朱某某
任晗（湖北正信律師事務(wù)所）
陳偉
韓某
武漢鑫中房世紀(jì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
楊會
楊函

原告朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人。
委托代理人任晗，湖北正信律師事務(wù)所律師。
被告陳偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人。
被告韓某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人。
第三人武漢鑫中房世紀(jì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
法定代表人劉平，總經(jīng)理。
委托代理人楊會，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人，該公司員工。
委托代理人楊函，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人，該公司員工。
原告朱某某與被告韓某、陳偉房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依被告韓某、陳偉的申請追加武漢鑫中房世紀(jì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱鑫中房經(jīng)紀(jì)公司）為本案第三人參加訴訟。本案依法由審判員屠俊霞獨任審判，公開開庭進行了審理。審理期間，本院依雙方當(dāng)事人申請給予其兩個月調(diào)解期限，但最終調(diào)解不成。原告朱某某的委托代理人任晗、被告韓某、陳偉及第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司的委托代理人楊會、楊函到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告韓某、陳偉對原告朱某某提供的證據(jù)材料發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1的結(jié)婚證無異議，對房產(chǎn)證、土地證有異議，被告的房產(chǎn)證及土地證已經(jīng)辦理了抵押注銷登記；對證據(jù)2無異議；對證據(jù)3的真實性無異議，對證明目的有異議，因為上面沒有法院的名稱，也沒有法院的執(zhí)行號，證明不是涉訴查封，且并不影響過戶；對證據(jù)4的真實性無異議，對證據(jù)目的有異議，錢是潘琳轉(zhuǎn)給被告的，但第三人又表述潘琳不是其公司人員。
第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司對原告朱某某提供的所有證據(jù)材料均無異議。
原告朱某某對被告韓某、陳偉提供的證據(jù)材料發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1因無原件，無法核實，即便該證據(jù)是真實的，也是被告的房屋貸款注銷，與查封不同，即便注銷抵押登記，也只能是在7月30日之后辦理過戶手續(xù)；證據(jù)2即便真實，亦與本案無關(guān)。
第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司對被告韓某、陳偉提供的證據(jù)材料發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1的真實性無異議；對證據(jù)2不清楚，但是確實辦理了公證，且公證費都是第三人繳納的。
原、被告及第三人對本院依申請調(diào)取的證據(jù)無異議。
本院對上述經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)材料認證如下:原告朱某某提供的證據(jù)2、3、4，因被告韓某、陳偉及第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司對其真實性無異議，本院對其真實性予以確認；證據(jù)1中的結(jié)婚證，因被告及第三人無異議，本院對其真實性予以確認；證據(jù)1中房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證，與被告提交的房屋所有權(quán)證有出入，即在附記欄中未載明抵押權(quán)注銷時間，但其他內(nèi)容均與被告提交的房屋所有權(quán)證相符，故原告提交的上述證據(jù)應(yīng)為辦理抵押權(quán)注銷登記前的兩證復(fù)印件，本院對其真實性予以確認。
被告韓某、陳偉提供的證據(jù)1、2，第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司對其真實性均無異議，本院對其真實性予以采信。
本院根據(jù)庭審中確認的證據(jù)和三方當(dāng)事人在庭上的陳述，綜合認定本案案件事實如下:
韓某和陳偉系夫妻關(guān)系，韓安友系韓某父親。鑫中房經(jīng)紀(jì)公司成立于2010年8月26日，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換等流通領(lǐng)域中的經(jīng)濟代理活動。（國家有專項規(guī)定的，須經(jīng)審批后或憑有效許可證方可經(jīng)營）。
潘琳系房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其與鑫中房經(jīng)紀(jì)公司系合作關(guān)系。韓安友原系潘琳客戶，后韓某欲出售其名下位于武漢市東西湖區(qū)碧海花園海月苑12棟C單元606號房屋，便通過其父輾轉(zhuǎn)找到潘琳，潘琳遂委托鑫中房經(jīng)紀(jì)公司將該房屋出售信息對外公布。
