上訴人（原審被告）孝感市春潮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱春潮房地產(chǎn)公司）。
委托代理人鮑水橋，孝感市孝南區(qū)法律援助中心律師。代理權限為特別授權，即變更訴訟請求及確認對方的訴訟請求、代收法律文書。
委托代理人陸健，該公司工作人員。代理權限為特別授權，即變更訴訟請求及確認對方的訴訟請求、代收法律文書。
上訴人（原審被告）孝感市康某物業(yè)管理有限公司（下稱康某物業(yè)公司）。
委托代理人鮑水橋，孝感市孝南區(qū)法律援助中心律師。代理權限為特別授權，即變更訴訟請求及確認對方的訴訟請求、代收法律文書。
委托代理人劉云發(fā)，該公司工作人員。代理權限為：特別授權，即變更訴訟請求及確認對方的訴訟請求、代收法律文書。
被上訴人（原審原告）張某。
委托代理人陳東，湖北峰鼎律師事務所律師。代理權限為特別授權，即代為承認、變更或放棄訴訟請求，調(diào)解，申請執(zhí)行，代領、處分執(zhí)行標的物，申請并參與鑒定，代收法律文書。

上訴人春潮房地產(chǎn)公司、康某物業(yè)公司因與被上訴人張某房屋買賣合同糾紛一案，不服孝感市孝南區(qū)人民法院(2009)孝南民初字第350號民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年8月31日立案受理后，依法組成由審判員潘玉安擔任審判長，審判員譚光劍、審判員夏建紅參加評議的合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

對春潮房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)，本院認為，因被上訴人張某和上訴人康某物業(yè)公司對其真實性和合法性無異議，因此，應對該證據(jù)真實性和合法性本院予以認定，但春潮房地產(chǎn)公司交付的房屋屋頂水管因不耐寒凍裂和樓面漏水等質(zhì)量問題，不可因?qū)⒃摲课萁挥煽的澄飿I(yè)公司管理而免責，因此，對該證據(jù)的證明目的本院不予采信。
對康某物業(yè)公司提交的證據(jù)一，本院認為，被上訴人張某雖對其印章的真實性提出了異議，但既未提出反證，也未提出鑒定申請，因此，對該證據(jù)真實性和合法性本院予以認定，雖然該證據(jù)內(nèi)容反映2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境內(nèi)發(fā)生一次連續(xù)低溫天氣過程，極端最低氣溫為—8.9℃，但并不能由此證明屬不可抗拒的自然災害；證據(jù)二為網(wǎng)上下載的學術性資料，因康某物業(yè)公司不能證明其合法來源，因此對該證據(jù)真實性和合法性本院不予認定。
對被上訴人張某提交的證據(jù)，本院認為，因兩上訴人對其真實性不持異議，故對該證據(jù)的真實性本院予以認定，從照片看，管道布設雜亂無章，樓面未作防水處理，故對其證明目的本院予以認定。
經(jīng)審理查明，原審認定的案件事實屬實。
另查明，孝感市孝南區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理站對上訴人春潮房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于孝感城區(qū)體育東路商品房所用塑料管道送檢材質(zhì)的管道強度、嚴密性進行了檢驗，并于2005年5月17日出具了“該系統(tǒng)管道強度、嚴密性均合格”的《檢驗報告》。
本院認為，本案爭議焦點為：一、被上訴人張某的房屋內(nèi)財物受損與上訴人春潮房地產(chǎn)公司交付的房屋質(zhì)量和上訴人康某物業(yè)公司的物業(yè)管理有無關聯(lián)？兩上訴人對被上訴人張某的房屋內(nèi)財物受損可否以不可抗力免責？
針對上述焦點，本院評判如下：
