易某某
彭治權(quán)
龔立華（湖北夢云律師事務所）
湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
黃紅（湖北睡虎律師事務所）
張望華（湖北睡虎律師事務所）

原告:易某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省云夢縣。
委托訴訟代理人:彭治權(quán)，男，系易某某公爹。
委托訴訟代理人:龔立華，湖北夢云律師事務所律師。
被告:湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:湖北省云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)新村41號。
法定代表人:袁榮明，該公司董事長。
委托訴訟代理人:黃紅，湖北睡虎律師事務所律師。
委托訴訟代理人:張望華，湖北睡虎律師事務所律師。
原告易某某與被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱圣榮公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。
原告易某某的委托訴訟代理人彭治權(quán)、龔立華，被告圣榮公司的委托訴訟代理人張望華到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告易某某向本院提出訴訟請求:1、判令被告圣榮公司按拆遷補償合同約定向易某某補償面積差額價款91072元（26.17平方米×3480元/平方米）；2、判令被告圣榮公司按拆遷補償合同約定向易某某交付面積為21平方米的庫房一間；3、判令被告圣榮公司按拆遷補償合同約定支付門面房補償款39萬元，并支付延遲付款違約金92180元（按日2‰計算至2016年9月22日）；4、被告圣榮公司承擔本案訴訟費用。
事實和理由:2011年，圣榮公司擬將位于云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)夢澤大道的原農(nóng)業(yè)銀行城南儲蓄所住宅樓及停車場合并進行開發(fā)（現(xiàn)圣榮嘉緣小區(qū)），因易某某在該處擁有居室、門面房及車庫一間，圣榮公司便與易某某協(xié)商拆遷還建等事宜。
經(jīng)雙方多次協(xié)商，于2011年4月28日簽訂了《房屋拆遷補償置換合同書》及《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》各一份，約定:1、圣榮公司向易某某補償面積為208.70平方米的住宅一套；2、若圣榮公司的住宅實際面積小于208.70平方米，則圣榮公司按開盤時市場價格結(jié)算差額；3、自原告搬離后項目動工之日起14個月內(nèi)，圣榮公司向易某某交付房屋。
合同簽訂后，易某某按約定將房屋交付給圣榮公司拆遷。
2013年底，圣榮公司開發(fā)建設完畢，僅向易某某補償了圣榮嘉緣1單元1501室面積為145.3平方米的住房一套，與合同約定相差63.4平方米。
同時，因易某某親屬彭詠梅同時在同處拆遷還建，易某某自愿承擔彭詠梅的面積差額37.23平方米，圣榮公司仍差欠易某某面積26.17平方米。
2015年6月2日，圣榮公司以還建的門面房不可分割為由，與易某某達成了《收購還建門面房協(xié)議書》，約定:1、圣榮公司作價42萬元補償易某某門面房損失；2、圣榮公司于2016年2月23日前付款22萬元，于2016年8月23日前付清余款20萬元，遲延每天按日2‰計算違約金，但圣榮公司僅于2016年3月支付3萬元，余款一直推脫不付。
原告易某某故訴至法院，請求判如所請。
被告圣榮公司辯稱:1、圣榮公司與易某某的房屋差額面積已結(jié)清:圣榮公司與易某某在《房屋拆遷補償置換合同書》中約定還建房屋樓層為4層，但易某某還建時要求將樓層提高至15層，雙方口頭約定對差額面積一部分用于抵付彭詠梅的差額面積，一部分用于抵付樓層差額款；2、2011年4月28日，圣榮公司與易某某簽訂了《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》，2015年6月2日又重新簽訂了《收購還建門面房協(xié)議書》，對補償?shù)?2萬元應是包含門面房、車庫在內(nèi)的，圣榮公司不應再向易某某交付車庫；3、圣榮公司與易某某簽訂《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》、《收購還建門面房協(xié)議書》的前提是門面房、車庫的產(chǎn)權(quán)隸屬于易某某，易某某一直不能提供門面房、車庫的產(chǎn)權(quán)證書或者與原所有權(quán)人簽訂的房屋買賣協(xié)議書，且該建筑均為臨時搭建的，該二份合同均為無效合同，圣榮公司不應對易某某作出補償；4、《收購還建門面房協(xié)議書》中約定的違約金過高，請求法院依法調(diào)整。
