上訴人（原審原告）朱某某，居民。
上訴人（原審原告）黃某某，居民。
二上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）向宇，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司，住所地：利川市龍船大道1號。
法定代表人李芙蓉，該公司總經(jīng)理。
委托代理人（一般代理）李崇明、張明俊，該公司員工。
被上訴人（原審被告）利川市大某電器商貿(mào)有限責任公司，住所地：利川市清江大道198號。
法定代表人陳渝，該公司總經(jīng)理。
委托代理人（一般代理）曾慧，該公司員工。
被上訴人（原審被告）康倫斌，個體工商戶。
被上訴人（原審被告）周春秀，居民。
被上訴人（原審被告）向瓊，居民。

上訴人朱某某、黃某某為與利川市國泰物業(yè)管理有限責任公司（以下簡稱國泰物業(yè)公司）、利川市大某電器商貿(mào)有限責任公司（以下簡稱大某電器公司）、康倫斌、周春秀、向瓊排除妨害糾紛一案，不服利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第02604號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年3月5日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。審理中，雙方申請延長調(diào)解期間三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告朱某某、黃某某訴稱：2008年8月1日，我們與國泰物業(yè)公司簽訂《委托租房協(xié)議》，約定將我們購買的國泰廣場A區(qū)一樓52號鋪面委托給被告國泰物業(yè)公司招商代租至2013年9月30日。被告國泰物業(yè)公司先是將該鋪面租給被告大某電器公司，大某電器公司又將該鋪面租給被告康倫斌、周春秀、向瓊用于經(jīng)營?，F(xiàn)委托租期已滿，且被告國泰物業(yè)公司未與我們續(xù)簽合同，被告康倫斌、周春秀、向瓊也未與我簽訂房屋租賃合同，卻繼續(xù)占用我們所有的鋪面至今。被告的行為嚴重侵害了二原告的房屋使用權(quán)，請求法院判令被告立即騰空國泰廣場A區(qū)一樓52號鋪面，將房屋交還給二原告，并向二原告支付鋪面占用費（從2013年10月1日起）人民幣100000元。
原審被告國泰物業(yè)公司辯稱：二原告于2008年7月14日與利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》，按合同約定，1-3層鋪面整體出租，整體出租期滿后才能由房主自行隔斷并分別由房主使用，以兌現(xiàn)該公司對購房人關(guān)于“鋪面房屋十五年回本的承諾”，這是二原告委托被告代租鋪面的前提。二原告與被告國泰物業(yè)公司簽訂《委托租房協(xié)議》屬實，該協(xié)議的招商代租期限是指招租的代理期限，并非租房期限，被告國泰物業(yè)公司未超越代理權(quán)限。在簽訂《委托租房協(xié)議》后，被告國泰物業(yè)公司先后三次招商才成功，將包括二原告的鋪面整體出租給了被告大某電器公司，二原告已按期收取了國泰物業(yè)公司支付的房租費；在招商過程中，盡管國泰物業(yè)公司有16個月7天未收取商家的房租費、房屋空置，但本公司給二原告等業(yè)主如數(shù)支付了房租費并變更了《委托租房協(xié)議》的內(nèi)容。本案先后涉及多個合同法律關(guān)系，更涉及較多業(yè)主的整體利益，被告大某電器公司及被告康倫斌、周春秀、向瓊是根據(jù)合同善意取得的房屋租賃經(jīng)營權(quán)，其房屋租賃合同合法有效。綜上所述，被告國泰物業(yè)公司并未超越代理權(quán)，二原告起訴返還鋪面房屋、賠償鋪面占用費的理由不能成立，請求法院判決駁回其訴訟請求，以維護大多數(shù)業(yè)主的利益不受損害。
原審被告大某電器公司辯稱：我公司與被告國泰物業(yè)公司簽訂鋪面租賃合同，取得國泰廣場A區(qū)一樓鋪面的使用權(quán)，此后又將18間商鋪內(nèi)屬二原告52號商鋪中的50㎡轉(zhuǎn)租給了被告康倫斌、周春秀、向瓊屬實，雙方也簽訂有租賃合同，此兩份租賃合同合法有效，與二原告無關(guān)，并非是非法占用二原告的房屋，請求法院判決駁回二原告的訴訟請求。
