原告：曲某某，男，住安達市。委托訴訟代理人：楊春杰，黑龍江隆華律師事務所律師。委托訴訟代理人：王繼東，男，住安達市，系安達市安達鎮(zhèn)立志村民委員會推薦。被告：安達市興某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地安達市。法定代表人：于永成，職務總經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉鐵峰，男，住大慶市大同區(qū)，系安達市興某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律顧問。被告：王某某，女，住安達市。委托訴訟代理人：安琦，黑龍江中慶律師事務所律師。第三人：周桂華，男，住安達市。委托訴訟代理人：明志榮，男，住江蘇省通州市,系安達市新興街道辦事處推薦。

原告曲某某與被告安達市興某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱興某某公司）、被告王某某、第三人周桂華房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月25日立案受理后,依法適用簡易程序,于2017年8月28日第一次公開開庭進行了審理，原告曲某某的委托訴訟代理人楊春杰、被告興某某公司的委托訴訟代理人劉鐵峰、第三人周桂華到庭參加訴訟。于2017年8月28日第二次公開開庭進行了審理，原告曲某某的委托訴訟代理人王繼東、被告興某某公司的委托訴訟代理人劉鐵峰、被告王某某及其委托訴訟代理人安琦、第三人周桂華到庭參加訴訟。因本案爭議房屋被安達市人民法院和大慶市讓胡路區(qū)人民法院查封，于2017年9月27日裁定中止訴訟，2018年7月18日恢復訴訟。于2018年8月2日第三次公開開庭進行了審理，原告曲某某及其委托訴訟代理人王繼東、被告王某某及其委托訴訟代理人安琦、第三人周桂華的委托訴訟代理人明志榮到庭參加訴訟，被告興某某公司經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。曲某某向本院提出訴訟請求:1.確認曲某某與興某某公司于2016年7月12日簽訂的商品房買賣合同有效；2.判令興某某公司交付安達市學子家園小區(qū)A7幢2單元XXXX室房屋；3.判令王某某停止侵權遷出上述房屋；4.判令興某某公司在符合辦理初始登記條件時協(xié)助曲某某辦理上述房屋的產(chǎn)權登記。事實和理由:2016年7月12日，曲某某在興某某公司購買安達市學子家園小區(qū)A7號樓2單元XXXX室房屋，建筑面積為109.25平方米，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，曲某某交付了購房款。按合同約定，興某某公司應當交付房屋，曲某某起訴興某某公司后得知：上述房屋由王某某非法占有。故訴至法院，請求支持曲某某的訴訟請求。興某某公司辯稱，1、曲某某購買的43套頂賬房屋已被興某某公司全部收回，雙方之間不存在房屋買賣關系；2、周桂華與興某某公司往來賬沒有結算，不存在房屋買賣交易的事實；3、該工程未竣工，不存在交付。王某某辯稱，1、王某某與興某某公司存在合法有效的購房合同，且該合同興某某公司已實際履行，將房屋交付給王某某，故其不存在侵權行為，其占有使用房屋符合法律規(guī)定和合同約定。2、曲某某和興某某公司存在商品房買賣合同，曲某某只能主張違約責任，而不是王某某倒出房屋。3、王某某作為被告并不適格，曲某某起訴的是買賣合同糾紛，依據(jù)合同相對性王某某只能作為第三人，而不是本案被告。周桂華陳述稱，興某某公司稱不欠工程款不屬實，已經(jīng)通過公安局結算完畢，除上述頂給周桂華的43套房屋外，還欠周桂華工程款200余萬元，周桂華有權將抵頂工程款的房源對外出售，關于曲某某這套房屋是周桂華本人出賣的，故該房屋應歸曲某某所有。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.曲某某提交的商品房買賣合同及收據(jù)，證實興某某公司認可涉案房屋商品房買賣合同的效力。興某某公司對該組證據(jù)的真實性無異議，但認為票據(jù)中寫明是抵賬房屋，該合同無效，所有的抵賬房屋均被公司收回。王某某對該組證據(jù)的真實性無異議，但認為該合同形成的時間是在2016年，因該房屋屬于抵賬房屋，曲某某并不是從開發(fā)商處購買，因此其不屬于買受人，該合同已被興某某公司收回，因此該合同無法確認其合同的有效性。周桂華對該組證據(jù)無異議。本院認為，興某某公司、王某某、周桂華對該組證據(jù)的真實性均無異議，興某某公司和王某某的質證意見均無證據(jù)證實，該組證據(jù)具有真實性、關聯(lián)性、合法性，本院予以確認。2.曲某某提交的建筑工程施工合同及補充協(xié)議，證實興某某公司欠周桂華工程款，用涉案房屋抵賬。興某某公司和周桂華均無異議。