上訴人（原審原告）曹某某。
委托代理人陳家麒，大冶城北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）馮某某。
被上訴人（原審被告）馮某。
被上訴人（原審被告）龔文書。
被上訴人（原審被告）吳國民。
委托代理人黃青忠、陳希（實習(xí)律師），湖北湛月律師事務(wù)所律師。

上訴人曹某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第00778號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，曹某某系大冶市東岳路辦事處伍橋村村民。1993年4月10日，曹某某與馮某某因夫妻感情破裂而離婚。離婚后，曹某某長年在外打工生活。2002年6月，曹某某委托馮某某在伍橋村移民建鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的地塊建二層樓房一棟，建筑面積240㎡。房屋建成后，一直由馮某某居住。2009年2月9日，馮某某（賣方）與吳國民（買方）簽訂房屋買賣協(xié)議。雙方約定：賣方將坐落于大冶市東岳路辦事處伍橋村新村的二層樓房（建筑面積240㎡）出賣給買方，價格為120000元，該款雙方簽字生效時付清，交房時間在2009年12月31日前，如一方違約賠償對方違約金50000元。馮某某與吳國民的委托代理人龔文書在該協(xié)議上簽字。當(dāng)日，吳國民付清120000元房款。2009年9月8日，馮某以其母即曹某某委托其對房屋全權(quán)處理為由在該協(xié)議中補充簽名。之后吳國民搬進(jìn)該房屋居住并對該房屋進(jìn)行了裝修。
另查明，2009年2月23日，曹某某出境到新加坡打工，2014年6月26日被遣返回國。吳國民原系大冶市金牛鎮(zhèn)吳偉村村民，后因購得上述訴爭房屋于2013年1月8日將其戶籍從大冶市金牛鎮(zhèn)吳偉村遷入大冶市東岳路辦事處伍橋村新村落戶。2014年4月11日，吳國民與大冶市尹家湖東岸片區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部簽訂房屋拆遷安置補償協(xié)議書，該協(xié)議確認(rèn)本案訴爭房屋拆遷后還建房屋370㎡，其中130㎡戶型2戶，110㎡戶型1戶，貨幣補償248734元。現(xiàn)該訴爭房屋已拆除。
原審判決認(rèn)為，馮某某、馮某與吳國民簽訂房屋買賣協(xié)議，將曹某某所有的坐落于大冶市東岳路辦事處伍橋村新村的二層樓房一棟作價120000元出賣給吳國民。雖然曹某某對該協(xié)議的訂立未授權(quán)，但該房屋系曹某某委托馮某某所建并且由馮某某、馮某占有居住，故馮某某、馮某出賣房屋行為屬合法占有人所實施的無權(quán)處分行為。該房屋出讓后，吳國民已支付了對價且已接受交付，該房屋未辦理物權(quán)登記，是因為該房屋屬農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)房屋，并非當(dāng)事人主觀原因造成，所以吳國民受讓上述房屋行為應(yīng)視為善意取得。龔文書是吳國民的受委托人，其在委托權(quán)限內(nèi)實施的民事行為所產(chǎn)生的后果由吳國民享有和承擔(dān)。故馮某某、馮某與吳國民簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)為有效。現(xiàn)曹某某請求確認(rèn)合同無效并返還所得利益的訴訟請求，理由不成立，不予支持。據(jù)此，判決：駁回曹某某的訴訟請求。
本院二審查明，1982年4月，曹某某與馮某某登記結(jié)婚，婚后生育三個子女馮娟、馮慧、馮某。1993年4月10日，曹某某與馮某某因夫妻感情破裂而離婚。離婚協(xié)議約定三個子女馮娟、馮慧、馮某由曹某某撫養(yǎng)，小孩成人后隨父隨母由其本人自由選擇。其他案件事實與原審判決認(rèn)定事實相同。

本院認(rèn)為，本案的爭議涉及農(nóng)村宅基地上的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是否違反法律的強制性規(guī)定的問題，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時，應(yīng)及時辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”。上述法律并未明確禁止農(nóng)民出租、出賣住房，只是強調(diào)在農(nóng)村村民出賣房屋后，不得再申請宅基地。因《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)，故法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方為集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。本案中購房人吳國民原系大冶市金牛鎮(zhèn)吳偉村村民，其與售房人馮某某簽訂房屋買賣協(xié)議所涉及房屋為伍橋村移民建鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的地塊上所建的房屋。從該房屋買賣合同主體確定，本案房屋買賣合同訂立時是發(fā)生在農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣。但因該合同訂立后，買房人吳國民的戶口已遷入房屋所在地的集體經(jīng)濟組織，成為該組織成員的，其合同效力得到補正，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。此外，吳國民購買房屋后亦是用于自住用途，雙方的買賣行為屬于農(nóng)村村民之間為了滿足自住需要，該行為并不損害農(nóng)民集體土地的所有權(quán)，也沒有改變土地用途，不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違反相關(guān)國家政策，該買賣行為有效。對于本案馮某某、馮某處分曹某某房屋的法律后果的爭議，雖然曹某某與馮某某已離婚，但本案爭議房屋系曹某某委托馮某某所建并由馮某某、馮某占有居住。而吳國民是基于與馮某某的房屋買賣協(xié)議取得本案爭議房屋，其雙方簽訂合同時有若干見證人在場見證，吳國民依合同約定交付了購房款，馮某某、馮某向吳國民交付了房屋，馮某某、馮某出賣房屋行為屬合法占有人所實施的無權(quán)處分行為，且吳國民在整個購房交易中并無重大過失行為，故其受讓房屋行為是善意取得。曹某某提出的上訴理由不能成立，本院不予支持；原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費80元，由上訴人曹某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　謝靜 審　判　員　　詹軍 代理審判員　　張莉

書記員：萬瑩