原告大慶日月長物業(yè)管理有限公司（以下簡稱日月長公司），住所地大慶市薩爾圖區(qū)。
法定代表人梁國彬，男，住大慶市薩爾圖區(qū)。
委托代理人闞留成，黑龍江四維律師事務所律師。
委托代理人鄧立秋，女，住大慶市龍鳳區(qū)。
被告大慶市金經五市場有限責任公司（以下簡稱金經五公司），住所地大慶市薩爾圖區(qū)。
法定代表人王喜林，男，住大慶市讓胡路區(qū)。
被告曲某某，女，住大慶市新村開發(fā)區(qū)。
委托代理人許麗麗，黑龍江威德律師事務所律師。
第三人孫某，男，住大慶市薩爾圖區(qū)。
委托代理人張偉，黑龍江四維律師事務所律師。

原告日月長公司與被告金經五公司、曲某某、第三人孫某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告日月長公司的法定代表人梁國彬、委托代理人闞留成、鄧立秋、被告金經五公司的法定代表人王喜林、被告曲某某的委托代理人許麗麗、第三人孫某及其委托代理人張偉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告日月長公司提出訴訟請求：1、要求被告方立即給付物業(yè)服務費127068.07元及滯納金135973.44元，合計263041.51元；2、被告方承擔本案的訴訟費用。在案件審理過程中，被告曲某某申請追加孫某為本案第三人，庭審中，原告日月長公司要求第三人孫某對物業(yè)服務費及滯納金承擔連帶責任，撤回對曲桂香的起訴并變更訴訟請求，要求被告金經五公司、曲某某及第三人孫某承擔物業(yè)費及滯納金的給付責任。事實與理由：被告系薩爾圖區(qū)東風新村2-30E樓小區(qū)產權人，應按照每平方米1.213元繳納物業(yè)費，從2013年8月1日起至2015年12月31日，共欠物業(yè)服費127068.07元，原告多次向被告催繳物業(yè)服務費，被告均以種種理由推托，被告的行為已經違約，因此應按照物業(yè)服務合同的約定支付滯納金135973.44元。
被告金經五公司辯稱，我公司與原告沒有簽訂任何服務協議，自2009年9月至今我們出租給曲某某房屋，物業(yè)費由曲某某承擔。曲某某和原告簽訂的任何協議，我公司不承擔任何責任。
被告曲某某辯稱，曲某某在原告訴求期間已將承租的房屋轉租給第三人孫某，轉租合同約定承租期間由孫某來承擔物業(yè)費和采暖費等，同時原告在此期間也未提供過任何的物業(yè)服務，所以被告曲某某沒有義務向原告繳納物業(yè)服務費及滯納金。
第三人孫某辯稱，在2015年9月15日之前該房屋確實由孫某租賃使用，但在孫某使用期間既沒有和原告簽訂過物業(yè)服務協議，原告也沒有為孫某租賃的房屋提供過任何物業(yè)服務，孫某沒有義務向原告交納物業(yè)費。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。庭審中原告日月長公司舉證如下：
證據一，產權查詢信息報告一份，證明位于大慶市薩爾圖區(qū)東風新村商場的產權人系大慶市金經五市場有限責任公司，登記時間為2007年11月28日，建筑面積3683.73平方米。被告金經五公司、曲某某質證均對該證據無異議。第三人孫某質證對該證據無異議，但通過這份報告可以確定該房屋的用途為商業(yè)及服務業(yè)，而商業(yè)及服務業(yè)用房的物業(yè)服務需要和物業(yè)服務單位單獨簽訂物業(yè)服務合同，不同于普通的住宅，也不適用小區(qū)住宅的物業(yè)管理相關規(guī)定。本院對該證據予以確認。