關于第一個焦點，上訴人春潮房地產(chǎn)公司認為，我公司出售給被上訴人張某的房屋之樓面管道布管、鋪設，是經(jīng)過房屋設計部門科學設計及施工單位精心施工的，且所用塑料管道經(jīng)質(zhì)檢合格，所建房屋也經(jīng)質(zhì)檢部門竣工驗收合格，不存在質(zhì)量問題，因此，被上訴人張某的房屋因滲水致屋內(nèi)財產(chǎn)受損，與我公司房屋質(zhì)量無關；我公司所建房屋已交由康某物業(yè)公司進行物業(yè)管理，即便張某的房屋因滲水致屋內(nèi)財產(chǎn)受損與房屋管道破裂有關聯(lián)，那也是物業(yè)管理環(huán)節(jié)的問題，與我公司無關。
上訴人康某物業(yè)公司認為，我公司已對管道管理盡了物業(yè)管理上的職責，在巡查發(fā)現(xiàn)管道破裂滲水后也及時通知了業(yè)主張某，但因張某本人遲遲未能趕回家中堵漏和處理家俱及其他財物，致使損失擴大，因此，我公司不應對其財產(chǎn)損失承擔責任。
被上訴人張某認為，春潮公司6樓樓頂安裝水箱的下水管道本應是有防凍性能，樓面本應作防水處理，但實際上未作上述處理，造成凍裂水管致水下滲，屬嚴重違約；康某物業(yè)在持續(xù)大雪近一個月的情況下，對其管理的下水管道未作防凍保暖處理，致水管破裂自來水下滲，也形成違約應承擔相應違約賠償責任。
本院認為，上訴人春潮房地產(chǎn)公司與被上訴人張某簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，應受法律保護，春潮房地產(chǎn)公司對交付給張某的房屋在質(zhì)量保證期內(nèi)應承擔質(zhì)量保證責任；春潮房地產(chǎn)公司所建房屋的6樓頂層樓面質(zhì)量是其交付給張某5樓房屋整體質(zhì)量的一部分，墻體防水質(zhì)量也是房屋整體質(zhì)量的一部分。春潮房地產(chǎn)公司所建房屋的管道強度、嚴密性檢驗合格，不能證明其防凍性能合格，房屋竣工驗收合格，不能證明其不會發(fā)生房屋質(zhì)量問題。春潮房地產(chǎn)公司所建房屋在6樓頂層樓面架空層內(nèi)安裝儲水放水設置，其鋪設的塑料管道應具備相應的防凍性能，但其提交的管道《檢驗報告》證據(jù)只能證明抗壓強度，不能證明其耐寒性，因此，應認定其安裝的放水塑料管道不具備相應的防凍性能。春潮房地產(chǎn)公司在所建房屋6樓頂層樓面架空層內(nèi)安裝儲水放水設置，雖經(jīng)相關設計部門設計，但設計未考慮管道老化、凍裂或其他危害等多種因素會導致管道破裂漏水因素，而對6樓頂層樓面作防水處理，屬房屋質(zhì)量缺陷，該質(zhì)量缺陷是導致管道破裂漏水下滲的主要原因。根據(jù)國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條第二款的規(guī)定，屋面防水工程的質(zhì)量保證期為5年，而春潮房地產(chǎn)公司交付給張某的房屋不足3年，在房屋質(zhì)量保證期內(nèi)，春潮房地產(chǎn)公司應承擔質(zhì)量違約責任，不得以設計合理和竣工驗收合格免責。春潮房地產(chǎn)公司所建房屋屋面滲水致張某屋內(nèi)財物受損，侵害了張某的財產(chǎn)權利，亦應承擔財產(chǎn)侵權的民事責任。本案中，春潮房地產(chǎn)公司所建房屋屋面滲水行為構成違約責任和侵權責任的競合，被上訴人選擇違約賠償之訴，符合法律規(guī)定，本院予以支持。春潮房地產(chǎn)公司將所建房屋交由康某物業(yè)公司進行物業(yè)管理，康某物業(yè)公司與業(yè)主張某雖未簽訂書面物業(yè)管理合同，但依其管理行為對張某收取了相應的物業(yè)管理費，構成事實上的物業(yè)管理合同關系，康某物業(yè)公司應依法履行物業(yè)管理合同義務。本案中，該公司在2008年1月下旬至2月中旬孝感城區(qū)境內(nèi)發(fā)生長時間連續(xù)低溫天氣，極端最低氣溫為—8.9℃期間，作為專業(yè)的物業(yè)管理者，明知長時間冰雪天氣會使通水塑料管道凍裂漏水的情況下，未對涉訟房屋樓頂通水塑料管道妥善采取防凍保護措施，致使該塑料管道發(fā)生凍裂漏水事故，造成被上訴人張某的屋內(nèi)財產(chǎn)受損，屬既未盡物業(yè)管理職責，又侵害了張某的財產(chǎn)權利，既要依法承擔未適當履行物業(yè)管理義務的違約責任，又要承擔財產(chǎn)侵權的民事賠償責任，構成違約責任和侵權責任的競合，被上訴人張某選擇請求判令上訴人康某物業(yè)公司承擔違約賠償責任，符合法律規(guī)定，本院予以支持。