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曲某安某某木斯海新物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告:曲某安(反訴被告),男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,佳木斯市前進(jìn)區(qū)泰德威假日中心經(jīng)理,住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)。
委托訴訟代理人:吳春朋,黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:王天姝,黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。
被告:佳木斯海新物業(yè)管理有限公司(反訴原告),住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)和平街1號。
法定代表人:丁友,經(jīng)理。
委托訴訟代理人:鄒麗艷,該公司會計。

原告曲某安(反訴被告)與被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司(反訴原告)(以下簡稱海新物業(yè))物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案。本院立案受理后,依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行審理。原告曲某安及其委托訴訟代理人吳春朋,被告的法定代表人丁友及其委托訴訟代理人鄒麗艷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告曲某安向本院提出訴訟請求:1、請求法院判令被告賠償原告所有的、坐落于“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋排風(fēng)通道及房屋漏水的修復(fù)費(fèi)用20423.31元;2、要求被告賠償原告自2008年12月31日至2017年12月31日因原告房屋無法居住的租金損失計108000元(按1000元月計算)3、由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用及司法鑒定費(fèi)。事實(shí)和理由:原告系“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋業(yè)主,被告系該小區(qū)物業(yè)管理單位。原告購買房屋入住后,繳納了二年的物業(yè)費(fèi)用。在此期間原告發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主共有及共用的排風(fēng)通道被人為堵塞,造成原告室內(nèi)廚衛(wèi)所產(chǎn)生的帶有異味且對健康有害的氣體全部彌漫在房屋內(nèi),原告多次向被告反映,被告始終未予解決處理。另,原告在與被告協(xié)商過程中,發(fā)現(xiàn)原告房屋多處出現(xiàn)漏水,通知被告進(jìn)行修復(fù)也沒有予以處理,影響了原告的正常居住。原告的訴訟過程中,申請法院對房屋存在異味及漏水原因、修復(fù)方案及修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行了司法鑒定,花費(fèi)鑒定費(fèi)17000元,鑒定現(xiàn)實(shí)支出費(fèi)用2000元。依上述,被告作為提供物業(yè)服務(wù)的管理公司,雙方存在著物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定,被告的行為已構(gòu)成違約,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持”。原告的訴求依法有據(jù),請求支持原告的訴請。
被告海新物業(yè)辯稱:原告的損失系原樓上業(yè)主張曉東房屋裝修私改管線,搭建陽光房造成的。張曉東裝修時于2006年12月20日與被告簽訂有房屋裝飾裝修管理協(xié)議,其承諾自愿承擔(dān)裝修行為的連帶責(zé)任,并于2007年10月12日向被告提交裝修完工申報表,證明當(dāng)時室內(nèi)無任何改動。經(jīng)被告了解,原告于2007年就房屋異味、漏水事宜與樓上業(yè)主張曉東達(dá)成了共識,事隔多年,在張曉東房屋轉(zhuǎn)讓他人后,原告對被告提起訴訟,顯然不妥。原告應(yīng)向張曉東主張權(quán)利,張曉東應(yīng)按裝修承諾書的約定向原告承擔(dān)責(zé)任。依上述,造成通風(fēng)管道堵塞被告無直接責(zé)任;房屋漏水是開發(fā)單位房屋質(zhì)量問題,開發(fā)單位屋面保修五年,如原告沒有向開發(fā)單位以法律形式進(jìn)行申訴維修,視為自動放棄,五年以后的維修由房屋維修基金支付,該費(fèi)用與物業(yè)公司無任何關(guān)系,請求駁回原告的訴請。
反訴原告海新物業(yè)提出訴訟請求:1、反訴被告曲某安支付2008年10月1日至2016年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(含電梯使用費(fèi)及車位費(fèi))計21384元;2、按日3‰支付違約金至2015年9月30日,計81954元;3、反訴費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)及理由:反訴被告曲某安系“我的家”小區(qū)業(yè)主,房屋面積為142.32平方米。2005年10月22日反訴被告與佳木斯海新房屋開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》,根據(jù)該合同第十七條的約定,該房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元月平方米。根據(jù)《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》第二十九條的約定,反訴被告應(yīng)于每季度首月10日交納該季度物業(yè)服務(wù),第三十一條約定,逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),按拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)按日3‰支付違約金。反訴被告自2008年10月1日起未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)(含電梯費(fèi)和車位費(fèi))至今。反訴原告多次催要,反訴被告仍未履行,請求法院支持反訴原告的反訴請求。
反訴被告曲某安辯稱:反訴原告沒有按照規(guī)定和約定的內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù),根據(jù)合同法第67條的規(guī)定,反訴被告享有先履行抗辯權(quán);正是基于反訴原告沒有按約履行物業(yè)合同,在送達(dá)反訴狀之前物業(yè)公司從未向反訴被告主張過物業(yè)費(fèi)及違約金,其訴請已超過訴訟時效,勝訴權(quán)已喪失;3、反訴原告主張的違約金明顯過高,根據(jù)合同法第114條的規(guī)定反訴原告應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任證明實(shí)際損失的數(shù)額,否則人民法院不應(yīng)支持其過高的違約金請求。綜上,請求駁回反訴原告的反訴請求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:原告曲某安系“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋業(yè)主,被告海新物業(yè)系該小區(qū)物業(yè)管理單位。2008年開始,原告所住單元樓共用排風(fēng)通道堵塞,造成原告室內(nèi)廚衛(wèi)所產(chǎn)生的異味氣體彌漫房屋內(nèi)無法消散,房屋漏水造成房屋墻面存在滲漏、脫皮、掉粉的情況。原告為此多次找到被告予以解決處理,被告一直未予解決,原告為此自2008年10月至今未向被告予交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。另,原告為證明其訴訟主張,申請對房屋存在異味、房屋漏水的原因及修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行司法鑒定,經(jīng)本院委托,黑龍江中和力得爾工程咨詢有限責(zé)任公司出具黑中力鑒字【2017】第J3-0015號司法鑒定意見書,意見為:1、佳木斯市“我的家”2號樓4單元10樓1號曲某安房屋產(chǎn)生的異味與樓上鄰居(4單元11樓1號)拆除房屋排水管道有因果關(guān)系。2、墻面漏水與樓上鄰居(4單元11樓1號)露臺搭建陽光房改變了原設(shè)計圖屋面排水方式有因果關(guān)系;按建議的修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù),墻面修復(fù)費(fèi)用預(yù)計為2410.99元。3、排水管道恢復(fù)及因此造成的損失費(fèi)用預(yù)計如下:(1)衛(wèi)生間排水管道1790.35元;(2)衛(wèi)生間吊棚及墻面13548.36元;(3)衛(wèi)生間地面2673.61元。原告支付司法鑒定費(fèi)19000元。上述事實(shí)有房屋所有權(quán)證照1份、物業(yè)費(fèi)收據(jù)4張、施工圖紙1張、前期物業(yè)服務(wù)合同1份、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約1份、司法鑒定意見書1份、鑒定費(fèi)收據(jù)1張、交納鑒定費(fèi)銀行賬戶交易明細(xì)1份及當(dāng)事人的陳述在案佐證。