當事人圍繞訴訟請求并依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對于各方?jīng)]有爭議的原告提交的易某某身份證、圣榮公司工商登記信息、易某某拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證復印件、《房屋拆遷補償置換合同書》、《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》、《收購還建門面房協(xié)議書》等，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)，本院認定如下:1、原告易某某提交了《拆遷還建表》，擬證明易某某的還建房屋面積為145.3平方米，彭詠梅的應還建面積為89.54平方米，實際還建面積126.77平方米，易某某自愿替彭詠梅抵付37.23平方米，被告圣榮公司對此證據(jù)真實性有異議，且認為與本案無關(guān)。
本院認為，該拆遷還建表上沒有加蓋圣榮公司公章，不能證明易某某和彭詠梅的應還建面積與實際面積差額，對此證據(jù)本院依法不予采信；2、對原告易某某公爹彭治權(quán)向圣榮公司法定代表人袁榮明的催要款項信函等，被告圣榮公司認為與本案無關(guān)，對此證據(jù)不予質(zhì)證，本院認為，該組證據(jù)不能證明圣榮公司曾收到該信件，對此證據(jù)本院依法不予采信。
就各方爭議的事實，根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下:圣榮公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房屋中介服務等內(nèi)容的有限責任公司（私營），公司注冊資本1000萬元整，公司成立時間2010年2月1日，營業(yè)期限自2010年5月20日至2040年1月31日。
2011年，圣榮公司擬對位于湖北省云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)夢澤大道38號原農(nóng)業(yè)銀行城南儲蓄所住宅樓和停車場進行合并開發(fā)。
2011年4月28日，易某某與圣榮公司簽訂了一份《房屋拆遷補償置換合同書》，約定:1、易某某將其所有的114.5平方米的房屋及面積為33.8平方米的空場地、涼臺等交由圣榮公司拆遷，圣榮公司以新房產(chǎn)面積208.7平方米置換易某某舊房產(chǎn)面積，樓層提高一層，由原來的三層提高至四層；2、新房產(chǎn)實際面積與置換面積差額按開盤時市場價格以現(xiàn)金方式結(jié)算。
雙方還就違約責任等其他事項作了約定。
同日，就易某某所占有的庫房、門面（小賣部）雙方又簽訂了一份《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》，約定:1、易某某以原有門面房、車庫房面積置換圣榮公司在原位置新建的門面房、車庫房面積；2、易某某庫房面積21平方米（以統(tǒng)一設計為準，大于或小于原建筑面積按市場價進行調(diào)整）；3、易某某門面（小賣部）按實丈量面積19.2平方米，圣榮公司以30平方米門面置換。
合同簽訂后，易某某將住房、庫房、門面房（小賣部）等均交給圣榮公司拆遷，并提交了住房的房屋所有權(quán)證。
圣榮公司開發(fā)完成后，將1單元1501室置換給易某某，但雙方未能履行《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》約定的義務。
2015年6月2日，圣榮公司與易某某簽訂了一份《收購還建門面房協(xié)議書》，約定:1、因圣榮公司新建門面房不易分割隔斷還建，圣榮公司愿意以現(xiàn)金形式收購還建給易某某的門面房，門面房面積加補償后確認為30平方米；2、協(xié)商門面房作價42萬元；3、2016年2月23日前付22萬元，2016年8月23日付款20萬元；4、每遲延一天按2‰承擔違約金。
此后，圣榮公司以易某某未提交庫房、門面房的房屋產(chǎn)權(quán)證書或房屋買賣協(xié)議為由，認為易某某不是拆遷房屋的所有人，一直未將置換的庫房交給易某某，且對于收購門面房款僅支付3萬元，余款39萬元一直推脫不付，易某某故訴至法院。
另查明，對于易某某還建的房屋的面積，圣榮公司對易某某提交的《拆遷還建表》未予認可，因圣榮公司開發(fā)的圣榮嘉緣項目商品房屋至今未辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，不能根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證書確定實際面積，但本院依易某某申請調(diào)取了云夢縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上數(shù)據(jù)，確定圣榮嘉緣一單元1501室面積為145.35平方米。
