原告曾某。
委托代理人石覓詮，湖北恒康律師事務所律師。特別授權。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武漢市黃陂區(qū)漢口北大道318號。
法定代表人張化冰，系該公司董事長。
委托代理人張旭、段明，該公司員工。一般代理。

原告曾某訴被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下簡稱珩生建材公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法適用普通程序，組成由審判員文利軍擔任審判長、人民陪審員王輝、談宇剛參加的合議庭，于2015年1月21日公開開庭進了審理。原告曾某的委托代理人石覓詮、被告珩生建材公司的委托代理人張旭、段明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告曾某訴稱：2011年6月18日，原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定原告以312971元的總價，購買被告開發(fā)的位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場青龍分場漢口北五洲建材J單元2層175號房，建筑面積43.45平方米。該合同還約定，被告應在2013年3月28日前將驗收合格的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用之日起90日內辦理房地產(chǎn)初始登記。因被告的原因造成原告不能辦理房屋權屬證書超過60日，原告有權解除合同，被告應當自原告解除合同通知到達之日起30天內退還全部購房款，并按已付房價的1%賠償原告損失。合同簽訂后，原告立即支付全部購房款312971元。原告履行付款義務后，但被告至今仍未給原告辦理房地產(chǎn)權屬證書，已構成嚴重違約。原告多次要求被告退房并返還購房款，但被告均以各種理由拖延。原告為維護自身合法權益，訴至法院，請求判令：1、解除原、被告簽訂的合同編號為黃113025134的《武漢市商品房買賣合同》。2、被告返還原告購房款312971元。3、被告支付原告違約金3129.71元。4、本案訴訟費由被告負擔。
原告曾某為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、《武漢市商品房買賣合同》一份，證明原、被告于2011年6月18日簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場青龍分場漢口北五洲建材J單元2層175號房，總價款312971元。合同對付款方式、交房條件、期限、方式、辦證期限及違約責任等進行了約定。
證據(jù)二、購房發(fā)票一張，證明原告于2011年6月18日被告支付購房款312971元，原告已付清全部房款。
被告珩生建材公司辯稱：1、原告的訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時效，應駁回原告的全部訴訟請求。被告與原告于2011年6月18日簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定交房的時間為2013年3月28日。同時被告與原告又簽訂《五洲國際建材城物業(yè)委托經(jīng)營管理合同》（以下簡稱委托經(jīng)營合同），約定原告于2012年3月10日將上述房屋出租給被告統(tǒng)一經(jīng)營管理，委托經(jīng)營期限為5年，被告自2012年3月6日起向原告支付租金。鑒于此被告應早于2012年3月10日前已將商鋪交付給原告，原告才有權再次將房屋出租并交付給被告。雖然雙方之間的房屋交付均是口頭通知，并沒有實際的交接手續(xù)，但應視為一種觀念上的交付，而且被告已按委托經(jīng)營合同約定如期向原告支付租金，故此種觀念上的交付應視為真實有效的交付，也證明被告最遲已于2012年3月10日向原告交付了房屋。根據(jù)雙方簽訂的商品買賣合同的約定，被告為原告辦理房地產(chǎn)權屬證書的最后期限為交房之日起的90日，即為2012年6月10日。因此原告于2012年6月10日就已經(jīng)知道并且應該知道其權利受到侵害，原告起訴時已超過了2年的訴訟時效，故請求法院依法駁回原告的全部訴訟請求。2、被告雖然延期辦理房屋產(chǎn)權的“兩證”，但系由于政府的原因導致“兩證”遲遲不能辦理。根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同約定，被告不應承擔逾期辦證的違約責任，并且案涉房屋目前已經(jīng)可以辦理“兩證”，從維護交易穩(wěn)定的角度考慮，也應駁回原告的訴訟請求。
