原告：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省泰興市。
　　委托訴訟代理人：朱俊石。
　　委托訴訟代理人：安輝波，上海衡安律師事務所律師。
　　被告：上海弗某機電設備有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：呂春花，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳海寅，北京大成(上海)律師事務所律師。
　　原告朱某某與被告上海弗某機電設備有限公司(以下簡稱“弗某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月13日立案后，于2018年8月17日作出(2017)滬0117民初16022號民事判決書。之后，原告朱某某不服該判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴。經(jīng)該院審理，于2019年3月12日以原審判決查明事實不清為由撤銷了上述一審民事判決，發(fā)回本院重審。本院于2019年3月20日立案重審后，依法另行組成合議庭進行審理。本案于2019年8月21日公開開庭進行審理。原告的委托訴訟代理人朱俊石、安輝波，被告的委托訴訟代理人吳海寅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告朱某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告之間簽訂的《廠房租賃合同》，被告拆除上海市松江區(qū)賣花橋路XXX號廠房(以下簡稱“系爭廠房”)內(nèi)自建的電梯試驗塔；2、判令被告向原告支付2017年5月1日至2017年10月31日期間的房屋租金或房屋占有使用費545,737.5元及逾期支付的違約金(以272,868.75元為本金，自2017年4月16日起算；以272,868.75元為本金自2017年7月16日起算；均計算至實際支付日止，按年息24%計算)；3、判令被告支付原告2017年11月1日起至2018年10月26日的房屋占有使用費1,079,512.74元(按每天2,990.34元標準計算)；4、判令被告向原告支付一個月的免租期的租金90,956.25元；5、判令被告向原告支付違約金272,868.75元(相當于3個月租金加80,000元押金)。事實與理由：原、被告于2013年3月28日簽訂《廠房租賃合同》，原告將系爭廠房轉(zhuǎn)租給被告使用。但被告未能按約向原告支付應于2017年4月15日、7月15日支付租金545,737.50元。故請求法院判如訴請。
　　被告弗某公司辯稱：首先，原告出租房屋是否取得產(chǎn)權(quán)人許可被告仍然未能確定。其次，系爭房屋不具備雨污分流的條件，不能作為工業(yè)廠房使用。原告未提供合乎要求的廠房供被告使用。被告行使不安抗辯，原告先處理好雨污分流問題，被告再支付房租。排污管道施工成本很高，改造需要原告及房東同意，此前政府部門要求被告搬離，給被告生產(chǎn)造成重大影響。對于電梯試驗塔，原告不同意拆除，根據(jù)合同第7.5條約定，原告自行處理。被告被迫搬離后的使用費和租金，原告收取沒有依據(jù)。就免租期損失及違約金相關(guān)主張，鑒于原告違約在先，故上述訴請缺乏事實依據(jù)。綜上，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明：坐落于上海市松江區(qū)賣花橋路XXX號土地(土地宗號為松江區(qū)中山街道10街坊10/4丘)為工業(yè)用地，獨用面積為6,106平方米，權(quán)利人為案外人上海華立建筑材料有限公司(以下簡稱“華立公司”)。坐落于上海市松江區(qū)賣花橋路XXX號1幢廠房(以下簡稱“系爭廠房”)，建筑面積3,618.55平方米，權(quán)利人為案外人華立公司。