證據二，物業(yè)服務管理委托合同書、大慶市各類物業(yè)服務合同收費標準備案表復印件各兩份（均與原件核對無異），證明第一份合同的服務日期從2013年8月1日至2014年5月16日止，第兩份合同服務日期從2014年5月16日至2016年12月31日，物業(yè)類型為商服住宅物業(yè)服務，經大慶市薩爾圖區(qū)城市管理局、大慶市城市管理委員會、大慶市物價監(jiān)督管理局、薩爾圖區(qū)東風新村2-30E業(yè)主委員會統一核定備案，確定收費標準為月平方米1.213元。兩份合同都有滯納金的補充規(guī)定，對跨年度的業(yè)主按月按業(yè)主欠費基數收10%的滯納金。被告金經五公司質證對證據的真實性有異議，原告應當與我公司進行聯系，我不承認業(yè)主委員會的效力。被告曲某某質證對證據的真實性無異議，在物業(yè)管理委托合同中委托方為薩爾圖區(qū)新村2-30E號樓業(yè)主委員會，其并不能代表金經五市場委托原告進行物業(yè)管理服務，在該業(yè)主委員會成立的當中并沒有被告金經五市場的授權。在合同第5條第一項明確約定是將薩爾圖區(qū)新村2-30E住宅樓委托給原告方實行物業(yè)服務管理，并不包含被告金經五的商服樓。從而證明被告曲某某在承租房屋期間沒有義務向原告繳納物業(yè)服務費。該服務合同當中對滯納金的約定，明顯損害全體業(yè)主的利益，被告認為該約定應為無效。在該組證據當中平面示意圖并沒有體現金經五市場的面積及位置，這恰好說明原告與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同，服務的業(yè)戶當中并不包含金經五市場。第三人孫某質證對委托合同形式上的真實性無異議，但對證明的問題有異議，第三人租賃使用的房屋面積為3000多平方米的獨立的商業(yè)區(qū)，并不和住宅混合或有關聯，東風新村2-30E號樓業(yè)主委員會成立時也未通知房屋所有權人，房屋所有權人也不是該業(yè)主委員會的成員，該業(yè)主委員會與原告簽訂的委托服務合同，對房屋所有權人以及第三人沒有約束力。另外，按照合同附件記載的物業(yè)服務費組成可見物業(yè)費的組成包括公共照明、樓道燈運行，弱電系統、電子防盜門是0.03元每月,公共區(qū)域清潔以及排水消防,這些服務內容都與被告所有的房屋無關,被告既不使用住宅的樓道,也不使用小區(qū)的公共區(qū)域,消防系統是獨立的,相關的收費項目分項與被告所有的房屋無關聯,所以該份證據并不能證明被告需要按該合同約定的標準支付物業(yè)費。假使該合同有效，也只能說明原告有收費的權利，但是否提供了相應的物業(yè)服務，具備收費的前提和基礎不能證明。在物業(yè)管理內容當中體現的建筑面積和住戶是否包含被告，也不能確定。在服務收費備案表中體現的建筑面積為5715.65平方米,被手寫改成了11671.42平方米,而在分項第四項公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護一欄體現的分攤面積仍為5715.65平方米,而委托合同體現的建筑面積是11671.42平方米,住宅47戶,商服16戶,通過該備案表體現的綠化分攤面積可以確定該委托合同以及收費項目所指向的只是2-30E號樓的住宅部分不包含商服，更不包括作為獨立商業(yè)體的第三人所使用的房屋。本院對該組證據的真實性予以確認。
