上訴人（原審被告）：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市南城區(qū)。
委托訴訟代理人：姚立斌，河北暖風(fēng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：薛某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市。
被上訴人（原審原告）：郭旭飛(系薛某之妻)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市。
委托訴訟代理人：于建茹，河北泰通律師事務(wù)所律師。
原審第三人：王祖賢，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市。

上訴人朱某某因與被上訴人薛某、郭旭飛及原審第三人王祖賢合同糾紛一案，不服河北省定州市人民法院(2016)冀0682民初l906號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
朱某某上訴請求：撤銷原審判決，駁回被上訴人訴訟請求；案件訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：被上訴人郭旭飛不是本案的適格主體，不能作為原告參加訴訟。薛某與朱某某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中，轉(zhuǎn)讓費25萬元只是包括定州的產(chǎn)品代理權(quán)、樣品費、該品牌在定州市場價值，不包括房屋租賃使用權(quán)，一審法院認定轉(zhuǎn)讓協(xié)議中包括專賣店房屋租賃使用權(quán)，屬于認定事實錯誤。一審法院判決朱某某返還薛某、郭旭飛轉(zhuǎn)讓費7萬元、房租5萬元，缺乏事實和法律依據(jù)。
薛某、郭旭飛辯稱，一審法院在法庭調(diào)查階段追加了郭旭飛為原告。轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條明確規(guī)定：“自2015年11月1日起，邦元名匠整體衣柜品牌專賣店所有權(quán)歸屬乙方，(邦元名匠衣柜品牌所有權(quán)以及位于南關(guān)大街××段路東邦元名匠衣柜專賣店)”，從這點看來，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當然包括專賣店所依附的房屋租賃權(quán)。衣柜品牌經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，衣柜樣品就裝訂在租賃房子的墻壁上，這就確定了專賣店場地的唯一性、不可分割性，必須有房子作為載體，才能發(fā)揮品牌樣品的作用。上訴方在簽訂和履行合同中存在瑕疵，在交付專賣店的同時，將自己無權(quán)處分的房子進行處分，擅自轉(zhuǎn)租房屋，導(dǎo)致第三人(房主)鎖門，被上訴人專賣店經(jīng)營活動被迫停止，合同目的無法實現(xiàn)。按照《合同法》第94條第一款第四項被上訴人經(jīng)營僅半年就扣除了6萬元轉(zhuǎn)讓費，我們認為判決結(jié)果雖有不妥之處，但是為了盡快解決問題，還是對此結(jié)果予以認可。因此，一審法院判決解除合同，返還7萬元轉(zhuǎn)讓費、5萬元租賃費，公平、公正、合理，有事實根據(jù)和法律依據(jù)。請二審法院駁回上訴，維持原判。
王祖賢述稱，認可一審判決。
薛某、郭旭飛向一審法院起訴請求：1、依法解除原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議和房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議；2、責(zé)令被告返還轉(zhuǎn)讓費13萬元；3、責(zé)令被告退還房租5萬元；4、訴訟費由被告承擔。
一審法院認定事實：1、關(guān)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂、生效日期。原告主張簽訂日期、履行日期均為2015年11月1日。為證實自己的主張，原告提交了甲方為朱某某、乙方為薛某的轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份。被告朱某某對該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實性認可，但認為沒有履行，主張自己是于2015年11月11日與二原告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，認為該協(xié)議與原告提交的轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖內(nèi)容一樣，但落款時間不一致，乙方處還有原告郭旭飛的簽名、身份證號，因此，簽訂日期應(yīng)為11月11日，履行日期應(yīng)為11月12日。