原告：曲某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住寶清縣。
委托訴訟代理人：曲玉波（與原告系父女），xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住寶清縣。
委托訴訟代理人：秦紅光，黑龍江中程佳易律師事務(wù)所律師。
被告：潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，雙鴨山銀監(jiān)分局寶清監(jiān)管辦干部，現(xiàn)住寶清縣。
委托訴訟代理人：潘明偉（與被告系叔侄），xxxx年xx月xx日出生，滿族，寶清縣農(nóng)村信用合作社干部，現(xiàn)住寶清縣。
委托訴訟代理人：任曙光，黑龍江任曙光律師事務(wù)所律師。
第三人：寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地：寶清縣寶清鎮(zhèn)人民路北段118號。
法定代表人：李金山，職務(wù):董事長。

原告曲某某與被告潘某某、第三人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2018年1月8日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人曲玉波、秦紅光，被告委托訴訟代理人潘明偉、任曙光，第三人法定代表人李金山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告曲某某向本院提出訴訟請求：1.依法確認原告和第三人于2015年5月18日簽訂的《商品房買賣合同》有效；2.依法解除對寶清縣××皇家花園小區(qū)××區(qū)××號車庫的查封；3.終結(jié)執(zhí)行寶清縣人民法院（2015）清萬民商初字第39-1號民事裁定書；4.被告承擔本案訴訟費。事實和理由：2015年5月18日，原告和第三人簽訂《商品房買賣合同》一份，原告購買了第三人開發(fā)建設(shè)的位于寶清縣××皇家花園小區(qū)××區(qū)××號車庫，該車庫建筑面積19.26平方米，每平方米價款5000元。2015年5月20日，原告一次性交清全部購房款96300元，由第三人為原告出具收據(jù)，并加蓋財務(wù)專用章。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定，原告和第三人之間簽訂的《商品房買賣合同》有效。被告依據(jù)（2015）清萬民商初字第39-1號民事裁定書申請你院執(zhí)行第三人，你院2017黑0523執(zhí)268號被告申請執(zhí)行第三人保證合同糾紛案件，查封了寶清縣××皇家花園小區(qū)××區(qū)××號車庫，原告提出執(zhí)行異議，你院（2017）黑0523執(zhí)異22號執(zhí)行裁定書，駁回原告的異議請求，原告依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條之規(guī)定向你院提起執(zhí)行異議之訴，請你院依法支持原告的訴訟請求。
被告潘某某辯稱，一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占用，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。因此，未辦理過戶登記手續(xù)的不動產(chǎn)買受人，如主張其實體權(quán)利能夠排除執(zhí)行，必須同時具備三個條件：一、支付了全部價款；二、實際占有；三、無過錯。二、本案中，法院查封的車庫目前還處于空置狀態(tài)，并沒有交付給原告，原告對該房屋沒有實際占有。綜上，請求法院依法查明事實，駁回原告的訴訟請求。
第三人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司述稱，1.支持原告的訴訟請求；2.本案訴訟費用由被告方承擔。2015年，被告潘某某與張先令之間發(fā)生借貸糾紛，被告應(yīng)該找張先令索要借貸本息。張先令的民間借貸以其在八五二農(nóng)場開發(fā)的安康家園的房產(chǎn)做抵押，我公司沒有簽署過該房屋買賣合同，也沒有加蓋公章，被告沒有找過我公司。張先令在房屋買賣合同上所加蓋的公章系他本人私自偽造的，我公司發(fā)現(xiàn)后于2015年10月向公安機關(guān)報案，寶清縣公安局刑偵大隊通過省市相關(guān)單位鑒定后，認定張先令在房屋買賣合同上所蓋公章為假章，于2015年12月8日對張先令偽造公司印章立案偵查。故圍繞張先令為民間借貸所出具的房屋買賣合同不能作為合法證據(jù)，寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司不應(yīng)承擔責任。其次，被告在已知的情況下，為賺利息借錢給張先令，在收到擔保房屋后，沒有及時同我公司聯(lián)系鑒別真?zhèn)?，也沒有去八五二房產(chǎn)處備案，導致被騙。被告不去找擔保人、欠款人，卻拿著假合同書來執(zhí)行我公司，實在荒唐至極。被告和我公司都是受害方，卻在法律上成了對手，讓張先令至今仍然逍遙法外。綜上，我公司與曲某某之間簽訂的商品房買賣合同合法、有效，是雙方真實意愿，該房產(chǎn)屬于原告。
當事人圍繞訴訟請求和答辯意見依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了當庭質(zhì)證。對有爭議的事實和證據(jù)認定如下：1.原告提交的證據(jù)1—編號1242611《商品房買賣合同》一份（復印件），因第三人無異議，系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，故本院予以采信；2.原告提交的證據(jù)2—購樓交款據(jù)一份（復印件），因第三人無異議，故本院予以采信；3.原告提交的證據(jù)5—雙鴨山市公安局刑事技術(shù)支隊鑒定文書一份（復印件），因該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院不予采信；4.原告提交的證據(jù)6—證人魏某、田某當庭證言，被告雖然提出異議，但沒有反駁證據(jù)，故本院予以采信，可以證明第三人欠原告女兒塔吊勞務(wù)費，用本案爭議房屋抵頂勞務(wù)費的事實。對被告提交的證據(jù)1、2、3，因系本院生效法律文書，故予以采信。對第三人提交的寶公立告字[2015]第37號立案告知書、寶公（刑）立字[2015]893號立案決定書各一份（復印件），因與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院不予采信。
本院經(jīng)審理認定事實如下：第三人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司欠魏某工程款，魏某欠田某工程款，田某欠原告曲某某女兒曲玉波塔吊勞務(wù)費。為清償曲玉波塔吊勞務(wù)費，2015年5月18日，原告曲某某與第三人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂編號為：GF-2000-0171《商品房買賣合同》一份，約定寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司將其建設(shè)的位于寶清縣××皇家花園小區(qū)××區(qū)××號車庫賣給曲某某，抵頂欠曲玉波塔吊勞務(wù)費，由第三人為原告出具96300元收款收據(jù)，該車庫現(xiàn)正在建，未交付。
另查明：被告潘某某與第三人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司保證合同糾紛一案，在審理中，潘某某向本院申請保全寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司座樓于寶清縣寶清鎮(zhèn)皇家花園的A8號樓1-13號車庫、24號車庫，本院于2015年7月15日作出（2015）清萬民商初字第39-1號民事裁定書，查封了上述財產(chǎn)。此案經(jīng)審理后，本院于2016年9月22日作出（2015）清萬民商初字第39號民事判決書，判決：一、寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司給付潘某某借款1330000元；二、寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司承擔保證責任后，有權(quán)向債務(wù)人張先令、代金風追償。寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司在上訴期內(nèi)提起上訴。因?qū)毲蹇h寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未能按照《訴訟費用繳納辦法》第十三條第一款的規(guī)定繳納上訴案件受理費16770元，2017年2月28日，雙鴨山市中級人民法院作出（2017）黑05民終114號民事裁定書，裁定按上訴人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司自動撤回上訴處理。被告潘某某依據(jù)（2015）清萬民商初字第39號民事判決書向本院申請執(zhí)行，本院立案受理后，案外人曲某某對本院查封寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建設(shè)的位于寶清縣××皇家花園小區(qū)××區(qū)××號房地產(chǎn)提出書面異議。2017年12月2日，本院作出（2017）黑0523執(zhí)異21號執(zhí)行裁定書，裁定駁回案外人曲某某的異議請求，因曲某某不服，故訴至本院。