被告珩生建材公司為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、湖北中南鴻泰商貿有限公司（以下簡稱中南鴻泰公司）的合并公告，證明2011年12月，中南鴻泰公司公告其與被告合并為湖北珩生建材股份有限公司。
證據(jù)二、《武漢市商品房買賣合同》一份，證明原、被告之間的商品房買賣合同關系。
證據(jù)三、委托經(jīng)營合同一份，證明原告將案涉房屋出租給被告，被告于2012年3月10日將房屋交付給原告。
證據(jù)四、付款憑證，證明被告自2012年3月至2015年1月向原告支付租金共計65724元，亦間接證明雙方所簽訂的委托經(jīng)營合同已在實際履行。
經(jīng)庭審舉證、質證，被告對原告所舉證據(jù)二無異議。對證據(jù)一的真實性無異議，證明目的有異議，根據(jù)合同關于產(chǎn)權登記的約定，被告已將辦理房屋權屬證書所需由被告提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，已履行了辦證義務，但由于政府主管部門的原因，導致原告未取得權屬證書，被告不應承擔違約責任。原告對被告所舉證據(jù)二無異議。對證據(jù)一的真實性無異議，公告時間為2011年10月27日，實際合并的時間為2011年12月31日。對證據(jù)三的真實性無異議，證明目的有異議，原告于2011年6月18日與中南鴻泰公司簽訂委托經(jīng)營合同時，該公司系獨立法人，故該合同無法證明被告的交房時間為2012年3月10日，應以合同約定的2013年3月28日為交房時間。對證據(jù)四無異議，系被告銷售房屋的促銷手段，且雙方簽訂委托經(jīng)營合同時案涉房屋不具備交房條件，亦未辦理交房手續(xù)。
本院對原、被告所舉證據(jù)，結合庭審質證情況和本案事實，經(jīng)綜合評判認證如下：
對原告所舉證據(jù)一，具有客觀真實性，能證明原告的出證目的，本院予以確認。對原告所舉證據(jù)二，因被告無異議，本院予以確認。對被告所舉證據(jù)一，因原告對其真實性無異議，本院予以確認。對被告所舉證據(jù)二，因原告無異議，本院予以確認。對被告所舉證據(jù)三，因原告對其真實性無異議，本院確認其真實性。對被告所舉證據(jù)四，因原告無異議，本院予以確認。
經(jīng)審理查明：2011年6月18日，原告曾某與被告珩生建材公司簽訂合同編號為黃113025134的《武漢市商品房買賣合同》及補充協(xié)議，約定原告購買被告位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場青龍分場漢口北五洲建材J單元2層175號商鋪，建筑面積43.45平方米，總價款312971元。被告應在2013年3月28日前，將符合下列條件的商品房交付給原告使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收；2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求；3、供電、供水、排水等設施按設計要求完成，并經(jīng)有關行業(yè)單位認可達到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續(xù)；5、供電：交付時電通；6、供水：交付時水通。因不可抗力或者買賣雙方在合同約定的其它原因，需延期交付使用的，被告應當在發(fā)生之日起60日內書面告知原告。逾期超過90日，原告有權解除合同。原告應在有權解除合同之日起7日內書面通知被告，超過7日沒有通知的視為原告同意繼續(xù)履行合同。被告應當在商品房交付使用之日起90日內辦理完房地產(chǎn)初始登記。如因被告責任造成原告不能在規(guī)定期限內辦理房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列方式處理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日內將原告已付房價款退還給原告，并按已付房價款的1%賠償原告損失。2、原告不退房，被告按已付房價款的1%向原告支付違約金。3、被告履行辦理初始登記義務即將原告辦理權屬證書需由被告提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，因原告自己的原因或政府主管部門的原因導致原告未取得權屬證書除外。合同還約定了雙方的其它權利義務。合同簽訂當日，原告支付全部購房款312971元。后被告未能為原告辦理房地產(chǎn)權屬證書，雙方由此產(chǎn)生糾紛。
