原告(反訴被告)：朱某斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住新疆克拉瑪依市。
　　委托訴訟代理人：吳薏，上海筑業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：樊佳強(qiáng)，上海筑業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：廖保文，上海嘉派律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)朱某斌與被告(反訴原告)沈某某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。朱某斌及其委托訴訟代理人吳薏、樊佳強(qiáng)，沈某某的委托訴訟代理人廖保文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　朱某斌向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令朱某斌與沈某某于2018年9月6日就上海市寶山區(qū)聚豐園路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的租賃合同無(wú)效；2、判令沈某某向朱某斌返還租金人民幣24,000元(以下幣種均為人民幣)、押金24,000元、物業(yè)保證金840元；3、判令沈某某賠償朱某斌裝修損失38,100元。事實(shí)和理由：朱某斌因創(chuàng)業(yè)需要尋找商鋪，后得知沈某某有多家商鋪正在出租，經(jīng)聯(lián)系，沈某某表示該商鋪能夠用于經(jīng)營(yíng)煎餅先生?；趯?duì)其承諾的信任，朱某斌于2018年9月6日與沈某某就系爭(zhēng)房屋簽訂租賃合同。合同簽訂后，朱某斌支付租金24,000元、押金24,000元、物業(yè)保證金840元，并花費(fèi)38,100元對(duì)房屋進(jìn)行裝修，于2018年10月初進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，但同年11月12日即被工商部門告知該商鋪無(wú)產(chǎn)證不能營(yíng)業(yè)并被查封。此后，朱某斌多次聯(lián)系要求沈某某賠償損失無(wú)果，故起訴提出上述訴訟請(qǐng)求。
　　沈某某反訴并辯稱，系爭(zhēng)房屋從案外人處承租而來(lái)，確實(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)證，同意確定租賃合同無(wú)效。同意扣除房屋占有使用費(fèi)后，退還租金及押金。朱某斌并未支付物業(yè)保證金，不存在返還的問題。不認(rèn)可其存在裝修損失，即便合同無(wú)效，對(duì)于裝修殘值應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)進(jìn)行責(zé)任劃分。目前朱某斌尚未返還房屋，故提出如下反訴請(qǐng)求：1、判令朱某斌返還系爭(zhēng)房屋；2、判令朱某斌支付房屋占有使用費(fèi)，以每月8,280元為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年10月20日計(jì)算至房屋實(shí)際返還之日止。
　　朱某斌針對(duì)反訴辯稱，系爭(zhēng)房屋于2018年11月被工商部門貼封條查封，朱某斌無(wú)法使用。朱某斌及時(shí)向沈某某告知查封事宜，沈某某并未予以解決。2018年12月初，朱某斌明確告知房屋已無(wú)法使用，并要求返還相應(yīng)租金、押金，沈某某未履行交接房屋的手續(xù)，并同意返還租金押金，但稱沒有錢。綜上，朱某斌認(rèn)為系爭(zhēng)房屋已經(jīng)返還，查封后的使用費(fèi)不應(yīng)支付，查封前的使用費(fèi)沈某某曾同意退還，故無(wú)需支付。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年9月6日，朱某斌(乙方、承租方)與沈某某(甲方、出租方)簽訂租賃合同，約定，甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用，該房屋的裝修期自交付日起計(jì)算，裝修期內(nèi)，乙方仍應(yīng)按合同約定承擔(dān)該房屋的租金、物業(yè)管理費(fèi)等；租賃面積為10平方米，租賃用途為餐飲，交付日為2018年9月6日，租賃期限自2018年9月6日至2023年6月30日；租金8,000元/月，物業(yè)費(fèi)280元/月，押金24,000元。合同簽訂后，朱某斌向沈某某支付三個(gè)月租金24,000元、押金24,000元、物業(yè)費(fèi)840元。朱某斌對(duì)房屋進(jìn)行裝修并開始營(yíng)業(yè)。朱某斌表示，2018年11月12日，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行查封，并提供寶山城市工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理所出具的情況說(shuō)明，載明：因系爭(zhēng)房屋為臨時(shí)建筑，已過臨時(shí)建筑使用期，無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證，也沒有辦理小餐飲備案，2018年11月12日，大場(chǎng)鎮(zhèn)食安辦聯(lián)合鎮(zhèn)特保、鎮(zhèn)綜治辦、市場(chǎng)所、派出所等單位對(duì)系爭(zhēng)店鋪予以查封，要求立即停止經(jīng)營(yíng)。沈某某對(duì)上述情況說(shuō)明真實(shí)性無(wú)異議，被查封后，沈某某積極與上家溝通以解決證照問題，但上家一直推脫不提供，故沈某某無(wú)法提供產(chǎn)證。審理中，雙方一致確認(rèn)，系爭(zhēng)房屋無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證，亦無(wú)相應(yīng)的行政審批手續(xù)。