本院認為：原告曲某某與第三人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司之間簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方真實意思表示，不違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，故原告要求確認該合同有效的訴訟請求應(yīng)予支持；根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡怯洖椴粍赢a(chǎn)物權(quán)變動生效要件，原告購買的商品房未完成交付，亦未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，故原告未取得爭議房屋的所有權(quán)。原告曲某某與第三人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司雖然在人民法院查封之前簽訂了合法有效的《商品房買賣合同》，原告用工程款付清合同價款，但原告所購商品房系車庫，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！钡囊?guī)定，原告對本案爭議房屋提出異議，不應(yīng)支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十一條的規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任?！痹娌荒茏C明其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條第一款第（二）項的規(guī)定：“案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求”。故對原告要求依法解除對寶清縣××皇家花園小區(qū)××區(qū)××號車庫的查封及終結(jié)執(zhí)行寶清縣人民法院（2015）清萬民商初字第39-1號民事裁定書的訴訟請求應(yīng)當予以駁回。第三人認為其與潘某某之間擔保性質(zhì)的商品房買賣合同中的公章是張憲令私刻的假公章，其不應(yīng)當承擔責任，因（2015）清萬民商初字第39號民事判決書是本院生效判決，故對第三人的答辯意見，本院不予采納。本院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，《中華人民共和國合同法》第四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第（二）項、第（三）項的規(guī)定，判決如下：

一、原告曲某某與第三人寶清縣寶信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司之間簽訂的《商品房買賣合同》有效；
二、駁回對原告曲某某要求依法解除對寶清縣寶清鎮(zhèn)盛新皇家花園小區(qū)A區(qū)8棟000111號車庫的查封及終結(jié)執(zhí)行寶清縣人民法院（2015）清萬民商初字第39-1號民事裁定書的訴訟請求。
案件受理費2208元，由原告曲某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于雙鴨山市中級人民法院。

審判長 白春生
審判員 曲偉霞
人民陪審員 王志國

書記員： 初彤