原審被告康倫斌、周春秀、向瓊辯稱：我們在與大某電器簽訂轉(zhuǎn)租合同時，已查明二原告已委托國泰物業(yè)公司對外招租，大某電器與國泰物業(yè)公司簽有合同，大某電器公司享有12年的房屋使用權(quán)，我們無過錯，是善意的房屋租賃人。請求法院保護我們的合法權(quán)益，判決駁回二原告的訴訟請求。
原審法院查明：2008年7月14日，二原告（乙方）與利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（甲方）簽訂《商品房買賣合同》，由二原告購買該公司所開發(fā)的國泰廣場A區(qū)一樓52號鋪面房屋一間60.74㎡，房價款總額為1148200元，首付房款為568200元，其余560000元分十年按揭給付（房款結(jié)算時，甲方給予乙方優(yōu)惠20000元房款），該合同第十八條第三款約定：交房時1-3樓按鋪面如整體出租（90%以上的業(yè)主要求），甲方不負責小間隔墻，也不減少房款；如不整體出租，甲方負責小間隔墻，不增加房款；乙方在整體出租期滿后需隔斷經(jīng)營的，由乙方負責隔墻，隔墻材料必須輕于氣磚磚塊，避免造成結(jié)構(gòu)受損。同時，甲方還對乙方等購買鋪面的眾多業(yè)主公開承諾：保證鋪面購買者在十五年內(nèi)通過租賃收入收回購房成本。
2008年8月1日，朱某某與國泰物業(yè)公司簽訂《委托租房協(xié)議》約定：朱某某自愿將其所有的國泰廣場A區(qū)一樓52號鋪面一間（房款總額1148200元）委托給國泰物業(yè)公司負責招商代租五年；鋪面年租金以房款總額除以15年計算，朱某某每年在國泰物業(yè)公司一次性領(lǐng)取房屋租金76546元。同時，其他鋪面購買者也與國泰物業(yè)公司分別簽訂了《委托租房協(xié)議》，國泰物業(yè)公司由此而取得了國泰廣場A區(qū)一樓鋪面整體對外招租的權(quán)利。此后，國泰物業(yè)公司對外整體招租先后兩次失敗，鋪面在部分時段空置，未收到租金，但該公司仍然給二原告等商鋪購買者支付了租金。在租金的給付上，雙方并未按《委托租房協(xié)議》上約定的每年76546元執(zhí)行，因二原告未按期辦理按揭付款，故改為從2009年2月9日才計付租金，租金的標準調(diào)整為每年82014元，二原告第一次收取國泰公司2009年2月9日至2009年9月30日租金47842元；第二年、第三年二原告分別收取了國泰物業(yè)公司所付租金81194元（已扣除1%的手續(xù)費）；第四年國泰物業(yè)公司上漲租金10%），收取1%的手續(xù)費后，二原告實收租金85930元；第五年國泰物業(yè)公司上漲租金10%，收取1%手續(xù)費后，二原告實收租金89314元。2013年10月16日，國泰物業(yè)公司上調(diào)租金40%，給二原告賬戶上存入第六年度房屋租金113672元，二原告認為其委托租期五年將于2013年9月30日期滿，不同意再接收國泰物業(yè)公司所存入的第六年房屋租金，便通過湖北利川農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十字街分理處將第六年的房屋租金113672元退回國泰物業(yè)公司。
2011年6月21日，國泰物業(yè)公司與大某電器公司簽訂《國泰廣場鋪面租賃合同》約定：國泰物業(yè)公司將國泰廣場A區(qū)一樓50-53號等鋪面共計1500㎡租賃給大某電器公司使用，租賃期限為2011年7月1日至2023年9月26日止，第1至5年租金為167萬元／年，第6至8年租金為183.7萬元／年，第9至11年租金為202.07萬元／年，第12年至合同期滿租金為222.277萬元／年。本合同簽訂后，國泰物業(yè)公司已將出租鋪面整體交給了大某電器公司使用。
2012年12月11日，由大某電器公司法定代表人陳渝之妻方逢春經(jīng)手，與康倫斌簽訂《國泰廣場鋪面租賃合同》，約定由大某電器公司將國泰廣場A區(qū)一樓鋪面（52號）50㎡出租給康倫斌使用，租期為2012年12月21日至2013年12月20日，年租金為240000元（含房屋裝飾裝潢費用、消防設(shè)施費用、商場夜值費用等），康倫斌租用二原告的52號鋪面開辦手機經(jīng)銷店。
