原告：朱星星（曾用名：朱靖），大冶市安監(jiān)局職工，居民。被告：黃某曼某酒店管理有限公司，住所地黃某市黃某港區(qū)湖濱大道138號。法定代表人：詹右銘，該公司董事長。被告：湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃某湖濱大道138號。法定代表人：詹右銘，該公司董事長。二被告共同委托訴訟代理人：張苗，湖北元申律師事務所律師。

原告朱星星向本院提出訴訟請求：1、判令二被告向原告支付所欠租金190270.01元，逾期應付租金利息112992元；2、判令訴訟費由二被告承擔。事實和理由：根據(jù)2010年3月10日原告與被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同補充協(xié)議》以及2010年8月31日原告與被告黃某曼某酒店管理有限公司、湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)式酒店委托經(jīng)營合同》約定，被告應將原告委托其經(jīng)營的物業(yè)資產(chǎn)金額人民幣48萬元的10%作為年租金按季度支付給原告。然而，被告違反合同約定，長期拖欠原告租金。2014年1月26日以后，被告沒有再繼續(xù)支付原告房屋租金，同時于2015年4月30日單方發(fā)公告解除委托經(jīng)營合同。根據(jù)《產(chǎn)權(quán)式酒店委托經(jīng)營合同》約定，在委托經(jīng)營期內(nèi)，被告若逾期一個月支付租金，除應繼續(xù)支付原告租金外，每逾期一天還應按當季度應付租金的千分之八支付逾期利息，原告有權(quán)解除合同，并要求被告賠償損失。2015年4月30日，被告單方公告解除業(yè)主委托經(jīng)營黃某曼某酒店《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》，所欠租金由黃某曼某酒店管理有限公司和湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。2015年9月11日，被告同意按原合同把雙方賬目清算至2015年5月1日止，但至今為止，被告分文未付。因此，原告訴諸法院，望判如所請。被告黃某曼某酒店管理有限公司、湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，1、欠租金的事實客觀存在，在計算基數(shù)上，應當以實際支付房款的金額作為計算依據(jù)；根據(jù)公平公正原則，實際支付了多少房款享有多少權(quán)利；2、實際付款金額不包括所謂租金抵扣，因為這兩項是不同的法律關(guān)系，實際付款是商品房買賣合同，租金對應的是委托經(jīng)營合同，不存在互相抵扣的問題；3、違約金合同約定過高，請求法院予以調(diào)整。原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)。二被告在本院規(guī)定的舉證期限內(nèi)未提交任何證據(jù)材料。本院組織被告進行了質(zhì)證。對被告無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：1、原告提交的購房合同備案證明、商品房買賣合同、承諾書、曼某酒店收益發(fā)放表系原件或與原件核對無異，能夠相互印證證明本案的事實，本院予以確認；2、原告提交的2015年9月12日業(yè)主與詹佑銘會談意見、回購合同與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予確認。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2010年3月10日，原告及其女兒徐子涵（即買受人）與被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（即出賣人）簽訂一份《商品房買賣合同》，該合同約定：買受人以人民幣473000元的價格購買位于曼某酒店第1幢12單元1201-1號房屋一套；買受人于購房當日支付首期款人民幣243000元，余款230000元辦理銀行按揭。2010年3月18日，原告向被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了購房首付款人民幣243000元，剩余購房尾款至今未付清。2010年8月31日，原告（甲方）與被告黃某曼某酒店管理有限公司（乙方）、湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（丙方）共同簽訂一份《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》，各方在合同中約定：甲方將購買的商品房即位于黃某市湖濱大道138號、房號1201-1號房屋一套委托給乙方用于酒店經(jīng)營；委托經(jīng)營期限十年，從2010年3月18日起至2020年3月17日止，于每季度第一個月底向甲方支付當季度租金；乙方將甲方委托經(jīng)營的資產(chǎn)金額人民幣48萬元的10%作為每年的租金回報給甲方；委托經(jīng)營期內(nèi)，不管乙方經(jīng)營情況如何，乙方均須按本合同約定每年固定向甲方支付其購買該房屋資產(chǎn)金額10%的年回報；丙方以曼某酒店一至六樓物業(yè)及其經(jīng)營收益作為擔保物，為甲方租金回報及回購提供擔保；任何一方均不得單方修改或者解除本合同，否則視為違約；在委托經(jīng)營期內(nèi)，乙方若逾期一個月支付甲方租金，除應付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按當季度應付租金的千分之八支付逾期利息給甲方；本合同的變更、解除和終止，需三方簽訂書面協(xié)議，否則無效。合同履行過程中，被告黃某曼某酒店管理有限公司于2010年3月18日至2014年1月26日期間向原告支付租金共計人民幣83313.22元。此后，被告黃某曼某酒店管理有限公司再未向原告支付租金。2015年3月16日，被告黃某曼某酒店管理有限公司向原告出具了一份《承諾書》，主要內(nèi)容為：截止至2014年12月份所欠業(yè)主收益于2015年4月20日之前全部付清，如未全部付清，同意業(yè)主退房要求及付清以前收益，并解除合同。但被告黃某曼某酒店管理有限公司一直未按約支付拖欠的租金。
