原告：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江西省景德鎮(zhèn)市。
　　法定代理人：曹少視(系原告父親)，住址同上。
　　委托訴訟代理人：孔令劍，山東舜鴻律師事務所律師。
　　被告：花書林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江蘇省鹽城市。
　　原告曹某某與被告花書林房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月5日立案后，依法適用簡易程序。因無法通過郵寄或直接方式向被告花書林送達訴訟文書，本案于2019年9月9日轉入普通程序，并采用公告送達，于2019年12月25日公開開庭進行了審理。原告曹某某的委托訴訟代理人孔令劍到庭參加訴訟，被告花書林經公告送達開庭傳票，未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
　　原告曹某某向本院提出訴訟請求：判令被告立即支付原告房屋租金74,880元及違約金(違約金按年利率24%計算，從2018年2月23日至實際支付之日計算2018年2月租金的違約金，從2018年3月23日至實際支付之日計算2018年3月租金的違約金……從2019年1月23日至實際支付之日計算2019年1月租金的違約金)。審理中，原告變更違約金的計算方式為：以74,880元為基數，自2019年2月1日起至實際支付之日止，按年利率24%計算。事實和理由：2017年1月12日，原告曹某某的父親曹少視代理原告與被告花書林簽訂《上海市房屋租賃合同》，合同約定原告將位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭北路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出租給被告，租賃期為五年，自2017年1月31日起至2022年1月30日止，月租金為6,240元。合同履行后，自2018年2月1日至2019年1月31日共計12個月的租金被告未支付給原告。故為維護合法權益，原告起訴至法院，要求判如所請。
　　被告花書林未作答辯。
　　本院經審理認定事實如下：系爭房屋產權人系原告曹某某。2017年1月12日，原告曹某某作為出租方(甲方)、被告花書林作為承租方(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》一份，約定原告將系爭房屋出租給被告使用，租賃面積為123.69平方米，月租金為6,240元，租賃保證金為6,240元，租賃期限為2017年1月31日起至2022年1月30日止。合同第四條第二款約定，乙方應于支付租金月的23號前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按月租金的10%支付違約金；合同第十條第一款約定，有下列情形之一的，甲方有權書面通知乙方立即終止本合同并追究乙方賠償責任：……(四)乙方逾期不支付租金累計超過十五天的。合同另對其他事項進行了約定。上述《上海市房屋租賃合同》的出租方落款處由原告法定代理人曹少視簽名。
　　2018年4月28日，原告法定代理人曹少視作為甲方、被告花書林作為乙方、案外人張尊碩作為見證人簽訂《協(xié)議書》一份，載明：“經甲乙雙方友好協(xié)商達成以下協(xié)議：關于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭北路XXX弄XXX號XXX室及滬亭北路XXX弄XXX號XXX室房屋租金事宜：1、房屋租金2018年2月1日至2019年1月31日共計人民幣壹拾伍萬元整未支付給甲方，乙方承諾該租金款項于2019年1月31日前支付。2、乙方在此(2018年2月1日至2019年1月31日)時間內承諾甲方，將自己名下一套商鋪位于江蘇省鹽城市區(qū)飛達西路南側香堤15幢M103室，蘇2017大豐區(qū)不動產第XXXXXXX號抵押給甲方，如未按照規(guī)定時間內支付房租計人民幣15萬元整，甲方有權將該商鋪進行拍賣，乙方無任何異議。3、本協(xié)議一式貳份經甲乙雙方及見證人簽字當日生效?！?br/>　　同日，被告花書林出具《欠條》一份，載明：“本人花書林證件地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX證件號江蘇省鹽城市大豐區(qū)香堤雅郡32幢2單元404室，欠曹少視位于松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬亭北路XXX弄XXX號204以及79號301室房屋租金(2018年2月1日至2019年1月31日)共計人民幣壹拾伍萬元整?！?br/>　　庭審中，原告向本院陳述，因被告一直未付租金，其已于2019年2月1日收回了出租的房屋。
　　以上事實，有親屬關系證明、《上海市房屋租賃合同》、《協(xié)議書》、《欠條》及當事人的陳述等證據證明，本院予以確認。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中原告曹某某與被告花書林簽訂的《上海市房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應遵照履行。2018年4月28日，雙方對欠付租金金額進行了結算，約定兩套房屋2018年2月1日至2019年1月31日的租金共計欠付150,000元，現原告主張被告支付系爭房屋租金74,880元(6,240元×12個月)，有事實和法律依據，本院予以支持。
　　關于原告要求被告支付違約金的主張，本院認為，根據原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》第四條第二款的約定，被告應于支付租金月的23號前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，則被告需按月租金的10%支付違約金，現被告逾期支付租金，原告據此主張違約金，有合同依據，其自愿下調違約金標準，系對自身權利的處分，計算方式亦無不當，故對原告該項主張，本院予以支持。
　　根據我國民事訴訟法的規(guī)定，當事人有答辯并對對方當事人提交的證據進行質證的權利。本案被告經公告送達開庭傳票，未到庭參加訴訟，視為其放棄了答辯和質證的權利。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第五十一條、第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　被告花書林于本判決生效之日起十日內支付原告曹某某房屋租金74,880元及違約金(以74,880元為基數，從2019年2月1日起至實際支付之日止，按照年利率24%計算)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費1,672元，公告費560元，合計訴訟費2,232元，由被告花書林負擔(于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：蔡??珺

書記員：黃??勇