原告（反訴被告）晏寶華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址武漢市江漢區(qū)。
委托代理人袁志權(quán)、吳超文，湖北匡濟(jì)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴原告）彭某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址武漢市江漢區(qū)。
委托代理人韓秀琴，湖北天明律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告（反訴被告）晏寶華（以下簡(jiǎn)稱原告）與被告（反訴原告）彭某（以下簡(jiǎn)稱被告）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，被告彭某提出反訴請(qǐng)求，本案依法由審判員魏永香獨(dú)任審判，公開開庭對(duì)本訴、反訴進(jìn)行了合并審理。原告晏寶華的委托代理人袁志權(quán)、吳超文，被告彭某的委托代理人韓秀琴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原、被告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》約定，乙方（合同中指原告）承租甲方（合同中指被告）位于武漢菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)室外步行街C022號(hào)建筑面積為97.86平方米的商鋪，經(jīng)營(yíng)服裝飾品。甲方同意自2015年5月11日至5月30日為甲方提供給乙方的裝修期。乙方應(yīng)在裝修期內(nèi)完成該商鋪裝修，乙方應(yīng)事先將裝修方案提前報(bào)物業(yè)公司審查并得到同意后方可裝修施工，裝修期內(nèi)無需支付租金。裝修期屆滿次日為計(jì)租日，無論乙方屆時(shí)是否開業(yè)，乙方應(yīng)自計(jì)租日起支付該商鋪?zhàn)饨?，物業(yè)服務(wù)費(fèi)及能源等費(fèi)用。租期為2015年6月1日至2018年5月31日。自2015年6月1日至2016年5月31日期間，月租金為18600元，每季度租金為55800元；自2016年6月1日至2017年5月31日期間，月租金為19572元，每季度租金為58716元；自2017年6月1日至2018年5月31日期間，月租金為21040元，每季度租金為63120元。自計(jì)租日起，每三個(gè)月為一個(gè)交租期。乙方應(yīng)在本合同簽署后支付第一個(gè)交租期租金，之后應(yīng)在每個(gè)交租期滿15日前支付下一個(gè)交租期租金。乙方承擔(dān)并直接向物業(yè)公司繳納該商鋪物業(yè)服務(wù)費(fèi)，自計(jì)租日起，每12個(gè)月為一個(gè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)期限。乙方應(yīng)在本合同簽訂的同時(shí)向甲方一次性繳納相當(dāng)于兩個(gè)月租金的押金20000元作為保證金。如乙方未能如約繳納租金，甲方有權(quán)從保證金中直接扣除欠租款或損失賠償金，不足部分仍有權(quán)向乙方追償。因乙方違約導(dǎo)致合同解除，甲方有權(quán)不返還租金保證金及乙方繳納的其他款項(xiàng)，并要求乙方支付相當(dāng)于屆時(shí)12個(gè)月租金的違約金，以補(bǔ)償甲方損失。若甲方違約導(dǎo)致合同解除，甲方必須退還乙方繳納的押金同時(shí)甲方需賠付給乙方相當(dāng)于屆時(shí)12個(gè)月租金的違約金。該合同第八條第五項(xiàng)還約定，發(fā)生有下列情形之一，視為乙方嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)解除本合同：1）乙方收到甲方催款通知單后，遲延支付租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等超過15日的；2）乙方無法定或約定理由提出解除合同的；3）乙方擅自對(duì)該商鋪進(jìn)行裝修、改建或其他嚴(yán)重破壞行為的。前述《商鋪?zhàn)赓U合同》上載明的簽名時(shí)間為2015年5月10日，此時(shí)間為被告彭某與前承租人李某某簽訂合同的時(shí)間，李某某短期經(jīng)營(yíng)后介紹原告晏寶華承租涉案商鋪。原告晏寶華實(shí)際承租涉案商鋪的時(shí)間為同年7月15日。合同簽訂后，被告彭某認(rèn)可原告晏寶華繳納了押金20000元作為保證金，收取原告晏寶華向其繳納的2015年9月、10月、11月三個(gè)月租金計(jì)55800元。2015年11月14日，被告彭某向原告晏寶華以郵寄方式發(fā)送《商鋪?zhàn)饨鸫呃U通知書》，該通知書載明：“根據(jù)前述《商鋪?zhàn)赓U合同》，原告晏寶華應(yīng)在同年11月15日前一次性繳納租金55800元及物業(yè)管理費(fèi)4448元（5月-12月），原告晏寶華收到催款通知書后，延遲支付租金、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用超過15日的，視為原告晏寶華嚴(yán)重違約，被告彭某將有權(quán)解除合同，由此引發(fā)的一切后果及損失由承租方自行承擔(dān)。”合同履行期間，因涉案商鋪二樓墻體滲水，經(jīng)物業(yè)公司聯(lián)系，先后六次維修未果，導(dǎo)致二樓墻體無法經(jīng)營(yíng)。經(jīng)原告晏寶華申請(qǐng)，本院于2016年1月6日對(duì)涉案商鋪進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。經(jīng)查，涉案商鋪二樓墻體出現(xiàn)大面積霉點(diǎn)、霉變等情形。
