朱海軍
朱海強(qiáng)（江西紅土地律師事務(wù)所）
湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
黃治飛（湖北本正律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:朱海軍。
委托代理人:朱海強(qiáng)，江西紅土地律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
被上訴人（原審被告）:湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
住所地:湖北省鄂州市華容區(qū)車站路東側(cè)1棟3層。
法定代表人:柳明，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:黃治飛，湖北本正律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
上訴人朱海軍因與被上訴人湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱高某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省鄂州市華容區(qū)人民法院（2016）鄂0703民初131號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。
上訴人朱海軍的委托代理人朱海強(qiáng)、被上訴人高某公司的委托代理人黃治飛到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明:2013年9月24日，朱海軍同高某公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定:朱海軍購(gòu)買高某公司位于鄂州市華容區(qū)楚藩大道358號(hào)城市星座第1幢1××4號(hào)房屋，建筑面積116.75平方米，單價(jià)每平方米2，338.2元，總金額272，985元，付款方式為買受人于2013年9月24日首付房款144，734元，余款337，000元通過銀行按揭形式付款；房屋交付期限為2014年10月28日前交付驗(yàn)收合格的房屋；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受退房的，出賣人按己付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失；因1704房乙方要求退掉，故房屋總價(jià)與銀行按揭不一致；合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
雙方當(dāng)事人所簽訂的《商品房買賣合同》總價(jià)款實(shí)際為481，734元，包含1××4號(hào)、1704號(hào)（后更換為903號(hào)）兩套房屋的價(jià)格。
朱海軍于2013年11月21日向高某公司交納購(gòu)房首付款144，734元，并于2014年11月7日與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司鄂州分行簽訂了按揭貸款合同。
因所售第1幢1704號(hào)房不能辦理產(chǎn)權(quán)證，雙方經(jīng)協(xié)商于2014年11月15日簽訂《協(xié)議書》，約定:雙方協(xié)商城市星座1號(hào)樓903號(hào)房以人民幣198，749元賣給乙方；1、如果乙方（朱海軍）需要更換業(yè)主姓名，甲方（高某公司）無(wú)條件開具198，749元稅務(wù)發(fā)票并辦理一切相關(guān)事務(wù)，無(wú)條件配合辦理房屋產(chǎn)證和土地證；2、甲方退還乙方10，000元房款（于2015年春節(jié)前甲方必須退還乙方壹萬(wàn)元房款）；3、未盡事宜雙方協(xié)商解決。
《協(xié)議書》實(shí)際是將第1幢1704號(hào)房換成903號(hào)房，高某公司己向朱海軍退還購(gòu)房款10，000元，所購(gòu)買的兩套房屋總價(jià)款變更為471，734元。
但903號(hào)房雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證期限及違約責(zé)任沒有約定。
2014年下半年，高某公司向朱海軍交付房屋，朱海軍己搬進(jìn)居住。
至2016年3月5日，朱海軍有4期按揭貸款未還，高某公司替朱海軍償還按揭貸款本息共計(jì)11，736.36元。
2015年7月，高某公司以鄂州市規(guī)劃局華容區(qū)分局未能向其出具建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明為由，提起行政訴訟，要求鄂州市規(guī)劃局華容區(qū)分局向其出具建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明，以便于為業(yè)主辦理相關(guān)房產(chǎn)權(quán)證，2015年8月7日撤回起訴。
爭(zhēng)議房屋《建設(shè)用地土地使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》四證齊全。
一審法院認(rèn)為，朱海軍與高某公司簽訂的《商品房買賣合同》及《協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意見表示，合法、有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行各自義務(wù)。
朱海軍有未按合同約定時(shí)間交納購(gòu)房首付款、按揭貸款4期未及時(shí)償還等違約行為，但高某公司未按照合同約定為朱海軍辦理1××4號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證書是造成本案糾紛的根本原因。