原告朱星星與被告黃某曼某酒店管理有限公司、湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告朱星星、被告黃某曼某酒店管理有限公司及被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的共同委托訴訟代理人張苗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告與被告黃某曼某酒店管理有限公司、湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年8月31日簽訂的《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》系各方當事人真實意思表示，其主要內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止規(guī)定，應為有效并生效。原告按約將房屋交付被告黃某曼某酒店管理有限公司經(jīng)營使用后，被告黃某曼某酒店管理有限公司亦應按約履行支付租金的合同義務。現(xiàn)被告黃某曼某酒店管理有限公司逾期支付租金已構(gòu)成違約，應當承擔繼續(xù)履行合同義務的責任。關(guān)于被告拖欠租金的數(shù)額：在庭審過程中，被告辯稱原告未支付全部購房款，房屋租金應按原告實際支付的購房款金額計算，而不是按合同約定的房屋資產(chǎn)金額計算。根據(jù)庭審查明的事實，原告與被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在《商品房買賣合同補充協(xié)議》中約定，原告所購房屋總值為480000元，按此金額計算收益。同時，原告與二被告簽訂的《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》又約定，被告黃某曼某酒店管理有限公司將原告委托經(jīng)營資產(chǎn)金額480000元的10%作為每年的租金回報給原告，委托經(jīng)營期內(nèi)，不管被告黃某曼某酒店管理有限公司經(jīng)營情況如何，被告黃某曼某酒店管理有限公司均須按本合同約定每年固定向原告支付其購買該房屋資產(chǎn)金額10%的年回報。上述約定表明被告黃某曼某酒店管理有限公司同意按原告購買房屋資產(chǎn)金額480000元的10%即48000元向原告支付年租金。同時，本案系房屋租賃合同糾紛案，不是房屋買賣合同糾紛案，被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認為原告沒有按約交付購房尾款，可以通過訴訟方式另行向原告主張支付購房尾款及損失權(quán)利。故本院對被告的該項辯稱意見不予支持。從2010年3月18日起至2015年4月30日止，被告黃某曼某酒店管理有限公司應向原告支付租金為245733.33元（480000元×10%÷12個月×61個月零13天），減去被告黃某曼某酒店管理有限公司已向原告支付的租金83313.22元，被告黃某曼某酒店管理有限公司還應向原告支付租金162420.11元（245733.33元-83313.22元）。關(guān)于違約金的數(shù)額：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。結(jié)合本案，被告黃某曼某酒店管理有限公司給原告造成的最直接經(jīng)濟損失，就是該房屋的租金收益。因此，本院酌定被告黃某曼某酒店管理有限公司應支付的違約金為人民幣48726元。關(guān)于被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否應承擔連帶責任的問題：根據(jù)《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》的約定，被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以曼某酒店一至六樓物業(yè)及其經(jīng)營收益作為擔保物，為原告的租金回報及回購提供擔保。在合同履行過程中，原、被告并未就曼某酒店一至六樓物業(yè)辦理抵押物登記，亦未將經(jīng)營收益出質(zhì)。因此，被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》中擔保人一欄蓋章的行為系向原告提供保證擔保。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第十九條規(guī)定，“當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任”。故被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應對被告黃某曼某酒店管理有限公司拖欠的房屋租金承擔連帶給付責任。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國擔保法》第十九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某曼某酒店管理有限公司、被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)連帶給付原告朱星星租金人民幣162420.11元及違約金人民幣48726元。二、駁回原告朱星星的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費5848元，由原告朱星星負擔1776元；由被告黃某曼某酒店管理有限公司、被告湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司連帶負擔4072元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

書記員柯妍