證據三，大慶市薩爾圖區(qū)東風新村業(yè)主委員會出具的證明兩份，證明原告盡到了物業(yè)服務合同約定的標準，曲某某、曲桂香是承包人，被告是物業(yè)服務對像。被告金經五公司質證對真實性有異議，物業(yè)委員會成立我方沒有接到過通知，因此有異議。被告曲某某質證對真實性及證明的問題均有異議，物業(yè)委員會無權代表金經五市場，也就不能代表實際承租人曲某某，來聲明其物業(yè)服務的服務人及付費等相關事宜，也不能證明曲某某拖欠原告的物業(yè)服務費。第三人孫某質證2016年5月5日的證明沒有證明單位的法定代表人簽字，并且從證明內容具有主觀判斷性，業(yè)主委員會與原告之間有合同關系，有利益沖突，該證明不具有證明力。2016年7月4日的證明所體現的服務內容都是針對小區(qū)住宅的和小區(qū)住外區(qū)域，而這部分與被告所有的房屋沒有關聯性，并且是否應當交費及是否已經交費，業(yè)主委員會并沒有證明的權利，而且從證明里帶有很強的情緒性，說明該證明的出具與原告之間有利害關系，不具有證明力。如果業(yè)主委員會要出具相關證明，應當出具業(yè)主大會的會議記錄，證明被告金經五市場屬于該業(yè)主委員會的成員。本院對該組證據的真實性予以確認。
證據四，照片打印件14張（共計照片50張），證明原告按照合同的約定履行了約定的職責，超項完成了合同的義務，全體業(yè)主有目共睹，其中8張照片是物業(yè)公司給金經五市場房蓋所做的防水照片。有13張照片是原告給2-30E號樓（整體的一棟樓）每年清掏馬葫蘆、化糞池，上半年一次，下半年一次的照片。5張照片是原告平時維修塌陷馬葫蘆和損壞馬葫蘆的照片。3張照片是承租人孫某、現在的承租人詹艷亮往垃圾箱及垃圾車里倒垃圾，每天早上清理兩車。照片13張原告的工作人員按合同的規(guī)定在金經五市場門口清掃垃圾，每天上午清掃一遍，下午清掃一遍，刮風天隨時保潔。照片2張是全體員工對金經五市場門口清雪的照片，動用了車輛及時清雪。2014年原告公司積極代表63戶業(yè)主向薩區(qū)政府請示報告，法人積極工作，爭取2015年對新村單體樓進行全面改造。這5張照片充分證明了改造后的新村樓煥然一新，包括各商服及金經五市場的牌扁都是市場統一制作的，所有業(yè)主已經交納，只有金經五市場一戶沒交費。被告金經五公司質證認為照片來源不詳不清楚，2015年由本院審判的2015薩法執(zhí)字第77號，因房屋漏水，租戶起訴曲某某，法院判決曲某某賠償業(yè)戶損失317392.68元,原告說給金經五市場做防水,沒有此事,如果原告做了防水,曲某某就不會賠償業(yè)主錢,金經五市場承擔的連帶責任。被告曲某某質證對真實性及證明的問題均有異議，被告無法確定原告提供的照片是曲某某承租的金經五市場的物業(yè)服務。第三人孫某質證對標注時間在2015年9月份以后因與我方無關，不發(fā)表質證意見。對標注時間在此之前的，照片拍照的確切時間和地點我方無法確認，從照片的內容也無法確定是原告單獨為我方租賃房屋提供維修服務，不能夠證明原告欲證明的問題。本院對該組證據的真實性予以確認。
證據五，大慶市人民政府[2006]63號復印件一份，證明關于物業(yè)服務項目及收費標準第五部分維修的規(guī)定，內外墻面、頂面、小面積修補，每處一平方米以下由物業(yè)維修，大于一平方米以上不屬于物業(yè)維修范圍，一個是動用公共維修資金，或是業(yè)主自籌資金進行維修，對于被告房蓋漏水問題，被告從來沒向物業(yè)公司報告維修，但是物業(yè)公司每年從頂面和雨季都進行了維修補漏，照片可以證實，物業(yè)服務合同2.1項說明了這點。被告金經五公司質證對真實性無異議,2013年曲某某對金經五市場做的防水,至今還漏,原告沒有給我方做過防水。被告曲某某質證對真實性無異議,對證明的問題有異議,該證據只能證明關于物業(yè)服務公司的法定服務標準及服務區(qū)域、收費的標準，不能證實原告向被告提供了相應的物業(yè)服務。第三人孫某質證防水確實是曲某某做的，但做完還漏水。本院對該證據予以確認。