又查明，易某某系彭治權(quán)兒媳，彭詠梅系彭治權(quán)女兒，易某某與彭詠梅均居住于同址。
彭詠梅與圣榮公司也簽訂了《房屋拆遷補償置換合同書》，合同內(nèi)容一致。
但彭詠梅的應還建面積為89.54平方米，實際還建面積為126.77平方米，易某某自愿為彭詠梅抵償37.23平方米。
再查明，關(guān)于圣榮嘉緣項目房屋的開盤價及層差價，圣榮公司在庭審中確認每層銷售價格提高30元/平方米，原告易某某亦認可，本院對層差價30元/平方米依法予以確認。
對于房屋開盤價，原告易某某在庭后補交了宋紅荊、褚金山等人的房屋拆遷置換合同書復印件及還款協(xié)議復印件，均可證明同等條件的拆遷戶面積差額均按開盤價3480元/平方米計算，圣榮公司亦確認圣榮嘉苑的開盤價為3480元/平方米，對此本院依法予以確認。
本院認為，本案爭議的焦點問題為:一、被告圣榮公司與原告易某某置換房屋的面積及差額款如何計算；二、被告圣榮公司與原告易某某簽訂的《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》、《收購還建門面房協(xié)議書》是否合法有效；三、《收購還建門面房協(xié)議書》中約定的違約金是否過高？
對于爭議焦點一:本院認為，被告圣榮公司與原告易某某合同約定應以208.70平方米置換舊房，雖然圣榮嘉緣商品房項目尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證，但在云夢縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上登記置換的一單元1508室房屋面積為145.35平方米，則被告圣榮公司差欠原告易某某住房面積為63.35平方米。
對于原告易某某自愿為彭詠梅負擔房屋差額37.23平方米，原、被告雙方認可且不損害他人利益，對此本院依法予以準許。
被告圣榮公司仍差欠原告易某某房屋置換面積26.12平方米，面積差額款90897.6元（26.12平方米×3480元/平方米）。
因原告易某某與被告圣榮公司約定的置換房屋為四層，后原告易某某向被告圣榮公司要求置換15層的房屋，則原告易某某應承擔錯層款47965.5元【145.35平方米×30元/層×（15層-4層）】，被告圣榮公司仍應支付原告易某某置換房屋面積差額款42932.1元；
對于爭議焦點二:本院認為，所謂無效合同，是指不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同，該類合同由于違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或者損害國家、社會公共利益或者第三人利益，因此即使成立，也不具有法律效力。
本案中，被告圣榮公司與原告易某某簽訂的《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》后，又達成了《收購還建門面房協(xié)議書》，該合同及協(xié)議是雙方自愿協(xié)商簽訂，且不具有《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定的合同無效的情形。
雖然《城市房屋拆遷管理條例》[[133e810e60ec4007910b2bd904d3740e:22Chapter|第22條 ?規(guī)定:“拆除違章]]建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”，但該規(guī)定只屬行政性管理性規(guī)定，不是效力性強制規(guī)定，該門面房、車庫是否拆遷補償完全由被告圣榮公司與易某某商議決定。
被告圣榮公司在明知原告易某某沒有所有權(quán)證書的情形下與之簽訂了置換合同及收購協(xié)議，后又以其不能提交所有權(quán)證證書認為合同及協(xié)議無效的意見，沒有法律依據(jù)，本院依法不予采納，應認定雙方簽訂的置換合同及收購協(xié)議合法有效。
對于爭議焦點三:本院認為，原、被告雙方約定以日2‰計算違約金，則月利息達到60‰，此違約金過分高于違約造成的損失，本院依法調(diào)整為按中國人民銀行同期同類貸款利率計算違約金。
是此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應支付原告易某某房屋置換面積差額款42932.1元，限本判決生效之日起十日內(nèi)給付；
二、被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應交付原告易某某面積為21平方米的庫房一間，限本判決生效之日起十日內(nèi)交付；
三、被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應給付原告易某某門面房補償款39萬元并承擔違約金（按中國人民銀行同期同類貸款利率計算，其中19萬元自2016年2月24日計算至還清之日止，20萬元自2016年8月24日計算至還清之日止），限本判決生效之日起十日內(nèi)給付。
