原告(反訴被告)：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張宓玲，上海中常達律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海亞和投資管理有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：李興珍，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：谷源玲，上海市申華律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)朱某某訴被告(反訴原告，以下簡稱被告)上海亞和投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月11日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。2018年8月23日，被告向本院提起反訴，本院依法受理。2018年9月1日，原、被告雙方一致向法院申請兩個月庭外和解期限。審理期間，因原告申請，本院通過上海市高級人民法院委托上海正弘建設(shè)工程顧問有限公司進行司法評估。后因發(fā)現(xiàn)有不適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人張宓玲，被告的委托訴訟代理人谷源玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告朱某某向本院提出本訴訴訟請求：1.確認原、被告簽訂的租賃合同及補充條款無效；2.被告返還原告租賃保證金217,503元、物業(yè)管理費保證金39,390元、公共事業(yè)費保證金20,000元、入駐星空廣場物業(yè)管理中心費16,095元、裝修押金10,000元，共計302,988元；3.被告返還原告首期三個月租金及物業(yè)管理費共242,041元、2015年12月至2017年1月期間的租金702,892元、2015年12月至2017年6月期間的物業(yè)管理費249,470元，共計1,194,403元；4.被告賠償原告裝修費用損失：司法鑒定的工程和房屋裝修造價306,558元、司法鑒定爭議的項目造價65,320元、網(wǎng)絡(luò)安裝費用7,710元、設(shè)計服務(wù)費40,400元、環(huán)評費用5,600元、環(huán)保咨詢費7,000元、環(huán)境治理工程服務(wù)費用1,000元、煤氣費100,000元，共計533,588元；5.本案訴訟費用和鑒定費用由被告承擔(dān)。
　　事實和理由：2014年6月20日，原告與被告簽訂租賃合同及補充條款，約定原告承租由被告改建后的上海市長寧區(qū)虹橋路XXX號的“星空購物中心”B-402單元(以下簡稱涉案房屋)經(jīng)營“mama’s”品牌，承租面積為202平方米，租賃期為自起租日起5年等，并在合同中約定被告有義務(wù)保證本合同期限內(nèi)對購物中心擁有合法的房屋使用權(quán)及其相應(yīng)的證照或證明文件，甲方有義務(wù)應(yīng)原告要求提供租賃物業(yè)的權(quán)屬證明文件，配合乙方辦理工商、稅務(wù)等部門的注冊登記手續(xù)，被告有義務(wù)確保租賃物業(yè)建設(shè)手續(xù)合法，取得了政府主管部門頒發(fā)的竣工驗收備案表，被告保證提供給用戶經(jīng)消防驗收合格的批復(fù)文件。簽約后，原告按約支付了相關(guān)費用，但被告提供給原告的租賃許可證到2015年2月28日期限屆滿，后未能獲得新的租賃許可證，致原告未能辦理營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證等證照。2014年收到涉案房屋之后，原告開始對涉案房屋進行裝修，裝修到2015年5月，但由于涉案房屋所在商場本身涉及違章，進行拆除后，空調(diào)系統(tǒng)需要安裝，導(dǎo)致營業(yè)時間延期，直到2015年5月31日試營業(yè)，2015年9月28日商場正式營業(yè)。原告經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)被告自行建造的“星空廣場”未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違章建筑，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，原、被告簽訂的租賃合同及補充條款無效，故涉訟。
