上訴人（原審被告、反訴原告）李某某。
委托代理人蔡光遠(yuǎn)，湖北夷陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）望某某。
委托代理人袁緒令，湖北三雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人李某某因與被上訴人望某某房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01663號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月19日立案受理后，依法組成由審判員鄧愛民擔(dān)任審判長，審判員胡建華、代理審判員聶麗華參加的合議庭，對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2013年2月28日，望某某作為承租方（乙方）與作為出租方（甲方）的李某某簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定：甲方將位于朱家灣中家港7號（音樂舞蹈樓）一樓的房屋出租給乙方；甲方的房屋不得漏水和人為斷電，如發(fā)生以上情形，甲方有義務(wù)維修和處理；房屋租期三年；房租費(fèi)用8000元／年，房費(fèi)按年計(jì)算。合同簽訂當(dāng)日，望某某向李某某支付2013年2月28日至2014年8月28日租金12000元，李某某亦依約將所出租的房屋交付望某某使用。望某某承租該房屋后，將該房屋用于沙發(fā)、茶幾、電視柜等商品經(jīng)營展示及倉儲(chǔ)。2014年8月29日，望某某向李某某續(xù)付2014年8月28日至2016年2月28日租金12000元。2014年11月18日之前，望某某發(fā)現(xiàn)安裝于出租屋內(nèi)連接該房屋樓上十二住戶共用下水管道檢查孔向外滲水，即聯(lián)系李某某要求其檢修疏通未果。2014年11月18日，因下水管道堵塞越來越嚴(yán)重，樓上住戶不能正常使用該下水管道，在樓上多個(gè)住戶的要求下，望某某準(zhǔn)許樓上住戶雇請人員進(jìn)入出租屋內(nèi)對下水管道進(jìn)行了檢修疏通，并對檢查孔蓋予以更換。2014年12月8日，出租房屋內(nèi)的下水管道檢查孔又出現(xiàn)滲水現(xiàn)象。次日，雙方及樓上十二住戶代表就解決下水管道堵塞問題經(jīng)樂天溪鎮(zhèn)司法所主持調(diào)解未果。2014年12月28日，承租房屋內(nèi)的下水管道檢查孔爆裂，導(dǎo)致管道內(nèi)的污水噴濺到出租屋內(nèi)的沙發(fā)、茶幾、電視柜等待售商品及室內(nèi)墻壁、地面，造成原告待售商品及出租房屋內(nèi)墻壁、地面不同程度受損，嗣后，雙方及樓上住戶代表就財(cái)產(chǎn)損失賠償、下水管道修理等多次協(xié)商無果。
2015年3月18日，望某某以“李某某及李發(fā)珍、周月明、向以豐等樓上十二住戶侵權(quán)”為由，向宜昌市夷陵區(qū)人民法院提起財(cái)產(chǎn)賠償之訴。該院在審理過程中，根據(jù)望某某申請，委托宜昌市夷陵區(qū)價(jià)格認(rèn)證中心對受損物品進(jìn)行價(jià)格鑒定。2015年7月10日，該認(rèn)證中心作出夷價(jià)鑒字（2015）44號《關(guān)于沙發(fā)等物品的價(jià)格鑒定意見書》，價(jià)格鑒定金額合計(jì)40030元，望某某支付鑒定費(fèi)800元。同月20日，望某某提出撤訴申請并被準(zhǔn)許。
2015年8月25日，望某某再次以“李其渝依租賃合同而向其交付的房屋設(shè)施瑕疵致其損失”為由，再次提起訴訟，請求判令：1、李某某賠償望某某財(cái)產(chǎn)損失40030元；2、李某某返還望某某門面租金損失共計(jì)12000元；3、訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)由李某某承擔(dān)。李某某以“望某某在承租期間，擅自同意他人將室內(nèi)PVC水管檢查孔打開并以不匹配的檢查孔蓋予以更換，致落水管受壓后于2014年12月28日發(fā)生檢查孔爆裂并損壞物品及李其渝房屋地面和墻壁的事件，故相應(yīng)后果應(yīng)由望某某負(fù)擔(dān)”為由，提起反訴，請求判令：1、依法解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》；2、望某某將受損管道及房屋恢復(fù)原狀。
