原告：明月，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住河北省衡水市棗強(qiáng)縣。委托代理人：許麗華，河北晟舜律師事務(wù)所律師。被告：河北智某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：石家莊橋西區(qū)新華路358號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91130100570093771G。法定代表人：李建忠，系該公司總經(jīng)理。委托代理人：張龍飛，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托代理人：陳桂彬，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。

明月向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、請(qǐng)求解除原、被告2017年7月2日簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》以及2018年2月4日簽訂的《智某常春藤地下車(chē)位認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》；二、判令被告返還原告已經(jīng)交付的326522元房屋首付款以及10000元車(chē)位款，共計(jì)336522元；三、判令被告按照326522元為基數(shù)，支付自2017年7月2日至全款退清之日止的利息（利息按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；四、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告2017年5月29日向被告交付10000元購(gòu)房定金，預(yù)購(gòu)被告開(kāi)發(fā)的位于石家莊市欒城區(qū)的房屋。第二天原告又補(bǔ)交了316522元首付款，之前交納的10000元定金直接轉(zhuǎn)化為首付款，即原告共交納首付款326522元。2017年7月2日雙方簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，被告雖然在《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》第四條注明尚未取得《房屋預(yù)售許可證》，但是沒(méi)有注明取的預(yù)售許可證的時(shí)間。從雙方簽訂協(xié)議至原告向貴院提起訴訟之時(shí)一直未取得房屋預(yù)售許可證，被告的銷(xiāo)售行為嚴(yán)重違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，這是原告要求解除《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的理由之一。其次：根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》從2011年5月1日起，商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)將實(shí)行“一套一標(biāo)”商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。被告在其掌握房產(chǎn)政策信息優(yōu)于原告的情況下，在明知沒(méi)有向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行價(jià)格備案的情況下，也沒(méi)有向社會(huì)公眾公布商品房銷(xiāo)售價(jià)格的情況下開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，被告的銷(xiāo)售行為違反了國(guó)家政策規(guī)定又侵犯了原告的知情權(quán)，原告要求解除協(xié)議。再次：根據(jù)《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定，原告的付款方式為銀行按揭，即交納20%的首付款326522元，剩余80%房款1270000元進(jìn)行銀行按揭，但是根據(jù)如今的房屋購(gòu)買(mǎi)政策，原告已經(jīng)不能如嘗向銀行申領(lǐng)那么多的貸款，造成原告購(gòu)房意愿與簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)的意愿相違背。綜上，因?yàn)楸桓娴倪`法銷(xiāo)售行為以及國(guó)家房屋銷(xiāo)售政策的變動(dòng)，原告請(qǐng)求解除與被告簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。河北智某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司辯稱(chēng)，1、原告提出解除合同的前提是合同有效，對(duì)此我們表示同意，我們也認(rèn)為雙方簽訂的合同是有效的。2、我們認(rèn)為雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，原告在簽約時(shí)候?qū)Ρ桓嫔形慈〉妙A(yù)售許可證是知情的，因此被告不存在違約行為。3、關(guān)于原告提出的不能如愿申請(qǐng)銀行貸款，我們認(rèn)為是正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)行為，不屬于合同法第92、93條關(guān)于解除合同的情形。依據(jù)協(xié)議中第6條約定可看出原告在不滿(mǎn)意按揭放款要求時(shí)，都能同意全款補(bǔ)齊，所以不存在違背了當(dāng)初的購(gòu)買(mǎi)意愿。希望駁回原告訴求。經(jīng)審理查明，原告于2017年5月29日向被告支付10000元購(gòu)房定金，預(yù)購(gòu)被告開(kāi)發(fā)的位于石家莊市欒城區(qū)的房屋。2017年5月30日，原告補(bǔ)交316522元首付款。2017年7月2日，原告作為乙方、被告作為甲方簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，房屋總價(jià)款為1596522元。其中協(xié)議第二條第二款約定：乙方于2017年7月2日交納首付款計(jì)人民幣326522元，剩余房款計(jì)人民幣1270000元辦理銀行貸款；第四條約定：甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后，通過(guò)電話或者信函等方式通知乙方，乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。逾期超過(guò)10日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，對(duì)乙方所購(gòu)房屋不予保留，甲方有權(quán)將該房另售。甲乙雙方簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，本協(xié)議自動(dòng)作廢，雙方的權(quán)利、義務(wù)按照正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的內(nèi)容執(zhí)行；第六條約定：乙方選擇按揭付款的，乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10內(nèi)將全部房款補(bǔ)齊。否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并有權(quán)對(duì)該房屋另售；第七條約定：交房時(shí)間為2018年10月31日；第八條約定：甲乙雙方對(duì)本合同簽訂過(guò)程中知悉對(duì)方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)，乙方在簽訂本合同時(shí)，對(duì)甲方項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目手續(xù)現(xiàn)狀知曉。2018年2月4日，原告作為乙方，被告作為甲方簽訂《地下車(chē)位認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，車(chē)位總價(jià)款為117000元。該定金乙方無(wú)違約情況下自動(dòng)轉(zhuǎn)為車(chē)位價(jià)款，并于本協(xié)議簽訂之日起7日內(nèi)向甲方支付剩余車(chē)位價(jià)款人民幣107000元。