原告：曹某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住桃城區(qū)。委托訴訟代理人：馬國鋒，河北中衡誠信律師事務(wù)所律師。被告：河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：石家莊市裕華區(qū)建華南大街215號萬達廣場綜合寫字樓2單元1102室。法定代表人：魯濤，系公司總經(jīng)理被告：河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司，住所地：河北省衡水濱湖新區(qū)彭杜鄉(xiāng)趙杜村負責人：董鵬進，系該公司總經(jīng)理。上述二被告委托訴訟代理人：李立偉，河北冀華律師事務(wù)所律師。

原告曹某某訴被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司商品房預約合同糾紛一案，本院于2017年9月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。本案當事人原告委托訴訟代理人馬國鋒，被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱丹陽公司）、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司（以下簡稱丹陽衡水分公司）共同委托訴訟代理人李立偉均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告曹某某本院提出訴訟請求：1、依法解除原告與被告簽署的《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》2份、《濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》2份，并返還原告購房款346068元，賠償原告損失32876.46元；2、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2012年3月23日，原告與被告丹陽公司衡水分公司簽署《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》，原告從被告處購買二套商鋪，在濱湖國際商業(yè)廣場A0490、A0489號，每鋪商鋪價格為173034元，兩套商鋪總價格為346068元。原告與被告丹陽衡水分公司簽署合同后，原告以交付定金和銀行卡刷卡付款的方式將購房款346068元交付給被告，被告收到上述房款后向原告出具了收據(jù)。另原告與被告簽署《濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》，協(xié)議約定被告自2013年5月1日至2016年5月對原告購買的商鋪代為運營管理，并承諾給付運營管理的培育金，但被告至今并未給付原告培育金，經(jīng)原告查實，原告購買被告的商鋪均沒有商品房預售許可證。被告公司隱瞞真相，將沒有預售許可證的商品房進行出賣，嚴重違反了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》，為維護原告的合法權(quán)利，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，被告應當按照原告訴求進行退還及賠償。被告丹陽衡水分公司系丹陽公司依法設(shè)立的分公司，根據(jù)《公司法》第十四條之規(guī)定，被告丹陽公司應承擔原告訴求的相應責任。河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司共同辯稱：一、原告無權(quán)要求單方解除《商鋪認購協(xié)議》及《市場培育協(xié)議》；1、根據(jù)《最高院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件司法解釋》第二條及《最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛司法解釋》第四條規(guī)定，認購協(xié)議不是商品房買賣合同，而是為將來簽訂正式商品房買賣合同所簽訂的預約合同。雙方的義務(wù)是締約義務(wù)，即雙方就合同具體內(nèi)容繼續(xù)磋商，并在具備條件時簽訂商品房買賣合同將預約推進到本約的義務(wù)。因目前商鋪尚不具備簽訂商品房買賣合同的條件，雙方也未就簽訂商品房買賣合同事宜進行磋商，因此《認購協(xié)議》仍在履行中；《市場培育協(xié)議》的履行條件是原告將取得所有權(quán)的商鋪出租給我方，我方向其支付市場培育金。因到目前為止，雙方尚未簽訂商品房買賣合同，也未辦理交付及產(chǎn)權(quán)變更登記，因此原告還未取得商鋪所有權(quán)，商鋪所有權(quán)仍歸我方所有。因此《市場培育協(xié)議》因不具備履行條件雙方未實際履行。2、根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除分為協(xié)商解除和單方解除，《合同法》第九十四條規(guī)定了一方當事人可以解除合同的五種情形，但本案情況并不符合該條規(guī)定的情形，因此原告無權(quán)要求單方解除合同，而應繼續(xù)履行，將來在具備簽訂商品房買賣合同條件時，與我方簽訂商品房買賣合同。如原告不履行認購協(xié)議約定的締約義務(wù)，我方可根據(jù)《最高院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件司法解釋》第二條規(guī)定要求其承擔違約責任。原告無權(quán)要求返還購房款及賠償損失。1、返還購房款及賠償損失的前提是合同因一方違約而解除，如上所述，《商鋪認購協(xié)議》仍在履行中，《市場培育協(xié)議》尚未實際履行，兩份合同均無違約情形發(fā)生，因此原告無權(quán)要求單方解除合同及賠償損失，也無權(quán)要求支付培育金。2、法律并未強制雙方必須要達成商品房買賣合同，根據(jù)最高院的觀點，“只要雙方根據(jù)認購協(xié)議的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣的事宜，即應認為雙方已履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式商品房買賣合同在所不問”，根據(jù)《最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第4條，如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，雙方互不承擔責任。3、在取得預售證前以簽訂認購協(xié)議的形式鎖定交易對象是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍做法，這對雙方都有利，對認購者來說，可以遠低于現(xiàn)房的價格先占住“房號”，取得房屋的優(yōu)先購買權(quán)，開發(fā)商不能再將房屋賣給他人，將來具備銷售條件時，只能以認購時的價格與認購者簽訂《商品房買賣合同》；對開發(fā)商來說，可以盡早回籠資金，以投入工程建設(shè)中。但這種方式同時也存在一定的風險，房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，期間會發(fā)生一些不可預測的風險，導致雙方未能按預期達成商品房買賣合同，甚至發(fā)生開發(fā)商跑路、項目爛尾的情況，讓業(yè)主購房目的落空，但這是與購買期房所對應低房價帶來的必然風險，是雙方在簽約之初即應預料并承擔的風險，即便因該風險發(fā)生及帶來的損失，也理應由雙方共擔。本院經(jīng)審理查明，2012年3月23日，原告曹某某從丹陽衡水分公司處購買編號為A0489號、A0490號商鋪，并與被告丹陽衡水分公司簽訂《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》（以下簡稱認購協(xié)議）、《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》（以下簡稱培育協(xié)議）各二份，《認購協(xié)議》約定：原告曹某某購買的商鋪為濱湖國際商業(yè)廣場A0489號、A0490號商鋪，每套面積約24.97平方米，每套總房款為173034元。同時約定了原告應在接到被告丹陽衡水分公司通知換簽《商品房買賣合同》10日內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》，本協(xié)議自行終止?！杜嘤齾f(xié)議》約定：自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，為市場培育期。前三年原告享受培育期每套一次性優(yōu)惠54642元，優(yōu)惠后實際每套支付總房款為173034元。約定在市場培育期內(nèi)，被告丹陽衡水分公司享有該商鋪使用權(quán)，可用于自營、聯(lián)營或轉(zhuǎn)租等；在市場培育期內(nèi)，原告不得將該商鋪另行出租于任何第三人，亦不得提前收回。市場培育期結(jié)束被告丹陽衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告。另約定了第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于本協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月。原告曹某某于2012年3月21日向被告丹陽衡水分公司交付每套商鋪定金各10000元，共計20000元。于2012年3月23日交付每套購房款163034元，兩套共計326068元；綜上，原告曹某某為A0489號、A0490號商鋪共向被告丹陽衡水分公司交付房款346068元。另查明，被告丹陽衡水分公司系被告丹陽公司的分支機構(gòu)。截止開庭之日，丹陽衡水分公司尚未取得本案所涉A0489、A0490號商鋪的《商品房預售許可證》。上述事實有當事人陳述，原告提供的證據(jù)及庭審筆錄在卷為據(jù)。

