原告：曲某安（反訴被告），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯市前進(jìn)區(qū)泰德威假日中心經(jīng)理，住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)。
委托訴訟代理人：吳春朋，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王天姝，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。
被告：佳木斯海新物業(yè)管理有限公司（反訴原告），住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)和平街1號。
法定代表人：丁友，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：鄒麗艷，該公司會計。

原告曲某安（反訴被告）與被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司（反訴原告）（以下簡稱海新物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案。本院立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行審理。原告曲某安及其委托訴訟代理人吳春朋，被告的法定代表人丁友及其委托訴訟代理人鄒麗艷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告曲某安向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令被告賠償原告所有的、坐落于“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋排風(fēng)通道及房屋漏水的修復(fù)費(fèi)用20423.31元；2、要求被告賠償原告自2008年12月31日至2017年12月31日因原告房屋無法居住的租金損失計108000元（按1000元月計算）3、由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用及司法鑒定費(fèi)。事實(shí)和理由：原告系“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋業(yè)主，被告系該小區(qū)物業(yè)管理單位。原告購買房屋入住后，繳納了二年的物業(yè)費(fèi)用。在此期間原告發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主共有及共用的排風(fēng)通道被人為堵塞，造成原告室內(nèi)廚衛(wèi)所產(chǎn)生的帶有異味且對健康有害的氣體全部彌漫在房屋內(nèi)，原告多次向被告反映，被告始終未予解決處理。另，原告在與被告協(xié)商過程中，發(fā)現(xiàn)原告房屋多處出現(xiàn)漏水，通知被告進(jìn)行修復(fù)也沒有予以處理，影響了原告的正常居住。原告的訴訟過程中，申請法院對房屋存在異味及漏水原因、修復(fù)方案及修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行了司法鑒定，花費(fèi)鑒定費(fèi)17000元，鑒定現(xiàn)實(shí)支出費(fèi)用2000元。依上述，被告作為提供物業(yè)服務(wù)的管理公司，雙方存在著物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定，被告的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。原告的訴求依法有據(jù)，請求支持原告的訴請。
被告海新物業(yè)辯稱：原告的損失系原樓上業(yè)主張曉東房屋裝修私改管線，搭建陽光房造成的。張曉東裝修時于2006年12月20日與被告簽訂有房屋裝飾裝修管理協(xié)議，其承諾自愿承擔(dān)裝修行為的連帶責(zé)任，并于2007年10月12日向被告提交裝修完工申報表，證明當(dāng)時室內(nèi)無任何改動。經(jīng)被告了解，原告于2007年就房屋異味、漏水事宜與樓上業(yè)主張曉東達(dá)成了共識，事隔多年，在張曉東房屋轉(zhuǎn)讓他人后，原告對被告提起訴訟，顯然不妥。原告應(yīng)向張曉東主張權(quán)利，張曉東應(yīng)按裝修承諾書的約定向原告承擔(dān)責(zé)任。依上述，造成通風(fēng)管道堵塞被告無直接責(zé)任；房屋漏水是開發(fā)單位房屋質(zhì)量問題，開發(fā)單位屋面保修五年，如原告沒有向開發(fā)單位以法律形式進(jìn)行申訴維修，視為自動放棄，五年以后的維修由房屋維修基金支付，該費(fèi)用與物業(yè)公司無任何關(guān)系，請求駁回原告的訴請。
反訴原告海新物業(yè)提出訴訟請求：1、反訴被告曲某安支付2008年10月1日至2016年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含電梯使用費(fèi)及車位費(fèi)）計21384元；2、按日3‰支付違約金至2015年9月30日，計81954元；3、反訴費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：反訴被告曲某安系“我的家”小區(qū)業(yè)主，房屋面積為142.32平方米。2005年10月22日反訴被告與佳木斯海新房屋開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，根據(jù)該合同第十七條的約定，該房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元月平方米。根據(jù)《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》第二十九條的約定，反訴被告應(yīng)于每季度首月10日交納該季度物業(yè)服務(wù)，第三十一條約定，逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)按日3‰支付違約金。反訴被告自2008年10月1日起未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含電梯費(fèi)和車位費(fèi)）至今。反訴原告多次催要，反訴被告仍未履行，請求法院支持反訴原告的反訴請求。