2014年6月2日，大某電器公司與康倫斌、周春秀、向瓊簽訂《國泰廣場鋪面租賃合同（2）》，約定由大某電器公司將國泰廣場A區(qū)一樓鋪面（52號）50㎡出租給康倫斌、向瓊、周春秀使用，租期為2014年7月10日至2015年7月9日，年租金為240000元（含房屋裝飾裝潢費用、消防設(shè)施費用、商場夜值費用等）。為此，二原告的部分鋪面轉(zhuǎn)由康倫斌、周春秀、向瓊用于開手機銷售門市至今。
2013年12月4日，二原告向法院提起訴訟，要求被告立即騰退國泰廣場A區(qū)一樓52號鋪面，并向二原告支付鋪面占用費100000元。此案在審理中，因原、被告各持己見，調(diào)解不成。
原審法院認為：房屋所有權(quán)受法律保護，所有權(quán)人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，所有權(quán)人有權(quán)將房屋的占有、使用、收益權(quán)利依法轉(zhuǎn)讓給他人行使，當房屋所有權(quán)受到侵害時，所有權(quán)人可以請求排除妨害、返還原物、賠償損失；同時，依法取得的用益物權(quán)也受法律保護，通過簽訂合同的方式有償取得他人房屋的占有、使用、收益權(quán)，屬于用益物權(quán)的取得方式之一，用益物權(quán)人（房屋承租人）對他人的房屋也享有占有、使用、收益的權(quán)利。
結(jié)合本案，二原告擁有國泰廣場A區(qū)一樓52號鋪面的所有權(quán)，原告朱某某與被告國泰物業(yè)公司自愿簽訂《委托租房協(xié)議》，將其鋪面出租的權(quán)利交由國泰物業(yè)公司代為行使，該協(xié)議的內(nèi)容是雙方當事人的真實意思表示，因此，《委托租房協(xié)議》合法有效。此《委托租房協(xié)議》的簽訂，一方面確保了二原告在15年內(nèi)無論其鋪面是否出租、是否收取租金，均能從國泰物業(yè)公司取得穩(wěn)定的租金收入；另一方面使國泰物業(yè)公司有關(guān)聯(lián)的企業(yè)（利川市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）也兌現(xiàn)了鋪面購買者二原告在15年內(nèi)通過租賃收入收回購房成本的承諾。因此，國泰物業(yè)公司有權(quán)在委托期內(nèi)，按原告朱某某的授權(quán)權(quán)限對外出租二原告的鋪面?！段凶夥繀f(xié)議》簽訂后，國泰物業(yè)公司已多次調(diào)高房屋租金標準，并增加了手續(xù)費的收取項目，二原告也收取了增加的租金而未提出異議，足以證明雙方已變更了《委托租房協(xié)議》的內(nèi)容；由于租金基數(shù)由每年76546元（15年收回購房成本）已變更為每年82014元（14年收回購房成本）并遞增，國泰物業(yè)公司在已將房屋租賃給大某電器公司12年（至2023年9月26日）的情況下，其不可能只給二原告調(diào)高租金，而不同步變更委托租房期限，因此，法院根據(jù)案情推定，委托租房期限已變更為2009年2月9日至2023年2月8日。
國泰物業(yè)公司為完成原告朱某某的委托事務(wù)，而與大某電器公司簽訂《國泰廣場鋪面租賃合同》，將二原告的鋪面租賃給大某電器公司，租期為2011年7月至2023年9月26日，其中2023年2月9日至2023年9月26日期間的租賃超越了二原告給國泰物業(yè)公司的授權(quán)權(quán)限，但是，大某電器公司有理由相信國泰物業(yè)公司有權(quán)將涉案鋪面房屋出租至2023年9月26日，二原告也未提供證據(jù)證明國泰物業(yè)公司與大某電器公司有惡意串通、損害二原告利益等致合同無效的情形，因此，《國泰廣場鋪面租賃合同》中涉及到二原告鋪面房屋的部分應(yīng)屬有效；至于2023年2月9日至2023年9月26日期間，二原告的房屋租金可能因價格上漲而帶來損失，二原告可以就其損失另行主張其權(quán)利。