為證實自己的主張，被告提交了一份11月11日轉(zhuǎn)讓協(xié)議的復(fù)印件。對被告提交的協(xié)議，因無原件，原告不予認可。第三人則稱，因自己與被告朱某某有房屋不允許轉(zhuǎn)租的口頭協(xié)議，轉(zhuǎn)讓前被告朱某某應(yīng)通知第三人，但因未通知第三人，故不認可轉(zhuǎn)讓協(xié)議。綜合原、被告及第三人的主張及證據(jù)效力情況，法院對原告提交的轉(zhuǎn)讓協(xié)議予以確認，簽訂時間應(yīng)為2015年11月1日。根據(jù)協(xié)議載明的“自2015年11月1日起”等內(nèi)容，履行日也應(yīng)為2015年11月1日始。對被告提交的轉(zhuǎn)讓協(xié)議復(fù)印件，不予采信。2、關(guān)于糾紛產(chǎn)生的原因問題。原告認為被告沒有將專賣店轉(zhuǎn)讓情況如實告訴第三人，擅自轉(zhuǎn)租房屋才導(dǎo)致了糾紛的產(chǎn)生。為證實自己的主張，原告申請了證人田某、宋某、叢某、熊某出庭作證。被告朱某某對此不予認可，認為自己將原告的房租如數(shù)轉(zhuǎn)給了第三人，第三人也經(jīng)常去店里，她應(yīng)該知道轉(zhuǎn)租的事，自己不存在擅自轉(zhuǎn)租房屋的問題，主張產(chǎn)生糾紛是第三人要漲房租導(dǎo)致的。為證實自己的主張，被告朱某某提交了工商局檔案資料租房合同一份、被告與第三人的錄音一份，并申請了證人孫某、劉某出庭作證。第三人則認為，問題產(chǎn)生的根本原因是被告擅自轉(zhuǎn)租房屋造成的，主張自己與被告之間就房屋出租問題有口頭約定：房子不允許轉(zhuǎn)租；若轉(zhuǎn)租，必須第三人同意；如未經(jīng)同意，除當年的房租不予退還，被告還需承擔房租30％的違約金，并有義務(wù)告知新的承租人交納當年市場價的房租，期間出現(xiàn)任何問題，都由被告朱某某承擔；一星期以內(nèi)租賃房屋里的所有物品必須清理，否則第三人有權(quán)處置。為證明自己的主張，第三人提交了2016年8月8日自己與被告朱某某等談話錄音一份。對該錄音證據(jù)，被告認為超過法律規(guī)定的期限，不予質(zhì)證。原告則認為系重要證據(jù)，可以提交作為本案依據(jù)。對此，法院認為，該證據(jù)系訴訟期間新取得的證據(jù)，是證明第三人與被告之間口頭協(xié)定的重要證據(jù)，應(yīng)準予提交為宜。對于被告提交的工商局檔案資料“王福勝與郭旭飛的租房合同”，被告認為因調(diào)取自國家機關(guān)，其效力應(yīng)予認定。原告則認為當時只是為了辦理營業(yè)執(zhí)照讓兩個店員代簽的，王福勝（第三人丈夫）根本不知道，主張該合同不具有真實性。第三人對該合同也認為是假的，不予認可。對此，法院認為，雖然該合同自工商局調(diào)取，但沒有證據(jù)表明相關(guān)部門對該租房合同的真實性進行了審核，因此，對該合同內(nèi)容的真實性應(yīng)不予采信為宜。對于原告申請的田某、宋某、叢某、熊某及被告申請的孫某、劉某等證人證言，因原、被告均未提出其他異議，第三人除對證人叢某、熊某證言提出異議，認為自己只拿走了一把鑰匙外，其他無異議，對原、被告及第三人均無異議的證人證言本院予以確認。關(guān)于被告提交的其與第三人錄音一份，原告認為出示晚了，不是關(guān)鍵證據(jù)，不應(yīng)作為證據(jù)使用；第三人認為該錄音只是截取的對被告有利的一小部分，不是全部的，不予認可。對此，法院認為，該證據(jù)雖具有真實性，但因缺乏全面性、客觀性，其證據(jù)效力無法采信。綜上，根據(jù)原、被告及第三人各自主張及提交證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、效力性，本院對原告及第三人主張的產(chǎn)生糾紛的原因為被告未經(jīng)第三人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋的事實予以確認，對被告主張的是由第三人要漲房租引起糾紛的說法不予采信。3、關(guān)于原、被告間轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否包括專賣店房屋租賃使用權(quán)問題。原告主張既是專賣店轉(zhuǎn)讓，就當然包括房屋的租賃權(quán)、使用權(quán)，被告則主張不包括。對此，原、被告雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條明確約定：邦元名匠整體衣柜品牌專賣店所有權(quán)歸屬乙方（邦元名匠衣柜品牌所有權(quán)以及位于南關(guān)大街××段路東邦元名匠衣柜專賣店）。因此，基于專賣店與其所依附房屋的不可分割性，不論原、被告間房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議是否另行存在，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容已當然及于專賣店房屋租賃使用權(quán)。