原告：朱衛(wèi)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　被告：上海中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：胡培毅，董事長。
　　委托訴訟代理人：文語，上海望源律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王丹，上海望源律師事務(wù)所律師。
　　朱衛(wèi)某與上海中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中福公司”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年7月11日以(2017)滬0101民初2670號《民事判決書》做出一審判決，中福公司不服，提出上訴，上海市第二中級人民法院于2017年11月17日作出(2017)滬02民終8562號《民事裁定書》，撤銷本院(2017)滬0101民初2670號《民事判決書》，發(fā)回本院重審。本院于2018年2月9日受理后，適用普通程序，并依法組成合議庭，于2018年4月9日、2018年10月22日公開開庭進(jìn)行了審理。朱衛(wèi)某以及中福公司的委托訴訟代理人文語、王丹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　朱衛(wèi)某向本院提出訴訟請求：要求中福公司以購房款人民幣(以下均為同種貨幣)XXXXXXX元為基數(shù)，按照銀行同期貸款年利率4.75%的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)向朱衛(wèi)某支付自2015年10月31日起至2017年12月26日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金708855.87元。事實(shí)和理由：2014年5月12日，朱衛(wèi)某與中福公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定朱衛(wèi)某向中福公司購買本市中山南路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)，建筑面積88.57平方米，房屋總價XXXXXXX元；合同第十一條約定，中福公司需于2014年12月31日前將系爭房屋交付給朱衛(wèi)某；合同第十條約定，該房屋交付必須符合下列條件：取得了《住宅交付使用許可證》、中福公司對該房屋設(shè)定的抵押已注銷、中福公司已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金，中福公司承諾在2015年6月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時不能取得大產(chǎn)證，朱衛(wèi)某有權(quán)單方面解除合同；合同第十二條約定，中福公司如未在約定期限將系爭房屋交給朱衛(wèi)某，應(yīng)當(dāng)向朱衛(wèi)某支付違約金，違約金按照朱衛(wèi)某已付房款日萬分之一計(jì)算，違約金自合同約定交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日，逾期超過90天，朱衛(wèi)某有權(quán)解除合同；房屋交付的標(biāo)志為簽訂《房屋交接書》；合同第十四條約定，在中福公司取得大產(chǎn)證后60日內(nèi)，由中福公司與朱衛(wèi)某簽署《房屋交接書》；中福公司需在簽署《房屋交接書》之日起60日內(nèi)，為朱衛(wèi)某辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。但在朱衛(wèi)某向中福公司支付房款后，中福公司雖在2014年12月31日前向朱衛(wèi)某交付了房屋，但由于中福公司大產(chǎn)證逾期，造成朱衛(wèi)某辦理小產(chǎn)證也逾期，直至2017年12月26日，中福公司才協(xié)助朱衛(wèi)某辦理出系爭房屋的小產(chǎn)證。朱衛(wèi)某認(rèn)為，中福公司因?yàn)榇螽a(chǎn)證逾期，造成朱衛(wèi)某辦理小產(chǎn)證也逾期700余天，錯過了置換大面積房屋的機(jī)會，帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失，同時也造成朱衛(wèi)某這段時間睡眠不好，因此中福公司需向朱衛(wèi)某承擔(dān)逾期辦理小產(chǎn)證的違約責(zé)任。
　　朱衛(wèi)某對于自己的訴訟主張?zhí)峁┝巳缦伦C據(jù)：1、《上海市商品房預(yù)售合同》，證明雙方就系爭房屋預(yù)售簽訂合同，按照合同約定，中福公司應(yīng)于2015年10月28日前辦妥小產(chǎn)證；2、購房發(fā)票，證明朱衛(wèi)某已經(jīng)支付全部房款XXXXXXX元；3、朱衛(wèi)某致中福公司《催請貴司履行“房屋所有權(quán)”過戶義務(wù)的函》，證明朱衛(wèi)某就小產(chǎn)證辦理事宜與中福公司進(jìn)行交涉；4、“上海高院網(wǎng)”公開發(fā)布之相關(guān)案例及裁判文書，證明(1)朱衛(wèi)某訴請逾期辦證違約金的計(jì)算依據(jù)；(2)中福公司違約情形下，朱衛(wèi)某可不予行使合同解除權(quán)，且朱衛(wèi)某該處分行為并不影響朱衛(wèi)某主張逾期辦證違約責(zé)任之合同權(quán)利；(3)朱衛(wèi)某依據(jù)逾期貸款利率計(jì)算逾期辦證違約金，該計(jì)算方法符合法律相關(guān)規(guī)定；5、中國人民銀行相關(guān