原告（反訴被告）：曹某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，北京市朝陽區(qū)人，住朝陽區(qū)。委托訴訟代理人：石冬雪，河北寶成律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省林口縣人，現(xiàn)住香河縣。委托訴訟代理人：付艷珍，河北正昊律師事務(wù)所律師。第三人:香河卓創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。住所地香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)大香公路東側(cè)富力新城一期2幢7號門市(富力新城H17區(qū)底商2幢7號門市)。法定代表人：孟令國，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張燕，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，吉林省榆樹市人，現(xiàn)住香河縣。

原告（反訴被告）曹某某訴被告（反訴原告）孟某某、第三人香河卓創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱卓創(chuàng)房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告曹某某的委托訴訟代理人石冬雪、被告孟某某的委托訴訟代理人付艷珍、第三人卓創(chuàng)房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告曹某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告與被告孟某某及第三人卓創(chuàng)房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋買賣居間合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》；2、判令被告支付原告違約金650000元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2017年3月17日，原、被告經(jīng)第三人居間，簽署了《房屋買賣居間合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告將其名下位于香河縣富力新城一期H16區(qū)12號樓2單元803室出售給被告，成交價(jià)格為193萬元。同時(shí)約定被告系貸款購房，首付款為100萬元，其余房款待房本下發(fā)7日內(nèi)，被告辦理貸款手續(xù)，由銀行支付給原告。2017年5月，涉案房屋房本已經(jīng)下發(fā)，原告及第三人屢次通知被告辦理貸款手續(xù)，遭到被告拒絕。故原告為維護(hù)權(quán)益提起訴訟。被告孟某某辯稱，同意解除與原告及第三人簽訂的《房屋買賣居間合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，但不同意支付原告違約金650000元。理由如下：被告于2017年3月17日與原告簽訂涉案房屋買賣合同，合同約定原告以總房款193萬元的價(jià)格將本案涉案房屋出售給被告，被告于合同簽訂后支付原告房款100萬元，購房尾款被告擬申請貸款，因雙方在簽訂涉案房屋買賣合同時(shí)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證還未取得，雙方約定待房本下發(fā)后辦理貸款及過戶手續(xù)。被告在與原告簽訂涉案房屋買賣合同后的履行期間，2017年3月21日、2017年6月2日廊坊市人民政府發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控意見通知，因被告系外地戶籍且在香河縣產(chǎn)，根據(jù)限購政策，被告已無購房資格，另外，因原告不積極辦理涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲不下發(fā)，現(xiàn)階段銀行批貸也是按市場價(jià)格評估，現(xiàn)被告也無購買能力，綜上因限購政策致使原、被告間涉案合同也無法繼續(xù)履行。本案被告因限購政策無法購買涉案房屋，因限購政策解除合同雙方不承擔(dān)違約責(zé)任，故本案涉案合同應(yīng)當(dāng)解除，原告應(yīng)當(dāng)退還被告支付的購房款100萬元，且被告在本案中無須支付原告違約金65萬元。第三人卓創(chuàng)房地產(chǎn)公司述稱，沒有意見發(fā)表，原、被告雙方如果自愿解除合同，卓創(chuàng)房地產(chǎn)公司予以配合。反訴原告孟某某向本院提出訴訟請求：1、判令反訴被告退還反訴原告購房款100萬元；2、反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)和理由同上述答辯意見中的理由。故反訴原告為維護(hù)合法權(quán)益提起反訴。反訴被告曹某某辯稱，反訴原告的訴請無事實(shí)及法律依據(jù)，反訴被告不同意返還反訴原告購房款100萬元。理由如下：反訴被告于2017年3月17日與反訴原告簽訂涉案房屋買賣合同，合同約定反訴被告以總房款193萬元的價(jià)格將本案涉案房屋出售給反訴原告，反訴原告于合同簽訂后支付反訴被告100萬元首付款，購房尾款反訴原告擬申請貸款。2017年5月23日涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，距合同簽訂時(shí)間僅僅間隔2個(gè)月，這是反訴被告辦理加急房本的結(jié)果，不存在反訴被告怠于辦理房本的情形。此后反訴原告因房價(jià)嚴(yán)重下跌的原因，套借限購政策拒不購買涉案房屋，本案中反訴原告還沒有到銀行及房管部門辦理相關(guān)手續(xù)，庭前經(jīng)反訴被告到相關(guān)部門了解核實(shí)，因涉案房屋買賣合同簽訂在限購政策之前，給付首付款也在限購之前，相關(guān)部門告知涉案房屋是可以辦理過戶手續(xù)的，是可以辦理房屋貸款，綜上，本案反訴原告所訴事實(shí)及訴請無事實(shí)及法律依據(jù)。依據(jù)反訴原、被告雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第四條第二款的約定：若乙方（被告）違約，賠償甲方（原告）以違約當(dāng)時(shí)市場價(jià)格總房款的50%數(shù)額向甲方支付違約金（乙方向甲方已支付的款項(xiàng)抵頂違約金）。該條款系反訴原告與反訴被告雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反強(qiáng)行法規(guī)定，不違反公序良俗，該約定內(nèi)容應(yīng)適用并約定本案反訴原被告雙方。本案中因反訴原告主張的限購政策不適用其主張，若反訴原告堅(jiān)持不繼續(xù)履行本案涉案合同，其行為已構(gòu)成明顯違約，現(xiàn)反訴被告要求反訴原告按上述條款賠付違約金或按反訴被告實(shí)際房屋差價(jià)損失賠償經(jīng)濟(jì)賠償金（具體房屋差價(jià)數(shù)額以評估機(jī)構(gòu)評定為準(zhǔn)）。