原告:曹某財。
委托訴訟代理人：陳尚柱，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
被告：湖北雨潤地華置業(yè)有限公司。住所地大冶市新冶大道45號。
法定代表人：祝義財，該公司董事長。
委托訴訟代理人：李鵬，該公司職員。

原告曹某財與被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年7月15日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告曹某財委托訴訟代理人陳尚柱、被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司委托訴訟代理人李鵬到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告曹某財向本院提出訴訟請求：1、判令被告退還原告已付購房款704628元，并按月利率0.75%承擔(dān)違約損失到支付之日止；2、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實和理由：2014年7月24日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》一份，以總價704628元購買被告開發(fā)的大冶雨潤廣場第13棟2層2-29-1號商業(yè)用房。合同第十五條約定了被告辦理產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。原告以首付現(xiàn)金354628元和按揭貸款350000元付清了購房款，被告亦將房屋交付原告，但至今無法領(lǐng)取已購買房屋的權(quán)屬證書。故訴至法院，請求判如所請。
被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司口頭辯稱，2016年2月2日，我公司已辦好大冶雨潤國際廣場銅鑼灣的房產(chǎn)總證，產(chǎn)權(quán)證編號是大冶市房權(quán)證02字第××號。2016年2月3日，我公司以短信、電話、掛號信等多種方式通知業(yè)主到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)分證。原告訴稱的經(jīng)營慘淡是諸多原因造成，且自房屋交付后，原告已與第三方簽訂房屋租賃合同，實際損失已經(jīng)減少，原告解除合同的理由不能成立。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2014年7月24日，原告曹某財（買受人）與被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定：買受人向出賣人購買位于大冶雨潤國際廣場第13幢2層2-29-1號房，該商品房用途為商業(yè)，建筑面積69.69㎡；按建筑面積計算，該商品房單價10110.89元／㎡，總價款704628元,買受人以銀行按揭方式付款；出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年10月31日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人使用；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，則買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.05%賠償買受人損失；合同還對面積確認(rèn)及面積差異處理、買受人逾期付款和出賣逾期交房的違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行了約定。合同簽訂前原告于2013年7月9日交付被告50000元定金，2013年7月18日向被告支付購房款304628元。合同簽訂后，原告于2014年8月28日與銀行辦理按揭貸款手續(xù)，向被告支付購房款350000元。被告于2013年10月底向原告交付了房屋。因被告未將辦理權(quán)屬登記應(yīng)提供的資料交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，導(dǎo)致原告不能辦理房產(chǎn)證，2015年11月11日，原告向被告提交退房申請，載明：本人于2014年7月24日購得貴公司合同編號DY14004484，地址銅鑼灣商業(yè)街2-29-1號商鋪，并于2014年8月28日辦理完按揭貸款手續(xù)，已經(jīng)交付使用一年有余，根據(jù)合同第十五條約定，要求貴公司提供辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)，經(jīng)過多次與貴公司溝通，貴公司無法提供，現(xiàn)要求退房。由于雙方就退房事宜未能達(dá)成一致，故而成訟。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法、有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。原告已依約履行了交款義務(wù)，被告亦向原告交付了房屋。本案爭議的焦點(diǎn)在于：1、原告行使合同解除權(quán)是否超過除斥期間。根據(jù)已查明事實，被告于2013年12月底向原告交付房屋，再于2014年7月24日與原告簽訂《商品房買賣合同》，原、被告之間是先交付房屋，再簽訂的《商品房買賣合同》?！渡唐贩抠I賣合同》約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，則買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.05%賠償買受人損失。《合同法》第九十五條規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。根據(jù)上述合同約定及法律規(guī)定，本案原、被告之間民事行為的成立應(yīng)從《商品房買賣合同》生效之日即2014年7月24日起算，考慮90日遞交辦證材料的時間，解除權(quán)發(fā)生之日應(yīng)為2014年10月24日，原告于2015年11月10日將書面退房申請送至被告，原告行使解除權(quán)已經(jīng)超過除斥期間。而訴訟過程中被告已辦理涉案房屋的初始登記，涉案房屋已經(jīng)具備辦理房產(chǎn)證的條件，故原告要求被告退還已付購房款704628元的訴訟請求，本院不予支持。2、被告是否應(yīng)當(dāng)支付逾期辦證違約金及標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)證是房屋所有人對該房屋擁有所有權(quán)的重要憑證，沒有房產(chǎn)證，有些權(quán)益就不能實現(xiàn)，辦理房產(chǎn)證是商品房買賣合同中的主要條款，沒有履行該條款就構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》未就買受人不退房時，出賣人應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證違約金作出約定，現(xiàn)原告主張被告按月利率0.75%承擔(dān)賠償責(zé)任，原告的請求過高，應(yīng)予以適當(dāng)調(diào)整?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在合同約定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。綜合考慮本案原告的實際損失、已交購房款金額以及雙方約定情況，本院酌定逾期辦證違約金按照年利率6%計算。原告已于2014年8月28日付清購房款704628元，應(yīng)以此作為違約金計算基數(shù)。關(guān)于違約金計算天數(shù)，如前述，被告應(yīng)于2014年10月24日前將辦理權(quán)屬登記需提供的資料交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，被告逾期提交，導(dǎo)致房產(chǎn)證至今沒有辦理，逾期辦證違約金應(yīng)從2014年10月25日起開始計算至本案判決之日止，經(jīng)核算為106293.13元。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十五條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條、第十八條規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告曹某財逾期辦證違約金106293.13元；
二、駁回原告曹某財?shù)钠渌V訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)11988元，由原告曹某財負(fù)擔(dān)9562元，被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2426元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣11988元，款匯湖北省黃石市中級人民法院。開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行。戶名：湖北省黃石市中級人民法院。賬號：17×××18。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 郭剛
人民陪審員 楊國富
人民陪審員 王京強(qiáng)

書記員： 樂濟(jì)華