2016年1月6日，原告晏寶華將租賃商鋪鑰匙交給被告彭某，一并移交電卡一張，卡內(nèi)存有電費(fèi)803.55元。被告彭某于2014年12月15日繳納了2015年1月1日至同年12月31日間的物業(yè)費(fèi)6967元，平均每月物業(yè)費(fèi)為580元。原告晏寶華承租涉案商鋪后，未按約繳納物業(yè)管理費(fèi)。
審理中，原告晏寶華針對(duì)第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求（即要求判令被告彭某賠償原告晏寶華裝修損失56740元、維修費(fèi)用9000元，共計(jì)65740元）提交了《武漢地區(qū)住宅室內(nèi)裝飾裝修工程施工合同書》、裝修委托授權(quán)書、裝修費(fèi)支付憑證及維修費(fèi)票據(jù)予以證實(shí)。被告彭某質(zhì)證后認(rèn)為：1、原告晏寶華屬擅自裝修，損失應(yīng)由其自行承擔(dān)；2、被告彭某與施工合同上的電話聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)接聽人疑是原告本人；3、工商登記部門無施工合同中的裝修單位即武漢市硚口區(qū)迪麗斯裝飾設(shè)計(jì)會(huì)所的登記資料，被告彭某以此推定原告晏寶華的舉證不真實(shí)；4、原告晏寶華提供的收據(jù)基本上是連號(hào)等，故被告彭某認(rèn)為，原告晏寶華的舉證達(dá)不到證明目的，不應(yīng)被法院采信，且于2016年1月18日向本院提出調(diào)查申請(qǐng)，申請(qǐng)法院對(duì)原告晏寶華提出的裝修施工合同、裝修費(fèi)用及會(huì)所是否真實(shí)存在等進(jìn)行調(diào)查。本院在核查過程中，原告晏寶華不愿意配合法院擬開展的調(diào)查事宜。嗣后，原告晏寶華于2016年3月18日向本院提出鑒定申請(qǐng)，要求對(duì)爭(zhēng)議商鋪的裝修成本進(jìn)行評(píng)估鑒定。經(jīng)本院委托，因原告晏寶華未在規(guī)定的期限內(nèi)繳納鑒定費(fèi)用，故武漢天馬資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)本院的委托進(jìn)行退案處理。經(jīng)本院調(diào)查，工商管理部門無武漢市硚口區(qū)迪麗斯裝飾設(shè)計(jì)會(huì)所的登記資料，但原告晏寶華自認(rèn)該會(huì)所系其丈夫登記的個(gè)體工商戶的登記字號(hào)。審理中，原告晏寶華不愿意提供該會(huì)所的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
以上事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述及原告晏寶華提供的《商鋪?zhàn)赓U合同》、《武漢市商品房買賣合同》、漏水維修聯(lián)系、通知及確認(rèn)單、前租戶證明、物業(yè)證明、微信記錄及照片、證人證言、電卡及鑰匙收條一份；被告彭某提供的《武漢市商品房買賣合同》、《裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《商鋪?zhàn)赓U合同》、《商鋪?zhàn)赓U合同》、承諾書、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票、商鋪?zhàn)饨鸫呃U通知書及郵寄單、照片兩張、新聞報(bào)道、《前期物業(yè)管理合同》及本院做出的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查筆錄、調(diào)查筆錄等證據(jù)予以證明，以上證據(jù)均經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容未違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，本院予以認(rèn)定。合同簽訂后，雙方均應(yīng)按合同約定享受權(quán)利和履行義務(wù)。關(guān)于本訴：1、原告晏寶華請(qǐng)求解除與被告彭某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，被告彭某表示同意，且原告晏寶華已于2016年1月6日將商鋪鑰匙交給被告彭某，故該《商鋪?zhàn)赓U合同》已于2016年1月6日實(shí)際解除。2、針對(duì)原告晏寶華的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，被告彭某提供的涉案商鋪因二樓滲水導(dǎo)致原告晏寶華不能全面實(shí)現(xiàn)合同目的，屬被告彭某違約，故原告晏寶華要求被告彭某退還租金的訴訟請(qǐng)求部分有理，本院僅對(duì)部分予以支持。租金退還數(shù)額酌情以已付租金（55800元）的四分之一即13950元為宜。關(guān)于押金，因《商鋪?zhàn)赓U合同》中明確約定，若被告彭某違約導(dǎo)致合同解除，被告彭某必須退還原告晏寶華繳納的押金，故原告晏寶華要求被告彭某退還押金的訴訟請(qǐng)求符合合同約定，本院予以支持。3、原告晏寶華要求被告彭某賠償其裝修損失及維修費(fèi)用，因其提供的證據(jù)系原告晏寶華之夫辦理的個(gè)體工商戶的登記字號(hào)蓋章后出具，其與原告晏寶華存在利害關(guān)系，該證據(jù)證明效力低下，原告晏寶華經(jīng)本院釋明提出鑒定申請(qǐng)后，又未在規(guī)定的期限內(nèi)繳納鑒定費(fèi)用導(dǎo)致本院的委托被退案處理，根據(jù)“誰主張，誰舉證”的原則，故原告晏寶華應(yīng)對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求承擔(dān)舉證不能的法律后果。