)通知，證明逾期貸款利息之最低標(biāo)準(zhǔn)限度等；6、人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，證明同期貸款基準(zhǔn)利率情況；7、《不動產(chǎn)權(quán)證書》，證明朱衛(wèi)某于2017年12月26日取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)；8、產(chǎn)權(quán)登記信息，證明中福公司將系爭房屋所在小區(qū)的房屋抵押給銀行，進(jìn)行投資；9、案外人彭某某的《上海市商品房預(yù)售合同》，證明該合同約定取得大產(chǎn)證的時間是2016年12月31日，本案爭議合同約定的時間是2015年6月30日，晚了一年半，中福公司因?yàn)槟脿幾h房屋去做抵押套現(xiàn)在海外投資，故意遲延辦證。
　　中福公司辯稱：不同意朱衛(wèi)某的訴訟請求。中福公司于2017年7月28日取得大產(chǎn)證，造成大產(chǎn)證逾期的原因，主要是行政機(jī)關(guān)對于房屋登記中面積測量的口徑存在差異以及中福公司因?yàn)楸话竿馊藧阂庠V訟，部分房屋被查封等原因，后經(jīng)過溝通協(xié)調(diào)已經(jīng)解決，中福公司于2017年8月22日在小區(qū)大門口、物業(yè)服務(wù)中心以及每幢樓的門廳大堂里張貼告示，并電話通知業(yè)主的方式，通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證以及辦理小產(chǎn)證的相關(guān)事宜，朱衛(wèi)某亦于2017年12月26日取得小產(chǎn)證，因此辦理小產(chǎn)證并未逾期。根據(jù)合同約定，對于大產(chǎn)證延期的情況，雙方約定的違約責(zé)任為解除合同，而不是支付逾期辦證違約金。即便中福公司存在逾期辦證的情況，在房價上漲的情況下，朱衛(wèi)某并未存在實(shí)際損失，其主張的違約金過高，要求減少違約金。
　　中福公司對于自己的訴訟主張?zhí)峁┝巳缦伦C據(jù)：1、《不動產(chǎn)權(quán)證書》，證明中福公司于2017年7月28日取得大產(chǎn)證；2、通知書以及照片，證明中福公司在2017年8月22日在小區(qū)大門口、物業(yè)服務(wù)中心以及每幢樓的門廳大堂里張貼告示，通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證以及辦理小產(chǎn)證的相關(guān)事宜。
　　對于朱衛(wèi)某提供的證據(jù)，中福公司對證據(jù)1、2、3的真實(shí)性均無異議，本院認(rèn)為，朱衛(wèi)某提供的證據(jù)1、2、3具有真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性，本院依法確認(rèn)上述證據(jù)具有證明力；對于證據(jù)4、5、6認(rèn)為并非證據(jù)性質(zhì)，本院認(rèn)為，朱衛(wèi)某提供的上述證據(jù)并不屬于證據(jù)范疇，不具有證據(jù)屬性，故對于上述證據(jù),本院依法確定不具有證明力；對于證據(jù)7無異議，本院依法確認(rèn)上述證據(jù)具有證明力；對于證據(jù)8、9的真實(shí)性無異議，但對于證據(jù)關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為與本案無關(guān)，本院認(rèn)為，朱衛(wèi)某提供上述證據(jù)旨在證明中福公司違約存在故意，目的是用抵押的錢款去獲取投資利益，本院認(rèn)為，上述證據(jù)雖證明房屋被抵押的事實(shí)，但是中福公司抵押的事實(shí)發(fā)生于2014年11月，為在建工程抵押，且在2015年3月起即陸續(xù)注銷了抵押，故無法證明朱衛(wèi)某所述的待證事實(shí)，案外人彭某某的合同約定與朱衛(wèi)某的合同約定不一致，亦無法證明朱衛(wèi)某所述的待證事實(shí)，且上述證據(jù)所要證明的待證事實(shí)與中福公司因逾期辦證需要承擔(dān)的違約責(zé)任并無法律上的關(guān)聯(lián)性，因此，本院依法確認(rèn)上述證據(jù)不具有證明力。
　　對于中福公司提供的證據(jù)，朱衛(wèi)某對證據(jù)1的真實(shí)性無異議，但是認(rèn)為中福公司辦證逾期了，本院認(rèn)為，朱衛(wèi)某對于證據(jù)的真實(shí)性無異議，雙方的爭議在于證據(jù)的待證事實(shí)，鑒于上述證據(jù)證明了本案的部分事實(shí)，本院依法確認(rèn)上述證據(jù)對于相應(yīng)的事實(shí)具有證明力。對于證據(jù)2，朱衛(wèi)某認(rèn)為系偽證，告示沒有落款時間，樓道里也沒有張貼，且如果是8月底張貼的，中福公司卻未在2017年9月(2017)滬0101民初2670號案件的二審開庭期間提供，本院認(rèn)為，中福公司提供的證據(jù)與本院審理期間調(diào)取的居委會證明相吻合，朱衛(wèi)某未提供其他充分證據(jù)否定上述事實(shí)，本院依法確認(rèn)上述證據(jù)對于相應(yīng)的事實(shí)具有證明力。
　　審理中，本院于2018年10月19日至系爭房屋所在居委會了解相應(yīng)情況，據(jù)該居委會負(fù)責(zé)人介紹，在2017年8月底，中福公司采用在小區(qū)公告欄、每幢樓樓道張貼公告的形式，通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證，具體日期已不記得，但是中福公司是現(xiàn)場拍照的。
