再審申請人（一審原告、二審上訴人）：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托訴訟代理人：陳雪松，黑龍江恒廣律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地肇源縣龍源社區(qū)四街訪天順綜合樓1-2層商服北數(shù)5門。
法定代表人：辛國清，該公司董事長。
委托訴訟代理人：魏紅亮，黑龍江智贏律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：張慶元，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省肇源縣。

再審申請人曹某某因與被申請人大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天順公司）、張慶元商品房買賣合同糾紛一案，不服大慶市中級人民法院（2017）黑06民終1402號民事判決，向本院申請再審。本院于2018年11月12日作出（2018）黑民申1569號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人曹某某的委托訴訟代理人陳雪松、被申請人天順公司的委托訴訟代理人魏紅亮、被申請人張慶元到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
曹某某申請再審稱，1.曹某某不認識侯玉金，只是與張慶元及其代表的天順公司簽訂房屋買賣合同，該合同能夠證明天順公司允許張慶元對外用其手續(xù)辦理一切事宜，天順公司應(yīng)對張慶元對外出售房屋承擔(dān)責(zé)任。由于天順公司對于該工程的一切事項均由張慶元辦理，足以使第三人確信張慶元有權(quán)代表天順公司行使所有工程權(quán)利，而張慶元簽字又加蓋項目部公章的行為足以使第三人確信張慶元是代表天順公司出售房屋，曹某某在購買房屋時對于天順公司與張慶元的關(guān)系并不知情，張慶元在一審?fù)徶凶苑Q是天順公司員工，房屋以合理的價格出售，曹某某支付了買房款，天順公司的授權(quán)足以對第三人形成“表見代理”；2.二審法院認定張慶元與天順公司的掛靠關(guān)系，就是認可了張慶元與天順公司的表見代理關(guān)系。無論天順公司是否授權(quán)張慶元使用公章或公章是否經(jīng)過備案，張慶元具有刻章的權(quán)利，張慶元的簽字以及加蓋公章的行為能夠代表天順公司的對外行為，并且工程從建設(shè)到出售房屋需要各種審批手續(xù)和材料，工程內(nèi)頁中就有很多材料加蓋了工程項目部公章，備案、審批的很多材料中也加蓋了工程項目部公章，工程項目公章也是天順公司授權(quán)張慶元使用的公章之一，天順公司也認可該事實，因而張慶元的簽字和加蓋項目部公章的行為足以使曹某某確信張慶元代表天順公司，而與其簽訂房屋買賣合同；3.曹某某與天順公司形成了房屋買賣合同關(guān)系，但天順公司在出售房屋時并未辦理房屋預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房買賣適用法律的解釋）第九條規(guī)定，曹某某可請求法院判決天順公司承擔(dān)已付買房款一倍的賠償責(zé)任；4.曹某某將張慶元列為被告，請求法院判令張慶元與天順公司承擔(dān)連帶責(zé)任，而二審法院論述的“不告不理”的理由與事實不符。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項、第（六）項的規(guī)定，申請對本案再審。
天順公司辯稱，不同意曹某某的申請再審理由，因為曹某某與天順公司無合同關(guān)系，天順公司也沒有收到曹某某買房款，天順公司不存在返還義務(wù)。
張慶元辯稱，不同意曹某某的申請再審理由，其不認識侯玉金，是曹某某與侯玉金找到其更改的合同，當(dāng)時房產(chǎn)部門的手續(xù)沒批下來，曹某某也知道，將來五證批下來到天順公司蓋章后才能打印機打合同。因其欠案外人侯玉金的錢，侯玉金用工程款換曹某某的兩臺車，三套房屋給曹某某，2014年通知曹某某可以領(lǐng)鑰匙，但曹某某沒有領(lǐng)取鑰匙，就起訴了。