四、駁回原告易某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費9532元，由原告易某某負擔1000元，被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔8532元，限本判決生效之日交納。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

本院認為，該拆遷還建表上沒有加蓋圣榮公司公章，不能證明易某某和彭詠梅的應還建面積與實際面積差額，對此證據(jù)本院依法不予采信；2、對原告易某某公爹彭治權(quán)向圣榮公司法定代表人袁榮明的催要款項信函等，被告圣榮公司認為與本案無關(guān)，對此證據(jù)不予質(zhì)證，本院認為，該組證據(jù)不能證明圣榮公司曾收到該信件，對此證據(jù)本院依法不予采信。
就各方爭議的事實，根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下:圣榮公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房屋中介服務等內(nèi)容的有限責任公司（私營），公司注冊資本1000萬元整，公司成立時間2010年2月1日，營業(yè)期限自2010年5月20日至2040年1月31日。
2011年，圣榮公司擬對位于湖北省云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)夢澤大道38號原農(nóng)業(yè)銀行城南儲蓄所住宅樓和停車場進行合并開發(fā)。
2011年4月28日，易某某與圣榮公司簽訂了一份《房屋拆遷補償置換合同書》，約定:1、易某某將其所有的114.5平方米的房屋及面積為33.8平方米的空場地、涼臺等交由圣榮公司拆遷，圣榮公司以新房產(chǎn)面積208.7平方米置換易某某舊房產(chǎn)面積，樓層提高一層，由原來的三層提高至四層；2、新房產(chǎn)實際面積與置換面積差額按開盤時市場價格以現(xiàn)金方式結(jié)算。
雙方還就違約責任等其他事項作了約定。
同日，就易某某所占有的庫房、門面（小賣部）雙方又簽訂了一份《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》，約定:1、易某某以原有門面房、車庫房面積置換圣榮公司在原位置新建的門面房、車庫房面積；2、易某某庫房面積21平方米（以統(tǒng)一設計為準，大于或小于原建筑面積按市場價進行調(diào)整）；3、易某某門面（小賣部）按實丈量面積19.2平方米，圣榮公司以30平方米門面置換。
合同簽訂后，易某某將住房、庫房、門面房（小賣部）等均交給圣榮公司拆遷，并提交了住房的房屋所有權(quán)證。
圣榮公司開發(fā)完成后，將1單元1501室置換給易某某，但雙方未能履行《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》約定的義務。
2015年6月2日，圣榮公司與易某某簽訂了一份《收購還建門面房協(xié)議書》，約定:1、因圣榮公司新建門面房不易分割隔斷還建，圣榮公司愿意以現(xiàn)金形式收購還建給易某某的門面房，門面房面積加補償后確認為30平方米；2、協(xié)商門面房作價42萬元；3、2016年2月23日前付22萬元，2016年8月23日付款20萬元；4、每遲延一天按2‰承擔違約金。
此后，圣榮公司以易某某未提交庫房、門面房的房屋產(chǎn)權(quán)證書或房屋買賣協(xié)議為由，認為易某某不是拆遷房屋的所有人，一直未將置換的庫房交給易某某，且對于收購門面房款僅支付3萬元，余款39萬元一直推脫不付，易某某故訴至法院。
另查明，對于易某某還建的房屋的面積，圣榮公司對易某某提交的《拆遷還建表》未予認可，因圣榮公司開發(fā)的圣榮嘉緣項目商品房屋至今未辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，不能根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證書確定實際面積，但本院依易某某申請調(diào)取了云夢縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上數(shù)據(jù)，確定圣榮嘉緣一單元1501室面積為145.35平方米。
又查明，易某某系彭治權(quán)兒媳，彭詠梅系彭治權(quán)女兒，易某某與彭詠梅均居住于同址。
彭詠梅與圣榮公司也簽訂了《房屋拆遷補償置換合同書》，合同內(nèi)容一致。
但彭詠梅的應還建面積為89.54平方米，實際還建面積為126.77平方米，易某某自愿為彭詠梅抵償37.23平方米。
