朱證言
王會強(qiáng)（河北凱華律師事務(wù)所）
李某某
方進(jìn)英

上訴人（原審被告、反訴原告）朱證言，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住巨鹿縣。
委托代理人王會強(qiáng)，河北凱華律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原告、反訴被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住巨鹿縣。
委托代理人方進(jìn)英，巨鹿縣司法局工作人員。
上訴人朱證言因房屋租賃合同糾紛一案，不服巨鹿縣人民法院（2012）巨民二初字第151號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年8月22日立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了此案。上訴人的委托代理人王會強(qiáng)，被上訴人的委托代理人方進(jìn)英到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)為，被告拖欠原告租金事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)、充分，原告要求被告償還，應(yīng)予支持。但因原告已單方與被告解除租賃合同，故租金應(yīng)交至2012年8月25日，之后的租金不應(yīng)再支付。原告要求被告支付違約金十萬元，因被告主張違約金的約定過高，被告應(yīng)酌情向原告支付違約金貳萬元。因被告停止經(jīng)營并拖欠原告租金未還，原告解除與被告的租賃合同并履行了相應(yīng)的通知義務(wù)，故被告反訴要求繼續(xù)履行合同的請求不予支持。被告反訴要求原告賠償損失，因被告未提交證據(jù)支持其主張，故不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（四）項(xiàng) ?、第九十六條 ?第一款 ?、第二百二十六條 ?的規(guī)定，判決如下:一、在本判決生效之日起十日內(nèi)，被告（反訴原告）朱證言償還原告（反訴被告）李某某租金66000元及違約金20000元。二、駁回原告（反訴被告）李某某的其他訴訟請求。三、駁回被告（反訴原告）朱證言的反訴請求。如未在本判決指定的期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4300元，反訴受理費(fèi)1150元，兩項(xiàng)合計(jì)5450元，由被告（反訴原告）朱證言負(fù)擔(dān)3000元，原告（反訴被告）李某某負(fù)擔(dān)2450元。
朱證言上訴主要稱，1、一審法院認(rèn)定雙方合同已經(jīng)解除錯(cuò)誤。雙方于2007年2月12日簽訂租賃合同，被上訴人交付上訴人只是一座框架結(jié)構(gòu)的毛坯房，上訴人投資300余萬元進(jìn)行裝修，經(jīng)營洗浴中心。雙方約定的租賃期限為10年，到2012年上訴人只經(jīng)營了5年的時(shí)間。2012年夏天，上訴人的洗浴中心進(jìn)行整頓、裝修期間，被上訴人私自將洗浴中心的大門上鎖。上訴人委托弟弟朱自昂與被上訴人溝通聯(lián)系，商談租金交付問題，但被上訴人拒絕收取上訴人交付的租金。被上訴人主張已經(jīng)單方面通知解除了雙方的租賃合同不是事實(shí)。被上訴人主張?jiān)?jīng)委托巨鹿縣公證處進(jìn)行了租賃費(fèi)催收，但該通知書沒有送達(dá)上訴人本人，也沒有送達(dá)海闊天空洗浴中心的工作人員。被上訴人主張自己曾向上訴人送達(dá)了解除合同通知書，但被上訴人沒有證據(jù)證明其所說的通知書送給了上訴人或洗浴中心的工作人員。2、一審判令上訴人支付違約金2萬元缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。雙方?jīng)]有明確約定租金系預(yù)付還年終支付。在約定不明的情況下，可以在一年租賃期限屆滿前支付。即使系預(yù)付租金，只有在被上訴人進(jìn)行催收，上訴人拒付的情況下，上訴人才承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人曾主動(dòng)與被上訴人協(xié)商要求支付租金，但被上訴人拒收。3、一審法院判決駁回上訴人反訴請求錯(cuò)誤。上訴人一直和被上訴人協(xié)商租金問題，也同意支付租金。被上訴人擅自將洗浴中心的大門上鎖，私自將洗浴中心的財(cái)物進(jìn)行破壞、毀損，致使上訴人無法進(jìn)行裝修、經(jīng)營。上訴人要求繼續(xù)履行合同符合法律規(guī)定，也符合客觀事實(shí)。請求，撤銷原審判決，改判駁回被上訴人的一審訴請，支持上訴人的一審反訴請求。