　　被告上海亞和投資管理有限公司本訴辯稱，涉案房屋未能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的責(zé)任不在被告，是國家的大政方針及政策調(diào)整導(dǎo)致的，被告無法預(yù)見和避免，即使合同無效，責(zé)任也不在被告；原告已經(jīng)取得正常的經(jīng)營所需的證照等，正常使用涉案房屋獲得收益未遇到任何經(jīng)營障礙，被告也一直為原告提供經(jīng)營服務(wù)所需，原告無法經(jīng)營屬于自身經(jīng)營不善，與其他案件因未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等導(dǎo)致無法經(jīng)營有本質(zhì)區(qū)別，即使合同無效，對原告也未產(chǎn)生因合同無效造成損失的事實，合同無效與原告的損失沒有任何因果關(guān)系，原告的停業(yè)是主動的，并非被動的，原告提起訴訟明顯屬于惡意訴訟，原告應(yīng)該支付相應(yīng)的使用費、物業(yè)費及水電費等，且應(yīng)該全額支付，不應(yīng)打折。針對原告的訴訟請求，被告認為關(guān)于合同的效力由法院確認，被告認為合同有效；租賃保證金217,503元、物業(yè)管理費保證金39,390元確認收到，但由于原告違約，應(yīng)該歸被告所有，不同意返還；公共事業(yè)費保證金20,000元也收到，同意在抵扣欠費后有剩余返還；物業(yè)管理中心費不同意返還；裝修押金10,000元也收到，同意返還；首期三個月的租金及物業(yè)管理費共計242,041元確認收到，2015年12月至2016年11月期間的租金及2017年1月的部分租金共計622,892元也確認收到，2015年12月至2017年5月期間的物業(yè)管理費236,340元確認收到，現(xiàn)金支付的不確認，但由于原告已經(jīng)實際使用房屋，不同意返還；對于裝修損失的金額認可司法鑒定報告的無爭議的項目造價，但不同意全額支付，應(yīng)該按照殘值折舊計算，對于爭議的項目造價，因為灶臺在2019年4月11日已經(jīng)被原告拆走，故不同意支付；商鋪分界磚墻由被告建設(shè)，與原告無關(guān)，故不同意支付；攝像頭可以重復(fù)利用，不同意支付；網(wǎng)絡(luò)安裝費等費用是原告經(jīng)營中的正常支出，不屬于損失賠償范圍，不同意支付。
　　被告上海亞和投資管理有限公司向本院提出反訴請求：1.判令解除原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同；2.判令原告向被告支付拖欠的房屋租金3,084,132元；3.判令原告向被告支付拖欠的物業(yè)管理費451,168元；4.判令原告向被告支付拖欠的水費3,352.50元、電費87,161.80元、煤氣費11,214元，共計111,728.30元(經(jīng)本院核對后應(yīng)為101,728.30元)；5.判令原告向被告支付違約損失賠償金442,380元(六個月的租金，解約時當(dāng)月的租金為73,730元)；6.判令原告向被告已經(jīng)支付的租賃保證金217,503元、物業(yè)管理費保證金39,390元歸被告所有；7.判令原告向被告支付裝修期內(nèi)免除的租金135,172元(按月租金67,586元計算2個月)；8.原告承擔(dān)本案全部訴訟費用。事實與理由：原告一直拖欠租金，已經(jīng)構(gòu)成違約，且雙方已經(jīng)無法實際履行，故雙方的租賃合同因原告的違約而解除，原告應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　原告朱某某反訴辯稱，不同意被告的全部反訴訴訟請求。原告認為合同無效，故不存在解除的問題，不同意解除；原告認為合同無效不需要支付租金，即使需要支付，原、被告雙方已經(jīng)通過協(xié)商將起租日延后至2015年9月1日，故原告僅同意支付從2015年9月1日開始一直計算到原告停止?fàn)I業(yè)的2017年8月31日期間的租金，租金的標準應(yīng)該按照被告主張的百分之五十計算，對于之后的租金，由于原告沒有辦理出食品經(jīng)營許可證，故不同意支付；對于水電煤氣費的金額認可，原告確認已支付到2017年7月25日，僅同意支付到2017年8月31日，對于其余的不同意支付；對于相應(yīng)的違約損失，由于合同無效，不同意支付。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。關(guān)于原、被告提交的租賃合同及補充條款，建設(shè)工程消防設(shè)計備案憑證，營業(yè)執(zhí)照，鑒定報告等證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的證據(jù)及陳述，本院認定事實如下：