證據六，新村2-30E號樓業(yè)選聘日月長物業(yè)同意業(yè)戶明細表復印件一份，證明一共有63戶，其中包括金經五市場，有56戶簽字同意聘請原告為其服務。被告金經五公司質證對該證據有異議，沒有我方簽字。被告曲某某質證對真實性及證明的問題均有異議，被告曲某某不能確定這份證據簽字的真實性，同時對于62戶金經五市場沒有簽字，不能代表業(yè)主委員會的選舉通知了金經五市場，其選舉程序不符合法律規(guī)定。第三人孫某質證對其真實性無法確認，如該證據是真實的，恰恰能夠證明被告金經五市場沒有參加業(yè)主委員會，相關業(yè)主委員會的承諾對金經五市場不具有約束力。金經五市場的建筑面積為3683平方米，該樓的整體建筑為11641平方米，金經五市場專有面積已經超過了該樓的三分之一，按照物業(yè)管理條例的規(guī)定業(yè)主委員會的產生，必須經專有面積占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主同意，因為金經五市場的一家面積已經超過了三分之一，所以未經金經五市場確認的任何代表業(yè)主的合同、協議和承諾對金經五市場都不產生約束力，因業(yè)主委員會的成立前提就是違法的。本院對該證據的真實性予以確認。
庭審中，被告金經五公司舉證如下：
租賃合同復印件一份，證明自2009年9月9日至2019年9月8日將金經五市場的房屋租賃給曲某某，合同約定市場經營承包期間采暖費、物業(yè)費、水電費等由曲某某承擔。原告日月長公司質證認為該證據系復印件，據原告了解金經五市場的商服確實承包給了曲某某，但關于物業(yè)費的約定我方不知曉。即使合同真實的，作為業(yè)主金經五市場也應當與物業(yè)使用人曲某某承擔連帶責任。被告曲桂香、第三人孫某質證對該證據無異議。本院對該證據的真實性予以確認。
庭審中，被告曲某某舉證如下：
證據一，租賃合同復印件一份（與原件核對無異），證明2012年9月15日起曲某某將承租的金經五市場轉租給第三人孫某，約定物業(yè)費、采暖費、水電費由孫某承擔，由此證明原告訴求期間的物業(yè)費與曲某某無關。原告日月長公司質證對真實性無異議，但根據法律規(guī)定物業(yè)使用人孫某及曲某某及金經五市場應當承擔連帶給付責任。被告金經五公司質證對該證據無異議。第三人孫某質證對該證據無異議，但是合同履行到2015年9月15日。本院對該證據的真實性予以確認。
證據二，收據復印件兩份（與原件核對無異），證明在承租期間物業(yè)維修是曲某某單獨雇傭服務人員進行的物業(yè)維修。從而證明原告從未向曲某某提供過相關的服務，因此原告沒有權利向曲某某收取物業(yè)費。原告日月長公司質證對對真實性及證明的問題均有異議，假設是真實的，收條的內容不在物業(yè)服務范圍之內。被告金經五公司、第三人孫某質證對該證據無異議。本院對該證據不予確認。
證據三，大慶市薩爾圖區(qū)新村城市管理辦公室復印件有關新村2-30E業(yè)主委員會成立時的備案材料一份，證明該業(yè)主委員會的選舉成立不符合法律規(guī)定。首先，在所有業(yè)主分層平面圖中并不包含被告金經五市場在內，其次，在所有的業(yè)主表決票發(fā)放明細當中也沒有被告金經五市場，關于業(yè)主委員會基本情況這一表格體現了房屋總建筑面積為8530平方米，房屋成套總數64套，說明該建筑面積當中并不包含金經五市場，依據物業(yè)管理條例業(yè)主委員會成立的相關規(guī)定，其選舉通過所代表的建筑面積達不到法定的要求，從而說明該業(yè)主委員會不能代表金經五市場來行使相關的權利，也證明了該業(yè)主委員會與原告簽訂的物業(yè)委托合同對金經五市場沒有約束力，被告金經五市場及曲某某等相關承租人沒有義務向原告交納物業(yè)服務費。