本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，應當認定為商品房買賣合同，本案中原告與被告丹陽衡水分公司簽訂的《認購協(xié)議》雖然約定了雙方基本情況及房屋基本情況（位置、面積、單價）、付款方式、交付日期等，但是對“裝飾、設(shè)備標準承諾、供水、供電、道路、綠化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責任”等商品房買賣合同的必備條款未作約定，并且該協(xié)議明確約定需換簽《商品房買賣合同》，該認購協(xié)議系商品房買賣雙方對訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進行的預先約定，故原告與被告簽訂的《認購協(xié)議》系商品房預約合同，本案案由應當變更為商品房預約合同糾紛。對于《認購協(xié)議》、《培育協(xié)議》系雙方真實的意思表示，屬有效合同。原、被告雙方應按合同約定履行各自合同義務(wù)。原告按合同依約支付了房價款，《認購協(xié)議》、《培育協(xié)議》簽訂后，被告丹陽衡水分公司至今尚未取得商品房預售許可證，致使雙方不能換簽《商品房買賣合同》，丹陽衡水分公司構(gòu)成違約，且該違約行為致使合同目的至今不能實現(xiàn)，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除的情形，原告請求解除該認購協(xié)議并返還購房款的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。《培育協(xié)議》以《認購協(xié)議》的存在并生效為前提，《認購協(xié)議》解除，《培育協(xié)議》自然解除。原告在簽訂《認購協(xié)議》后向被告丹陽衡水分公司交付了購房款346068元，丹陽衡水分公司長期占用原告交付的資金，給原告造成了實際的利息損失，因此被告丹陽衡水分公司應當按照中國人民銀行同期貸款利率賠償原告資金占用期間（自2012年3月23日起至清償完畢之日止）的利息損失。對于被告丹陽衡水分公司因系被告丹陽公司的分支機構(gòu)，故本案民事責任應由被告丹陽公司與被告丹陽公司共同承擔。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：解除原告曹某某與被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于2012年3月23日簽訂的《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》、《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》。（關(guān)于濱湖國際商業(yè)廣場A0489號商鋪）解除原告曹某某與被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于2012年3月23日簽訂的《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》、《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》。（關(guān)于濱湖國際商業(yè)廣場A0490號商鋪）被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于本判決生效后十五日內(nèi)共同返還原告曹某某購房款346068元，并按中國人民銀行同期貸款利率賠償原告資金占用期間的利息損失（自2012年3月23日計算至清償之日止）。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費6984元，由被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司共同負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判長　　張志梅
審判員　　王路雨
審判員　　李　崇

書記員：陳曉靜