湖北新楚源置業(yè)有限公司
侯明峰（湖北夷水律師事務(wù)所）
朱成群
邱兵（湖北施南律師事務(wù)所）
朱全文

上訴人（原審被告）:湖北新楚源置業(yè)有限公司。
住所地:湖北省恩施市施州大道155號(hào)。
法定代表人:王永明，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:侯明峰，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:朱成群，男，生于1989年9月24日，土家族，湖北省利川市人，住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人:邱兵，湖北施南律師事務(wù)所律師。
原審第三人:朱全文，男，生于1983年11月16日，土家族，湖北省建始縣人，住湖北省恩施市。
上訴人湖北新楚源置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新楚源公司）因與被上訴人朱成群、原審第三人朱全文商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初236號(hào)民事判決，向本院提出上訴，本院于2016年7月19日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
上訴人新楚源公司的委托訴訟代理人侯明峰、被上訴人朱成群的委托訴訟代理人邱兵、原審第三人朱全文到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
新楚源公司上訴請(qǐng)求:撤銷(xiāo)原判，依法改判駁回新楚源公司的訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)和理由:一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是因四方協(xié)議產(chǎn)生的，四方協(xié)議是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的基礎(chǔ)，法院不應(yīng)單獨(dú)審理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，而應(yīng)以四方協(xié)議作為審理基礎(chǔ)。
本案中，朱成群未按照四方協(xié)議履行義務(wù)，新楚源公司有權(quán)拒絕交付、過(guò)戶和賠償損失。
朱成群辯稱，一審法院沒(méi)有單獨(dú)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而是結(jié)合四方協(xié)議審理房款的結(jié)算情況。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)維持。
朱全文述稱，只要明確租金支付給誰(shuí)就行，同意按照生效判決執(zhí)行。
朱成群向一審法院起訴請(qǐng)求:判令新楚源公司將其開(kāi)發(fā)的武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面房屋交付給朱成群使用；新楚源公司為朱成群辦理武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證；新楚源公司賠償延期交付房屋期間的租金損失，租金損失按114500元／年計(jì)算至實(shí)際交房之日止；新楚源公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2015年1月19日，恩施州中祥酒店有限公司（甲方）、新楚源公司（乙方）、湖北中天時(shí)代網(wǎng)絡(luò)工程有限公司（丙方）、朱明鵬（丁方）簽訂《協(xié)議書(shū)》，載明:“丙方是甲方恩施瑞享酒店項(xiàng)目智能化工程的承包人，雙方于2013年1月31日簽訂《恩施瑞享酒店項(xiàng)目智能化工程施工合同》，丁方為智能化工程的實(shí)際施工人。
丁方欲購(gòu)買(mǎi)甲方的武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面。
為了同時(shí)處理工程款支付和房款支付問(wèn)題，根據(jù)合同法的規(guī)定，達(dá)成以下協(xié)議:一、丙方全權(quán)委托丁方代表丙方辦理工程款結(jié)算事宜，丙方同意以丁方購(gòu)買(mǎi)的武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面應(yīng)付的房款抵扣工程款。
乙方同意將應(yīng)收丁方的武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面的房款抵扣甲方應(yīng)付丙方的工程款；二、丁方購(gòu)買(mǎi)乙方武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面面積502.2平方米，單價(jià)6000元／平方米，總價(jià)為3013200元，乙方給丁方優(yōu)惠200000元，實(shí)際房款總價(jià)為2813200元，房屋契稅113934.60元，合計(jì)2927134.60元。
維修基金等各項(xiàng)代收費(fèi)用小計(jì)31111元由丁方自行支付。
武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面的具體情況以《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的約定為準(zhǔn)。
三、因目前恩施瑞享酒店項(xiàng)目智能化工程尚未審計(jì)完結(jié)，工程款總價(jià)無(wú)法核定，經(jīng)甲乙丙丁四方確定，抵扣房款后的工程款剩余金額待恩施瑞享酒店項(xiàng)目智能化工程審計(jì)完結(jié)，且甲丙丁三方對(duì)審計(jì)結(jié)論無(wú)異議后確認(rèn)，并另行確定支付時(shí)間。
四、乙方與丁方《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，即視為甲方已經(jīng)向丙方支付工程款2927134.60元。
丙方與丁方應(yīng)及時(shí)支付材料及設(shè)備款等一切與恩施瑞享酒店項(xiàng)目智能化工程有關(guān)的欠付款。
本協(xié)議簽訂后，丙方應(yīng)嚴(yán)格履行《恩施瑞享酒店項(xiàng)目智能化工程施工合同》的約定，不得中斷智能化工程設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)。