　　對于本院調(diào)取的證據(jù)，朱衛(wèi)某對于證據(jù)效力提出異議，認(rèn)為居委會與中福公司存在利益關(guān)系，中福公司對于證據(jù)無異議。本院認(rèn)為，朱衛(wèi)某未提供中福公司與居委會存在利益關(guān)系的證據(jù)，其異議不成立，本院依法確認(rèn)上述證據(jù)對于相應(yīng)的事實(shí)具有證明力。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　一、2014年5月12日，朱衛(wèi)某(乙方)與中福公司(甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，主要內(nèi)容為：1、乙方向甲方購買系爭房屋，其中，合同的第二條約定甲方暫測該房屋建筑面積為88.57平方米，房屋價款為XXXXXXX元；2、合同第十條約定，該房屋的交付必須符合下列條件：取得了《住宅交付使用許可證》、甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷、甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金，甲方承諾在2015年6月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同；3、合同第十一條約定，甲方定于2014年12月31日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外；4、合同第十二條約定，甲方如未在本合同第十一條約定的期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之一計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際支付之日止，逾期超過90天，乙方有權(quán)單方面解除合同；5、合同第十三條約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前30天通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到通知之日起15天內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，房屋交付的標(biāo)志為簽訂《房屋交接書》，在驗(yàn)收交接時，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為居住用房，甲方應(yīng)向乙方提供《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》，同時甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測面積的有關(guān)資料，甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)；6、合同第十四條約定，在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后60日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，房屋交接書作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件，甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起60天內(nèi)，由雙方依法向黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
　　二、合同簽訂后，朱衛(wèi)某按實(shí)測建筑面積91.42平方米全額支付購房款人民幣XXXXXXX元，中福公司于2015年10月31日開具購房款發(fā)票，期間，中福公司將系爭房屋交付朱衛(wèi)某實(shí)際使用，但中福公司未在合同約定期限辦妥大產(chǎn)證。2015年12月7日，朱衛(wèi)某向中福公司發(fā)出《催請貴司履行“房屋所有權(quán)”過戶義務(wù)的函》，要求中福公司履行合同義務(wù)以協(xié)助辦理系爭房屋小產(chǎn)證。中福公司收到函件，但因未能辦妥大產(chǎn)證而致朱衛(wèi)某無法取得小產(chǎn)證。
　　三、中福公司于2017年7月28日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》(大產(chǎn)證)，于2017年8月22日在小區(qū)大門口、物業(yè)服務(wù)中心以及每幢樓的門廳大堂里張貼告示，通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證以及辦理小產(chǎn)證的相關(guān)事宜。朱衛(wèi)某于2017年12月26日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》(小產(chǎn)證)。審理中，中福公司表示除了張貼公告之外，還電話通知了業(yè)主前來辦理小產(chǎn)證，但未提供相應(yīng)的證據(jù)證明，朱衛(wèi)某稱于2017年11月下旬接到中福公司電話可以辦理小產(chǎn)證，但朱衛(wèi)某和中福公司未提供相應(yīng)的證據(jù)證明向房地產(chǎn)交易中心申辦小產(chǎn)證的確切日期。
　　四、審理中，朱衛(wèi)某表示不要求解除其與中福公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》。
　　五、朱衛(wèi)某對于實(shí)際損失未提供相應(yīng)證據(jù)證明。