大某電器公司與康倫斌、周春秀、向瓊簽訂《國泰廣場鋪面租賃合同（2）》，將屬二原告所有的52號鋪面中的50㎡轉(zhuǎn)租給康倫斌、周春秀、向瓊使用，轉(zhuǎn)租期為2014年7月10日至2015年7月9日，該期間在《國泰廣場鋪面租賃合同》的租賃期限內(nèi)，且國泰物業(yè)公司也未提出異議，而康倫斌、周春秀、向瓊有理由相信國泰物業(yè)公司有代理權(quán)、大某電器公司有轉(zhuǎn)租權(quán)，因此，《國泰廣場鋪面租賃合同（2）》中涉及到二原告鋪面房屋50㎡的部分也屬有效。
綜上所述，被告國泰物業(yè)公司為完成原告朱某某的委托事務(wù)而將二原告的鋪面房屋60.74㎡租賃給被告大某電器公司，大某電器又將二原告的部分鋪面房屋50㎡轉(zhuǎn)租給被告康倫斌、周春秀、向瓊使用，因被告大某電器、被告康倫斌、周春秀、向瓊均系基于房屋租賃合同而占用、使用二原告的鋪面房屋，屬正常行使其取得的用益物權(quán)，不屬于非法占有、使用二原告鋪面房屋的情形，二原告的訴訟理由缺乏事實依據(jù)。為平等保護四方當事人的合法權(quán)益，兼顧其他業(yè)主的經(jīng)濟利益，故法院對二原告要求被告立即騰空國泰廣場A區(qū)一樓52號鋪面，將鋪面房屋交還二原告，并向二原告支付鋪面占用費100000元的訴訟請求，依法不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、第七十一條、第一百一十七條第一款，《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第四十九條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條、第四十條、第一百一十七條、第二百四十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回原告朱某某、黃某某的訴訟請求。案件受理費2300元，由原告朱某某、黃某某承擔。
本院經(jīng)審理查明：原審法院查明事實屬實，本院予以認定。

本院認為：根據(jù)雙方當事人在二審中的訴、辯主張，本案主要的爭議焦點為，原合同約定的租期是否存在變更延長，上訴人目前能否收回商鋪。結(jié)合本案基本事實和有關(guān)法律規(guī)定，分析評判如下。
一、上訴人接受增加的租金意味著接受新的租期。上訴人購買本案所涉商鋪時，與被上訴人國泰物業(yè)公司簽訂了《委托租房協(xié)議》，約定鋪面年租金以支付房款總額除以15年計算。故按雙方協(xié)議約定，代租期內(nèi)每年的租金為76546元，且五年內(nèi)不存在增加的問題。但在實際履行中，首次支付租金的標準就變更為82014元每年，在支付第4、5年租金時，國泰物業(yè)公司又上漲了10%。結(jié)合上訴人與開發(fā)商所簽購房合同中的有關(guān)約定，應(yīng)當推定上訴人對其門面已整體出租給大某電器公司至2023年9月26日的情況是知情的，上訴人對租金變更未提異議，應(yīng)認定為上訴人認可租期在原來的基礎(chǔ)上予以延長。
二、上訴人同意延長租期后不得隨意更改。我國《民法通則》第五十七條規(guī)定，民事法律行為從成立時起具有法律約束力，行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。上訴人作為完全民事行為能力人，應(yīng)當知道自己接受變更后租金所代表的意思表示，即認可對原委托租房協(xié)議內(nèi)容的變更。根據(jù)前述法律規(guī)定，上訴人同意延長租期后不得隨意更改而要求提前收回商鋪。
綜上所述，上訴人請求排除妨害的理由不成立，其上訴請求本院不予支持。原判決認定事實清楚，判決結(jié)果正確，本院予以維持。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民法通則》第五十六條、第五十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2300元，由上訴人朱某某、黃某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　汪清淮 審判員　　鄭　玥 審判員　　張成軍

書記員：劉繼紅