　　2008年8月1日，案外人華立公司(甲方)與案外人珠峰公司(乙方)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定甲方將坐落于上海市松江區(qū)賣花橋路XXX號廠房出租給乙方使用，建筑面積為5,500平方米。甲方承諾廠房符合國家規(guī)定的各項安全、合法生產(chǎn)的使用條件。租賃期限為10年，自2008年9月1日起至2018年8月31日止。租金每年30萬元(不含稅)，每三年調(diào)整一次，調(diào)整幅度為在原租金水平上上漲7%。租金先付后用，每月支付一次。合同第8.1條約定，原則上甲方同意乙方可以將廠房進行轉(zhuǎn)租,但必須先書面通知甲方，由甲方先審核承租人產(chǎn)業(yè)及用途(避免危險性及不合法性產(chǎn)業(yè))，甲方書面同意后才可轉(zhuǎn)租。合同另對其他有關(guān)事項作了相應約定。
　　2011年1月1日，案外人珠峰公司(甲方)與原告(乙方)簽訂《轉(zhuǎn)租合同》一份，約定甲方將系爭廠房轉(zhuǎn)租給乙方使用，建筑面積為3,618.55平方米。甲方承諾系爭廠房符合國家規(guī)定的各項安全、合法生產(chǎn)的使用條件。租賃期限自2011年2月1日起至2018年7月31日止。租金每年75萬元(每日每平方米0.57元)。合同第2.2條約定，甲方同意乙方將系爭廠房進行轉(zhuǎn)租，但必須先書面通知甲方并獲得甲方書面同意后才可轉(zhuǎn)租。合同另對其他有關(guān)事項作了相應約定。
　　2013年2月28日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《廠房轉(zhuǎn)租合同》一份，約定甲方將系爭廠房轉(zhuǎn)租給乙方，建筑面積為5,500平方米(實際使用建筑面積3,618平方米)。甲方對系爭廠房有使用權(quán)及轉(zhuǎn)租權(quán)，系爭廠房房地產(chǎn)權(quán)證編號為松XXXXXXXXXX。甲方承諾系爭廠房符合國家規(guī)定的各項安全、合法生產(chǎn)的使用條件。乙方租賃系爭廠房僅限于生產(chǎn)制作、加工、辦公等工業(yè)用途，不得挪作他用。租賃期限自2013年4月1日起至2016年4月30日止。2013年4月1日至同年4月30日為免租期。合同第三條租金及有關(guān)費用：3.1租金每天每平方米0.75元，合計年租金990,000元；3.2租金每兩年遞增一次，上漲幅度為上一年度租金基礎上遞增5%，此條款適用于續(xù)租合同；3.3稅費：按國家及本市有關(guān)規(guī)定，……。甲方向乙方提供資料包括：(1)案外人華立公司與案外人珠峰公司之間的租賃合同復印件(如需原件則使用后及時返還)；(2)案外人珠峰公司與原告朱某某之間的轉(zhuǎn)租合同原件；(3)案外人華立公司、珠峰公司同意轉(zhuǎn)租的書面原件；(4)甲方朱某某的身份證復印件。除案外人華立公司同意轉(zhuǎn)租的書面原件甲方于2013年5月底之前(若因案外人華立公司的負責人不方便的原因延遲的，甲方應向乙方作出說明)提供外，其余材料合同簽訂時即已提供；3.4本轉(zhuǎn)租合同的保證金為80,000元；3.5……；3.6系爭廠房交付后的水、電、物業(yè)管理費、垃圾處理、衛(wèi)生及聯(lián)防等其他所有費用均由乙方承擔，由乙方直接向相關(guān)收費部門繳納。合同第四條租賃費用的支付：4.1租金每季度支付一次。合同簽訂一周內(nèi)支付定金80,000元，2013年3月20日前支付保證金及第一季度租金(扣除已交付定金)共計247,500元，若發(fā)生提前或延期交付情形的，則第一期租金支付時即做相應增減。以后每年7月15日、10月15日、1月15日、4月15日之前支付下一期的租金，每期租金247,500元。先付后用，以此類推。甲方應該在收到租金和保證金的5個工作日內(nèi)向乙方開具收據(jù)憑證；4.2本合同終止或租賃期限屆滿后，乙方返還系爭廠房起10日內(nèi)扣除因乙方使用所必須繳納之費用、未付租金或系爭廠房恢復所需費用后，甲方向乙方無息返還保證金；……。合同第五條系爭廠房裝修、使用、維修。保養(yǎng)：……5.3乙方在租賃期間享有系爭廠房的專用權(quán)，對系爭廠房應妥善使用，系爭廠房主體結(jié)構(gòu)正常維修保養(yǎng)責任及費用由甲方承擔，但因乙方過錯造成系爭廠房損壞的，則由乙方負責維修及承擔所有相關(guān)費用，乙方裝修部分的維修保養(yǎng)責任及費用由乙方自行承擔；5.4在租賃期間，乙方視情況，對系爭廠房的主體結(jié)構(gòu)、外立面、配套設施進行檢查及簡單保養(yǎng)，以確保租賃期間能夠正常使用；5.5當乙方發(fā)現(xiàn)系爭廠房出現(xiàn)重大故障和危險時，亦應及時通知甲方，由甲方承擔維修、保養(yǎng)責任。