再查明，關(guān)于圣榮嘉緣項目房屋的開盤價及層差價，圣榮公司在庭審中確認每層銷售價格提高30元/平方米，原告易某某亦認可，本院對層差價30元/平方米依法予以確認。
對于房屋開盤價，原告易某某在庭后補交了宋紅荊、褚金山等人的房屋拆遷置換合同書復印件及還款協(xié)議復印件，均可證明同等條件的拆遷戶面積差額均按開盤價3480元/平方米計算，圣榮公司亦確認圣榮嘉苑的開盤價為3480元/平方米，對此本院依法予以確認。
本院認為，本案爭議的焦點問題為:一、被告圣榮公司與原告易某某置換房屋的面積及差額款如何計算；二、被告圣榮公司與原告易某某簽訂的《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》、《收購還建門面房協(xié)議書》是否合法有效；三、《收購還建門面房協(xié)議書》中約定的違約金是否過高？
對于爭議焦點一:本院認為，被告圣榮公司與原告易某某合同約定應以208.70平方米置換舊房，雖然圣榮嘉緣商品房項目尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證，但在云夢縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上登記置換的一單元1508室房屋面積為145.35平方米，則被告圣榮公司差欠原告易某某住房面積為63.35平方米。
對于原告易某某自愿為彭詠梅負擔房屋差額37.23平方米，原、被告雙方認可且不損害他人利益，對此本院依法予以準許。
被告圣榮公司仍差欠原告易某某房屋置換面積26.12平方米，面積差額款90897.6元（26.12平方米×3480元/平方米）。
因原告易某某與被告圣榮公司約定的置換房屋為四層，后原告易某某向被告圣榮公司要求置換15層的房屋，則原告易某某應承擔錯層款47965.5元【145.35平方米×30元/層×（15層-4層）】，被告圣榮公司仍應支付原告易某某置換房屋面積差額款42932.1元；
對于爭議焦點二:本院認為，所謂無效合同，是指不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同，該類合同由于違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或者損害國家、社會公共利益或者第三人利益，因此即使成立，也不具有法律效力。
本案中，被告圣榮公司與原告易某某簽訂的《門面房、車庫拆遷補償置換合同書》后，又達成了《收購還建門面房協(xié)議書》，該合同及協(xié)議是雙方自愿協(xié)商簽訂，且不具有《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定的合同無效的情形。
雖然《城市房屋拆遷管理條例》[[133e810e60ec4007910b2bd904d3740e:22Chapter|第22條 ?規(guī)定:“拆除違章]]建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”，但該規(guī)定只屬行政性管理性規(guī)定，不是效力性強制規(guī)定，該門面房、車庫是否拆遷補償完全由被告圣榮公司與易某某商議決定。
被告圣榮公司在明知原告易某某沒有所有權(quán)證書的情形下與之簽訂了置換合同及收購協(xié)議，后又以其不能提交所有權(quán)證證書認為合同及協(xié)議無效的意見，沒有法律依據(jù)，本院依法不予采納，應認定雙方簽訂的置換合同及收購協(xié)議合法有效。
對于爭議焦點三:本院認為，原、被告雙方約定以日2‰計算違約金，則月利息達到60‰，此違約金過分高于違約造成的損失，本院依法調(diào)整為按中國人民銀行同期同類貸款利率計算違約金。

是此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應支付原告易某某房屋置換面積差額款42932.1元，限本判決生效之日起十日內(nèi)給付；
二、被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應交付原告易某某面積為21平方米的庫房一間，限本判決生效之日起十日內(nèi)交付；
三、被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應給付原告易某某門面房補償款39萬元并承擔違約金（按中國人民銀行同期同類貸款利率計算，其中19萬元自2016年2月24日計算至還清之日止，20萬元自2016年8月24日計算至還清之日止），限本判決生效之日起十日內(nèi)給付。
四、駁回原告易某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費9532元，由原告易某某負擔1000元，被告湖北圣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔8532元，限本判決生效之日交納。

審判長：張紅娟

書記員：張璨