　　審理中，朱某斌提供：1、寶境裝潢報(bào)價(jià)單、轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)，證明朱某斌對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修花費(fèi)38,100元，實(shí)際裝修金額還要高，由于缺乏相關(guān)票據(jù)未主張；2、與沈某某的電話錄音，證明系爭(zhēng)房屋被查封后，與沈某某多次溝通，但其長(zhǎng)時(shí)間未解決，朱某斌告知不再繼續(xù)租賃使用房屋，沈某某表示同意退租金、押金，但稱自己沒錢。沈某某表示，對(duì)證據(jù)1真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，無(wú)法證明是系爭(zhēng)房屋的裝修；對(duì)證據(jù)2真實(shí)性無(wú)異議，但僅系雙方就租賃合同及退還租金事宜進(jìn)行協(xié)商，不能證明其向沈某某返還系爭(zhēng)房屋。
　　本案審理過程中，承辦人于2019年11月21日至系爭(zhēng)房屋內(nèi)察看并主持雙方進(jìn)行交接，朱某斌表示，其早已將房屋清空，要求將房屋返還沈某某，但其未到場(chǎng)，現(xiàn)當(dāng)場(chǎng)可將房屋交給沈某某；因系爭(zhēng)房屋裝修金額不大，為減少訴訟成本，不申請(qǐng)對(duì)裝修現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)求法院酌情確定裝修損失金額。沈某某表示，不同意接收房屋，因?yàn)槠湮磳⒎课莼謴?fù)至毛坯狀態(tài)，并表示，系爭(zhēng)房屋裝修現(xiàn)值為3,000元。
　　本院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，亦無(wú)合法的行政審批手續(xù)，故雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同應(yīng)為無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案審理中，承辦人至現(xiàn)場(chǎng)主持雙方進(jìn)行交接，沈某某拒絕接收房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，視為系爭(zhēng)房屋已返還沈某某，沈某某反訴要求返還房屋的請(qǐng)求，本院不予支持。根據(jù)查明的事實(shí)，系爭(zhēng)房屋因房屋無(wú)房產(chǎn)證、無(wú)法辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證、也未辦理小餐飲備案，于2018年11月12日被相關(guān)行政部門進(jìn)行查封，沈某某作為房屋出租人，對(duì)房屋情況應(yīng)當(dāng)明知，對(duì)此沈某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。因上述查封導(dǎo)致朱某斌無(wú)法使用房屋，朱某斌無(wú)需支付該日后的房屋使用費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。對(duì)于查封之前的房屋使用費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，本院參照雙方合同約定，確定朱某斌應(yīng)付房屋使用費(fèi)17,600元、物業(yè)費(fèi)616元，與朱某斌已付租金及物業(yè)費(fèi)進(jìn)行抵扣后，沈某某應(yīng)返還朱某斌房屋使用費(fèi)6,400元、物業(yè)費(fèi)224元。朱某斌表示沈某某曾承諾全部退還租金、物業(yè)費(fèi)，未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，本院不予采信。沈某某收取的押金24,000元亦應(yīng)當(dāng)予以返還。關(guān)于朱某斌的裝修損失，本院根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看情況，結(jié)合雙方過錯(cuò)程度及本案實(shí)際情況，酌情確定由沈某某賠償3,000元。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)朱某斌與被告(反訴原告)沈某某就上海市寶山區(qū)聚豐園路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室房屋簽訂的租賃合同無(wú)效；
　　二、被告(反訴原告)沈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)朱某斌返還房屋使用費(fèi)6,400元、物業(yè)費(fèi)224元、押金24,000元；
　　三、被告(反訴原告)沈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)朱某斌賠償裝修損失3,000元；
　　四、駁回原告(反訴被告)朱某斌的其余訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回被告(反訴原告)沈某某的所有反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取986.50元，由原告(反訴被告)朱某斌負(fù)擔(dān)666.50元，被告(反訴原告)沈某某負(fù)擔(dān)320元；反訴案件受理費(fèi)減半收取935元，由被告(反訴原告)沈某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：劉??姍

書記員：袁凱凱