本院認(rèn)為,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。”本案被告海新物業(yè)作為原告居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)按雙方簽訂的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約履行相應(yīng)的服務(wù)、維修、管理義務(wù),并對業(yè)主的裝飾裝修活動履行監(jiān)檢之責(zé)。而本案被告在原告樓上業(yè)主裝修時沒有盡到監(jiān)督檢查的責(zé)任,造成共用排氣管道被拆除,導(dǎo)致原告房屋異味無法排除,在原告尋求解決處理時怠于履行維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。再者,其他業(yè)主在占用共用部分樓頂露臺搭建違章建筑時,未盡監(jiān)管之責(zé),造成原告房屋墻面損失。被告的行為違反法律法規(guī)及雙方約定,屬違約行為,應(yīng)對原告的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于本案被告的反訴請求,被告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),在其提供物業(yè)服務(wù)的過程中,并未嚴(yán)格按照合同的約定,履行物業(yè)服務(wù)義務(wù),因其所提供的服務(wù)質(zhì)量并未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn),存在違約行為,依照《中華人民共和國合同法》第一百一十一條的規(guī)定,對物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)予減少,酌定原告按照50%比例支付物業(yè)費(fèi);關(guān)于滯納金,滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限,征收的一種帶有懲罰性質(zhì)的款項(xiàng),本案被告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn),屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先,原告作為業(yè)主有權(quán)拒絕交納滯納金,本院對被告的該反訴請求不予支持。另外,關(guān)于原告主張的房屋租金損失,原告雖申請法院對同地區(qū)、同類房屋的租賃費(fèi)予以調(diào)查,但租金損失屬直接損失,應(yīng)由原告對該訴請負(fù)有舉證責(zé)任,予以證實(shí)原告在此期間確實(shí)在外租賃房屋居住的事實(shí)及存在租金損失,原告的調(diào)取證據(jù)申請亦不屬于法院依職權(quán)調(diào)取證據(jù)的范圍,故對原告的該項(xiàng)訴請本院不予支持。關(guān)于原告主張的司法鑒定費(fèi)損失,屬原告為主張合法訴求而產(chǎn)生的合理費(fèi)用,本院予以支持。
綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十一條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定,判決如下:

一、被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司于判決生效十日內(nèi)賠償原告曲某安經(jīng)濟(jì)損失20423.31元及司法鑒定費(fèi)19000元;
二、反訴被告曲某安給付反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司2008年10月1至2016年9月30的物業(yè)服務(wù)費(fèi)10692元;
三、駁回原告曲某安的其他訴訟請求;
四、駁回反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)300元,減半收取計150元,由被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司承擔(dān);反訴費(fèi)920元,由反訴被告曲某安承擔(dān)34元,由反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司承擔(dān)886元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判員 丁文博

書記員: 孫婉靜

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