2012年6月12日，朱某某（買方、乙方）與韓某、陳偉（賣方、甲方）、鑫中房經(jīng)紀(jì)公司（經(jīng)紀(jì)代理方、丙方）簽訂了一份《存量房居間（買賣）合同》，合同約定:甲方將其所有的位于武漢市東西湖區(qū)碧?；▓@海月苑12棟C單元606號的住房一套（建筑面積240.3平方米，實測面積以房產(chǎn)證上登記為準(zhǔn)）出售給乙方，售房價格為人民幣2，393，000元；本合同簽訂當(dāng)日，乙方支付定金人民幣60，000元給甲方（后期可沖抵房款），甲方交人民幣10，000元給丙方作為物業(yè)交接保證金，此保證金在甲乙雙方物業(yè)交接完畢且甲乙丙三方無異議當(dāng)日，由丙方打入甲方賬戶或以現(xiàn)金形式支付；剩余房款1，940，000元，乙方于過戶當(dāng)日，見到上述房產(chǎn)已過戶至乙方名下的房產(chǎn)證收件單后打入甲方賬戶（過戶之前，乙方將人民幣393，000元直接打入丙方賬戶）；甲方承擔(dān)所有評估費及過戶所有稅費。本合同未盡事宜，由甲乙丙三方另行商定，并簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議（含附加條款）與本合同具有同等法律效力。附加條款:1、甲乙任何一方不履行合同義務(wù)或履行不符合約定的，拒絕履行合同或中途解除合同的，均屬違約，違約方需向?qū)Ψ椒謩e支付房屋成交價的5%作為違約金，實際損失超過違約金總額的，違約方應(yīng)據(jù)實賠償……4、在甲乙雙方積極配合的情況下，丙方保證于2012年10月1日之前辦理完該房產(chǎn)過戶及交房手續(xù)。丙方協(xié)助辦理該房產(chǎn)水、電、物業(yè)過戶手續(xù)。合同還約定了其他權(quán)利義務(wù)。
合同簽訂后，朱某某當(dāng)日轉(zhuǎn)賬支付購房定金60，000元至潘琳的個人賬戶，鑫中房經(jīng)紀(jì)公司于同日向朱某某出具收據(jù)，載明“代收購房定金60，000元（以實際轉(zhuǎn)款為準(zhǔn)）”，并加蓋其財務(wù)專用章。次日，潘琳向韓某的個人賬戶轉(zhuǎn)賬50，000元，經(jīng)與朱某某、韓某協(xié)商后，雙方均同意將剩余10，000元留作水電、物業(yè)費押金由鑫中房經(jīng)紀(jì)公司代為保管。
韓某、陳偉收取定金后，相繼辦理完訴爭房屋的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》。2012年7月30日，朱某某、韓某、陳偉及鑫中房經(jīng)紀(jì)公司一同前往房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，因韓某、陳偉的債權(quán)人阻擾，過戶不成。
2012年8月4日，韓某、陳偉向韓安友出具《委托書》并辦理公證，委托韓安友辦理訴爭房屋的買賣、房產(chǎn)證、土地證的過戶、代收房款及配合賣方辦理銀行貸款等手續(xù)，委托書期限至2012年10月17日止。武漢市中星公證處于2012年8月7日出具（2012）鄂中星證字第15634號《公證書》，認定韓某、陳偉的委托行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十條 ?的規(guī)定。
2012年8月14日，因魯銘丹與韓某債務(wù)糾紛，經(jīng)魯銘丹申請，武漢市東西湖區(qū)房產(chǎn)管理局暫時限制訴爭房產(chǎn)轉(zhuǎn)移15天，查封期限從2012年8月14日至同年8月29日。之后，鑫中房經(jīng)紀(jì)公司及潘琳多次聯(lián)系韓某、陳偉及韓安友辦理過戶手續(xù)未果。
2012年11月9日，本院依魯銘丹的申請對訴爭房屋依法進行查封，查封期限為兩年。
2013年7月11日，原告朱某某訴訟來院，要求如訴稱。被告韓某、陳偉堅持辯、述稱意見，本案調(diào)解不成。
本案爭議焦點:1、朱某某是否有權(quán)解除合同；2、本案是否適用定金罰則；3、朱某某是否存在違約行為。
本院認為，原告朱某某與被告韓某、陳偉、第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《存量房居間（買賣）合同》，系三方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。
第一、關(guān)于合同解除問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條 ?第一款 ?規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，原告朱某某以因被告原因?qū)е略V爭房屋不能完成過戶，且后因訴爭房屋被法院查封致使合同無法繼續(xù)履行為由要求解除合同，審理中，被告韓某、陳偉及第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司亦同意解除合同，故對原告朱某某要求解除三方簽訂的《存量房居間（買賣）合同》的訴訟請求，本院予以支持。
第二、關(guān)于本案是否適用定金罰則問題?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條 ?規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第一百一十九條 ?規(guī)定，實際交付的定金數(shù)額多于或少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。本案中，雖然合同約定定金為60，000元，但被告實際僅收取定金50，000元，故應(yīng)視為定金合同已變更。因被告方債權(quán)人阻擾致使雙方未完成訴爭房屋的過戶，后因被告方的債務(wù)糾紛致使訴爭房屋被查封，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)，可見，被告韓某、陳偉的行為已構(gòu)成違約，故應(yīng)向原告朱某某雙倍返還定金100，000元。因此，對于原告朱某某要求被告韓某、陳偉雙倍返還定金100，000元的訴訟請求，本院予以支持。
第三、關(guān)于原告朱某某是否違約的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第六十七條 ?的規(guī)定，當(dāng)事人互負債務(wù)，有先后履行順序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。本案中，雖然合同約定“剩余房款1，940，000元，乙方于過戶當(dāng)日，見到上述房產(chǎn)已過戶至乙方名下的房產(chǎn)證收件單后打入甲方賬戶（過戶之前，乙方將人民幣393，000元直接打入丙方賬戶）”、“甲方承擔(dān)所有評估費及過戶所有稅費”，但393，000元實為過戶所需繳納的稅費，第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司亦表示此款 ?可由乙方即朱某某在辦理過戶時直接向房地產(chǎn)管理部門繳納，無需直接打入其公司賬戶。