原告日月長公司質證對真實性無異議，對證明的問題有異議，業(yè)主委員會備案表恰恰說明其是經過合法成立的，符合物業(yè)管理條例第11條、第12條的規(guī)定。分層平面圖體現的是四到6層住宅業(yè)主47戶，被告說全體業(yè)戶是64戶，恰恰說明包括一、二層商服，并且也說明被告未出示其他業(yè)主的情況，有意隱瞞。被告金經五公司質證對該證據無異議。第三人孫某質證對真實性無異議，從這份證據可以體現被告金經五市場的房屋并不在該業(yè)主委員會所管理的面積之內，金經五市場并不是該業(yè)主委員會所對應的業(yè)主范圍，該業(yè)主委員會與原告所簽訂的合同對被告沒有約束力，對第三人也無約束力。本院對該證據的真實性予以確認。
庭審中，第三人孫某舉證如下：
合同中止協議一份，證明孫某租賃該房屋的截止時間到2015年9月15日，從協議內容可以看出物業(yè)服務不涉及原告，雙方的物業(yè)費已經清點完畢。原告日月長公司質證對真實性及證明的問題均有異議，即使是真實的，孫某、曲桂香也沒有到我公司清點物業(yè)費。如果確實清點我公司不可能向四被告起訴，要求支付物業(yè)費。甲方簽字是曲桂香和孟凡林，是否代表曲某某原告不清楚。被告金經五公司質證對該證據無異議。被告曲某某質證對真實性無異議，對證明的問題有異議，孫某與曲某某終止協議時間為2015年9月15日，但合同中也明確約定在中止前孫某需要清點完水電費、熱費、物業(yè)費，之后由曲某某接管全部。由此證明2015年的物業(yè)費應當由第三人孫某承擔。本院對該證據的真實性予以確認。
依據上述證據各雙方當事人的陳述，確認本案法律事實如下：
2013年8月1日、2014年5月15日，原告日月長公司分別與薩爾圖區(qū)新村2-30E樓業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務管理委托合同書》，雙方約定薩爾圖區(qū)新村2-30E樓業(yè)主委員會委托原告日月長公司對薩爾圖區(qū)新村2-30E號商住樓實行專業(yè)化、一體化服務和管理，合同委托時間自2013年8月1日至2016年12月31日。物業(yè)類型為商服、住宅物業(yè)服務；占地面積2013.17平方米，建筑面積11671.42平方米，住戶63戶，其中商服16戶、住宅47戶，物業(yè)費用月每平方米收取1.213元。2013年8月18日、2014年5月15日，原告日月長公司分別與薩爾圖區(qū)新村2-30E樓業(yè)主委員會簽訂關于不交費業(yè)主滯納金補充的規(guī)定，約定原告日月長公司對新村2-30E號樓跨年度欠費的業(yè)主，可以依法向當地人民法院進行起訴，并按月按業(yè)主欠費基數收取10%的滯納金。被告金經五公司住所地為大慶市薩爾圖區(qū)東風新村經五街路西側，房屋坐落于薩爾圖區(qū)東風新村經五街天馬商場后側2-30E商場，房屋建筑面積為3683.73平方米。2009年8月13日，被告金經五公司與被告曲某某簽訂《大慶市金經五市場有限責任公司經營承包合同》，雙方約定被告金經五公司將坐落于薩爾圖區(qū)東風新村經五街西天馬商場左側2-30E市場整體給被告曲某某按市場方式承包經營，承包經營期限自2009年9月9日起至2019年9月8日止，市場承包經營期間，取暖費、物業(yè)費、水電費及資產相關維修費用由被告曲某某自行承擔。2012年9月15日，被告曲某某與第三人孫某簽訂《出租合同》，雙方約定曲某某將坐落于薩爾圖區(qū)東風新村經五街西天馬商場左側2-30E市場整體出租給孫某承包經營，承包經營期限自2012年9月15日起至2019年9月14日止，物業(yè)費、采暖費、水電費由孫某繳納，在第三人孫某承租期間，其向原告日月長公司繳納物業(yè)費5000元。2015年9月15日，被告曲某某與第三人孫某簽訂《合同中止協議》，雙方約定中止金經五市場（原經五街天馬商場左側2-30E市場）的租賃合同，收回日期為2015年9月15日。2015年9月16至2015年12月31日，薩爾圖區(qū)東風新村經五街西天馬商場左側2-30E市場由被告曲某某經營管理。