如丙方中斷智能化工程設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的金額為10萬(wàn)元／次”。
嗣后，乙方與丁方在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，變更購(gòu)房主體為朱成群（即丁方之子）。
隨后，朱成群（××）與新楚源公司（××）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào):ES1500378）。
合同載明:第一條“××以出讓方式取得位于舞陽(yáng)街道辦事處耿家坪村、金子壩村的地塊的土地使用權(quán)。
（土地使用權(quán)證號(hào)）為恩市國(guó)用（2009）第032123。
該地塊土地面積為35793.24平方米，規(guī)劃用途為商用，土地使用年限自2009年8月28日至2049年8月27日。
××經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房（現(xiàn)定名）武陵國(guó)際裝飾城。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為鄂規(guī)工程42280020100001，施工許可證號(hào)為2010-15。
”第三條“××購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱商品房，其房屋平面圖見(jiàn)合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:第B02棟第5層503號(hào)房。
該商品房的用途為商業(yè)，屬框架結(jié)構(gòu)，層高為3.3米建筑層數(shù)地上6層。
該商品房建筑面積共502.2平方米，其中套內(nèi)建筑面積400.03平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e102.17平方米。
”第四條“××與××約定按下述第1種方式計(jì)算商品房?jī)r(jià)款:1、按建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為每平方米5601.75元，總金額貳佰捌拾壹萬(wàn)叁仟貳佰元整。
”第六條“××按下列第1種方式按期付款:1、一次性付款。
簽訂合同時(shí)付清全部房款（人民幣）大寫(xiě):貳佰捌拾壹萬(wàn)叁仟貳佰元整。
小寫(xiě)2813200.00元”第八條“××應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付××使用:1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
”第九條“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，××如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付××使用，按下列第1種方式處理:1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）預(yù)期不超過(guò)90日，自本合同第八條規(guī)定的最后期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，××按日向××支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之2的違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過(guò)90日后，××有權(quán)解除合同。
××解除合同的，××應(yīng)當(dāng)自××解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按××累計(jì)已付款的5%向××支付違約金。
××要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，××按日向××支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之2（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
”第十五條“××應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由××提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因××的責(zé)任，××不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理:2、××不退房，××按已付房?jī)r(jià)款的1%向××支付違約金。
”合同簽訂當(dāng)日，新楚源公司即將合同向恩施市房地產(chǎn)管理局開(kāi)發(fā)科備案，朱成群與新楚源公司的財(cái)務(wù)人員陳芳及工作人員劉祥芳于當(dāng)日辦理了“湖北新楚源置業(yè)有限公司武陵國(guó)際裝飾城尾盤(pán)交房結(jié)算清單”，該清單載明:“××朱成群已付房款2813200元、實(shí)際應(yīng)補(bǔ)款31111元（即房屋維修基金27119元、配套設(shè)施費(fèi)1810元、土地證工本費(fèi)18元、房屋登記費(fèi)550元、土地登記代理費(fèi)500元、土地登記及工本費(fèi)110元、測(cè)繪費(fèi)1004元）”。
同日，朱成群向新楚源公司交納了前述應(yīng)補(bǔ)款31111元。
嗣后，新楚源公司未向朱成群交付涉案房屋。
審理中，第三人朱全文表示繼續(xù)租賃涉案房屋，不主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
一審法院另查明，2014年7月16日，新楚源公司將涉案房屋委托恩施武陵國(guó)際裝飾城經(jīng)營(yíng)管理有限公司租賃給第三人朱全文，約定租賃期限自2014年7月17日至2017年10月16日止，前三個(gè)月為裝修免租期，年租金114500元。
嗣后，第三人朱全文已將租金交至2016年10月16日，下欠租金金額為114500元，于2016年9月16日支付，租期屆滿合同自行終止，承租人向出租人騰退房屋。
2016年4月25日，湖北中天時(shí)代網(wǎng)絡(luò)工程有限公司對(duì)朱成群用其工程款支付涉案房屋房款的行為予以追認(rèn)。
