上訴人（原審被告）孝感市春潮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱春潮房地產(chǎn)公司）。
委托代理人鮑水橋，孝感市孝南區(qū)法律援助中心律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即變更訴訟請(qǐng)求及確認(rèn)對(duì)方的訴訟請(qǐng)求、代收法律文書。
委托代理人陸健，該公司工作人員。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即變更訴訟請(qǐng)求及確認(rèn)對(duì)方的訴訟請(qǐng)求、代收法律文書。
上訴人（原審被告）孝感市康某物業(yè)管理有限公司（下稱康某物業(yè)公司）。
委托代理人鮑水橋，孝感市孝南區(qū)法律援助中心律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即變更訴訟請(qǐng)求及確認(rèn)對(duì)方的訴訟請(qǐng)求、代收法律文書。
委托代理人劉云發(fā)，該公司工作人員。代理權(quán)限為：特別授權(quán)，即變更訴訟請(qǐng)求及確認(rèn)對(duì)方的訴訟請(qǐng)求、代收法律文書。
被上訴人（原審原告）張某。
委托代理人陳東，湖北峰鼎律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、變更或放棄訴訟請(qǐng)求，調(diào)解，申請(qǐng)執(zhí)行，代領(lǐng)、處分執(zhí)行標(biāo)的物，申請(qǐng)并參與鑒定，代收法律文書。

上訴人春潮房地產(chǎn)公司、康某物業(yè)公司因與被上訴人張某房屋買賣合同糾紛一案，不服孝感市孝南區(qū)人民法院(2009)孝南民初字第350號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年8月31日立案受理后，依法組成由審判員潘玉安擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員譚光劍、審判員夏建紅參加評(píng)議的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

對(duì)春潮房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)，本院認(rèn)為，因被上訴人張某和上訴人康某物業(yè)公司對(duì)其真實(shí)性和合法性無(wú)異議，因此，應(yīng)對(duì)該證據(jù)真實(shí)性和合法性本院予以認(rèn)定，但春潮房地產(chǎn)公司交付的房屋屋頂水管因不耐寒凍裂和樓面漏水等質(zhì)量問(wèn)題，不可因?qū)⒃摲课萁挥煽的澄飿I(yè)公司管理而免責(zé)，因此，對(duì)該證據(jù)的證明目的本院不予采信。
對(duì)康某物業(yè)公司提交的證據(jù)一，本院認(rèn)為，被上訴人張某雖對(duì)其印章的真實(shí)性提出了異議，但既未提出反證，也未提出鑒定申請(qǐng)，因此，對(duì)該證據(jù)真實(shí)性和合法性本院予以認(rèn)定，雖然該證據(jù)內(nèi)容反映2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境內(nèi)發(fā)生一次連續(xù)低溫天氣過(guò)程，極端最低氣溫為—8.9℃，但并不能由此證明屬不可抗拒的自然災(zāi)害；證據(jù)二為網(wǎng)上下載的學(xué)術(shù)性資料，因康某物業(yè)公司不能證明其合法來(lái)源，因此對(duì)該證據(jù)真實(shí)性和合法性本院不予認(rèn)定。
對(duì)被上訴人張某提交的證據(jù)，本院認(rèn)為，因兩上訴人對(duì)其真實(shí)性不持異議，故對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性本院予以認(rèn)定，從照片看，管道布設(shè)雜亂無(wú)章，樓面未作防水處理，故對(duì)其證明目的本院予以認(rèn)定。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的案件事實(shí)屬實(shí)。
另查明，孝感市孝南區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理站對(duì)上訴人春潮房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于孝感城區(qū)體育東路商品房所用塑料管道送檢材質(zhì)的管道強(qiáng)度、嚴(yán)密性進(jìn)行了檢驗(yàn)，并于2005年5月17日出具了“該系統(tǒng)管道強(qiáng)度、嚴(yán)密性均合格”的《檢驗(yàn)報(bào)告》。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、被上訴人張某的房屋內(nèi)財(cái)物受損與上訴人春潮房地產(chǎn)公司交付的房屋質(zhì)量和上訴人康某物業(yè)公司的物業(yè)管理有無(wú)關(guān)聯(lián)？?jī)缮显V人對(duì)被上訴人張某的房屋內(nèi)財(cái)物受損可否以不可抗力免責(zé)？
針對(duì)上述焦點(diǎn)，本院評(píng)判如下：
