原告：朱海波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽(yáng)市襄州區(qū)。
被告：唐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。
被告：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
兩被告委托訴訟代理人：蔡軍，湖北春園律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告朱海波訴被告唐某某、劉某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年9月1日受理，依法由審判員劉俊適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告朱海波，被告唐某某、劉某的委托訴訟代理人蔡軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告朱海波向本院提出訴訟請(qǐng)求：依法確認(rèn)原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》有效，判令被告協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)并將房屋交付給原告；本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由，2017年6月3日，被告劉某作為被告唐某某的代理人，與原告簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，將夫妻共有登記在唐某某名下，位于襄陽(yáng)市××城區(qū)××單元××樓左室的房改房以90萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告。約定，合同簽訂時(shí)，原告向被告交付定金3萬(wàn)元，被告將房產(chǎn)證原件暫存于原告處。7月18日之前，原告向被告支付購(gòu)房款45萬(wàn)元，余款42萬(wàn)元于過(guò)戶當(dāng)天一次性付清。合同簽訂當(dāng)日，原告向被告支付定金3萬(wàn)元，劉某代唐某某出具了收條。7月18日，原告以網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬的方式，向被告指定的唐劉陽(yáng)賬戶匯入購(gòu)房款45萬(wàn)元但是原告多次催促，被告拒不協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，未將房屋交付原告。為維護(hù)原告合法權(quán)益，特提起訴訟。
被告唐某某、劉某辯稱，原告陳述事實(shí)屬實(shí)，因唐某某被公安機(jī)關(guān)采取了羈押措施導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。
經(jīng)審理查明，唐某某與劉某為夫妻關(guān)系，擁有位于襄陽(yáng)襄城區(qū)檀溪居委會(huì)2號(hào)2棟2單元6層左戶住房一套。該房屋登記所有權(quán)人為唐某某，房產(chǎn)證號(hào)為：襄樊市房權(quán)證襄城區(qū)字第××號(hào)。2017年6月3日，原告朱海波、被告劉某以唐某某的名義、案外人湖北風(fēng)馳天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》一份。合同約定：一、房屋基本情況：位于襄陽(yáng)市××城區(qū)××單元××樓左室。所有權(quán)人唐某某，共有人劉某，房產(chǎn)證號(hào)字第××號(hào)，土地證以土地證登記為準(zhǔn)。建筑面積，149.21平方米。二、雙方聲明。1、（2）注明房屋存在抵押。三、成交價(jià)格與相關(guān)約定。1、雙方協(xié)商后實(shí)際成交價(jià)格為人民幣900000元，該房屋稅費(fèi)等一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)。四、付款、交房約定。1、乙方于2017年6月3日交付購(gòu)房定金3萬(wàn)元，甲方將房產(chǎn)證原件暫存于乙方。2、雙方約定于2017年7月21日之前到襄陽(yáng)房管局辦理過(guò)戶手續(xù)，侍甲方配合乙方在房管局審核完資料并過(guò)戶同時(shí)，乙方付房款870000元給丙方。4、甲方應(yīng)在配合乙方過(guò)戶并收取全款當(dāng)日內(nèi)騰空房屋，并與乙方進(jìn)行交接。六、1、甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，自簽訂本合同之日起，如發(fā)生與甲方及其房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)權(quán)或其他糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任，因此導(dǎo)致合同履行不能或合同無(wú)效的，甲方應(yīng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任，乙方有權(quán)解除合同。3、因甲、乙任何一方的原因致使合同不能如期履行的，每延期一日則由違約方向?qū)Ψ街Ц冻山粌r(jià)款的日萬(wàn)分之五作為違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同另一方要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利。4、如甲乙任何一方拒絕履行合同，或發(fā)生本條第1項(xiàng)的違約情形，均由違約方向另一方支付本合同第三條確定的房屋成交價(jià)的20%作為違約金。九、其他約定事項(xiàng)。甲乙雙方約定于2017年7月18日之前乙方提前將房款450000元付給甲方，余款420000元于過(guò)戶當(dāng)天一次性付清。合同簽訂當(dāng)日，朱海波支付購(gòu)房定金3萬(wàn)元，被告劉某出具收條。劉某將房屋產(chǎn)權(quán)證書交給朱海波，現(xiàn)由朱海波持有。2017年7月18日，原告朱海波向劉某指定人唐劉陽(yáng)轉(zhuǎn)款450000元，劉某將房屋鑰匙交付給原告朱海波。雙方房屋未能繼續(xù)履行，訴至本院。
另查明，涉案房屋于2016年8月2日設(shè)立抵押未解除。并分別于2017年1月5日、9月4日、9月14日，被武昌區(qū)人民法院查封。

本院認(rèn)為，原告朱海波與被告劉某以及案外人湖北風(fēng)馳天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，系三方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，涉案房屋設(shè)立抵押以及被司法查封，該情形僅產(chǎn)生雙方對(duì)訴爭(zhēng)房屋物權(quán)變動(dòng)的效果限制，并不影響雙方當(dāng)事人形成的債權(quán)合同，即房屋買賣合同。故本院認(rèn)定本案訴爭(zhēng)的房地產(chǎn)買賣合同有效。有效的合同涉及合同履行問(wèn)題，本案訴爭(zhēng)房屋設(shè)立抵押同時(shí)被司法查封，致涉案房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。原告請(qǐng)求被告履行過(guò)戶義務(wù)，本院不予支持?？纱课莸盅杭安榉馇樾蜗笤傩兄鲝垯?quán)利或另行主張解除合同權(quán)利。該房鑰匙已交付給原告朱海波，其請(qǐng)求交付房屋的請(qǐng)求，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第一百九十一條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋第十四條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告朱海波、被告劉某、案外人湖北風(fēng)馳天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2017年6月3日簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》有效。
二、駁回原告朱海波的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)減半收取6480元，由原告朱海波、被告劉某、唐某某各負(fù)擔(dān)一半。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

審判員 劉俊

書記員： 陳蓓