甲方應在接到通知的三天內(nèi)進行回復，是否派員維修或委托乙方維修。若甲方在約定時間內(nèi)沒有回復或者沒有按時派員維修的，乙方有權(quán)自行維修，產(chǎn)生的費用由甲方支付；……。合同第六條轉(zhuǎn)租限制：未經(jīng)甲方書面同意乙方不得將系爭廠房進行轉(zhuǎn)租，亦不得變相進行轉(zhuǎn)租。合同第七條違約責任：7.1在租賃期限內(nèi)，出租系爭廠房本身正常的維修由甲方負責，如系爭廠房發(fā)生重大自然損壞或重大危險，乙方應書面通知甲方，若甲方故意拖延長期不修繕時，乙方可以退租或由乙方修繕，并可以用修繕費用抵消租金；……7.8合同終止后返還前，乙方均應按合同租金標準承擔合同終止后至乙方實際移交系爭廠房期間的房屋占有使用費。若因乙方原因造成合同提前終止，如乙方提前三個月書面通知的，則只需賠付甲方給予的一個月免租期租金優(yōu)惠和一個月押金沒收，如果未提前三個月書面通知的，乙方需賠付三個月違約金和押金，并且甲方有權(quán)撤銷給予的免租期優(yōu)惠，乙方應補繳一個月的租金。合同第十一條委托代理人：甲方指定朱連紅同志為本合同簽訂及履行的委托代理人。聯(lián)系電話為：XXXXXXXXXXX。合同另對其他有關(guān)事項作了相應約定。
　　2016年4月22日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《廠房轉(zhuǎn)租合同補充協(xié)議》一份，約定將租賃期限延長至2018年8月30日。
　　被告承租房屋后對系爭房屋進行裝飾裝修，并在房屋外建造了電梯試驗塔。
　　另查明，2017年4月14日，被告通過手機(號碼XXXXXXXXXXX)彩信向原告發(fā)《告知函》，載明：原、被告之間的租賃合同至2018年8月30日到期。日前，松江區(qū)中山街道通知被告，由于系爭廠房不符合環(huán)保要求，必須停業(yè)整頓。被告認為提供符合環(huán)保要求和合同目的的廠房是原告的義務，如原告不能立即將系爭廠房改造成符合松江區(qū)環(huán)保要求，將嚴重影響被告的生產(chǎn)經(jīng)營，給被告造成嚴重經(jīng)濟損失。故被告告知原告，如收到本函件7日內(nèi)原告無法對系爭廠房進行整改以符合環(huán)保要求，使得被告能夠正常經(jīng)營，被告將暫時中止房租支付，待改造完成后，與原告結(jié)算相關(guān)租金。
　　2017年7月19日，原告向被告發(fā)函，載明：按合同約定被告應于2017年4月15日、7月15日前分別向原告支付租金272,868.75元，合計545,737.50元，但被告一直未支付。若在2017年7月21日前仍未支付，原告將解除租賃合同，追究違約責任，并于2017年7月24日將系爭廠房封堵上鎖，并保留進一步采取法律手段維護自身權(quán)益。
　　2017年7月24日，原告委托律師向被告發(fā)《律師函》，要求被告支付2017年4月15日和7月15日支付的兩個季度的租金合計545,736元。
　　2017年10月10日，上海市松江區(qū)人民政府中山街道辦事處(以下簡稱“中山街道辦事處”)向系爭廠房發(fā)出通知，載明根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和環(huán)保部辦公廳《關(guān)于進一步做好環(huán)保違法違規(guī)建設項目清理工作的通知》的要求，切實落實中央環(huán)保督察整改要求，推進落實環(huán)保違法違規(guī)建設項目清理整治工作。排污單位未取得排水許可手續(xù)，直接通過暗管、滲井、滲坑或者雨水排放口等方式排放污水的企業(yè)必須一律停止生產(chǎn)、經(jīng)營活動，待排水許可手續(xù)辦理通過后方可繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營。
　　2017年11月3日，中山街道辦事處對房屋廠房采取了斷電措施。