本院認為，本案為物業(yè)服務合同糾紛。原告日月長公司與薩爾圖區(qū)新村2-30E樓業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務管理委托合同書》內容符合法律規(guī)定，該合同成立并生效。原告日月長公司依照合同履行了相關義務，因此，享受物業(yè)服務的業(yè)主或實際使用人應當按照合同約定支付物業(yè)費用。根據被告金經五公司與被告曲某某、被告曲某某與第三人孫某之間簽訂的合同，約定由實際使用人交納物業(yè)費用，故第三人孫某、被告曲某某應當向原告日月長公司交納拖欠的物業(yè)費用，被告金經五公司作為業(yè)主應當對被告曲某某、第三人孫某應交納的物業(yè)費承擔連帶責任。根據被告曲某某與第三人孫某之間的合同，第三人孫某作為物業(yè)使用人應向原告日月長公司交納物業(yè)費的時間自2013年8月1日至2015年9月15日，共計26.5個月，被告曲某某作為物業(yè)使用人應向原告日月長公司交納物業(yè)費的時間自2015年9月16日至2015年12月31日，共計3.5個月。原告日月長公司主張按照3753平方米作為記取物業(yè)費的意見沒有證據證實，本院按照物業(yè)的登記面積3683.73平方米作為記取物業(yè)費的面積，第三人孫某應向原告日月長公司交納物業(yè)費118411.67元（月1.213元每平方米*3683.73平方米*26.5個月），因第三人孫某已經交納物業(yè)費5000元，故其還應向原告日月長公司支付物業(yè)費113411.67元；被告曲某某應向原告日月長公司交納物業(yè)費15639.28元（月1.213元每平方米*3683.73平方米*3.5個月）。關于滯納金的問題，被告曲某某及第三人孫某均主張過高，本院予以調整，本院確認被告曲某某及第三人孫某按照實際未交納物業(yè)費的30%向原告日月長公司支付滯納金，故被告曲某某應向原告日月長公司支付滯納金4691元；第三人孫某應向原告日月長公司支付滯納金34023元。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、《黑龍江省物業(yè)服務收費管理辦法》第十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告曲某某自本判決生效后立即給付原告大慶日月長物業(yè)管理有限公司物業(yè)費15639.28元、滯納金4691元，合計20330.28元；
二、第三人孫某自本判決生效后立即給付原告大慶日月長物業(yè)管理有限公司物業(yè)費113411.67元、滯納金34023元，合計147434.67元；
三、被告大慶市金經五市場有限責任公司對上述款項承擔連帶給付責任；
四、駁回原告大慶日月長物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5246元，原告大慶日月長物業(yè)管理有限公司物負擔1899元，被告曲某某負擔406元，第三人孫某負擔2941元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于大慶市中級人民法院。

審判長 金昌國
代理審判員 韓濤
代理審判員 劉博

書記員： 張亞芳