原審法院認(rèn)為，望某某與李某某于2013年2月28日簽訂的租賃合同，系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同。在合同履行過程中，望某某依約履行了支付租金的義務(wù)，李某某也履行了交付出租屋的義務(wù)。而導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭議的是出租屋內(nèi)下水管道堵塞，最終導(dǎo)致管道檢查孔蓋爆裂，造成望某某財(cái)產(chǎn)損失及李某某出租屋不同程度受損的問題。根據(jù)合同的約定，出租屋不得漏水和人為斷電，如發(fā)生以上情形，出租人有義務(wù)修理和處理。2014年11月18日前出租屋內(nèi)下水管道檢查孔蓋發(fā)生滲水現(xiàn)象，李某某理應(yīng)及時(shí)維修或協(xié)調(diào)樓上共同使用人處理，而未處置。2014年12月9日，在各方就下水管道堵塞維修疏通問題經(jīng)樂天溪鎮(zhèn)司法所主持調(diào)解未果的情況下，李某某仍不維修或協(xié)調(diào)該管道共用人處理，導(dǎo)致下水管道爆裂，污水噴濺，造成望某某財(cái)產(chǎn)受損。李某某未履行對租賃物的維修義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故望某某請求李某某賠償違約造成損失的請求理由成立，人民法院應(yīng)予以支持。該房屋樓上住戶系該出租屋內(nèi)的下水管道共同使用人，管道出現(xiàn)不能正常使用，共同使用人均有義務(wù)維修處理，共同使用人要求進(jìn)入出租屋對堵塞下水管道進(jìn)行維修疏通處理，作為出租屋實(shí)際使用人的李某某應(yīng)當(dāng)予以配合。李某某辯稱“望某某擅自同意第三人進(jìn)入出租屋維修處理，并更換與下水管道口徑、型號不符的檢查孔蓋，以至于發(fā)生下水管道檢查孔蓋爆裂，故望某某財(cái)產(chǎn)受損系自身行為與第三人共同行為所致，李某某因不構(gòu)成違約而不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”的理由不能成立，人民法院不予采信。望某某受損物品系待售商品，其受損后已不具有商品的價(jià)值；庭審中，李某某也承認(rèn)受損的不能賣了；故對望某某受損財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)依鑒定結(jié)論確定為40030元。李某某辯稱望某某受損物品不是物品損失的價(jià)格或物品原價(jià)與殘值的差價(jià)的理由不能成立，人民法院亦不予采信。李某某反訴請求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，望某某同意解除，人民法院予以認(rèn)可。望某某請求李某某返還租金損失12000元，因雙方簽訂的《房屋租賃合同》仍在履行中，且望某某并未請求解除合同，其請求人民法院不予支持。庭審中，雙方同意解除合同，故望某某已支付起訴之日止之后的租金（即望某某已支付的2015年8月25日至2016年2月28日的租金計(jì)4065元），李某某應(yīng)據(jù)實(shí)予以返還。李某某反訴稱“望某某擅自同意第三人將出租屋內(nèi)下水管檢查孔打開并以不匹配的檢查孔蓋予以更換，導(dǎo)致檢查孔爆裂噴水，并致使其房屋地面、墻壁受損”，繼而要求望某某將受損管道及受損房屋恢復(fù)原狀，由于該訴系侵權(quán)之訴，人民法院不能在本案中一并調(diào)整，李某某可據(jù)情另案處理。望某某為確認(rèn)其受損財(cái)產(chǎn)，申請對其進(jìn)行價(jià)格鑒定，支付了必要鑒定費(fèi)用，李某某應(yīng)予以賠償。原審遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第一百零七條、第二百二十條之規(guī)定，判決：一、解除雙方于2013年2月28日簽訂的《房屋租賃合同》；二、望某某于本判決生效后立即返還李某某位于朱家灣中家港7號（音樂舞蹈樓）一樓的房屋；三、李某某于本判決生效后立即賠償望某某財(cái)產(chǎn)損失40030元、鑒定費(fèi)損失800元，返還2015年8月25日之后已支付的租金4065元，共計(jì)44895元；四、駁回望某某其他訴訟請求及李某某的其他反訴請求。原審法院同時(shí)決定一審本訴案件受理費(fèi)578元，由望某某負(fù)擔(dān)105元，李某某負(fù)擔(dān)473元；一審反訴受理費(fèi)50元，由望某某和李某某各負(fù)擔(dān)25元。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
李某某雖對原審認(rèn)定的“2014年11月18日之前，望某某發(fā)現(xiàn)安裝于出租屋內(nèi)連接該房屋樓上十二住戶共用下水管道檢查孔向外滲水，即聯(lián)系李某某要求其檢修疏通未果”之事實(shí)提出異議，辯稱其從未收到過要求維修的通知。但由于“2014年12月9日，雙方及樓上十二住戶代表就解決下水管道堵塞問題經(jīng)樂天溪鎮(zhèn)司法所主持調(diào)解未果，涉案房屋于2014年12月28日即發(fā)生下水管爆管事件”之事實(shí)仍能證明李某某在明知涉案房屋下水管存在瑕疵情況下未及時(shí)維修之事實(shí)，故李某某所提異議之事實(shí)是否存在對“李某某未及時(shí)履行維修義務(wù)”之認(rèn)定并無影響，故本院對該異議所涉事實(shí)不再予以審查。
李某某雖辯稱“本次爆管是由于望某某允許維修人使用不匹配的檢查孔蓋予以更換所致”，但其并未就該抗辯事實(shí)提供證據(jù)，且下水管道內(nèi)污水“噴濺”之事實(shí)也足于證明該事件發(fā)生的主要原因系雖因下水管堵塞而致管內(nèi)壓力超過管道承受力所致，故本院對該異議不予采信。