　　2018年5月4日，被告向原告發(fā)出《告知函》一份，主要內(nèi)容為：由于松江區(qū)中山街道在2017年11月3日切斷了系爭廠房內(nèi)的全部電源，故被告實際已經(jīng)在2017年11月底搬離了系爭廠房。現(xiàn)因原告申請了財產(chǎn)保全，故被告有部分機器設備不得不存放在系爭廠房內(nèi)，如原告需要使用系爭廠房，被告建議原告與法院聯(lián)系溝通后，將上述機器設備轉(zhuǎn)移至可妥善存放之處，但由于上述機器設備屬于精密儀器，搬運時務必小心。否則，原告需承擔賠償責任?，F(xiàn)系爭廠房處于空置狀態(tài)，原告可隨時去查看、接收系爭廠房。該函件于2018年5月8日送達原告。
　　2018年5月10日，原告針對被告上述《告知函》進行了《回函》，主要內(nèi)容為：1、被告在系爭廠房內(nèi)搭建的電梯試驗塔是特定的財產(chǎn)，只對被告有使用價值，故要求被告拆除上述電梯試驗塔恢復原狀；2、關(guān)于財產(chǎn)保全所查封的機器設備保管人為被告，原告對上述機器設備無保管義務；3、無論系爭廠房處于生產(chǎn)還是非生產(chǎn)狀態(tài)，被告存在不可推卸的保管責任，希望被告對系爭廠房及原有設施設備等妥善保管，對現(xiàn)存的問題及時檢查和修復；4、上述問題得以解決后，雙方可以到現(xiàn)場查看其他條件是否符合移交標準。
　　2018年12月28日，案外人華立公司出具證明，載明：我司位于上海市松江區(qū)賣花橋路XXX號的廠房(3,618平米)，自2008年9月1日起租賃給上海珠峰門窗有限公司后，租賃期內(nèi)房屋使用權(quán)有承租人接管，自用、合用、轉(zhuǎn)租皆可。
　　審理中，原告確認雙方在簽訂《廠房轉(zhuǎn)租合同》時，被告向原告支付了80,000元保證金。被告已經(jīng)將租金支付至2017年4月30日。原告確認，如法院認為保證金應當返還，則同意直接抵扣被告應付的使用費等費用。
　　審理中，本院至中山街道辦事處進行調(diào)查。該處確認系爭房屋由于未取得環(huán)評手續(xù)，排水排污的管網(wǎng)也沒有辦理排水排污許可。2017年11月3日，該街道辦事處確實對系爭廠區(qū)進行了整治，之后該廠房未見生產(chǎn)經(jīng)營行為。2016年年底、2017年年初，街道辦事處根據(jù)五違四弊和中央環(huán)保整治要求多次要求被告根據(jù)環(huán)保要求進行規(guī)范，但之后獲得的反饋為無法按照要求規(guī)范，所以最終要求其停產(chǎn)。之前發(fā)出的告知書被告是拒簽的。2017年6月該辦事處也發(fā)出過通知。
　　審理中，原告表示由于電梯試驗塔未拆除，房屋嚴重破壞，原告直至2018年10月26日才收回系爭房屋。財產(chǎn)保全的被告物品目前放置在室外，占地約70平方米。
　　以上事實，有上海市不動產(chǎn)登記薄、《廠房租賃合同》、《轉(zhuǎn)租合同》、《廠房轉(zhuǎn)租合同》、《廠房轉(zhuǎn)租合同補充協(xié)議》、《告知函》、《回函》、《律師函》、調(diào)查筆錄及當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告簽訂的《廠房轉(zhuǎn)租合同》中的建筑面積同產(chǎn)證一致，原告也具有系爭廠房的轉(zhuǎn)租權(quán)，故該合同不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形，應為有效合同。原、被告雙方均應遵照履行。
　　本案中，原告以被告延遲支付租金為由要求解除合同，而被告則提出因系爭廠房存在無法正常使用的情形進而行使抗辯權(quán)。根據(jù)本院事實調(diào)查，系爭廠房因未辦理排水許可證，導致無法辦理環(huán)評手續(xù)。2016年年底2017年年初，相關(guān)部門已經(jīng)多次督促被告辦理相關(guān)手續(xù)，并最終強令停產(chǎn)停業(yè)。而根據(jù)雙方簽訂的《廠房轉(zhuǎn)租合同》，原告應當提供國家規(guī)定的各項安全、合法生產(chǎn)的使用條件的廠房。