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)，上訴人春潮房地產(chǎn)公司認(rèn)為，我公司出售給被上訴人張某的房屋之樓面管道布管、鋪設(shè)，是經(jīng)過(guò)房屋設(shè)計(jì)部門科學(xué)設(shè)計(jì)及施工單位精心施工的，且所用塑料管道經(jīng)質(zhì)檢合格，所建房屋也經(jīng)質(zhì)檢部門竣工驗(yàn)收合格，不存在質(zhì)量問(wèn)題，因此，被上訴人張某的房屋因滲水致屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)受損，與我公司房屋質(zhì)量無(wú)關(guān)；我公司所建房屋已交由康某物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，即便張某的房屋因滲水致屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)受損與房屋管道破裂有關(guān)聯(lián)，那也是物業(yè)管理環(huán)節(jié)的問(wèn)題，與我公司無(wú)關(guān)。
上訴人康某物業(yè)公司認(rèn)為，我公司已對(duì)管道管理盡了物業(yè)管理上的職責(zé)，在巡查發(fā)現(xiàn)管道破裂滲水后也及時(shí)通知了業(yè)主張某，但因張某本人遲遲未能趕回家中堵漏和處理家俱及其他財(cái)物，致使損失擴(kuò)大，因此，我公司不應(yīng)對(duì)其財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)責(zé)任。
被上訴人張某認(rèn)為，春潮公司6樓樓頂安裝水箱的下水管道本應(yīng)是有防凍性能，樓面本應(yīng)作防水處理，但實(shí)際上未作上述處理，造成凍裂水管致水下滲，屬嚴(yán)重違約；康某物業(yè)在持續(xù)大雪近一個(gè)月的情況下，對(duì)其管理的下水管道未作防凍保暖處理，致水管破裂自來(lái)水下滲，也形成違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約賠償責(zé)任。
本院認(rèn)為，上訴人春潮房地產(chǎn)公司與被上訴人張某簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，春潮房地產(chǎn)公司對(duì)交付給張某的房屋在質(zhì)量保證期內(nèi)應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任；春潮房地產(chǎn)公司所建房屋的6樓頂層樓面質(zhì)量是其交付給張某5樓房屋整體質(zhì)量的一部分，墻體防水質(zhì)量也是房屋整體質(zhì)量的一部分。春潮房地產(chǎn)公司所建房屋的管道強(qiáng)度、嚴(yán)密性檢驗(yàn)合格，不能證明其防凍性能合格，房屋竣工驗(yàn)收合格，不能證明其不會(huì)發(fā)生房屋質(zhì)量問(wèn)題。春潮房地產(chǎn)公司所建房屋在6樓頂層樓面架空層內(nèi)安裝儲(chǔ)水放水設(shè)置，其鋪設(shè)的塑料管道應(yīng)具備相應(yīng)的防凍性能，但其提交的管道《檢驗(yàn)報(bào)告》證據(jù)只能證明抗壓強(qiáng)度，不能證明其耐寒性，因此，應(yīng)認(rèn)定其安裝的放水塑料管道不具備相應(yīng)的防凍性能。春潮房地產(chǎn)公司在所建房屋6樓頂層樓面架空層內(nèi)安裝儲(chǔ)水放水設(shè)置，雖經(jīng)相關(guān)設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)，但設(shè)計(jì)未考慮管道老化、凍裂或其他危害等多種因素會(huì)導(dǎo)致管道破裂漏水因素，而對(duì)6樓頂層樓面作防水處理，屬房屋質(zhì)量缺陷，該質(zhì)量缺陷是導(dǎo)致管道破裂漏水下滲的主要原因。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款的規(guī)定，屋面防水工程的質(zhì)量保證期為5年，而春潮房地產(chǎn)公司交付給張某的房屋不足3年，在房屋質(zhì)量保證期內(nèi)，春潮房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量違約責(zé)任，不得以設(shè)計(jì)合理和竣工驗(yàn)收合格免責(zé)。春潮房地產(chǎn)公司所建房屋屋面滲水致張某屋內(nèi)財(cái)物受損，侵害了張某的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，亦應(yīng)承擔(dān)財(cái)產(chǎn)侵權(quán)的民事責(zé)任。本案中，春潮房地產(chǎn)公司所建房屋屋面滲水行為構(gòu)成違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合，被上訴人選擇違約賠償之訴，符合法律規(guī)定，本院予以支持。春潮房地產(chǎn)公司將所建房屋交由康某物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，康某物業(yè)公司與業(yè)主張某雖未簽訂書面物業(yè)管理合同，但依其管理行為對(duì)張某收取了相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)管理合同關(guān)系，康某物業(yè)公司應(yīng)依法履行物業(yè)管理合同義務(wù)。