一審法院認(rèn)為，新楚源公司、朱成群簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且承租人朱全文不主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
從雙方訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后的履行情況和第三人的租賃情況上看，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)屬現(xiàn)房交易，朱成群完全履行了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的義務(wù)，向新楚源公司交納了房屋維修基金、房屋登記費(fèi)、土地登記代理費(fèi)等費(fèi)用，新楚源公司未能及時(shí)向朱成群交付房屋和讓朱成群取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)而產(chǎn)生爭(zhēng)議。
一審法院歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn):一、涉案房屋的交付；二、朱成群主張的租金損失應(yīng)否支持；三、新楚源公司應(yīng)何時(shí)為朱成群辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。
一、涉案房屋的交付。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條 ?規(guī)定，轉(zhuǎn)移占有是指占有人以法律行為將其占有物交付于他人，受讓人因此而取得占有。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條 ?的規(guī)定，物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)一定的公示方法向社會(huì)公開(kāi)，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)時(shí)之所以要公示，是因?yàn)槲餀?quán)具有絕對(duì)的排他性效力。
如果沒(méi)有公示制度，則不利于物權(quán)交易的安全，不利于保護(hù)第三人的利益，從而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)交易秩序的混亂。
結(jié)合本案涉案房屋在租賃期間產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的實(shí)際情況，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同的生效并不會(huì)自動(dòng)終止買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物之前已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，相反，××還應(yīng)代替××，繼續(xù)履行原來(lái)的租賃合同。
故本案的房屋交付方式應(yīng)以法定登記為交付方式較為適宜。
朱成群要求將涉案房屋交付其使用的主張，不予支持。
二、朱成群主張的租金損失應(yīng)否支持。
本案中，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)屬現(xiàn)房交易，自××支付完房?jī)r(jià)款及相關(guān)費(fèi)用后，新楚源公司應(yīng)立即向朱成群交付涉案房屋，即自2015年1月19日起，涉案房屋所有權(quán)人應(yīng)為朱成群。
朱成群主張的租金損失，系涉案房屋所有權(quán)人的應(yīng)得利益。
因涉案房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，新楚源公司收取涉案房屋出賣(mài)后的租金應(yīng)向朱成群補(bǔ)償，未收取的租金由承租人直接向朱成群支付。
朱全文已將租金交至2016年10月16日（年交納租金標(biāo)準(zhǔn)為114500元）。
自新楚源公司應(yīng)交付涉案房屋之日（即2015年1月19日）起至2016年10月16日止期間的租金199420.83元（114500元÷360天×627天），由新楚源公司補(bǔ)償給朱成群；自2016年10月17日起至2017年10月16日止的租金114500元，由第三人朱全文直接向朱成群交納；租期屆滿后，由第三人朱全文將涉案房屋直接返還給朱成群。
三、新楚源公司應(yīng)何時(shí)為朱成群辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。
從訂立合同的目的看，朱成群向新楚源公司購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，以獲房屋所有權(quán)為目的，包括相關(guān)權(quán)屬證書(shū)。
根據(jù)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條、第十五條的約定，截至目前，雙方約定的期限早已屆滿，且新楚源公司收取了代理朱成群辦理權(quán)屬證書(shū)的費(fèi)用。
朱成群要求新楚源公司辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的主張，予以支持。
新楚源公司、朱成群簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，朱成群是適格主體。
新楚源公司稱朱成群不是適格主體的抗辯理由不能成立，不予采納。
綜上，一審法院判決:一、朱成群與湖北新楚源置業(yè)有限公司于2015年1月19日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào):ES1500378）有效。
二、湖北新楚源置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)代理朱成群辦理涉案房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)登記。
即將位于舞陽(yáng)街道辦事處耿家坪村、金子壩村武陵國(guó)際裝飾城第B02棟5層503號(hào)房屋所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)登記到朱成群名下。