被告所建的五洲建材J棟樓房至今未辦理竣工驗收備案證。
另查明，原告與被告簽訂商品房買賣合同的同時，又與中南鴻泰公司（該公司于2012年2月與被告合并為湖北珩生五洲建材股份有限公司）簽訂《五洲國際建材城物業(yè)委托經(jīng)營管理合同》，約定原告將其購買的位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場青龍分場漢口北五洲建材J單元2層175號商鋪委托中南鴻泰公司經(jīng)營管理，委托經(jīng)營期限為5年，自2012年3月10日起至2017年3月9日止，每季度租金5477元。截止2015年1月，被告已支付原告租金65724元，但后期租金已停止支付。

本院認為：原告曾某與被告珩生建材公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》，系雙方真實意思表示，合同內容不違反法律規(guī)定，合法有效，原、被告雙方均應按合同約定履行各自義務。關于房屋的交付問題。原告與被告簽訂商品買賣合同的同時，原告與中南鴻泰公司又簽訂委托經(jīng)營合同，同意將其購買的商鋪委托給中南鴻泰公司統(tǒng)一運營管理，并將該商鋪五年的租賃權、經(jīng)營管理權和收益權全部委托給該公司，原告可就此獲得為期五年的租賃收益。因此，原告與被告實際系以簽訂三方合同的形式形成了商鋪售后返租協(xié)議。原告以其所購被告商鋪一定期限內的占有、使用權為對價，換取租金的回報，現(xiàn)租賃協(xié)議已實際履行，應視為被告已向原告交付了房屋，但該房屋交付不符合合同約定的交付條件，故不能認定被告履行了合同約定的交付義務。被告辯稱其已于委托經(jīng)營合同約定的租金起算時間2012年3月10日向原告交付房屋的抗辯理由，不能成立，本院不予采納。關于合同的解除問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！敝?guī)定，取得房屋所有權系原告購房的主要合同目的之一，因被告在法定期限內仍未辦理訟爭房屋所在樓棟的竣工備案手續(xù)及權屬證明，且被告當庭陳述無法確認辦理訟爭房屋所在樓棟及訟爭房屋權屬證明的時間，故原告在被告遲延辦證導致其取得房屋所有權的目的不能實現(xiàn)時，對《商品房買賣合同》享有法定解除權。此系對于原告在無法辦理房地產(chǎn)權證、其合同目的無法實現(xiàn)的情形下所適用的司法救濟手段。被告提出原告在解除權發(fā)生之日起一年內沒有行使，其解除權消滅的抗辯意見，本院不予采納。對原告要求解除商品房買賣合同的訴訟請求，本院予以支持。關于原告請求被告退還已付購房款312971元的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”之規(guī)定，雙方簽訂的商品房買賣合同解除后，被告應將收受的購房款312971元返還給原告并賠償原告的損失。對原告主張被告返還購房款312971元及支付違約金3129.71元的訴訟請求，本院予以支持。關于原告主張逾期辦證違約金的訴訟時效問題，雙方商品房買賣合同約定，被告逾期辦證的，按已付房價的1%賠償原告損失。該約定的違約金雖為一時性債權，但被告逾期交房違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)，其訴訟時效期間應自案涉商鋪具備交付條件時起算，而于被告至今仍未取得案涉商鋪的竣工備案證，故原告主張逾期辦證違約金的訴訟請求，未超過訴訟時效。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百一十四條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告曾某與被告湖北衍生建材股份有限公司簽訂的合同編號為黃113025134的《武漢市商品房買賣合同》。
二、被告湖北衍生建材股份有限公司返還原告購房款312971元。
三、被告湖北衍生建材股份有限公司支付原告曾某違約金3129.71元。
上述二、三項定于本判決生效之日起十日內付清。
如果未按本院判決指定的期限履行支付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費6192元，由被告湖北衍生建材股份有限公司負擔。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判長 文利軍
人民陪審員 王輝
人民陪審員 談宇剛

書記員： 王玲