因管道凍裂漏水和屋面滲水使被上訴人張某的屋內(nèi)財物受損為春潮房地產(chǎn)公司和康某物業(yè)公司的共同違約行為所致，因此，兩上訴人應對被上訴人張某的屋內(nèi)財物損失應承擔共同賠償責任。孝感市裝飾裝修行業(yè)管理辦公室為孝感市轄區(qū)內(nèi)房屋裝飾裝修行業(yè)的專業(yè)管理和裝飾裝修價格認定機構，其對被上訴人訟爭房屋因樓頂漏水造成裝修的損失作出的鑒定，程序合法，本院予以認定，委托鑒定所產(chǎn)生的費用300元，應由兩上訴人共同承擔。
關于第二個焦點，上訴人春潮房地產(chǎn)公司和康某物業(yè)公司均認為，2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境內(nèi)發(fā)生一次連續(xù)低溫天氣過程，極端最低氣溫為—8.9℃，屬人力不可抗拒，本案訟爭所涉樓頂塑料管道凍裂漏水純屬極端低溫冰凍所致，符合不可抗力條件，因此，管道凍裂漏水和屋面滲水使被上訴人的屋內(nèi)財物受損屬不可抗力，不構成違約。
被上訴人張某認為，所謂“不可抗力”，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。天氣人不能控制，但水管被凍裂漏水導致我的財產(chǎn)遭受損失一事絕對可以預見以及避免。孝感地處北緯31.92度，屬于北溫帶，氣候類型屬溫帶大陸性氣候，冬季降雪結冰極其常見，而且寒流的到來早有預報，如果兩上訴人采取防凍措施和樓面防水措施，根本不會發(fā)生水管凍裂和樓面滲水問題。因此，兩上訴人不可以不可抗力免責。
本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”，第一百一十八條規(guī)定“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明”。本案中，2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境內(nèi)發(fā)生一次連續(xù)低溫天氣過程，極端最低氣溫為-8.9℃，屬人力不可抗拒，但孝感的氣候類型屬溫帶大陸性氣候，冬季降雪結冰極其常見，雖然天氣不可預見，但采用防凍管道材料可以避免凍裂，春潮房地產(chǎn)公司在安裝樓面下水管道時應充分考慮極端冰凍天氣會造成管道凍裂的情況，采用不易凍裂的管道，但其采用了易凍裂的塑料管道，屬自身過錯；不可適用不可抗力條款免責。而在該低溫天氣發(fā)生的近一個月時間里，多種媒體報道天氣預報，作為物業(yè)管理的康某物業(yè)公司應當預見低溫天氣會致樓頂下水塑料管道結冰凍裂而需對管道采取保曖防凍措施，而該公司并未采取相應保曖防凍措施而克服低溫天氣對管道的影響，亦屬自身過錯，春潮房地產(chǎn)公司在應當預見低溫天氣會致樓頂下水塑料管道結冰凍裂而需依據(jù)其與康某物業(yè)公司的物業(yè)管理合同，督促康某物業(yè)公司對管道采取保曖防凍措施，亦有過錯，正是因為兩上訴人的上述過錯行為，使本應預見到的事情未預見，使本應懫取措施避免發(fā)生的事情得以發(fā)生，使本應能夠克服的自然因其疏忽未有克服，因此，兩上訴人適用不可抗力條款免責不符合法律規(guī)定。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，審理程序合法，判決并無不當，應予維持。兩上訴人的上訴理由均無事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采信，對其上訴請求依法予以駁回。是此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十二條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

審判長 潘玉安
審判員 譚光劍（承辦人）
審判員 夏建紅

書記員： 丁飛