故從履行合同義務(wù)的先后順序來看，被告韓某、陳偉配合原告朱某某去房地產(chǎn)管理部門辦理過戶在前，原告朱某某在過戶時繳納393，000元過戶費用在后，但兩被告及其委托人怠于履行協(xié)助原告朱某某去房地產(chǎn)管理部門辦理過戶的義務(wù)，故對兩被告稱原告朱某某因未將393，000元打到第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司的賬戶內(nèi)構(gòu)成違約的辯稱意見，本院不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第六十七條 ?、第九十三條 ?第一款 ?、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第一百一十九條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告朱某某與被告韓某、陳偉、第三人武漢鑫中房世紀(jì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2012年6月12日簽訂的《存量房居間（買賣）合同》；
二、被告韓某、陳偉于本判決生效后十日內(nèi)向原告朱某某雙倍返還定金100，000元；
案件受理費1，190元（已減半收取，原告朱某某已預(yù)交），由被告韓某、陳偉負擔(dān)，并在履行上述給付義務(wù)時一并支付給原告朱某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費1，190元，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；賬戶:079501040000393；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本案爭議焦點:1、朱某某是否有權(quán)解除合同；2、本案是否適用定金罰則；3、朱某某是否存在違約行為。
本院認為，原告朱某某與被告韓某、陳偉、第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《存量房居間（買賣）合同》，系三方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。
第一、關(guān)于合同解除問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條 ?第一款 ?規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，原告朱某某以因被告原因?qū)е略V爭房屋不能完成過戶，且后因訴爭房屋被法院查封致使合同無法繼續(xù)履行為由要求解除合同，審理中，被告韓某、陳偉及第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司亦同意解除合同，故對原告朱某某要求解除三方簽訂的《存量房居間（買賣）合同》的訴訟請求，本院予以支持。
第二、關(guān)于本案是否適用定金罰則問題?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條 ?規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第一百一十九條 ?規(guī)定，實際交付的定金數(shù)額多于或少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。本案中，雖然合同約定定金為60，000元，但被告實際僅收取定金50，000元，故應(yīng)視為定金合同已變更。因被告方債權(quán)人阻擾致使雙方未完成訴爭房屋的過戶，后因被告方的債務(wù)糾紛致使訴爭房屋被查封，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)，可見，被告韓某、陳偉的行為已構(gòu)成違約，故應(yīng)向原告朱某某雙倍返還定金100，000元。因此，對于原告朱某某要求被告韓某、陳偉雙倍返還定金100，000元的訴訟請求，本院予以支持。
第三、關(guān)于原告朱某某是否違約的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第六十七條 ?的規(guī)定，當(dāng)事人互負債務(wù)，有先后履行順序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。本案中，雖然合同約定“剩余房款1，940，000元，乙方于過戶當(dāng)日，見到上述房產(chǎn)已過戶至乙方名下的房產(chǎn)證收件單后打入甲方賬戶（過戶之前，乙方將人民幣393，000元直接打入丙方賬戶）”、“甲方承擔(dān)所有評估費及過戶所有稅費”，但393，000元實為過戶所需繳納的稅費，第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司亦表示此款 ?可由乙方即朱某某在辦理過戶時直接向房地產(chǎn)管理部門繳納，無需直接打入其公司賬戶。故從履行合同義務(wù)的先后順序來看，被告韓某、陳偉配合原告朱某某去房地產(chǎn)管理部門辦理過戶在前，原告朱某某在過戶時繳納393，000元過戶費用在后，但兩被告及其委托人怠于履行協(xié)助原告朱某某去房地產(chǎn)管理部門辦理過戶的義務(wù)，故對兩被告稱原告朱某某因未將393，000元打到第三人鑫中房經(jīng)紀(jì)公司的賬戶內(nèi)構(gòu)成違約的辯稱意見，本院不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第六十七條 ?、第九十三條 ?第一款 ?、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第一百一十九條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告朱某某與被告韓某、陳偉、第三人武漢鑫中房世紀(jì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2012年6月12日簽訂的《存量房居間（買賣）合同》；
二、被告韓某、陳偉于本判決生效后十日內(nèi)向原告朱某某雙倍返還定金100，000元；
案件受理費1，190元（已減半收取，原告朱某某已預(yù)交），由被告韓某、陳偉負擔(dān)，并在履行上述給付義務(wù)時一并支付給原告朱某某。

審判長：屠俊霞

書記員：趙靚