關(guān)于反訴：1、關(guān)于彭某反訴的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，因雙方對(duì)解除合同均無異議，且前述已作分析，反訴中不再重復(fù)。關(guān)于騰退及房屋恢復(fù)原狀的問題。訴訟中，原告晏寶華已于2016年1月6日將商鋪鑰匙交給被告彭某，故被告彭某主張的要求原告晏寶華立即騰退，并將房屋恢復(fù)原狀交給被告彭某的訴訟請(qǐng)求，已經(jīng)履行完畢，不存在再行交付的問題。2、本案于2015年11月5日立案，被告彭某沒有舉證證明原告晏寶華在立案前履約中存在嚴(yán)重違約行為，故被告彭某在反訴中以原告晏寶華違約導(dǎo)致合同解除，要求不返還保證金的訴訟請(qǐng)求，沒有證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。3、原告晏寶華承租商鋪后，僅向被告彭某繳納了2015年9月-11月的租金，雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2016年1月6日實(shí)際解除，故原告晏寶華應(yīng)向被告彭某補(bǔ)繳2015年12月1日至2016年1月6日期間的房屋租金，因涉案商鋪二樓不能全面實(shí)現(xiàn)合同目的，其補(bǔ)交的房屋租金僅按合同約定租金的四分之三計(jì)算即16740元繳納。被告彭某應(yīng)退還給原告晏寶華的押金20000元可用于沖抵原告晏寶華應(yīng)向被告彭某繳納的租金及相關(guān)費(fèi)用。4、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)，雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》中明確約定，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由原告晏寶華繳納，原告晏寶華在租賃期間未按約繳納物業(yè)管理費(fèi)，屬違約行為，其應(yīng)向被告彭某支付承租期間的物業(yè)管理費(fèi)。被告彭某主張?jiān)骊虒毴A向其支付2015年8月至其騰退之日的物業(yè)管理費(fèi)，符合合同約定，本院予以支持。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)數(shù)額，以被告彭某主張的時(shí)間2015年8月1日起至2016年1月6日止，按每月580元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，共計(jì)3014元。另，原告晏寶華于2016年1月6日將租賃商鋪鑰匙交給被告彭某時(shí)，一并移交有電卡一張，卡內(nèi)存有電費(fèi)803.55元，該電費(fèi)屬被告彭某應(yīng)退還給原告晏寶華的費(fèi)用，此費(fèi)用可沖抵部分物業(yè)管理費(fèi)。沖抵后，原告晏寶華實(shí)際應(yīng)支付被告彭某物業(yè)管理費(fèi)2210.45元。審理中，經(jīng)本院多次組識(shí)調(diào)解，原告晏寶華先后兩次提出要求被告彭某退還38600元、70000元的調(diào)解意見，因雙方當(dāng)事人分歧較大，故調(diào)解未成。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條、第一百四十條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）晏寶華與被告（反訴原告）彭某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2016年1月6日解除；
二、被告（反訴原告）彭某退還原告（反訴被告）晏寶華租金13950元、押金20000元，共計(jì)33950元；
三、原告（反訴被告）晏寶華向被告（反訴原告）彭某支付2015年12月1日至2016年1月6日止的租金16740元；
四、原告（反訴被告）晏寶華向被告（反訴原告）彭某支付2015年8月至騰退之日止的物業(yè)管理費(fèi)2210.45元；
五、駁回原告（反訴被告）晏寶華的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回被告（反訴原告）彭某的其他反訴請(qǐng)求。
上述款項(xiàng)，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。負(fù)有履行金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的案件本訴受理費(fèi)1844元、其他訴訟費(fèi)用40元，合計(jì)1884元，由原告晏寶華負(fù)擔(dān)1520元，被告彭某負(fù)擔(dān)364元（此款原告晏寶華已預(yù)付本院，由被告彭某隨上述款項(xiàng)一并支付原告晏寶華）；反訴受理費(fèi)318元，由被告彭某負(fù)擔(dān)182元，原告晏寶華負(fù)擔(dān)136元（此款被告彭某已預(yù)付本院，由原告晏寶華隨上述款項(xiàng)一并支付被告彭某）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　　魏永香

書記員：鄭妍