上訴人（原審被告）黃朝炯。
被上訴人（原審原告）朱某某。
委托代理人欒禮宏，系朱某某之夫。特別授權(quán)代理。
委托代理人揭夢(mèng)林，湖北三立律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人黃朝炯因與被上訴人朱某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第01575號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月7日受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員胡建華、李建敏參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2012年12月30日，黃朝炯（出租方，甲方）與朱某某（承租方，乙方）簽訂《房屋租賃合同》1份，合同約定：黃朝炯將座落于宜昌市東山大道104號(hào)（租賃面積35平方米，附屬設(shè)備含后院內(nèi)車(chē)庫(kù)1間）出租給朱某某，租賃期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，2年租金48000元，于簽約后3日內(nèi)一次性支付，押金20000元由上期轉(zhuǎn)入本期。租賃期內(nèi)，屬租賃房屋的正常修繕，應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)，承擔(dān)修繕費(fèi)用。租賃期內(nèi)的水電費(fèi)由乙方自理，若乙方造成房屋損壞或自行轉(zhuǎn)租則不退還押金。租賃期內(nèi)，乙方不得擅自轉(zhuǎn)租，否則甲方有權(quán)終止合同，并拒退押金，同時(shí)追究乙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。若合同期內(nèi)遇單位拆遷使乙方不能經(jīng)營(yíng)的，則按所影響的月數(shù)計(jì)算房租退還乙方。合同還對(duì)乙方在租賃期內(nèi)其他責(zé)任、糾紛的解決方式等進(jìn)行了約定。合同簽訂當(dāng)日，朱某某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬48000元給黃朝炯，黃朝炯出具了48000元的租金收據(jù)（2013年至2014年）。
2013年4月11日，宜昌市西陵區(qū)征收與補(bǔ)償辦公室發(fā)布《公告》，決定在宜昌市西陵一路56號(hào)、東山大道104號(hào)地塊進(jìn)行綜合體項(xiàng)目征收，擬于2013年4月15日開(kāi)始在項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)新砌圍墻。2014年9月1日，黃朝炯（乙方）與西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室（甲方）簽訂《中泰廣場(chǎng)項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》1份，協(xié)議約定：甲方補(bǔ)償乙方房屋拆遷損失合計(jì)211180.4元，乙方于2014年9月15日前搬家騰房，交甲方拆除。2014年12月1日，黃朝炯分2次退還朱某某20000元租金。2015年8月25日，朱某某訴至原審法院，請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)雙方2012年12月30日所簽訂的《房屋租賃合同》于2013年4月11日解除；2、黃朝炯退還朱某某房屋租金19000元、押金20000元，并以39000元為基數(shù)，從2013年4月11日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)算至生效判決指定履行之日止賠償其利息損失，暫計(jì)算至2015年8月15日為5623元；3、黃朝炯承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。
一審訴訟中，朱某某稱(chēng)其于2013年10月將租房鑰匙交給拆遷辦。同時(shí)，黃朝炯向法院提供錄音1份，證明朱某某存在轉(zhuǎn)租的事實(shí)，朱某某認(rèn)為黃朝炯提交的證據(jù)不充分，黃朝炯在原審法院指定的期限內(nèi)未進(jìn)一步提供證據(jù)。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有《房屋租賃合同》1份、拆遷公告1份、《中泰廣場(chǎng)項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》1份、銀行流水1組以及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為，朱某某與黃朝炯雙方簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，符合法律規(guī)定，系有效協(xié)議，應(yīng)該全面履行。該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉租賃房屋拆除的時(shí)間及朱某某是否存在轉(zhuǎn)租的事實(shí)。1、關(guān)于租賃房屋拆除的時(shí)間問(wèn)題。該案中，涉案租賃房屋已經(jīng)拆除，對(duì)于房屋拆除的時(shí)間，雙方均未提供證據(jù)證實(shí)。