李某某答辯主要稱，1、一審認(rèn)定上訴人與被上訴人之間的租賃合同已解除正確。上訴人長時(shí)間無正當(dāng)理由不支付租金，被上訴人多次催促并經(jīng)公證機(jī)關(guān)書面催促，上訴人仍不能在合理期限內(nèi)支付，依照《合同法》第227條之規(guī)定，被上訴人可以解除與上訴人之間租賃合同。上訴人長期拖欠租金及大量水費(fèi)、電費(fèi)，常常關(guān)門無人打理生意，其行為已明顯表明不履行債務(wù)。被上訴人有權(quán)依照《合同法》第94條之規(guī)定解除合同，并且被上訴人依照《合同法》第96條的規(guī)定履行了通知義務(wù)，雙方的租賃合同已于通知到上訴人時(shí)解除。2、一審判決上訴人向被上訴人支付違約金正確。雙方的租賃合同明確約定了違約金的數(shù)額和計(jì)算方法。上訴人不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)支付租金，且長時(shí)間無正當(dāng)理由不支付系典型的違約。違約方應(yīng)當(dāng)向守約方支付違約金。3、駁回上訴人的反訴請求是正確的。一個(gè)長期拖欠租金的租賃者，一個(gè)經(jīng)營洗浴中心長期拖欠水電費(fèi)的經(jīng)營者，在自己不能履行租賃合同時(shí)，想從收取微薄租金的租賃者身上找回自己的損失是不可能的。一審判決駁回其反訴請求符合法理、情理。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
本院認(rèn)為，上訴人朱證言與被上訴人李某某之間的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。上訴人只交付了2011年之前的租賃費(fèi)，因上訴人停止經(jīng)營并拖欠租賃費(fèi)，經(jīng)被上訴人催收后，上訴人仍未給付租賃費(fèi)，違反了合同的約定。2012年8月25日被上訴人單方通知解除雙方的租賃合同，符合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，一審認(rèn)定雙方的租賃合同已解除正確。上訴人要求繼續(xù)履行租賃合同，本院不予支持。因雙方的合同于2012年8月25日解除，之后的的租賃費(fèi)不應(yīng)再支付。雙方約定交付租賃費(fèi)的時(shí)間為每年的元月份，承租人未按時(shí)交納的，每逾期一天應(yīng)支付出租人租金10%的違約金，上訴人未按時(shí)交納租賃費(fèi)，應(yīng)支付違約金。因雙方約定的違約金過高應(yīng)予調(diào)整，一審法院酌定違約金2萬元并無不妥。上訴人要求被上訴人賠償損失，上訴人未提交證據(jù)，本院不予支付。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5450元，由上訴人朱證言負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人朱證言與被上訴人李某某之間的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。上訴人只交付了2011年之前的租賃費(fèi)，因上訴人停止經(jīng)營并拖欠租賃費(fèi)，經(jīng)被上訴人催收后，上訴人仍未給付租賃費(fèi)，違反了合同的約定。2012年8月25日被上訴人單方通知解除雙方的租賃合同，符合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，一審認(rèn)定雙方的租賃合同已解除正確。上訴人要求繼續(xù)履行租賃合同，本院不予支持。因雙方的合同于2012年8月25日解除，之后的的租賃費(fèi)不應(yīng)再支付。雙方約定交付租賃費(fèi)的時(shí)間為每年的元月份，承租人未按時(shí)交納的，每逾期一天應(yīng)支付出租人租金10%的違約金，上訴人未按時(shí)交納租賃費(fèi)，應(yīng)支付違約金。因雙方約定的違約金過高應(yīng)予調(diào)整，一審法院酌定違約金2萬元并無不妥。上訴人要求被上訴人賠償損失，上訴人未提交證據(jù)，本院不予支付。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5450元，由上訴人朱證言負(fù)擔(dān)。

審判長：信深謙
審判員：袁景春
審判員：張志春

書記員：張雪