高某公司與鄂州市規(guī)劃局華容區(qū)分局之間因建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃核實(shí)證明產(chǎn)生的糾紛，與本案爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)不能辦理登記有直接關(guān)系，但不是根本原因，因此，高某公司認(rèn)為不能依約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記是政府行為造成的，屬不可抗力因素的辯稱意見，不予采納。
依照合同約定1××4號(hào)房應(yīng)在房屋交付后180天內(nèi)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記，903號(hào)房未約定辦證期限，在約定辦證期限內(nèi)以及沒有證據(jù)證明高某公司有《中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條 ?第一款 ?情形的情況下，朱海軍即拒絕按期償還按揭貸款，其行使不按抗辯權(quán)不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 ?規(guī)定:“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條 ?規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。
本案爭(zhēng)議房屋約定交付時(shí)間為2014年10月28日，辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為交付后180日內(nèi)，即2015年4月27日前，至起訴之日2016年3月23日止并未超過一年，并且該房屋所有權(quán)證是可以登記辦理。
同時(shí)，朱海軍在履行合同時(shí)存在不能按期償還按揭貸款的違約行為，因此，高某公司逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記行為并未致使朱海軍不能實(shí)現(xiàn)合同目的，其違約行為沒有構(gòu)成根本違約，可以采取補(bǔ)救措施，并承擔(dān)一定違約責(zé)任，商品房買賣合同繼續(xù)履行。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
”由于雙方在合同中只約定因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人退房的，出賣人按己付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失，沒有約定買受人不退房時(shí)出賣人的違約責(zé)任。
因此，朱海軍的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足，理由不充分，不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 ?的規(guī)定，判決:駁回朱海軍的訴訟請(qǐng)求。
上訴人朱海軍不服上述判決，提起上訴，請(qǐng)求:撤銷一審判決，支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)與理由:一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
1、上訴人沒有違約。
上訴人的合同義務(wù)是按約定履行付款義務(wù)。
上訴人未按期向銀行繳納按揭款系上訴人與貸款銀行的金融借款糾紛，與本案無(wú)關(guān)。
2、高某公司未履行房屋交付義務(wù)及相關(guān)手續(xù)。
按合同約定房屋交接時(shí)，高某公司應(yīng)簽署房屋交接單，還應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。
高某公司沒有辦理以上手續(xù)，至今仍未履行交接義務(wù)。
一審判決僅僅因上訴人系外埠人，在爭(zhēng)議房屋暫落腳幾天就認(rèn)為高某公司交付了房屋沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
3、903號(hào)房雖未約定辦證期限，但購(gòu)買人同為上訴人，兩套房屋的首付款也一次性付清，在合同中也明確載明。
按照有利于購(gòu)買人的原則，應(yīng)參照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約束雙方的權(quán)利義務(wù)。
二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。
根據(jù)合同第八、九條約定，高某公司至今沒有履行交房義務(wù)，構(gòu)成嚴(yán)重違約，上訴人可單方解除合同。
根據(jù)合同第十五條約定，高某公司至今仍未履行辦理產(chǎn)權(quán)證書，上訴人也具有單方解除權(quán)。
一審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 ?的規(guī)定錯(cuò)誤，高某公司至今未辦理產(chǎn)權(quán)證。
被上訴人高某公司答辯稱:上訴人在爭(zhēng)議房屋已居住半年，答辯人已履行交付義務(wù)。
上訴人起訴時(shí)，答辯人并未超過約定期限辦理房產(chǎn)證。
上訴人有多處住房，退房的原因是房?jī)r(jià)問題。
請(qǐng)求維持原判。
二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
本院認(rèn)為，關(guān)于朱海軍要求解除爭(zhēng)議合同的條件是否成就的問題。
根據(jù)雙方約定，高某公司應(yīng)于2014年10月28日交付爭(zhēng)議房屋，并于交房后180日（即2015年4月28日）內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因其責(zé)任，朱海軍不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，朱海軍要求退房的，高某公司應(yīng)退還已付購(gòu)房款并按已付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償損失。