朱某某認(rèn)為2013年10月將租房鑰匙交拆遷單位，該行為違反合同約定，朱某某應(yīng)該將租房鑰匙交給黃朝炯，考慮到房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定，黃朝炯在2014年9月15日前將房屋交拆遷單位拆除，故認(rèn)定2014年9月15日租賃房屋仍然存在為宜，朱某某仍應(yīng)在2014年9月15日繳納房屋租金，因黃朝炯當(dāng)庭同意退還朱某某2014年7月以后的房屋租金，故黃朝炯應(yīng)退還朱某某5個(gè)月的房屋租金10000元。由此，朱某某的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)不予支持。2、關(guān)于朱某某是否存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。原審法院認(rèn)為，雙方合同約定，朱某某不得擅自轉(zhuǎn)租，否則黃朝炯有權(quán)終止合同，并拒退押金。該案中，黃朝炯提供錄音證明朱某某存在轉(zhuǎn)租，朱某某認(rèn)為其證據(jù)不足，由于黃朝炯在法院規(guī)定的時(shí)間未進(jìn)一步提供證據(jù)證實(shí)，該院采信朱某某的主張，認(rèn)為黃朝炯證據(jù)不足，其仍有退還朱某某租房押金20000元的合同義務(wù)?；谏鲜隼碛桑瓕彿ㄔ核煲勒铡吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、黃朝炯返還朱某某房屋租金10000元、租房押金20000元，合計(jì)30000元，并以30000元為基數(shù)，從起訴之日2015年8月25日（含本日）起至生效判決確定履行之日止，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率支付朱某某利息損失，于判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢；二、駁回朱某某其他訴訟請(qǐng)求。原審判決并同時(shí)決定一審案件受理費(fèi)996元（朱某某已預(yù)交），減半收取498元，由朱某某承擔(dān)115元，黃朝炯承擔(dān)383元，黃朝炯承擔(dān)的部分，在履行判決時(shí)一并清結(jié)。
本院經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：1、黃朝炯與朱某某雙方簽訂《房屋租賃合同》中的其它條款明確約定，若合同期內(nèi)遇單位拆遷使朱某某不能正常經(jīng)營(yíng)的，則按所影響月數(shù)計(jì)算房租退還朱某某。雖然朱某某訴稱(chēng)其在西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室張貼拆遷公告后無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的情況下，于2013年7月就將涉案租賃房屋的鑰匙交給了西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室。但原審依據(jù)黃朝炯與西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室簽訂《中泰廣場(chǎng)項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》中約定黃朝炯于2014年9月15日前搬家騰房時(shí)間作為朱某某的退房時(shí)間，結(jié)合黃朝炯當(dāng)庭同意退還朱某某2014年7月以后房屋租金的事實(shí)，認(rèn)定黃朝炯應(yīng)退還朱某某5個(gè)月的房屋租金10000元并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以維持。黃朝炯上訴稱(chēng)其在調(diào)解時(shí)承諾朱某某退租時(shí)間為2014年7月以后的前提是朱某某不再要求退還押金20000元與原審?fù)徆P錄所述內(nèi)容不符，該上訴理由不能成立，不應(yīng)予以支持。
2、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，結(jié)合雙方在《房屋租賃合同》中關(guān)于朱某某不得擅自使用租賃合同外的場(chǎng)地，不得擅自轉(zhuǎn)租，否則，黃朝炯有權(quán)終止合同并拒退押金，同時(shí)追究朱某某經(jīng)濟(jì)責(zé)任的約定，黃朝炯在本案中作為出租人，從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租六個(gè)月內(nèi)應(yīng)提出異議，要求解除合同并拒退押金，即便其提出2015年10月9日通過(guò)王曰勇書(shū)寫(xiě)的單據(jù)、短信記錄及王曰勇妹夫的錄音等證據(jù)才知道朱某某有轉(zhuǎn)租的違約行為的上訴理由成立，前提也應(yīng)是在合同履行期間請(qǐng)求解除合同的情況下才能拒退押金，而本案所涉房屋租賃合同的解除系2014年9月因政府拆遷所致，不屬于雙方合同約定和法律規(guī)定的情形。黃朝炯在足額收取朱某某租金及押金并與西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室簽訂《中泰廣場(chǎng)項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》之后，以朱某某轉(zhuǎn)租行為違反合同約定拒退其押金的上訴理由不能成立，不應(yīng)予以支持。
綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)550元（黃朝炯已預(yù)交），由黃朝炯負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李淑一 審判員　　胡建華 審判員　　李建敏

書(shū)記員：張鵬煒