　　雙方一致確認，因已有多份生效判決，就涉案房屋的產(chǎn)權(quán)及改擴建等情況確認如下事實：
　　本市長寧區(qū)虹橋路XXX號房屋于1989年2月登記，產(chǎn)權(quán)人系中國人民解放軍總后勤部，建筑面積合計15,003平方米。2000年，上海市城市規(guī)劃管理局就上址房屋頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，面積17,600平方米。
　　2011年11月14日，上海市發(fā)展和改革委員會固定資產(chǎn)投資處出具滬發(fā)改投便字【2011】第215號便函，同意上海警備區(qū)后勤部對虹橋路XXX號上海警備區(qū)第一招待所附屬廣場進行整體改擴建，建設(shè)上海警備區(qū)綜合性保障服務(wù)接待中心，建筑面積60,000平方米，總投資9,000萬元。
　　2011年11月25日，上海警備區(qū)第一招待所與被告簽訂軍隊房地產(chǎn)建設(shè)、租賃協(xié)議書，約定由被告投資建設(shè)“洛城、和平廣場、四號樓綜合樓改擴建項目”，被告對改擴建項目及云峰花苑剩余10幢別墅擁有租賃經(jīng)營權(quán)。改造擴建工程規(guī)劃設(shè)計方案由被告負責(zé)，但需報經(jīng)上海警備區(qū)第一招待所及政府有關(guān)部門批準，費用由被告承擔(dān)。
　　2011年12月28日，上海警備區(qū)后勤部頒發(fā)軍隊工程建設(shè)項目施工許可證，期限自2012年3月至2013年12月。此后，該項目建成并投入使用，對外名為“星空購物中心”。
　　2012年5月23日，中國人民解放軍房地產(chǎn)管理局向上海警備區(qū)生產(chǎn)處出具軍隊房地產(chǎn)租賃許可證，同意上海警備區(qū)生產(chǎn)處將上海市虹橋路XXX號出租給被告用于商業(yè)用途。許可證的有效期限為2012年3月1日至2015年2月28日。
　　2013年10月8日，中國人民解放軍上海警備區(qū)后勤部出具情況說明，表示上海市警備區(qū)對外空余房地產(chǎn)租賃管理部門為中國人民解放軍上海警備區(qū)后勤部生產(chǎn)管理處，是上海警備區(qū)第一招待所業(yè)務(wù)主管部門，出具的軍隊房地產(chǎn)租賃許可證合法有效，地址更正為“虹橋路XXX號”。2013年11月1日，上海警備區(qū)后勤部生產(chǎn)管理處出具授權(quán)委托書，委托被告代為行使長寧區(qū)虹橋路XXX號1-6層房屋(含車庫、地下室)的管理權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)。
　　2014年4月24日，南京軍區(qū)第一房地產(chǎn)管理分局向上海市工商局出具證明，同意被告將部分房屋分租用于商業(yè)、辦公，望憑證明給予辦理工商登記注冊等手續(xù)。
　　2014年6月26日，原、被告簽訂租賃合同及補充條款，約定：原告承租涉案房屋；租賃面積為202平方米；原告經(jīng)營mama’s品牌韓式料理的餐飲服務(wù)；裝修期自實際交付日開始計2個月，裝修期內(nèi)無需繳付保底租金及物業(yè)管理費，但應(yīng)繳納應(yīng)由原告繳付的其他費用包括但不限于公共事業(yè)費、裝修管理費等；起租日為免租裝修期結(jié)束次日起；租賃期自起租日起滿60個月止；保底租金：自起租日起計的第一、二年每月保底租金為67,586元，自起租日起計的第三、四年每月保底租金為73,730元，自起租日起計的第五年每月保底租金為79,874元；抽成租金：自起租日起計的第一、二年月抽成租金為月營業(yè)額的10%，自起租日起計的第三、四年月抽成租金為月營業(yè)額的11%，自起租日起計的第五年月抽成租金為月營業(yè)額的12%；物業(yè)管理費每月13,130元；合同保證金包括租賃保證金和物業(yè)管理費保證金，相當(dāng)于三個月保底租金計217,503元和三個月的物業(yè)管理費之金額計39,390元，共計256,893元；公共事業(yè)費保證金20,000元；電費的收費標準為1.10元/度，水費的收費標準為5.23元/立方米，煤氣費的收費標準按煤氣公司出賬單按實計算；補充條款中雙方約定商場整體開業(yè)率未達70%的，免租期順延。
　　后，原告向被告支付租賃保證金217,503元、物業(yè)管理費保證金39,390元、公共事業(yè)費保證金20,000元；首期三個月保底租金及三個月物業(yè)管理費共計242,041元；裝修期間的物業(yè)管理費6,565元、審圖費2,500元、垃圾清運費3,030元、施工臨水費1,000元、采集系統(tǒng)及實施費3,000元以及裝修保證金10,000元。