本案中，該公司在2008年1月下旬至2月中旬孝感城區(qū)境內(nèi)發(fā)生長(zhǎng)時(shí)間連續(xù)低溫天氣，極端最低氣溫為—8.9℃期間，作為專業(yè)的物業(yè)管理者，明知長(zhǎng)時(shí)間冰雪天氣會(huì)使通水塑料管道凍裂漏水的情況下，未對(duì)涉訟房屋樓頂通水塑料管道妥善采取防凍保護(hù)措施，致使該塑料管道發(fā)生凍裂漏水事故，造成被上訴人張某的屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)受損，屬既未盡物業(yè)管理職責(zé)，又侵害了張某的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，既要依法承擔(dān)未適當(dāng)履行物業(yè)管理義務(wù)的違約責(zé)任，又要承擔(dān)財(cái)產(chǎn)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任，構(gòu)成違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合，被上訴人張某選擇請(qǐng)求判令上訴人康某物業(yè)公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任，符合法律規(guī)定，本院予以支持。因管道凍裂漏水和屋面滲水使被上訴人張某的屋內(nèi)財(cái)物受損為春潮房地產(chǎn)公司和康某物業(yè)公司的共同違約行為所致，因此，兩上訴人應(yīng)對(duì)被上訴人張某的屋內(nèi)財(cái)物損失應(yīng)承擔(dān)共同賠償責(zé)任。孝感市裝飾裝修行業(yè)管理辦公室為孝感市轄區(qū)內(nèi)房屋裝飾裝修行業(yè)的專業(yè)管理和裝飾裝修價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)，其對(duì)被上訴人訟爭(zhēng)房屋因樓頂漏水造成裝修的損失作出的鑒定，程序合法，本院予以認(rèn)定，委托鑒定所產(chǎn)生的費(fèi)用300元，應(yīng)由兩上訴人共同承擔(dān)。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)，上訴人春潮房地產(chǎn)公司和康某物業(yè)公司均認(rèn)為，2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境內(nèi)發(fā)生一次連續(xù)低溫天氣過(guò)程，極端最低氣溫為—8.9℃，屬人力不可抗拒，本案訟爭(zhēng)所涉樓頂塑料管道凍裂漏水純屬極端低溫冰凍所致，符合不可抗力條件，因此，管道凍裂漏水和屋面滲水使被上訴人的屋內(nèi)財(cái)物受損屬不可抗力，不構(gòu)成違約。
被上訴人張某認(rèn)為，所謂“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。天氣人不能控制，但水管被凍裂漏水導(dǎo)致我的財(cái)產(chǎn)遭受損失一事絕對(duì)可以預(yù)見(jiàn)以及避免。孝感地處北緯31.92度，屬于北溫帶，氣候類型屬溫帶大陸性氣候，冬季降雪結(jié)冰極其常見(jiàn)，而且寒流的到來(lái)早有預(yù)報(bào)，如果兩上訴人采取防凍措施和樓面防水措施，根本不會(huì)發(fā)生水管凍裂和樓面滲水問(wèn)題。因此，兩上訴人不可以不可抗力免責(zé)。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況”，第一百一十八條規(guī)定“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明”。本案中，2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境內(nèi)發(fā)生一次連續(xù)低溫天氣過(guò)程，極端最低氣溫為-8.9℃，屬人力不可抗拒，但孝感的氣候類型屬溫帶大陸性氣候，冬季降雪結(jié)冰極其常見(jiàn)，雖然天氣不可預(yù)見(jiàn)，但采用防凍管道材料可以避免凍裂，春潮房地產(chǎn)公司在安裝樓面下水管道時(shí)應(yīng)充分考慮極端冰凍天氣會(huì)造成管道凍裂的情況，采用不易凍裂的管道，但其采用了易凍裂的塑料管道，屬自身過(guò)錯(cuò)；不可適用不可抗力條款免責(zé)。而在該低溫天氣發(fā)生的近一個(gè)月時(shí)間里，多種媒體報(bào)道天氣預(yù)報(bào)，作為物業(yè)管理的康某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)低溫天氣會(huì)致樓頂下水塑料管道結(jié)冰凍裂而需對(duì)管道采取保曖防凍措施，而該公司并未采取相應(yīng)保曖防凍措施而克服低溫天氣對(duì)管道的影響，亦屬自身過(guò)錯(cuò)，春潮房地產(chǎn)公司在應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)低溫天氣會(huì)致樓頂下水塑料管道結(jié)冰凍裂而需依據(jù)其與康某物業(yè)公司的物業(yè)管理合同，督促康某物業(yè)公司對(duì)管道采取保曖防凍措施，亦有過(guò)錯(cuò)，正是因?yàn)閮缮显V人的上述過(guò)錯(cuò)行為，使本應(yīng)預(yù)見(jiàn)到的事情未預(yù)見(jiàn)，使本應(yīng)懫取措施避免發(fā)生的事情得以發(fā)生，使本應(yīng)能夠克服的自然因其疏忽未有克服，因此，兩上訴人適用不可抗力條款免責(zé)不符合法律規(guī)定。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審理程序合法，判決并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。兩上訴人的上訴理由均無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采信，對(duì)其上訴請(qǐng)求依法予以駁回。是此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十二條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 潘玉安
審判員 譚光劍（承辦人）
審判員 夏建紅

書記員： 丁飛