王某某對該組證據(jù)的真實性無異議，但認為證明問題有異議，該協(xié)議屬于債權協(xié)議，第三人并沒有取得房屋所有權，開發(fā)商將房屋一房二賣，應當以實際取得房屋人作為合同的履約方。本院認為，興某某公司、王某某、周桂華對該組證據(jù)的真實性均無異議，該組證據(jù)與曲某某提交的第一組證據(jù)以及當事人的陳述能夠形成證據(jù)鏈條，該組證據(jù)具有真實性、關聯(lián)性、合法性，本院予以確認。3.曲某某提交的銀行交易明細兩頁及結婚證書復印件，證實曲某某和劉紅艷系夫妻關系，于2016年7月13日，由二人賬戶分別轉給周桂華弟弟50,000.00元和200,000.00元，共交付給周桂華購房款250,000.00元。興某某公司未出庭未質證。王某某對該證據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，認為曲某某在起訴狀中陳述，是與開發(fā)商簽訂的購房合同交付的購房款，開發(fā)商并沒有收到款項，其與起訴狀陳述不符。周桂華無異議。本院認為，該組證據(jù)與曲某某提交的第一組、第二組證據(jù)以及當事人的陳述能夠形成證據(jù)鏈條，該組證據(jù)具有真實性、關聯(lián)性、合法性，本院予以確認。4.曲某某提交的安達市機構編制委員會文件（安編發(fā)201544號）、綏化國土資源局官網(wǎng)資料（4張照片），證明2015年10月9日安達市組建安達市不動產(chǎn)登記中心，2016年1月21日安達市不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)了綏化市第一證，王某某提交的商品房買賣合同落款時間是2015年8月11日，該合同不具有真實性。興某某公司未出庭未質證。王某某對該證據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，認為在2015年期間興某某公司陸續(xù)開具了多份合同，各購房人向法院提交了異議申請，所使用的房屋買賣合同與王某某是一致的，法院也已經(jīng)采納了各購房人意見，并作出了裁定，請求法院結合其他購房合同作出綜合考慮。周桂華對該證據(jù)無異議。本院認為，該組證據(jù)具有真實性、關聯(lián)性、合法性，本院予以確認。5.曲某某提交的安達市房產(chǎn)管理局證明一份，證明曲某某于2016年7月13日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，與王某某的買賣合同證明力相比，具有排他性。興某某公司未出庭未質證。王某某對該證據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，認為不能依據(jù)網(wǎng)簽就證明其購買房屋具有排他性。周桂華無異議。本院認為，該組證據(jù)具有真實性、關聯(lián)性、合法性，本院予以確認。6.王某某提交的房屋買賣合同及收據(jù)，證實王某某與興某某公司簽訂了合法有效的買賣合同，且交付購房款284050.00元。曲某某有異議，認為王某某與興某某公司串通提前書寫了合同簽訂時間，王某某也沒有交付全部購房款，該合同在簽訂時不動產(chǎn)中心還沒有成立，不動產(chǎn)中心成立時間是2016年1月1日，該房屋不是善意取得。興某某公司無異議，不同意曲某某的質證意見。周桂華有異議，認為因2015年8月11日簽訂的該合同，當時安達市不動產(chǎn)中心還沒有成立，應叫安達市房產(chǎn)局，所以此合同涉嫌造假。本院認為，第一、該組證據(jù)的落款時間為2015年8月11日，該合同項下第二條關于商品房銷售依據(jù)所體現(xiàn)的預售商品房批準機關為“安達市不動產(chǎn)登記中心”，根據(jù)曲某某提交的安達市機構編制委員會文件、綏化國土資源局官網(wǎng)資料，“安達市不動產(chǎn)登記中心”于2015年10月9日開始組建，2016年1月21日頒發(fā)了綏化市第一證，該合同的簽訂時間與“安達市不動產(chǎn)登記中心”成立時間存在客觀沖突；第二、王某某陳述于簽合同當天交付購房款284,050.00元，但對交款過程、交款收據(jù)上為什么標注了“抵”字均陳述不清；第三、法院于2017年9月14日對興某某公司法定代表人于永成進行了詢問，其證實興某某公司與王某某是在2016年10月份以后簽訂的合同，之后辦理的入住，因為是抵賬，并沒有收到購房款，合同落款時間為什么往前寫記不清了。于永成的證詞，與王某某所述的簽合同時間為2015年8月11日、以現(xiàn)金方式交付購房款不一致，相反，能夠與“安達市不動產(chǎn)登記中心”成立時間、王某某辦理入住時間、王某某提交的收據(jù)上面體現(xiàn)的“抵”字形成證據(jù)鏈條。故對王某某提交的該組證據(jù)不予確認。7.