　　2014年11月1日，被告將涉案房屋交付給原告，原告遂開始設(shè)計、裝修。
　　2015年3月27日，上海市長寧區(qū)衛(wèi)生和計劃生育委員會向原告頒發(fā)上海市公共場所衛(wèi)生許可證，有效期至2019年3月26日。
　　2015年8月6日，上海市長寧區(qū)公安消防支隊向原告頒發(fā)建設(shè)工程消防設(shè)計備案憑證。
　　首期費用支付后截至2015年12月，原告共計向被告支付2015年12月至2016年11月期間及2017年1月的部分租金共計622,892元，被告確認收到，其中2015年12月、2016年1月的月租金為67,586元，2016年2月至2016年11月的月租金為47,310元(月租金的7折)，被告為此出具了相應(yīng)的發(fā)票并備注支付租金對應(yīng)的月份；原告共計向被告支付2015年12月至2017年5月期間物業(yè)管理費236,340元，被告確認收到。
　　2015年12月16日，上海市長寧區(qū)市場監(jiān)督管理局向原告頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，營業(yè)期限自2015年12月16日至2035年12月15日。
　　2016年11月30日，上海警備區(qū)后勤部向長寧區(qū)公安消防支隊發(fā)送《關(guān)于協(xié)商辦理上海亞和投資管理有限公司租賃項目消防審批手續(xù)的情況說明》，稱：在該項目《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》辦理下來前(即2017年6月30日前)，給予該項目入駐商戶辦理消防審批手續(xù)。
　　2017年2月27日，原、被告簽訂補充協(xié)議，約定：鑒于雙方于2014年6月26日簽訂房屋租賃合同，原告承租涉案房屋，被告為了扶持租戶，給予租金方面的優(yōu)惠，自2017年2月1日至2017年6月30日止，被告給予原告租金5折優(yōu)惠；原告承諾被告，在合同期內(nèi)無論任何原因原告單方面提出解約或因原告違約造成提前終止合同的情況下，被告有權(quán)要求原告支付免除的優(yōu)惠租金。
　　2018年7月11日，原告提起本案訴訟。
　　2018年7月19日，中央軍委后勤保障部及國家市場監(jiān)督管理總局印發(fā)通知，納入委托管理和生活保障社會化使用的房地產(chǎn)項目，需申請辦理軍隊房地產(chǎn)使用許可證，有效期限不超過5年。經(jīng)批準使用部隊委托管理和生活保障社會化房地產(chǎn)作為住所(經(jīng)營場所)的運營方，應(yīng)提交許可證復(fù)印件及工商登記相關(guān)資料，向有管轄權(quán)的工商登記部門申請辦理工商登記。并確認該通知自2018年9月1日起實施。
　　2019年4月11日，原、被告雙方完成涉案房屋的交接手續(xù)。
　　審理中，原告提供被告公司辦文單一份，顯示日期為2016年3月25日，題目為關(guān)于星空廣場B-402韓媽媽交納租金的報告；經(jīng)辦人為鐘琳；經(jīng)辦部門意見為星空廣場B-402朱某某(韓媽媽)2015年5月29日對外營業(yè)日，為扶持商家，給予優(yōu)惠如下：計租日為2015年9月1日，2016年2月至2016年6月的租金打7折，每月47,310元；批示處有“閱：孫和平”字樣，被告對此證據(jù)不認可。
　　庭審中，原告申請就裝修進行評估，本院通過上海市高級人民法院委托上海正弘建設(shè)工程顧問有限公司對涉案房屋的工程造價進行鑒定。2018年11月10日，鑒定單位出具司法鑒定意見書明確：涉案工程房屋建造價合計306,558元，其中土建及裝飾工程為151,340元、安裝部分工程為155,218元；爭議項目造價為65,320元，其中商鋪分界磚墻造價16,920元，成套燒烤臺(17套*2,700元)為45,900元、5套攝像頭為2,500元。原、被告雙方對于司法鑒定意見書中房屋建造價306,558元無異議，對于商鋪分界磚墻造價16,920元，成套燒烤臺(17套*2,700元)45,900元、5套攝像頭2,500元存在爭議，原告認為分隔墻由原告完成，燒烤臺只拆走了上面的臺子，下面的排風(fēng)管未拆除，攝像頭未拆除；被告認為該分隔墻由被告完成，成套燒烤臺(17套*2,700元)已經(jīng)由原告拆除走，5套攝像頭也已經(jīng)拆除走不應(yīng)計算在裝修損失內(nèi)。后鑒定單位于2018年11月27日出具補充司法鑒定意見書明確：按原告與被告簽訂租賃合同約定之日起(2014年6月20日至60個月止)至我司收到上海市高級人民法院委托司法鑒定函時間(2018年9月12日)止，建議現(xiàn)場殘值折舊率15.45%，如何取舍，由法院裁決。依據(jù)現(xiàn)場目前裝飾情況，經(jīng)綜合考慮，對現(xiàn)場裝飾部分實物成新率，我司建議按50%計算，如何取舍，由法院裁決。雙方在庭審中對于裝修現(xiàn)值的折舊期限一致同意以5年進行折舊，但原告認為涉案房屋的實際使用時間為2015年9月1日至2017年8月31日，被告認為涉案房屋的使用時間為2014年11月1日至2019年4月11日。