若乙方未按約定履行付款義務(wù)，則甲方有權(quán)解除本協(xié)議，所收定金不予退還并可對(duì)該地下車(chē)位另行處置。乙方按約付清全部認(rèn)購(gòu)款后，車(chē)位應(yīng)在2018年10月31日前交付乙方使用。簽訂協(xié)議后，原告給付被告車(chē)位定金10000元。至庭審時(shí)，被告未取得該房產(chǎn)《商品房預(yù)售許可證》。庭審中原告稱(chēng)，根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，從2011年5月1日起，商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)將實(shí)行“一套一標(biāo)”，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用，而在被告的《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)審核監(jiān)制審批表》中的標(biāo)價(jià)與其《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中的房?jī)r(jià)相差很大，違反了國(guó)家政策規(guī)定，另外，根據(jù)如今的房屋購(gòu)買(mǎi)政策，原告已經(jīng)不能向銀行申領(lǐng)那么多的貸款，因?yàn)楸桓鎮(zhèn)浒竷r(jià)格遠(yuǎn)低于房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的價(jià)格，致使原告無(wú)法向銀行按照協(xié)議中的房?jī)r(jià)進(jìn)行按揭，造成原告購(gòu)房意愿與簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)的意愿相違背，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，且認(rèn)購(gòu)協(xié)議第六條約定了原告不能進(jìn)行銀行按揭時(shí)，要求全款補(bǔ)齊，屬于被告方提供的合同格式條款，加重了原告責(zé)任，應(yīng)屬無(wú)效。為此，提交了《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)審核監(jiān)制審批表》、石家莊市發(fā)展和改革委員會(huì)文件和石家莊市人民政府《關(guān)于依法查處商品房違法預(yù)售行為的通告》。對(duì)原告提交的上述證據(jù)，被告不認(rèn)可，并稱(chēng)原告所提交的均為復(fù)印件，對(duì)其真實(shí)性有異議，其次記載的備案價(jià)格是種行政指導(dǎo)價(jià)格不能作為真實(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格，雙方的意思表示才是市場(chǎng)交易真實(shí)價(jià)格，因此即便申請(qǐng)表是真實(shí)的也與本案無(wú)關(guān)。對(duì)石家莊發(fā)改委文件是復(fù)印件真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，從關(guān)聯(lián)性，發(fā)改委文件記載是常春藤B區(qū)的相關(guān)住宅樓，與本案明月的房屋無(wú)關(guān)聯(lián)性，因此不能作為本案根據(jù)。以上有雙方當(dāng)事人陳述、《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、《地下車(chē)位認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》、收據(jù)、石家莊市商品房預(yù)售許可證等證據(jù)予以證實(shí)。
原告明月與被告河北智某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)智某房地產(chǎn)）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2018年3月28日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告明月及其委托代理人許麗華、被告河北智某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司委托代理人張龍飛和陳桂彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原、被告所簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》和《地下車(chē)位認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，原、被告雙方所簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及《地下車(chē)位認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購(gòu)房屋的具體位置、面積、價(jià)款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容及履行情況來(lái)判斷其是否預(yù)約合同。本案原、被告雙方簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)已達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋的合意，也就認(rèn)購(gòu)房屋的面積、價(jià)款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項(xiàng)是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非被告所稱(chēng)的預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。被告至今未取得房屋預(yù)售許可證明，故原、被告所簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。同理，《智某常春藤地下車(chē)位認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要原因是由于被告方?jīng)]有取得房屋預(yù)售許可證明，所以被告方存在主要過(guò)錯(cuò)，但原告作為完全民事行為能力人，在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明知被告尚未取得房屋預(yù)售許可證，仍然與被告簽訂協(xié)議，原告也存在一定過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，本案《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及《地下車(chē)位認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》被確認(rèn)無(wú)效后，被告應(yīng)返還原告所交納的款項(xiàng)336522元（10000元+316522元+10000元）。因原告也存在一定的過(guò)錯(cuò)，故原告要求被告按中國(guó)人民銀行同期貸款利率承擔(dān)自簽訂協(xié)議之日起至付清之日止利息的請(qǐng)求，本院不予支持；而解除合同的前提為合同有效，故對(duì)原告的此項(xiàng)請(qǐng)求，本院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定，判決如下：

一、被告河北智某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告明月所交納的款項(xiàng)336522元；二、駁回原告明月的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6348元，由被告河北智某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿(mǎn)之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)6348元（收款單位：河北省石家莊市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：62×××47，開(kāi)戶(hù)行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。