曹某某向一審法院起訴請求：1.確認曹某某與天順公司于2013年11月15日簽訂的二份商品房買賣合同無效；2.天順公司雙倍返還買樓款1,218,000元；3.張慶元承擔(dān)連帶責(zé)任。一審法院認定事實：2013年11月15日，肇源縣鳳桐佳苑小區(qū)開發(fā)商張慶元持蓋有“肇源縣鳳桐佳苑項目部專用章”及本人簽名的非機打合同與曹某某簽訂了二份商品房買賣協(xié)議，雙方約定分別將位于肇源縣肇源鎮(zhèn)鳳桐佳苑小區(qū)4A1單元1602室樓房，建筑面積86平方米，以每平方米3500元價格賣給曹某某，房屋價款301,000元；將位于肇源縣肇源鎮(zhèn)鳳桐佳苑小區(qū)4A1單元1603室樓房，建筑面積88平方米，以每平方米3500元價格賣給曹某某，房屋價款308,000元；兩處樓房用于抵頂肇源縣鳳桐佳苑4A棟樓大五項工程款。張慶元為曹某某出具收據(jù)二張，收款方式均是工程款轉(zhuǎn)賬、收款事由均是大五項工程款頂付買房款。另查明，1.承包肇源鎮(zhèn)鳳桐佳苑小區(qū)大五項工程的是案外人，不是曹某某；2.天順公司并未追認商品房買賣合同，該買賣合同未成立。一審法院判決：一、依法確認曹某某與天順公司于2013年11月15日簽訂的二份商品房買賣合同無效。二、張慶元于判決生效之日起立即返還曹某某買房款609,000元，并賠償曹某某24個月利息損失73,080元；本息合計682,080元。三、駁回曹某某其他訴訟請求。案件受理費15,762元，由天順公司、張慶元負擔(dān)10,620.8元，曹某某負擔(dān)5141.2元。
曹某某不服一審判決，上訴請求：1.撤銷一審判決第二項、第三項，維持第一項，依法改判天順公司雙倍返還買房款1,218,000元，張慶元承擔(dān)連帶責(zé)任。二審法院認定事實：天順公司系房產(chǎn)部門、稅務(wù)機關(guān)認可的肇源縣肇源鎮(zhèn)鳳桐佳苑小區(qū)合法的開發(fā)人。2012年5月16日，天順公司與張慶元簽訂協(xié)議，約定“天順公司授權(quán)委托張慶元負責(zé)開發(fā)鳳桐佳苑小區(qū)工程；天順公司只提供資質(zhì)手續(xù)，張慶元向天順公司繳納管理費，管理費按工程建筑面積每平方米6元計算，擬定建筑面積3.6萬平方米，如實際開發(fā)面積超過3.6萬平方米，按實際開發(fā)面積計算，不足3.6萬平方米時仍按3.6萬平方米計算；張慶元負責(zé)保證施工質(zhì)量、安全、回遷戶安置、拖欠農(nóng)民工工資上訪等問題；張慶元在未取得房屋預(yù)售許可證前不得開盤售樓，天順公司協(xié)助辦理預(yù)售許可發(fā)票，每售出一戶房屋同時按稅務(wù)部門規(guī)定繳納稅費（天順公司可代收代繳），張慶元售出房屋必須經(jīng)過天順公司核準蓋章后生效，張慶元自行簽訂售出房屋無效，同時承擔(dān)所負的法律責(zé)任，與天順公司無關(guān)；天順公司所發(fā)生相關(guān)的一切稅金、規(guī)費等，由張慶元全部交納；張慶元負責(zé)工程開工許可證、安全報監(jiān)等一切建設(shè)等部門的手續(xù)問題，天順公司只負責(zé)提供資質(zhì)手續(xù)，其余事項均由張慶元自行負責(zé)；……”。因張慶元拖欠案外人侯玉金工程款609,000元，張慶元用涉案的鳳桐佳苑小區(qū)4A號樓1單元1602室樓房、1603室抵償拖欠侯玉金的工程款。后曹某某經(jīng)張慶元介紹，與侯玉金達成協(xié)議，曹某某用自己的兩臺車輛置換了涉案的兩處房屋。2013年11月15日，張慶元與曹某某簽訂二份商品房買賣合同,約定張慶元將位于肇源縣肇源鎮(zhèn)鳳桐佳苑小區(qū)4A棟1單元1602室（建筑面積約86平方米）以每平方米3500元的價格售予曹某某，房屋價款301,000元，付款方式為“頂付鳳桐佳苑4B棟樓大五項工程款”；將位于肇源縣肇源鎮(zhèn)鳳桐佳苑小區(qū)4A棟1單元1603室（建筑面積約88平方米）以每平方米3500元的價格售予曹某某，房屋價款308,000元；付款方式為“頂付鳳桐佳苑4棟樓大五項工程款”。張慶元在兩份合同上加蓋“肇源縣鳳桐佳苑項目部專用章”。同日，張慶元為曹某某出具金額分別為301,000元、308,000元的收據(jù)二張，收款方式均為“工程款轉(zhuǎn)賬”，收款事由均為“用鳳桐佳苑4#樓大五項工程款頂付購房款”。兩張收據(jù)上均加蓋“肇源縣鳳桐佳苑項目部現(xiàn)金收訖”章。2016年10月27日，肇源縣公安局治安大隊出具“關(guān)于肇源縣鳳桐佳苑項目部公章刻制情況說明”一份，主要內(nèi)容為：“肇源縣鳳桐佳苑項目部專用章”、“肇源縣鳳桐佳苑合同專用章”、“肇源縣鳳桐佳苑項目部現(xiàn)金收訖”三枚印章未在肇源縣公安局登記備案及刻制。二審法院認為，天順公司在一審中陳述張慶元系掛靠天順公司開發(fā)涉案肇源縣肇源鎮(zhèn)鳳桐佳苑小區(qū)，二審審理期間，天順公司陳述張慶元是涉案鳳桐佳苑小區(qū)的投資人之一。結(jié)合本案中天順公司與張慶元簽訂的協(xié)議等證據(jù)及當(dāng)事人陳述，可以認定張慶元與天順公司系掛靠關(guān)系。