　　另外，原告對自己主張的其他損失向本院提供證據(jù)如下：1.原告、被告以及案外人上海輝和節(jié)能科技服務(wù)中心簽訂的網(wǎng)絡(luò)綜合信息服務(wù)協(xié)議，約定網(wǎng)絡(luò)使用費7,200元/年，接入安裝費310元，設(shè)備押金200元，共7,710元。2.原告方與案外人頤道裝飾設(shè)計工程(上海)有限公司簽訂的設(shè)計服務(wù)合同，約定設(shè)計面積為202平方米，金額為40,400元；案外人頤道裝飾設(shè)計工程(上海)有限公司的收據(jù)金額分別為20,400元和20,000元。3.電匯憑證，原告向案外人上海國齊檢測技術(shù)有限公司轉(zhuǎn)賬5,600元。4.案外人上海優(yōu)趣匯商務(wù)咨詢有限公司向原告方出具的上海增值稅普通發(fā)票，服務(wù)名稱為環(huán)保咨詢費，金額為7,000元。5.案外人上海昀霆環(huán)境工程設(shè)備有限公司向原告方出具的上海增值稅普通發(fā)票，服務(wù)名稱為環(huán)境治理工程服務(wù)，金額為1,000元。6.原告方向案外人上海譽欽燃氣管道工程有限公司的轉(zhuǎn)賬清單，金額為100,000元。被告對上述證據(jù)均不認可。
　　另查明，被告主張的水費系2017年7月26日至2017年12月25日共3,352.50元(2017年7月26日至2017年8月25日期間為706.10元)，電費系2017年7月26日至2018年5月25日共87,161.80元(2017年7月26日至2017年8月25日期間為17,053.30元)，煤氣費系2017年7月26日至2018年2月25日共11,214元(2017年7月26日至2017年8月25日期間為1,989.10元)，原告確認水電煤氣費已經(jīng)支付至2017年7月25日，對被告主張的水電煤氣費的金額均無異議，但僅同意承擔(dān)截止至2018年8月31日的水電煤氣費。
　　庭審中，原告自述2015年5月31日開始營業(yè)，2017年8月31日停止?fàn)I業(yè)。對此，被告不予認可，被告認為原告于2015年1月開始營業(yè)，直至原告起訴本案后被告才知道原告停止?fàn)I業(yè)。
　　本院認為，一、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。在本案法庭辯論終結(jié)前，被告不能證明“星空購物中心”已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)規(guī)劃部門批準建設(shè)，原告以此為由要求確認就涉案房屋簽訂的租賃合同及補充條款無效，本院予以認可；對于被告主張合同解除的訴請，本院不予支持；合同無效后，被告應(yīng)該向原告返還租賃保證金、物業(yè)管理費保證金、公共事業(yè)費保證金；對于裝修期間的物業(yè)管理費、審圖費、垃圾清運費、施工臨水費、采集系統(tǒng)及實施費等物業(yè)管理費，本院認為該費用已經(jīng)實際發(fā)生且屬于原告為籌備經(jīng)營所需，原告應(yīng)該支付，原告主張被告返還，本院不予支持；對于裝修押金，被告同意返還，本院予以確認。
　　二、雙方關(guān)于原告是否應(yīng)當(dāng)向被告支付使用費、物業(yè)管理費，如何確定支付標準及期間，以及租賃合同無效后的賠償責(zé)任存在爭議。
　　首先，涉案房屋所屬的“星空購物中心”雖然未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但原告在租賃期間陸續(xù)取得了衛(wèi)生許可證、消防備案、營業(yè)執(zhí)照并對外經(jīng)營且獲得收益，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，原告應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的使用費、物業(yè)管理費。
