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朱某斌與沈某某房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告(反訴被告):朱某斌,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住新疆克拉瑪依市。
  委托訴訟代理人:吳薏,上海筑業(yè)律師事務所律師。
  委托訴訟代理人:樊佳強,上海筑業(yè)律師事務所律師。
  被告(反訴原告):沈某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市寶山區(qū)。
  委托訴訟代理人:廖保文,上海嘉派律師事務所律師。
  原告(反訴被告)朱某斌與被告(反訴原告)沈某某房屋租賃合同糾紛一案,本院立案后,依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。朱某斌及其委托訴訟代理人吳薏、樊佳強,沈某某的委托訴訟代理人廖保文到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
  朱某斌向本院提出訴訟請求:1、判令朱某斌與沈某某于2018年9月6日就上海市寶山區(qū)聚豐園路XXX弄XXX號XXX-XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的租賃合同無效;2、判令沈某某向朱某斌返還租金人民幣24,000元(以下幣種均為人民幣)、押金24,000元、物業(yè)保證金840元;3、判令沈某某賠償朱某斌裝修損失38,100元。事實和理由:朱某斌因創(chuàng)業(yè)需要尋找商鋪,后得知沈某某有多家商鋪正在出租,經聯系,沈某某表示該商鋪能夠用于經營煎餅先生?;趯ζ涑兄Z的信任,朱某斌于2018年9月6日與沈某某就系爭房屋簽訂租賃合同。合同簽訂后,朱某斌支付租金24,000元、押金24,000元、物業(yè)保證金840元,并花費38,100元對房屋進行裝修,于2018年10月初進行試營業(yè),但同年11月12日即被工商部門告知該商鋪無產證不能營業(yè)并被查封。此后,朱某斌多次聯系要求沈某某賠償損失無果,故起訴提出上述訴訟請求。
  沈某某反訴并辯稱,系爭房屋從案外人處承租而來,確實無產權證,同意確定租賃合同無效。同意扣除房屋占有使用費后,退還租金及押金。朱某斌并未支付物業(yè)保證金,不存在返還的問題。不認可其存在裝修損失,即便合同無效,對于裝修殘值應根據過錯進行責任劃分。目前朱某斌尚未返還房屋,故提出如下反訴請求:1、判令朱某斌返還系爭房屋;2、判令朱某斌支付房屋占有使用費,以每月8,280元為標準,自2018年10月20日計算至房屋實際返還之日止。
  朱某斌針對反訴辯稱,系爭房屋于2018年11月被工商部門貼封條查封,朱某斌無法使用。朱某斌及時向沈某某告知查封事宜,沈某某并未予以解決。2018年12月初,朱某斌明確告知房屋已無法使用,并要求返還相應租金、押金,沈某某未履行交接房屋的手續(xù),并同意返還租金押金,但稱沒有錢。綜上,朱某斌認為系爭房屋已經返還,查封后的使用費不應支付,查封前的使用費沈某某曾同意退還,故無需支付。
  本院經審理認定事實如下:2018年9月6日,朱某斌(乙方、承租方)與沈某某(甲方、出租方)簽訂租賃合同,約定,甲方將系爭房屋出租給乙方使用,該房屋的裝修期自交付日起計算,裝修期內,乙方仍應按合同約定承擔該房屋的租金、物業(yè)管理費等;租賃面積為10平方米,租賃用途為餐飲,交付日為2018年9月6日,租賃期限自2018年9月6日至2023年6月30日;租金8,000元/月,物業(yè)費280元/月,押金24,000元。合同簽訂后,朱某斌向沈某某支付三個月租金24,000元、押金24,000元、物業(yè)費840元。朱某斌對房屋進行裝修并開始營業(yè)。朱某斌表示,2018年11月12日,市場監(jiān)督管理部門對系爭房屋進行查封,并提供寶山城市工業(yè)園區(qū)市場監(jiān)督管理所出具的情況說明,載明:因系爭房屋為臨時建筑,已過臨時建筑使用期,無房產證,無法辦理食品經營許可證,也沒有辦理小餐飲備案,2018年11月12日,大場鎮(zhèn)食安辦聯合鎮(zhèn)特保、鎮(zhèn)綜治辦、市場所、派出所等單位對系爭店鋪予以查封,要求立即停止經營。沈某某對上述情況說明真實性無異議,被查封后,沈某某積極與上家溝通以解決證照問題,但上家一直推脫不提供,故沈某某無法提供產證。審理中,雙方一致確認,系爭房屋無房地產權證,亦無相應的行政審批手續(xù)。