因此，對原告主張的轉(zhuǎn)讓協(xié)議包括房屋租賃使用權(quán)內(nèi)容，予以確認，對被告相反主張不予采信。一審法院認為，“本案為轉(zhuǎn)讓合同糾紛，原、被告及第三人爭議焦點的核心問題為原告受讓后專賣店的房屋租賃使用權(quán)誰來保障的問題。本院根據(jù)前述認定及查明的事實，認為：原、被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議內(nèi)容清楚，權(quán)利義務(wù)明確。在原告依約履行了相關(guān)付費義務(wù)后，被告也應(yīng)依約履行相關(guān)交付義務(wù)。被告雖然也向原告交付了專賣店，但因被告系無權(quán)處分，交付的專賣店所依附的房屋租賃使用權(quán)存在重大瑕疵，導(dǎo)致原告專賣店經(jīng)營活動被迫停止，合同目的無法實現(xiàn)。因此，根據(jù)《合同法》第94條第（四）項規(guī)定，加之原告業(yè)已通知被告要求解除合同，對原告主張解除原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的請求，應(yīng)予支持為宜。解除時間因原告向被告發(fā)送解除合同通知書后，又以本次訴訟的形式請求解除，認定為本案立案之日更妥。合同解除后，原告根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，向被告主張返還扣除占用期間后剩余房租的請求，亦應(yīng)予以支持為宜。對于原告主張的返還轉(zhuǎn)讓費13萬元的請求，因原告已實際經(jīng)營近半年，且轉(zhuǎn)讓費無年限約定，亦無具體考量標準，返還時應(yīng)酌情扣減6萬元為宜。同時，原告亦應(yīng)將受讓物品返還被告。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條規(guī)定，判決：“一、原告薛某與被告朱某某于2015年11月1日簽訂裝讓協(xié)議于2016年5月31日解除；二、被告朱某某于本判決生效后二十日內(nèi)返還原告薛某、郭旭飛轉(zhuǎn)讓費7萬元，返還房租5萬元；三、駁回原告其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費3900元，由原告負擔1300元，被告負擔2600元?！?br/>二審中各方均未提交新證據(jù)，二審法院查明事實與一審法院查明事實無異。

本院認為,上訴人與被上訴人轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條約定：邦元名匠整體衣柜品牌專賣店所有權(quán)歸屬乙方（邦元名匠衣柜品牌所有權(quán)以及位于南關(guān)大街××段路東邦元名匠衣柜專賣店）。基于專賣店與其所依附房屋的不可分割性，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容已當然包括房屋的租賃權(quán)、使用權(quán)。因此，對被上訴人主張的轉(zhuǎn)讓協(xié)議包括房屋租賃使用權(quán)內(nèi)容，應(yīng)予確認。上訴人在簽訂和履行合同中存在瑕疵，在交付專賣店的同時，將自己無權(quán)處分的房子一并進行處分，擅自轉(zhuǎn)租房屋，有第三人提供的錄音證據(jù)證實。上訴人的行為導(dǎo)致被上訴人專賣店經(jīng)營活動被迫停止，合同目的無法實現(xiàn)；且被上訴人業(yè)已通知上訴人解除合同，對被上訴人主張解除雙方之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的訴訟請求，應(yīng)予支持。又根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，被上訴人向上訴人主張返還扣除占用期間后剩余房租的請求，亦應(yīng)予以支持。對于被上訴人主張的返還轉(zhuǎn)讓費13萬元的請求，因被上訴人已實際經(jīng)營近半年，且轉(zhuǎn)讓費無年限約定，亦無具體考量標準，一審法院酌定返還轉(zhuǎn)讓費7萬元并無不當，酌定返還房租5萬元并無不妥。同時，被上訴人亦應(yīng)將受讓物品返還上訴人。關(guān)于主體問題，二被上訴人在訴訟中就夫妻關(guān)系存續(xù)期間對外形成的合同之債共同提出訴訟主張，并未違反法律規(guī)定，上訴人對郭旭正訴訟主體所提異議，本院不予采信。
綜上所述，上訴人的上訴請求不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3900元，由上訴人朱某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　霍麗芳 審　判　員　　付術(shù)勇 代理審判員　　張　露

書記員：齊亞卿