三、湖北新楚源置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)向朱成群補(bǔ)償其收取第三人朱全文交納的自2015年1月19日起至2016年10月16日止的涉案房屋租金199420.83元。
該期限之后的房屋租金由第三人朱全文直接向朱成群支付。
四、第三人朱全文于租賃期屆滿后將租賃房屋退還給朱成群。
五、駁回朱成群的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6008元，減半交納3004元，由湖北新楚源置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
新楚源公司、朱成群、朱全文均未向本院提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，新楚源公司與朱成群簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
簽訂涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，恩施州中祥酒店有限公司（甲方）、新楚源公司（乙方）、湖北中天時(shí)代網(wǎng)絡(luò)工程有限公司（丙方）、朱明鵬（丁方）于2015年1月19日簽訂的《協(xié)議書(shū)》約定:“丙方同意以丁方購(gòu)買(mǎi)的武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面應(yīng)付的房款抵扣工程款。
乙方同意將應(yīng)收丁方的武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面的房款抵扣甲方應(yīng)付丙方的工程款；武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面的具體情況以《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的約定為準(zhǔn)。
乙方與丁方《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，即視為甲方已經(jīng)向丙方支付工程款2927134.60元。
”據(jù)此，一審法院認(rèn)定朱成群已完全履行了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的義務(wù)，判決新楚源公司應(yīng)當(dāng)按照約定履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的義務(wù)、補(bǔ)償涉案房屋的租金及承租人朱全文在租賃期限屆滿后將房屋返還給××朱成群并無(wú)不當(dāng)。
涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系新楚源公司與朱成群簽訂，依據(jù)合同相對(duì)性原則，朱成群作為××有權(quán)請(qǐng)求××新楚源公司履行合同義務(wù)，新楚源公司提出四方簽訂的《協(xié)議書(shū)》是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的基礎(chǔ)，法院不應(yīng)單獨(dú)審理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，新楚源公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4288元，由湖北新楚源置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，新楚源公司與朱成群簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
簽訂涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，恩施州中祥酒店有限公司（甲方）、新楚源公司（乙方）、湖北中天時(shí)代網(wǎng)絡(luò)工程有限公司（丙方）、朱明鵬（丁方）于2015年1月19日簽訂的《協(xié)議書(shū)》約定:“丙方同意以丁方購(gòu)買(mǎi)的武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面應(yīng)付的房款抵扣工程款。
乙方同意將應(yīng)收丁方的武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面的房款抵扣甲方應(yīng)付丙方的工程款；武陵國(guó)際裝飾城一期B02棟503號(hào)門(mén)面的具體情況以《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的約定為準(zhǔn)。
乙方與丁方《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，即視為甲方已經(jīng)向丙方支付工程款2927134.60元。
”據(jù)此，一審法院認(rèn)定朱成群已完全履行了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的義務(wù)，判決新楚源公司應(yīng)當(dāng)按照約定履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的義務(wù)、補(bǔ)償涉案房屋的租金及承租人朱全文在租賃期限屆滿后將房屋返還給××朱成群并無(wú)不當(dāng)。
涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系新楚源公司與朱成群簽訂，依據(jù)合同相對(duì)性原則，朱成群作為××有權(quán)請(qǐng)求××新楚源公司履行合同義務(wù)，新楚源公司提出四方簽訂的《協(xié)議書(shū)》是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的基礎(chǔ)，法院不應(yīng)單獨(dú)審理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，新楚源公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4288元，由湖北新楚源置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：郜幫勇
審判員：吳衛(wèi)
審判員：侯著韜

書(shū)記員：張晶晶