曾某
石覓詮（湖北恒康律師事務(wù)所）
湖北珩生五洲建材股份有限公司
張旭
段明

原告曾某。
委托代理人石覓詮，湖北恒康律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地:武漢市黃陂區(qū)漢口北大道318號(hào)。
法定代表人張化冰，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人張旭、段明，該公司員工。一般代理。
原告曾某訴被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱珩生建材公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法適用普通程序，組成由審判員文利軍擔(dān)任審判長(zhǎng)、人民陪審員王輝、談?dòng)顒倕⒓拥暮献h庭，于2015年1月21日公開開庭進(jìn)了審理。原告曾某的委托代理人石覓詮、被告珩生建材公司的委托代理人張旭、段明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:原告曾某與被告珩生建材公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，原、被告雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。關(guān)于房屋的交付問題。原告與被告簽訂商品買賣合同的同時(shí)，原告與中南鴻泰公司又簽訂委托經(jīng)營合同，同意將其購買的商鋪委托給中南鴻泰公司統(tǒng)一運(yùn)營管理，并將該商鋪五年的租賃權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)和收益權(quán)全部委托給該公司，原告可就此獲得為期五年的租賃收益。因此，原告與被告實(shí)際系以簽訂三方合同的形式形成了商鋪售后返租協(xié)議。原告以其所購被告商鋪一定期限內(nèi)的占有、使用權(quán)為對(duì)價(jià)，換取租金的回報(bào)，現(xiàn)租賃協(xié)議已實(shí)際履行，應(yīng)視為被告已向原告交付了房屋，但該房屋交付不符合合同約定的交付條件，故不能認(rèn)定被告履行了合同約定的交付義務(wù)。被告辯稱其已于委托經(jīng)營合同約定的租金起算時(shí)間2012年3月10日向原告交付房屋的抗辯理由，不能成立，本院不予采納。關(guān)于合同的解除問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條 ?規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！敝?guī)定，取得房屋所有權(quán)系原告購房的主要合同目的之一，因被告在法定期限內(nèi)仍未辦理訟爭(zhēng)房屋所在樓棟的竣工備案手續(xù)及權(quán)屬證明，且被告當(dāng)庭陳述無法確認(rèn)辦理訟爭(zhēng)房屋所在樓棟及訟爭(zhēng)房屋權(quán)屬證明的時(shí)間，故原告在被告遲延辦證導(dǎo)致其取得房屋所有權(quán)的目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，對(duì)《商品房買賣合同》享有法定解除權(quán)。此系對(duì)于原告在無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證、其合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形下所適用的司法救濟(jì)手段。被告提出原告在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)沒有行使，其解除權(quán)消滅的抗辯意見，本院不予采納。對(duì)原告要求解除商品房買賣合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于原告請(qǐng)求被告退還已付購房款312971元的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”之規(guī)定，雙方簽訂的商品房買賣合同解除后，被告應(yīng)將收受的購房款312971元返還給原告并賠償原告的損失。對(duì)原告主張被告返還購房款312971元及支付違約金3129.71元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于原告主張逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效問題，雙方商品房買賣合同約定，被告逾期辦證的，按已付房?jī)r(jià)的1%賠償原告損失。該約定的違約金雖為一時(shí)性債權(quán)，但被告逾期交房違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)，其訴訟時(shí)效期間應(yīng)自案涉商鋪具備交付條件時(shí)起算，而于被告至今仍未取得案涉商鋪的竣工備案證，故原告主張逾期辦證違約金的訴訟請(qǐng)求，未超過訴訟時(shí)效。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告曾某與被告湖北衍生建材股份有限公司簽訂的合同編號(hào)為黃113025134的《武漢市商品房買賣合同》。
二、被告湖北衍生建材股份有限公司返還原告購房款312971元。
三、被告湖北衍生建材股份有限公司支付原告曾某違約金3129.71元。
上述二、三項(xiàng)定于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
如果未按本院判決指定的期限履行支付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6192元，由被告湖北衍生建材股份有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原告曾某與被告珩生建材公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，原、被告雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。關(guān)于房屋的交付問題。原告與被告簽訂商品買賣合同的同時(shí)，原告與中南鴻泰公司又簽訂委托經(jīng)營合同，同意將其購買的商鋪委托給中南鴻泰公司統(tǒng)一運(yùn)營管理，并將該商鋪五年的租賃權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)和收益權(quán)全部委托給該公司，原告可就此獲得為期五年的租賃收益。因此，原告與被告實(shí)際系以簽訂三方合同的形式形成了商鋪售后返租協(xié)議。原告以其所購被告商鋪一定期限內(nèi)的占有、使用權(quán)為對(duì)價(jià)，換取租金的回報(bào)，現(xiàn)租賃協(xié)議已實(shí)際履行，應(yīng)視為被告已向原告交付了房屋，但該房屋交付不符合合同約定的交付條件，故不能認(rèn)定被告履行了合同約定的交付義務(wù)。被告辯稱其已于委托經(jīng)營合同約定的租金起算時(shí)間2012年3月10日向原告交付房屋的抗辯理由，不能成立，本院不予采納。關(guān)于合同的解除問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條 ?規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！敝?guī)定，取得房屋所有權(quán)系原告購房的主要合同目的之一，因被告在法定期限內(nèi)仍未辦理訟爭(zhēng)房屋所在樓棟的竣工備案手續(xù)及權(quán)屬證明，且被告當(dāng)庭陳述無法確認(rèn)辦理訟爭(zhēng)房屋所在樓棟及訟爭(zhēng)房屋權(quán)屬證明的時(shí)間，故原告在被告遲延辦證導(dǎo)致其取得房屋所有權(quán)的目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，對(duì)《商品房買賣合同》享有法定解除權(quán)。此系對(duì)于原告在無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證、其合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形下所適用的司法救濟(jì)手段。被告提出原告在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)沒有行使，其解除權(quán)消滅的抗辯意見，本院不予采納。對(duì)原告要求解除商品房買賣合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于原告請(qǐng)求被告退還已付購房款312971元的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”之規(guī)定，雙方簽訂的商品房買賣合同解除后，被告應(yīng)將收受的購房款312971元返還給原告并賠償原告的損失。對(duì)原告主張被告返還購房款312971元及支付違約金3129.71元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于原告主張逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效問題，雙方商品房買賣合同約定，被告逾期辦證的，按已付房?jī)r(jià)的1%賠償原告損失。該約定的違約金雖為一時(shí)性債權(quán)，但被告逾期交房違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)，其訴訟時(shí)效期間應(yīng)自案涉商鋪具備交付條件時(shí)起算，而于被告至今仍未取得案涉商鋪的竣工備案證，故原告主張逾期辦證違約金的訴訟請(qǐng)求，未超過訴訟時(shí)效。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定，判決如下:

一、解除原告曾某與被告湖北衍生建材股份有限公司簽訂的合同編號(hào)為黃113025134的《武漢市商品房買賣合同》。
二、被告湖北衍生建材股份有限公司返還原告購房款312971元。
三、被告湖北衍生建材股份有限公司支付原告曾某違約金3129.71元。
上述二、三項(xiàng)定于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
如果未按本院判決指定的期限履行支付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6192元，由被告湖北衍生建材股份有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：文利軍
審判員：王輝
審判員：談?dòng)顒?/p>

書記員：王玲