關(guān)于曹某某提出因天順公司將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)的張慶元，存在重大過錯，張慶元實施的行為應(yīng)當(dāng)認定是天順公司行為的主張不成立。原因如下：張慶元與天順公司系掛靠關(guān)系，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第五十四條規(guī)定，掛靠人與被掛靠人承擔(dān)連帶責(zé)任的前提是法律有明確規(guī)定，即只有在法律明文規(guī)定某種民事法律關(guān)系中掛靠人與被掛靠人承擔(dān)連帶責(zé)任的，才能確認掛靠人與被掛靠人承擔(dān)連帶責(zé)任。本案中天順公司與張慶元之間的掛靠關(guān)系違反法律規(guī)定，且曹某某并未舉證證實本案中存在天順公司對張慶元承擔(dān)連帶責(zé)任的情形，故對曹某某該項主張不予支持。關(guān)于曹某某提出的天順公司系涉案房屋的出售方、張慶元的行為系代理行為的主張不成立。原因如下：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條規(guī)定，代理指的是代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨立與第三人實施民事法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的一種法律制度。涉案商品房買賣合同簽訂的主體為張慶元與曹某某，合同中加蓋的公章系“肇源縣鳳桐佳苑項目部專用章”，而非天順公司公章；曹某某亦未舉證證明張慶元與其簽訂“商品房買賣合同”時，向其出示了天順公司授權(quán)張慶元可以出售涉案房屋的相關(guān)手續(xù)；且天順公司并未對張慶元的行為進行追認。故張慶元與曹某某簽訂商品房買賣合同的行為不能視為張慶元系受天順公司委托而實施的代理行為，張慶元簽訂涉案商品房買賣合同行為的后果也不能由天順公司承擔(dān)。天順公司與曹某某之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，與曹某某成立商品房買賣合同關(guān)系的系張慶元。因此，曹某某主張確認其與天順公司之間的“商品房買賣合同”無效并要求天順公司雙倍返還買房款的請求，無事實及法律依據(jù)，不予支持。因曹某某與天順公司并不存在商品房買賣合同關(guān)系，因此，一審判決確認曹某某與天順公司簽訂的商品房買賣合同無效的判項無事實及法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷。曹某某請求張慶元承擔(dān)“連帶責(zé)任”，即在法院判令天順公司雙倍返還曹某某買房款的情形下，由張慶元對此承擔(dān)連帶責(zé)任，現(xiàn)因曹某某與天順公司之間并不成立商品房買賣合同關(guān)系，天順公司無須雙倍返還曹某某買房款，曹某某要求張慶元承擔(dān)連帶責(zé)任的前提并不存在，故對曹某某此項訴訟請求不予支持。關(guān)于一審判決張慶元返還曹某某買房款609,000元并賠償曹某某24個月利息損失73,080元（本息合計682,080元）的判項，違反了民事訴訟中應(yīng)遵循的當(dāng)事人不告不理的基本法律原則，應(yīng)予撤銷。如曹某某認為其購買涉案房屋民事權(quán)益受損，可另行主張權(quán)利。該院判決：一、撤銷肇源縣人民法院（2016）黑0622民初2202號民事判決；二、駁回曹某某的訴訟請求。一審案件受理費15,762元、二審案件受理費10,620元，由曹某某負擔(dān)。
本院再審查明，張慶元在二審法院詢問時稱：涉案兩份房屋買賣合同中的“肇源縣鳳桐佳苑項目部專用章”及涉案兩份收據(jù)中的“肇源縣鳳桐佳苑項目部現(xiàn)金收訖章”是天順公司提供的兩枚公章。天順公司在二審及本院再審?fù)彆r稱：“曹某某購買的涉案兩處房屋已被天順公司出售，住戶已經(jīng)入住?！睆垜c元在本院再審?fù)忂^程中稱：“用‘肇源縣鳳桐佳苑項目部專用章’辦理開發(fā)鳳桐佳苑小區(qū)工程項目審批手續(xù)，天順公司知道此事”。天順公司于2015年4月22日取得的鳳桐佳苑4號樓“商品房預(yù)售許可證”。

本院再審認為，本案爭議的焦點，一是張慶元以肇源縣鳳桐佳苑項目部名義與曹某某簽訂的兩份商品房買賣合同是否構(gòu)成表見代理問題。