高某公司該房產(chǎn)項(xiàng)目于2015年10月才完成工程竣工驗(yàn)收備案，早已超過其辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)時(shí)限，且沒有證據(jù)證明非因其責(zé)任造成辦證遲延，依法構(gòu)成違約，故朱海軍要求解除爭(zhēng)議合同的條件已成就。
因雙方簽訂的爭(zhēng)議合同實(shí)際包括1604和1704號(hào)兩套房屋，雖然1704號(hào)房換成903號(hào)房，但是雙方?jīng)]有作出新的約定，雙方買賣903號(hào)房的合同權(quán)利義務(wù)仍應(yīng)按原爭(zhēng)議合同履行。
因此，朱海軍要求退還兩房的訴求，本院予以支持。
朱海軍已交付首付款144，734元，按揭款29，904.06元，但因換房已退10，000元，故高某公司應(yīng)退還164，638.06元。
因高某公司占用該款還應(yīng)支付利息，朱海軍要求支付10，000元利息的請(qǐng)求未超過法律規(guī)定的范圍，本院予以支持。
根據(jù)雙方約定，高某公司未履行辦證義務(wù)應(yīng)支付違約金164.64元（164，638.06×0.1%）。
綜上，上訴人朱海軍要求解除爭(zhēng)議合同、退還已付購(gòu)房款及賠償利息損失、承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，本院予以支持。
一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第二款 ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷鄂州市華容區(qū)人民法院（2016）鄂0703民初131號(hào)民事判決；
二、解除朱海軍與湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《商品房買賣合同》。
三、湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向朱海軍退還購(gòu)房款164，638.06元、賠償利息損失10，000元，支付違約金164.64元；
四、駁回朱海軍其他訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)各4，600元，由朱海軍負(fù)擔(dān)4，200元，湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)5，000元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，關(guān)于朱海軍要求解除爭(zhēng)議合同的條件是否成就的問題。
根據(jù)雙方約定，高某公司應(yīng)于2014年10月28日交付爭(zhēng)議房屋，并于交房后180日（即2015年4月28日）內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因其責(zé)任，朱海軍不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，朱海軍要求退房的，高某公司應(yīng)退還已付購(gòu)房款并按已付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償損失。
高某公司該房產(chǎn)項(xiàng)目于2015年10月才完成工程竣工驗(yàn)收備案，早已超過其辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)時(shí)限，且沒有證據(jù)證明非因其責(zé)任造成辦證遲延，依法構(gòu)成違約，故朱海軍要求解除爭(zhēng)議合同的條件已成就。
因雙方簽訂的爭(zhēng)議合同實(shí)際包括1604和1704號(hào)兩套房屋，雖然1704號(hào)房換成903號(hào)房，但是雙方?jīng)]有作出新的約定，雙方買賣903號(hào)房的合同權(quán)利義務(wù)仍應(yīng)按原爭(zhēng)議合同履行。
因此，朱海軍要求退還兩房的訴求，本院予以支持。
朱海軍已交付首付款144，734元，按揭款29，904.06元，但因換房已退10，000元，故高某公司應(yīng)退還164，638.06元。
因高某公司占用該款還應(yīng)支付利息，朱海軍要求支付10，000元利息的請(qǐng)求未超過法律規(guī)定的范圍，本院予以支持。
根據(jù)雙方約定，高某公司未履行辦證義務(wù)應(yīng)支付違約金164.64元（164，638.06×0.1%）。
綜上，上訴人朱海軍要求解除爭(zhēng)議合同、退還已付購(gòu)房款及賠償利息損失、承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，本院予以支持。
一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第二款 ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷鄂州市華容區(qū)人民法院（2016）鄂0703民初131號(hào)民事判決；
二、解除朱海軍與湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《商品房買賣合同》。
三、湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向朱海軍退還購(gòu)房款164，638.06元、賠償利息損失10，000元，支付違約金164.64元；
四、駁回朱海軍其他訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)各4，600元，由朱海軍負(fù)擔(dān)4，200元，湖北高某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)5，000元。

審判長(zhǎng)：周漢生
審判員：李志伸
審判員：繆冬琴

書記員：郭煒