋交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因雙方當(dāng)事人未約定違約金，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，關(guān)于出賣人逾期辦證的違約責(zé)任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此，原告主張的逾期辦證違約金的天數(shù)為實(shí)際交房日第二日即2012年6月9日至2014年11月26日止（原告起訴時(shí)間），扣除180天，被告共違約717天。逾期辦證違約金數(shù)額的計(jì)算應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)。本案所涉商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人是原告和被告，與湖北遠(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司無任何關(guān)系，基于合同的相對(duì)性原則，本院對(duì)被告申請(qǐng)追加湖北遠(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司為第三人的主張不予采納，如被告與湖北遠(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司之間有其它糾紛，應(yīng)另案解決。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告無法辦理房產(chǎn)證損失按總房款718402元×違約天數(shù)717天×利率，利率按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2671元，由被告承擔(dān)。
原審判后，原審被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，其上訴理由是：1、原審審判程序違法2、原審法院對(duì)雙方的《商品房買賣合同》的約定不予支持，是明顯錯(cuò)誤的。3、原審法院曲解了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》。綜上所述：原審法院對(duì)事實(shí)的認(rèn)定存在著嚴(yán)重錯(cuò)誤，因此判決結(jié)果有失公允。請(qǐng)求二審撤銷原審判決，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理：……3、雙方協(xié)商解決”。上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在一審?fù)徶惺龇Q“被告無法完成備案是由于第三人原因，即湖北遠(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司就施工資料惡意不向被告及相關(guān)機(jī)關(guān)提供造成的，遠(yuǎn)大公司與本案應(yīng)有利害關(guān)系，被告現(xiàn)申請(qǐng)將該公司追加為第三人?！倍徶猩显V人恒順公司主張?jiān)?012年12月9日將所有施工資料及應(yīng)提交的審批手續(xù)報(bào)住建局檔案審查委員會(huì)備案，對(duì)此其提供一份《河北省建設(shè)工程檔案專項(xiàng)驗(yàn)收認(rèn)可書》，但未能證明其提供的資料中包含完整的辦理權(quán)屬登記需要的相關(guān)材料。另查明，滄州市住建局××滄州市信訪局分別出具證明各一份，滄州市住建局2013年11月4日出具的證明內(nèi)容是：“恒順時(shí)代廣場(chǎng)至今未在市住建局辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)”。滄州市信訪局2014年11月14日出具的證明內(nèi)容是：“恒順時(shí)代廣場(chǎng)部分業(yè)主曾于2012年12月5日到滄州市信訪局反映與恒順時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商的違約金糾紛問題，按照《信訪條例》規(guī)定，當(dāng)時(shí)告知信訪人到運(yùn)河區(qū)信訪局反映該問題，請(qǐng)運(yùn)河區(qū)信訪局協(xié)調(diào)有關(guān)部門對(duì)信訪人反映問題進(jìn)行協(xié)調(diào)”。二審查明其他事實(shí)與一審法院查明事實(shí)相一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于本案是否已超過訴訟時(shí)效的問題?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、第一百四十條分別規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外”?！霸V訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算?！保弧霸V訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算”。本案合同約定的商品房交付期限為2011年10月31日前。被上訴人請(qǐng)求上訴人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的2年訴訟時(shí)效期間應(yīng)自2011年11月1日起計(jì)算2年。《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“權(quán)利人向人民調(diào)解委員會(huì)以及其他依法有權(quán)解決相關(guān)民事糾紛的國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)組織提出保護(hù)相應(yīng)民事權(quán)利的請(qǐng)求，訴訟時(shí)效從提出請(qǐng)求之日起中斷?！睖嬷菔行旁L局出具的證明證實(shí)恒順時(shí)代廣場(chǎng)部分業(yè)主曾于2012年12月份到滄州市信訪局反應(yīng)違約金糾紛問題。恒順時(shí)代廣場(chǎng)的部分業(yè)主前往信訪部門反映和請(qǐng)求解決相關(guān)問題，應(yīng)看做是代表全體業(yè)主表達(dá)訴求的行為。被上訴人在意識(shí)到權(quán)利受到侵害后，自己或者通過他人向信訪機(jī)關(guān)提出保護(hù)民事權(quán)利的請(qǐng)求，積極主張權(quán)利。認(rèn)定以上信訪行為構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷的理由，符合上述司法解釋的規(guī)定，也符合訴訟時(shí)效的制度目的。故此，朱某某于2014年11月向原審法院起訴請(qǐng)求恒順公司支付逾期交房違約金，并未超過訴訟時(shí)效期間。關(guān)于原審程序是否違法的問題。恒順公司在一審?fù)徶刑岢隽俗芳雍边h(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司作為第三人參加訴訟的申請(qǐng)，一審判決對(duì)此所作表述并無不當(dāng)。關(guān)于《商品房買賣合同》中“雙方協(xié)商解決”的約定是否有效應(yīng)否支持的問題。民事訴訟訴權(quán)，是指當(dāng)事人基于民事糾紛的發(fā)生，請(qǐng)求法院行使審判權(quán)解決民事糾紛或保護(hù)民事權(quán)益的權(quán)利。它是法律賦予當(dāng)事人的一項(xiàng)基本權(quán)利?！皡f(xié)商解決”是雙方關(guān)于解決爭(zhēng)議的方法的約定。在因合同履行產(chǎn)生糾紛后，合同當(dāng)事人可以選擇協(xié)商或者其他方式解決糾紛?！半p方協(xié)商解決”不應(yīng)成為雙方解決糾紛的唯一方式，協(xié)商不成也并非法律規(guī)定的合同雙方當(dāng)事人依法行使訴權(quán)的前置條件。上訴人提出的被上訴人應(yīng)通過協(xié)商解決糾紛而不能提起訴訟的抗辯意見，沒有任何依據(jù)。被上訴人在向信訪部門反應(yīng)和請(qǐng)求解決問題未果的情況下，向人民法院提起訴訟，并不違反合同約定和法律規(guī)定。關(guān)于原審判決適用法律是否正確的問題。2008年7月1日施行的《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定：“因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：……（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測(cè)繪報(bào)告；（七）其他必要材料。”因上訴人恒順公司未能完成相關(guān)資料的備案，根據(jù)上述規(guī)定無法辦理相應(yīng)的房屋權(quán)屬登記，上訴人恒順公司提出被上訴人未提供證據(jù)證明其無法從辦證機(jī)關(guān)取得房地產(chǎn)證書的主張不能成立。上訴人恒順公司在實(shí)際交付被上訴人房屋次日內(nèi)未能完成相關(guān)資料的報(bào)備，致被上訴人無法辦理房屋權(quán)屬證書，上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，一審法院依據(jù)法律規(guī)定和查明的事實(shí)作出的該民事判決并無不當(dāng)。關(guān)于滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的上訴主張，理由不足，本院對(duì)此不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2671元，由上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　范秉華 審判員　　高　娜 審判員　　李宗哲 審判員　　于振東 審判員　　余志剛

書記員：孫偉