　　其次，關(guān)于原告實際使用的期間，原告認為應(yīng)自協(xié)商確定的起租日2015年9月1日起計算至2017年8月31日停止?fàn)I業(yè)之日，被告則認為應(yīng)自免租期結(jié)束之日2015年1月1日起計算至2019年4月11日房屋實際交還給被告之日止。本院認為，關(guān)于起算日，原告支付使用費及物業(yè)管理費的基礎(chǔ)是原告占有使用涉案房屋，原告自接收房屋后即為經(jīng)營目的著手裝修，故應(yīng)以原告實際收到涉案房屋即2014年11月1日開始計算使用費及物業(yè)管理費，現(xiàn)被告主張自2015年1月1日起向原告收取使用費及物業(yè)管理費，本院認為于法不悖，予以確認。關(guān)于終止日，雖然原告主張其于2017年8月31日停止?fàn)I業(yè)后不再使用涉案房屋，但并未提供足夠的證據(jù)予以證明，且涉案房屋的水電煤氣費顯示，在2017年8月之后，房屋仍在使用中，結(jié)合水電煤的使用情況，本院認為2018年5月之后原告未再使用涉案房屋，故本院認定原告實際占有使用涉案房屋至2018年5月為止。綜上，本院認為，原告應(yīng)向被告支付自2015年1月起至2018年5月底的房屋使用費、物業(yè)管理費。
　　再次，關(guān)于使用費、物業(yè)管理費的計算標準。原告認為即使支付，因無法辦理食品經(jīng)營許可證，對于2015年9月1日至2017年8月31日期間的使用費應(yīng)按合同標準的50%計算，對于其余期間的使用費不同意支付，被告則認為應(yīng)該按合同約定的標準支付使用費，本院認為，原告于2014年11月1日接收涉案房屋之后，即為開始經(jīng)營準備裝修，原告在合同簽訂后支付了首期三個月租金及物業(yè)管理費之后未再支付涉案房屋使用費，直至2015年12月才開始又向被告支付使用費且于該月取得了營業(yè)執(zhí)照，并一直足額支付至2016年11月，其中2015年12月至2016年1月的支付標準為合同約定的月租金，2016年2月至2016年11月的支付標準為合同約定的月租金的7折，同時，涉案房屋電費單據(jù)顯示涉案房屋的電費截止至2018年5月25日，應(yīng)當(dāng)認為原告至遲于2018年5月底之后并未再經(jīng)營，由此可以看出，原告使用涉案房屋對外經(jīng)營持續(xù)了較長的時間，并未因為建筑物沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或租賃許可證期限屆滿導(dǎo)致其從根本上無法正常使用租賃房屋，且原告在經(jīng)營過程中已經(jīng)辦理出營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證，雖然原告未辦理出食品經(jīng)營許可證，但被告于2016年2月至2016年11月期間也已經(jīng)給予原告合同約定租金的7折優(yōu)惠。綜合原告使用涉案房屋的情況及合同無效的原因，本院認為原告應(yīng)參照合同約定標準的一定比例向被告支付使用期間的使用費、物業(yè)費，酌定原告應(yīng)向被告支付房屋的使用費1,868,443.40元，物業(yè)管理費347,945元。對于涉案房屋已發(fā)生的水費3,352.50元、電費87,161.80元、煤氣費11,214元，共計101,728.30元，應(yīng)由原告承擔(dān)。另外，合同無效后，被告應(yīng)該將已經(jīng)收取的2015年12月至2016年11月租金及2017年1月的部分租金622,892元、首期三個月租金及物業(yè)管理費242,041元和2015年12月至2017年5月期間的物業(yè)管理費236,340元返還于原告。
　　合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告作為“星空購物中心”的施工方，被告在規(guī)劃設(shè)計方案未獲規(guī)劃部門審批通過的情況下，即開工建設(shè)，故租賃合同無效的過錯主要在被告。受軍隊和武警部隊全面停止有償服務(wù)工作的影響，虹橋路XXX號房屋無法獲得有效的租賃許可證，進而對經(jīng)營活動產(chǎn)生影響，對于該情況，原、被告都無法預(yù)見，故對合同無效后的損失賠償，由本院根據(jù)案情予以酌定。關(guān)于原告主張網(wǎng)絡(luò)安裝費用、環(huán)評費用、環(huán)保咨詢費、環(huán)境治理工程服務(wù)費用、煤氣費，本院認為，該費用系為自身經(jīng)營所需，原告已經(jīng)實際使用，要求被告賠償，本院不予支持；關(guān)于原告主張的裝修設(shè)計服務(wù)費40,400元，相關(guān)合同與收據(jù)等證據(jù)彼此印證，金額合理，本院予以認定，但裝修及設(shè)施設(shè)備已經(jīng)過原告合理使用，應(yīng)扣減一定的損耗。