張慶元與天順公司于2012年5月16日簽訂的協(xié)議約定天順公司授權(quán)委托張慶元負責(zé)開發(fā)鳳桐佳苑小區(qū)工程，為保證雙方合作共贏，達成協(xié)議，合同簽訂后，張慶元先向天順公司繳納5萬元管理費，余款以現(xiàn)金或者樓房折價給張慶元等內(nèi)容。張慶元與曹某某于2013年11月15日簽訂了兩份商品房買賣合同，兩份商品房買賣合同上均寫明：“出賣人天順公司，法定委托代理人張慶元，買受人曹某某”；兩份合同上均加蓋“肇源縣鳳桐佳苑項目部專用章”印章。張慶元于2013年11月15日給曹某某開具的兩份收據(jù)上收款事由寫明：“用鳳桐佳苑4號樓大五項工程款頂付購房款”，兩份收據(jù)上均加蓋“肇源縣鳳桐佳苑項目部現(xiàn)金收訖”印章。根據(jù)天順公司在一審?fù)徶嘘愂觥皬垜c元在天順公司承包干活，是天順公司的管理人員，負責(zé)承建，掛靠天順公司開發(fā)這個樓盤?！焙蛷垜c元在二審陳述“天順公司提供的上述兩枚印章”以及張慶元在本院再審?fù)忂^程中陳述“用‘肇源縣鳳桐佳苑項目部專用章’辦理鳳桐佳苑小區(qū)開發(fā)工程項目審批手續(xù)，天順公司知道此事”的事實，可以認定天順公司授權(quán)張慶元以“肇源縣鳳桐佳苑項目部”的名義與曹某某簽訂商品房買賣合同的行為符合表見代理的法律特征，即行為人張慶元雖無代理權(quán)，但善意相對人曹某某客觀上有充分理由相信行為人張慶元具有代理權(quán)，而與其簽訂商品房買賣合同的法律行為，該法律行為的后果直接由被代理人天順公司承擔(dān)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！钡囊?guī)定，張慶元以肇源縣鳳桐佳苑項目部名義與曹某某簽訂的兩份商品房買賣合同應(yīng)認定為張慶元代表天順公司與曹某某簽訂兩份商品房買賣合同。
二是涉案兩份商品房買賣合同的效力問題。涉案兩份商品房買賣合同的簽訂時間均為2013年11月15日，而天順公司是2015年4月22日取得涉案房屋（鳳桐佳苑4號樓1單元1602室、1603室）商品房預(yù)售許可證。根據(jù)《商品房買賣適用法律的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認定有效?！钡囊?guī)定，曹某某于2015年3月9日起訴，在曹某某起訴前，天順公司并未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證，故曹某某與天順公司簽訂的兩份商品房買賣合同無效。
三是曹某某的訴訟請求應(yīng)否支持問題。因曹某某與天順公司簽訂兩份商品房買賣合同無效，根據(jù)《商品房買賣適用法律的解釋》第九條第一項“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；”及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋二》十三條“被代理人依照合同法第四十九條的規(guī)定承擔(dān)有效代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任后，可以向無權(quán)代理人追償因代理行為而遭受的損失?！钡囊?guī)定，天順公司、張慶元未提供曹某某在與其簽訂商品房買賣合同時知悉出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的證據(jù)，故天順公司應(yīng)承擔(dān)返還曹某某購房款609,000元，并承擔(dān)已付購房款609,000元一倍的賠償責(zé)任。天順公司承擔(dān)責(zé)任后，可依法向張慶元追償因代理行為而遭受的損失。二審法院判決駁回曹某某的訴訟請求及一審法院判決張慶元承擔(dān)責(zé)任系適用法律錯誤，本院再審予以糾正。
綜上所述，曹某某的再審請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷大慶市中級人民法院（2017）黑06民終1402號民事判決；
二、維持肇源縣人民法院（2016）黑0622號民初2201號民事判決主文第一項、第三項；
三、變更肇源縣人民法院（2016）黑0622號民初2201號民事判決主文第二項為大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決送達后十日內(nèi)返還曹某某購房款609,000元，并承擔(dān)已付購房款一倍即609,000元的賠償責(zé)任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一、二審案件受理費合計26,382元,由大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。

審判長 劉偉
審判員 馮濤
審判員 婁威巍

書記員： 高妍