  審理中,朱某斌提供:1、寶境裝潢報價單、轉賬記錄、收據,證明朱某斌對系爭房屋進行裝修花費38,100元,實際裝修金額還要高,由于缺乏相關票據未主張;2、與沈某某的電話錄音,證明系爭房屋被查封后,與沈某某多次溝通,但其長時間未解決,朱某斌告知不再繼續(xù)租賃使用房屋,沈某某表示同意退租金、押金,但稱自己沒錢。沈某某表示,對證據1真實性無法確認,無法證明是系爭房屋的裝修;對證據2真實性無異議,但僅系雙方就租賃合同及退還租金事宜進行協商,不能證明其向沈某某返還系爭房屋。
  本案審理過程中,承辦人于2019年11月21日至系爭房屋內察看并主持雙方進行交接,朱某斌表示,其早已將房屋清空,要求將房屋返還沈某某,但其未到場,現當場可將房屋交給沈某某;因系爭房屋裝修金額不大,為減少訴訟成本,不申請對裝修現值進行評估,請求法院酌情確定裝修損失金額。沈某某表示,不同意接收房屋,因為其未將房屋恢復至毛坯狀態(tài),并表示,系爭房屋裝修現值為3,000元。
  本院認為,系爭房屋無產權證,亦無合法的行政審批手續(xù),故雙方就系爭房屋簽訂的租賃合同應為無效。合同無效后,因該合同取得的財產,應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。本案審理中,承辦人至現場主持雙方進行交接,沈某某拒絕接收房屋,應承擔相應的法律后果,視為系爭房屋已返還沈某某,沈某某反訴要求返還房屋的請求,本院不予支持。根據查明的事實,系爭房屋因房屋無房產證、無法辦理食品經營許可證、也未辦理小餐飲備案,于2018年11月12日被相關行政部門進行查封,沈某某作為房屋出租人,對房屋情況應當明知,對此沈某某應當承擔主要責任。因上述查封導致朱某斌無法使用房屋,朱某斌無需支付該日后的房屋使用費和物業(yè)費。對于查封之前的房屋使用費和物業(yè)費,本院參照雙方合同約定,確定朱某斌應付房屋使用費17,600元、物業(yè)費616元,與朱某斌已付租金及物業(yè)費進行抵扣后,沈某某應返還朱某斌房屋使用費6,400元、物業(yè)費224元。朱某斌表示沈某某曾承諾全部退還租金、物業(yè)費,未提供相應證據予以證明,本院不予采信。沈某某收取的押金24,000元亦應當予以返還。關于朱某斌的裝修損失,本院根據現場查看情況,結合雙方過錯程度及本案實際情況,酌情確定由沈某某賠償3,000元。
  綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定,判決如下:
  一、原告(反訴被告)朱某斌與被告(反訴原告)沈某某就上海市寶山區(qū)聚豐園路XXX弄XXX號XXX-XXX室房屋簽訂的租賃合同無效;
  二、被告(反訴原告)沈某某于本判決生效之日起十日內,向原告(反訴被告)朱某斌返還房屋使用費6,400元、物業(yè)費224元、押金24,000元;
  三、被告(反訴原告)沈某某于本判決生效之日起十日內,向原告(反訴被告)朱某斌賠償裝修損失3,000元;
  四、駁回原告(反訴被告)朱某斌的其余訴訟請求;
  五、駁回被告(反訴原告)沈某某的所有反訴請求。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
  本訴案件受理費減半收取986.50元,由原告(反訴被告)朱某斌負擔666.50元,被告(反訴原告)沈某某負擔320元;反訴案件受理費減半收取935元,由被告(反訴原告)沈某某負擔。
  如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按照對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
  

審判員:劉??姍

書記員:袁凱凱

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