關(guān)于裝修損失中有爭議的建造價，磚墻造價16,920元，被告認為由其完成，應(yīng)該提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明，對于原告主張此項裝修損失本院予以支持；成套燒烤臺45,900元，被告認為原告可以拆走，但原告僅拆走主體臺面，對于管道無法拆走，對燒烤臺的使用構(gòu)成一定影響，故被告應(yīng)該部分賠償原告；攝像頭2,500元，并不屬于對于涉案房屋的添附，且攝像頭可以重復(fù)利用，對于原告的此項主張本院不予支持。關(guān)于裝修損失中無爭議的建造價的原值為306,558元，本院予以確認。另外，對于裝修損失雙方一致確認折舊期限按照5年進行折舊，但對實際使用裝修的時間存在爭議，原告認為其使用的時間為2015年9月1日至2017年8月31日停止?fàn)I業(yè)止，被告則認為其實際使用時間為2014年11月1日接收涉案房屋至2019年4月11日交還涉案房屋，本院認為，原告實際使用的時間應(yīng)從其接受涉案房屋之日起即2014年11月1日，考慮到合理的裝修期間，應(yīng)自2015年1月開始起算，雖然原告于2019年4月11日將涉案房屋交還給被告，但從被告提交的水電費單據(jù)可以看出原告自2018年5月底之后未再使用涉案房屋，故本院認為關(guān)于裝修損失折舊的使用時間應(yīng)為2015年1月至2018年5月。綜上，本院酌情認定涉案房屋裝修及相應(yīng)損失為140,000元。
　　此外，被告依據(jù)合同解除主張原告承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的訴請，由于合同無效，無相應(yīng)事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)朱某某與被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司就上海市長寧區(qū)虹橋路XXX號的“星空購物中心”B-402單元訂立的房屋租賃合同及補充條款無效；
　　二、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)朱某某租賃保證金217,503元、物業(yè)管理費保證金39,390元、公共事業(yè)費保證金20,000元、裝修保證金10,000元，共計286,893元；
　　三、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)朱某某租金及物業(yè)管理費共計1,101,273元；
　　四、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)朱某某裝修等損失合計140,000元；
　　五、原告(反訴被告)朱某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司上址房屋的房屋使用費1,868,443.40元，物業(yè)管理費347,945元，共計2,216,388.4元；
　　六、原告(反訴被告)朱某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司上址房屋水費3,352.50元、電費87,161.80元、煤氣費11,214元，共計101,728.30元；
　　七、駁回原告(反訴被告)朱某某的其余本訴請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　司法鑒定費18,000元,由原告(反訴被告)朱某某負擔(dān)9,779.70元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負擔(dān)8,220.30元。
　　本訴案件受理費23,048.70元，由原告(反訴被告)朱某某負擔(dān)17,676.9元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負擔(dān)5,371.80元。
　　反訴案件受理費14,995.24元，由原告(反訴被告)朱某某負擔(dān)8,687.62元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負擔(dān)6,307.32元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：趙揚扣

書記員：張??沁