　　本院認(rèn)為，本案的第一個爭議焦點(diǎn)在于朱衛(wèi)某主張的逾期辦理產(chǎn)證違約金是否有合同依據(jù)或法律依據(jù)。中福公司在合同中承諾在2015年6月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)并取得大產(chǎn)證，雙方又約定在中福公司取得大產(chǎn)證后60日內(nèi)(即2015年8月29日前)共同簽署用于辦理該房屋過戶手續(xù)的《房屋交接書》，并在簽署《房屋交接書》之日起60天(即2015年10月28日前)內(nèi)共同向房地產(chǎn)交易中心申領(lǐng)小產(chǎn)證，而實(shí)際履行過程中，中福公司于2017年7月28日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》(大產(chǎn)證)，朱衛(wèi)某于2017年12月26日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》(小產(chǎn)證)，中福公司的行為已經(jīng)構(gòu)成逾期辦證的違約。雖然合同對此并未約定逾期違約金，僅約定朱衛(wèi)某可以解除合同并主張解約違約金，現(xiàn)朱衛(wèi)某當(dāng)庭表示不解除合同，而是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，要求按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期辦理產(chǎn)證的違約金，對此，中福公司認(rèn)為雙方已經(jīng)存在合同約定且約定為解除合同，故朱衛(wèi)某無權(quán)主張逾期辦證違約金。對此，本院認(rèn)為，雙方雖在合同中約定逾期辦理大產(chǎn)證的，朱衛(wèi)某有權(quán)單方面解除合同，但是該約定并不意味著朱衛(wèi)某即喪失了主張逾期辦證違約金的權(quán)利，對此，朱衛(wèi)某應(yīng)當(dāng)具有選擇權(quán)，朱衛(wèi)某要求按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定主張的逾期辦理產(chǎn)證違約金于法有據(jù)，本院應(yīng)予支持。
　　本案的第二個爭議焦點(diǎn)在于逾期辦證的期間以及違約金的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)雙方在合同中約定的產(chǎn)證辦理的時限，即自2015年6月30日起120日內(nèi)，亦即2015年10月28日前，雙方應(yīng)向黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。雖然在中福公司辦出大產(chǎn)證后，業(yè)主是否及時辦理小產(chǎn)證，是購房業(yè)主的自行選擇，但是作為開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)盡到通知的義務(wù)，中福公司主張除了在2017年8月22日在小區(qū)相關(guān)位置張貼了告示，還電話通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證。現(xiàn)朱衛(wèi)某否認(rèn)看到該告示，陳述其于2017年11月下旬接到中福公司電話可以辦理小產(chǎn)證后，才去辦理相應(yīng)手續(xù)的。鑒于雙方約定的是向房地產(chǎn)交易中心申辦小產(chǎn)證的時間，而非取得小產(chǎn)證的時間，申辦小產(chǎn)證至取得小產(chǎn)證亦有一段辦證時間，而朱衛(wèi)某和中福公司未提供相應(yīng)的證據(jù)證明向房地產(chǎn)交易中心申辦小產(chǎn)證的確切日期，本院酌情根據(jù)朱衛(wèi)某取得小產(chǎn)證的日期前一個月作為雙方申報的日期，故本案中，本院依法認(rèn)定逾期辦證的期限為2015年10月29日起至2017年11月26日?，F(xiàn)朱衛(wèi)某主張自2015年10月31日起算，本院予以照準(zhǔn)。至于違約金的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，逾期辦理產(chǎn)證的違約金的標(biāo)準(zhǔn)是按照已付購房款總額，并參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，審理中，中福公司提出違約金過高，考慮到雙方逾期辦證期間屬于房價上漲期間，且朱衛(wèi)某并未提供實(shí)際損失的證據(jù)，本院酌情確定違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之一。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百二十五條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　被告上海中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告朱衛(wèi)某逾期辦理產(chǎn)證的違約金人民幣403560.19元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣10888元，由朱衛(wèi)某負(fù)擔(dān)人民幣4689元，由上海中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣6199元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　　　
　　

審判員：王巍琦

書記員：王凌冰