本院認(rèn)為，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條“…（業(yè)主對建筑物內(nèi)）專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”、第七十二條第一款”業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”之規(guī)定，李某某對通過其房屋的共用下水管道等公用設(shè)施既享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)維修及保管等法定義務(wù)，該義務(wù)不因其（××）是否實(shí)際使用該下水管道而豁免。同時(shí)，由于雙方所簽訂的租賃合同明確約定“出租屋不得漏水和人為斷電，如發(fā)生以上情形，出租人有義務(wù)修理和處理”，因此，對涉案下水管道予以維修也系作為出租人的李某某之合同責(zé)任。由于李某某在明知涉案房屋下水管存在瑕疵情況下未及時(shí)履行維修義務(wù)并致承租人望某某的財(cái)產(chǎn)損失，故李某某應(yīng)基于“合同的嚴(yán)格責(zé)任”之原理而承擔(dān)違約賠償責(zé)任。雖然本案中有“望某某應(yīng)樓上住房的要求對維修事項(xiàng)予以協(xié)助”之事實(shí)存在，但望某某作為涉案房屋的使用人及受下水管漏水影響的利害關(guān)系人，對維修事項(xiàng)予以協(xié)助，既系履行法定義務(wù)的行為，也系自力救濟(jì)行為，且在該行為實(shí)施過程中并不存在過錯(cuò)，故望某某不對前述損失承擔(dān)責(zé)任。因此，李某某上訴稱望某某應(yīng)對本次事件后果承擔(dān)責(zé)任的理由不能成立。但本院同時(shí)認(rèn)為，作為違約方的李某某承擔(dān)違約責(zé)任的大小應(yīng)與其違約所造成的損失大體相當(dāng)。由于原審認(rèn)定望某某所受損失的數(shù)額系據(jù)宜昌市夷陵區(qū)價(jià)格認(rèn)證中心出具的鑒定報(bào)告，而該報(bào)告所載明的結(jié)論源于涉案沙發(fā)等物品的市場價(jià)?？紤]到前述物品僅系望某某待售商品（即進(jìn)貨成本價(jià)與市場銷售價(jià)存在差值）且損失形式為“污水噴濺”家具表面（即理應(yīng)存在殘值）之實(shí)際情況，即便各方當(dāng)事人均未就實(shí)際損失提供證據(jù)，人民法院也應(yīng)依據(jù)該鑒定價(jià)格40030元酌情予以折算。因此，基于前述理由及公平原則，本院酌定物品損失價(jià)值按七折折算為28021元（涉案家具由望某某負(fù)責(zé)予以處理）。原審對損失數(shù)額認(rèn)定不當(dāng)，本院予以調(diào)整。
本院同時(shí)注意到，原審認(rèn)為“李某某反訴稱‘望某某擅自同意第三人將出租屋內(nèi)下水管檢查孔打開并以不匹配的檢查孔蓋予以更換，導(dǎo)致檢查孔爆裂噴水，并致使其房屋地面、墻壁受損’，繼而要求‘望某某將受損管道及受損房屋恢復(fù)原狀’，屬侵權(quán)之訴，人民法院不能在本案中一并調(diào)整，李某某可據(jù)情另案處理”一節(jié)，與“侵權(quán)責(zé)任與合同責(zé)任競和，當(dāng)事人可擇一予以主張”之法律規(guī)定不符，本院予以糾正，即應(yīng)在本案中對該反訴請求一并予以處理。但如前述，由于現(xiàn)查明涉案事件發(fā)生系由于李某某不履行合同義務(wù)所致，故李某某的該反訴請求不能成立，本院對該請求徑行予以駁回（即李某某不得再另案主張）。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但部分實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予部分改判。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01663號民事判決第一、二、四項(xiàng)；
二、變更原審判決第三項(xiàng)為“李某某于本判決生效后立即賠償望某某財(cái)產(chǎn)損失28021元、支付鑒定費(fèi)損失800元，返還2015年8月25日之后望某某支付的租金4065元，共計(jì)32886元。
一審本訴案件受理費(fèi)578元（望某某已預(yù)交），由望某某負(fù)擔(dān)278元，由李某某負(fù)擔(dān)300元；一審反訴案件受理費(fèi)50元（李某某已預(yù)交），由李某某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)1256元（李某某已預(yù)交），由李某某負(fù)擔(dān)700元，由望某某負(fù)擔(dān)556元。應(yīng)由望某某負(fù)擔(dān)而已由李某某預(yù)交的案件受理費(fèi)，由李某某在履行本判決確定的給付義務(wù)時(shí)予以扣減。
本判決為終審判決。

審　判　長　　鄧愛民 審　判　員　　胡建華 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