反訴被告曲某安辯稱：反訴原告沒有按照規(guī)定和約定的內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，根據(jù)合同法第67條的規(guī)定，反訴被告享有先履行抗辯權(quán)；正是基于反訴原告沒有按約履行物業(yè)合同，在送達(dá)反訴狀之前物業(yè)公司從未向反訴被告主張過物業(yè)費(fèi)及違約金，其訴請已超過訴訟時效，勝訴權(quán)已喪失；3、反訴原告主張的違約金明顯過高，根據(jù)合同法第114條的規(guī)定反訴原告應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任證明實(shí)際損失的數(shù)額，否則人民法院不應(yīng)支持其過高的違約金請求。綜上，請求駁回反訴原告的反訴請求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告曲某安系“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋業(yè)主，被告海新物業(yè)系該小區(qū)物業(yè)管理單位。2008年開始，原告所住單元樓共用排風(fēng)通道堵塞，造成原告室內(nèi)廚衛(wèi)所產(chǎn)生的異味氣體彌漫房屋內(nèi)無法消散，房屋漏水造成房屋墻面存在滲漏、脫皮、掉粉的情況。原告為此多次找到被告予以解決處理，被告一直未予解決，原告為此自2008年10月至今未向被告予交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。另，原告為證明其訴訟主張，申請對房屋存在異味、房屋漏水的原因及修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行司法鑒定，經(jīng)本院委托，黑龍江中和力得爾工程咨詢有限責(zé)任公司出具黑中力鑒字【2017】第J3-0015號司法鑒定意見書，意見為：1、佳木斯市“我的家”2號樓4單元10樓1號曲某安房屋產(chǎn)生的異味與樓上鄰居（4單元11樓1號）拆除房屋排水管道有因果關(guān)系。2、墻面漏水與樓上鄰居（4單元11樓1號）露臺搭建陽光房改變了原設(shè)計圖屋面排水方式有因果關(guān)系；按建議的修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)，墻面修復(fù)費(fèi)用預(yù)計為2410.99元。3、排水管道恢復(fù)及因此造成的損失費(fèi)用預(yù)計如下：（1）衛(wèi)生間排水管道1790.35元；（2）衛(wèi)生間吊棚及墻面13548.36元；（3）衛(wèi)生間地面2673.61元。原告支付司法鑒定費(fèi)19000元。上述事實(shí)有房屋所有權(quán)證照1份、物業(yè)費(fèi)收據(jù)4張、施工圖紙1張、前期物業(yè)服務(wù)合同1份、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約1份、司法鑒定意見書1份、鑒定費(fèi)收據(jù)1張、交納鑒定費(fèi)銀行賬戶交易明細(xì)1份及當(dāng)事人的陳述在案佐證。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”本案被告海新物業(yè)作為原告居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)按雙方簽訂的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約履行相應(yīng)的服務(wù)、維修、管理義務(wù)，并對業(yè)主的裝飾裝修活動履行監(jiān)檢之責(zé)。而本案被告在原告樓上業(yè)主裝修時沒有盡到監(jiān)督檢查的責(zé)任，造成共用排氣管道被拆除，導(dǎo)致原告房屋異味無法排除，在原告尋求解決處理時怠于履行維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。再者，其他業(yè)主在占用共用部分樓頂露臺搭建違章建筑時，未盡監(jiān)管之責(zé)，造成原告房屋墻面損失。被告的行為違反法律法規(guī)及雙方約定，屬違約行為，應(yīng)對原告的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于本案被告的反訴請求，被告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在其提供物業(yè)服務(wù)的過程中，并未嚴(yán)格按照合同的約定，履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，因其所提供的服務(wù)質(zhì)量并未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，存在違約行為，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十一條的規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)予減少，酌定原告按照50%比例支付物業(yè)費(fèi)；關(guān)于滯納金，滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限，征收的一種帶有懲罰性質(zhì)的款項(xiàng)，本案被告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，原告作為業(yè)主有權(quán)拒絕交納滯納金，本院對被告的該反訴請求不予支持。另外，關(guān)于原告主張的房屋租金損失，原告雖申請法院對同地區(qū)、同類房屋的租賃費(fèi)予以調(diào)查，但租金損失屬直接損失，應(yīng)由原告對該訴請負(fù)有舉證責(zé)任，予以證實(shí)原告在此期間確實(shí)在外租賃房屋居住的事實(shí)及存在租金損失，原告的調(diào)取證據(jù)申請亦不屬于法院依職權(quán)調(diào)取證據(jù)的范圍，故對原告的該項(xiàng)訴請本院不予支持。關(guān)于原告主張的司法鑒定費(fèi)損失，屬原告為主張合法訴求而產(chǎn)生的合理費(fèi)用，本院予以支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十一條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司于判決生效十日內(nèi)賠償原告曲某安經(jīng)濟(jì)損失20423.31元及司法鑒定費(fèi)19000元；
二、反訴被告曲某安給付反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司2008年10月1至2016年9月30的物業(yè)服務(wù)費(fèi)10692元；
三、駁回原告曲某安的其他訴訟請求；
四、駁回反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)300元，減半收取計150元，由被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司承擔(dān)；反訴費(fèi)920元，由反訴被告曲某安承擔(dān)34元，由反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司承擔(dān)886元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判員 丁文博

書記員： 孫婉靜