被告承租廠房作為工業(yè)用途，故系爭廠房存在排污管道、辦理排污許可證是合法生產(chǎn)的必備使用條件。現(xiàn)因上述原因?qū)a(chǎn)生被告無法正常生產(chǎn)經(jīng)營的客觀障礙，故被告要求原告就上述問題進行整改進而未能及時支付2017年5月開始的預交租金。原告以此作為解除合同的理由本院不予認可。鑒于本案原、被告客觀上已無法履行租賃合同，故本院確認雙方簽訂的《廠房轉(zhuǎn)租合同》已解除。合同解除的時間，原告認為訴狀副本送達被告之日，而被告則認為應為2016年4月30日。本院認為，原告提出的被告逾期付款的解約理由并不成立，故以被告明確表示不再履行合同將房屋返還原告的時間即2018年5月8日作為合同解除時間。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
　　就原告要求被告拆除電梯試驗塔的主張，本院認為電梯試驗塔系被告就系爭房屋范圍以外進行的擴建，現(xiàn)雙方合同解除，被告應當拆除。被告關(guān)于第7.5條約定固定裝修物不得拆除的辯稱意見，本院認為該條款載明不得拆除的范圍為租用房屋內(nèi)的固定裝修物，而該電梯試驗塔系被告擴建行為并非裝修物品，應當在解除合同后恢復原狀。
　　就原告主張的2017年5月1日至2017年10月31日期間和2017年11月1日至2018年10月26日期間的租金或房屋占有使用費，本院認為，盡管政府部門就環(huán)保等事宜進行督促，但自2017年5月1日至2017年11月2日期間被告仍使用系爭廠房經(jīng)營生產(chǎn)，故應當承擔上述期間的租金556,203.24元。根據(jù)庭審調(diào)查，系爭廠房于2017年11月3日因被強令停產(chǎn)客觀上被告已經(jīng)無法正常使用。但此后原、被告雙方均沒有采取適當措施先行辦理系爭廠房交接手續(xù)，直至2018年5月4日被告才向原告發(fā)《告知函》稱，系爭廠房現(xiàn)處于空置狀態(tài)，原告可隨時查看、接收系爭廠房，但未明確何時辦理系爭廠房交接手續(xù)。而原告在給被告的《回函》中以各種理由，拒絕接收系爭廠房。據(jù)此，根據(jù)公平原則、誠實信用原則，本院依法酌情確定被告應將廠房占有使用費支付至2018年5月8日(原告收到被告《告知函》之日)，廠房占有使用費的計算標準參照合同約定的租金標準二分之一計算，即自2017年11月3日起至2018年5月8日止的廠房占有使用費為279,596.79元。
　　就上述租金和使用費的逾期付款違約金，本院認為，鑒于被告在實際經(jīng)營中確因系爭廠房自身狀況造成無法正常使用的情形，并在應付款之前向原告提出，故上述期間逾期付款違約金，本院不予支持。
　　就原告主張的免租期的租金和違約金，根據(jù)合同約定系因被告原因造成合同提前終止的情形?，F(xiàn)雙方合同解除并非因為被告所致，故原告上述主張本院不予認可。被告已付的押金80,000元，從被告應付款中直接扣除。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告朱某某與被告上海弗某機電設備有限公司就坐落于上海市松江區(qū)賣花橋路XXX號1幢廠房簽訂的《廠房轉(zhuǎn)租合同》、《廠房轉(zhuǎn)租合同補充協(xié)議》于2018年5月8日解除；
　　二、被告上海弗某機電設備有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)拆除上述廠房所在土地上搭建的電梯試驗塔；
　　三、被告上海弗某機電設備有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告朱某某自2017年5月1日起至2018年5月8日止的房屋租金755,800.03元；
　　四、駁回原告朱某某的其他訴訟請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費23,022元、財產(chǎn)保全申請費5,000元，合計訴訟費28，022元，由原告朱某某負擔14，961元(已付)，由被告上海弗某機電設備有限公司負擔13,061元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！?br/>　　

審判員：呂榮珍

書記員：康曉莉