王某某提交的住宅使用說明及附件、收據(jù)、房屋交付查驗單、裝修申請表、物業(yè)費收費票據(jù)、裝修管理費票據(jù)、電梯垂直費票據(jù)、入伙簽訂手冊，證實興某某公司在2016年11月25日向王某某交付了房屋，王某某向興某某公司預交電費、燃氣初裝費、取暖費。王某某取得房屋后在2016年11月30日和2017年4月19日購買生活用水，且繳納了污水處理費，王某某已實際使用該房屋。曲某某有異議，認為王某某與興某某公司惡意串通，非善意取得。興某某公司無異議。周桂華質證意見同曲某某意見一致。本院認為，王某某提交的房屋買賣合同和收據(jù)的形成時間均無法確定，是否交付購房款也無法確定。故對王某某提交的該組證據(jù)不予確認。根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2015年6月5日，興某某公司與安達市建安建筑工程有限公司簽訂《建筑工程施工合同》及《補充協(xié)議》，合同約定：由安達市建安建筑工程有限公司承建興某某公司開發(fā)的學子家園小區(qū)A7#、A9#樓以及S2商業(yè)裙房部分，同時約定用A7#樓全部住宅及車庫抵頂工程款，其中包括案涉房屋安達市學子家園小區(qū)A7幢2單元XXXXX室（面積109.25平方米、抵頂金額為251,275.00元），周桂華系實際施工人。周桂華取得案涉房屋后出售給曲某某，于2016年7月12日，興某某公司與曲某某簽訂了《商品房買賣合同》，給曲某某出具加蓋興某某公司財務專用章的收據(jù)，收據(jù)上體現(xiàn)收款方式為“抵賬”。7月13日，曲某某交付購房款250,000.00元，并于當日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。在審理過程中，王某某提交了其與興某某公司簽訂的《商品房買賣合同》及收據(jù)，該合同項下第二條關于商品房銷售依據(jù)所體現(xiàn)的預售商品房批準機關為“安達市不動產(chǎn)登記中心”，該合同和收據(jù)的落款日期均為2015年8月11日，收據(jù)上體現(xiàn)收款方式為“現(xiàn)金（抵）”。2016年11月25日，興某某公司給王某某辦理了入住手續(xù)，王某某交納了相關費用。另查，安達市機構編制委員會于2015年10月9日向國土資源局下發(fā)文件，根據(jù)《綏化市機構編制委員會關于組建安達市不動產(chǎn)登記中心的通知》，開始組建“安達市不動產(chǎn)登記中心”。2016年1月21日，綏化市不動產(chǎn)權第一證在安達市首發(fā)。

本院認為,（一）關于曲某某與興某某公司簽訂的商品房買賣合同的效力問題。曲某某提交的證據(jù)能夠證明興某某公司將案涉房屋給付周桂華抵頂工程款，周桂華出售給曲某某后，興某某公司與曲某某簽訂商品房買賣合同，該合同系興某某公司與曲某某的真實意思表示，該合同不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，故該合同合法有效；（二）關于興某某公司應否交付案涉房屋及協(xié)助曲某某辦理案涉房屋的產(chǎn)權登記的問題。曲某某與興某某公司簽訂了合法有效的商品房買賣合同，交納了購房款，已履行了合同約定義務，現(xiàn)房屋已符合交付條件，故興某某公司應按合同約定履行交付房屋義務，可待符合辦理初始登記條件時協(xié)助曲某某辦理案涉房屋的產(chǎn)權登記；（三）關于王某某應否遷出案涉房屋的問題。王某某提交的房屋買賣合同和收據(jù)的形成時間均無法確定，是否交付購房款也無法確定。而且，在合同和收據(jù)的落款日期之前，興某某公司就已經(jīng)將案涉房屋給付周桂華抵頂工程款，興某某公司對案涉房屋已無處分權。王某某雖已裝修入住，但無證據(jù)證明系合法入住，故其應予遷出房屋。綜上，曲某某的訴訟請求合理，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條的規(guī)定，判決如下：一、曲某某與安達市興某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年7月12日簽訂的關于安達市學子家園小區(qū)A7號樓2單元XXXX室的商品房買賣合同合法有效；二、安達市興某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在王某某遷出后立即將安達市學子家園小區(qū)A7號樓2單元XXXX室房屋交付給曲某某，待符合辦理初始登記條件時協(xié)助曲某某辦理產(chǎn)權登記手續(xù)；三、王某某于本判決生效后立即遷出安達市學子家園小區(qū)A7號樓2單元XXXX室房屋。案件受理費2,535.00元（已減半），由安達市興某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。

審判員　　張振學

書記員：王沫