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年3月17日，原告（甲方）曹某某、被告孟某某（乙方）及第三人卓創(chuàng)房地產(chǎn)公司（丙方）簽訂《房屋買賣居間合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定甲方將位于香河縣富力新城一期H16區(qū)12號樓2單元803室出售給乙方，總價(jià)款為193萬元；乙方于合同簽訂一日內(nèi)向甲方交付定金30萬元，首付款（含定金）100萬元于合同簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)交付甲方，其余購房款在銀行放款之日由銀行交付甲方；在房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)7日內(nèi)，在甲、乙雙方資料齊全并積極配合的前提下，由丙方協(xié)助甲、乙雙方到房屋權(quán)屬登記部門辦理過戶手續(xù)。合同還約定了違約責(zé)任、交納稅費(fèi)等條款。備注補(bǔ)充約定，由第三人卓創(chuàng)房地產(chǎn)公司辦理加急房本，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，價(jià)格為2萬元，日期一個(gè)月至一個(gè)半月；甲方同意乙方用他人名字做銀行貸款及過戶，并配合乙方重新簽訂合同。原、被告在《補(bǔ)充協(xié)議》中再次約定了雙方的違約責(zé)任，若乙方違約，以違約當(dāng)時(shí)市場價(jià)格總房款的50%數(shù)額向甲方支付違約金（被告向甲方已支付的款項(xiàng)抵頂違約金）。被告于簽訂合同當(dāng)日給付原告購房定金10萬元，于次日給付原告購房定金20萬元，于同年3月20日給付原告70萬元。2017年5月23日涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，后原告及第三人曾聯(lián)系被告辦理網(wǎng)簽手續(xù)未果。2017年3月21日，廊坊市人民政府辦公室發(fā)布了《廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》規(guī)定：“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”。自2017年3月22日起施行。2017年6月2日，廊坊市人民政府辦公室發(fā)布《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》），該《實(shí)施意見》規(guī)定：“非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诋?dāng)?shù)刭徺I住房，補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購房有效憑證”。本實(shí)施意見自印發(fā)之日起施行?！独确皇腥嗣裾k公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見的通知》同時(shí)廢止。同年6月4日，香河縣人民政府辦公室發(fā)布《香河縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱香河《實(shí)施意見》），對非本地戶籍居民限購的規(guī)定與廊坊市人民政府辦公室發(fā)布的《實(shí)施意見》的規(guī)定內(nèi)容相同。另查，被告孟某某系非香河縣戶籍居民家庭，其在香河縣商品房。上述事實(shí)，有原、被告當(dāng)庭陳述、《房屋買賣居間合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、房屋產(chǎn)權(quán)證書、微信截圖、香河縣人民政府辦公室香政辦［2017］45號文件、《收件流程》、香河縣存量房買賣合同、被告?zhèn)€人賬戶匯總信息清單、被告孟某某名下的房屋產(chǎn)權(quán)證書、廊坊市人民政府辦公室［2017］27號通知和［2017］61號通知等證據(jù)予以佐證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告曹某某與被告孟某某、第三人卓創(chuàng)房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋買賣居間合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，客觀真實(shí)，合法有效，原、被告均應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。被告系非香河縣戶籍居民家庭，其名下在香河縣住房，被告購買原告涉案房屋屬于購買第二套住房，根據(jù)廊坊市人民政府發(fā)布的《實(shí)施意見》及香河縣人民政府的香河《實(shí)施意見》的規(guī)定，被告的情形暫停在當(dāng)?shù)刭徺I住房，其已不具備購房資格，無法辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，合同不能繼續(xù)履行。合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，原告請求解除原、被告于2017年3月17日簽訂的《房屋買賣居間合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，被告亦同意解除，本院予以支持。本案系因政策調(diào)整，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，屬于不可歸責(zé)任于雙方當(dāng)事人的原因，被告不構(gòu)成違約，故原告主張被告支付違約金65萬元，本院不予支持；但結(jié)合本縣二手房交易價(jià)格下降的實(shí)際情況，因解除合同勢必給原告造成一定的損失，且被告在原告催辦網(wǎng)簽手續(xù)時(shí)怠于協(xié)商解決糾紛，致原告訴訟成本及其他費(fèi)用的增加，被告應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，綜合本案實(shí)際情況，以補(bǔ)償原告15萬元為宜。反訴原告請求反訴被告返還購房款100萬元，對合理部分請求85萬元予以支持，對超出部分請求，本院不予支持。原告主張被告具備購房資格，其拒不履行合同系違約，證據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十三條、第九十七條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告曹某某與被告孟某某及第三人香河卓創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2017年3月17日簽訂的《房屋買賣居間合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。二、原告曹某某于本判決生效后五日內(nèi)退還被告孟某某購房款85萬元。三、駁回原告曹某某的其他訴訟請求。四、駁回反訴原告孟某某的其他反訴請求。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)10300元，由原告曹某某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)13800元，保全費(fèi)5000元，合計(jì)18800元。由反訴原告孟某某負(fù)擔(dān)2250元，反訴被告曹某某負(fù)擔(dān)16550元。如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于廊坊市中級人民法院。