原告(反訴被告)：施某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：汪鴻，上海市成平律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：龍某(上海)文化傳媒有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：閆海堂，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：周紫薇，上海尊源恒律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：邢雷玲。
　　原告施某某與被告龍某(上海)文化傳媒有限公司(以下簡稱龍某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法適用簡易程序進行審理。審理中，龍某公司提出反訴。本院合并本訴、反訴并公開開庭進行了審理。施某某委托訴訟代理人汪鴻、龍某公司委托訴訟代理人周紫薇、邢雷玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告施某某向本院提出訴訟請求：1、施某某、龍某公司之間就上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX室簽訂的《房屋租賃合同》于2019年2月21日解除；2、龍某公司歸還2018年11月15日至2019年2月14日租金41,301元；3、龍某公司歸還押金41,301元；4、龍某公司承擔(dān)施某某的裝修費損失169,085.89元。事實和理由如下：2018年7月19日，龍某公司與上海瑞隆房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱瑞隆公司)簽訂《房屋租賃合同》，龍某公司向瑞隆公司租賃上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX-XXX層辦公樓。施某某從事中草藥高端護膚品經(jīng)營。2018年9月，施某某經(jīng)中介介紹，看中了上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)。當(dāng)時龍某公司仍在裝修該樓的公用部位，龍某公司向施某某提供了辦公樓裝修完成后的美學(xué)空間設(shè)計方案和效果圖，并告知公用部位的統(tǒng)一裝修工作將于2018年11月中旬完成，施某某即可正常入住使用。施某某遂與龍某公司簽訂《房屋租賃合同》，約定租期為2018年11月15日至2023年11月14日，每月租金為13,677元。合同簽訂后，施某某向龍某公司支付三個月租金41,031元、押金41,031元，并于2018年12月底完成系爭房屋的內(nèi)部裝修。此時，龍某公司仍未按照承諾完成整幢樓宇公共部位的裝修工程，所有的大廳、走廊、樓梯、過道被施工弄得坑洼不平，且施工工程于2018年12月中旬停止，施工材料堆放在原處。據(jù)施某某所知，系因龍某公司內(nèi)部糾紛導(dǎo)致公共區(qū)域的裝修無法繼續(xù)，也無法提供任何物業(yè)管理服務(wù)。由于一直無法使用系爭房屋，施某某只能另行租賃他處房屋。2019年2月21日，施某某向龍某公司提交《退租聲明》，要求終止雙方的租賃合同。2019年3月，公共區(qū)域的裝修繼續(xù)施工，4月底完工。施某某認(rèn)為，施某某未使用系爭房屋，龍某公司應(yīng)當(dāng)返還租金。龍某公司未按合同約定完成裝修義務(wù)，使得租賃房屋的根本目的無法實現(xiàn)，龍某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。為維護自身權(quán)益，施某某向法院提起訴訟，請求法院判如所請。
　　被告龍某公司辯稱及反訴訴稱，確認(rèn)于2019年2月21日收到《退租聲明》，同意雙方的租賃合同解除。合同解除系施某某逾期支付租金所致，2019年3月31日龍某公司向施某某發(fā)出催告函，龍某公司認(rèn)為該日為合同解除日?！斗课葑赓U合同》中未承諾裝修，所以龍某公司不同意施某某其余的訴訟請求。根據(jù)合同約定，施某某應(yīng)當(dāng)支付租金，現(xiàn)施某某擅自退租，龍某公司有權(quán)沒收租賃保證金并不承擔(dān)施某某的裝修費用。因此，龍某公司提出反訴，要求：1、施某某支付2018年10月1日至11月14日的免租期租金20,515.50元；2、施某某支付2019年2月15日至2019年2月21日租金3,191.30元；3、施某某支付違約金41,031元即沒收押金；4、施某某支付滯納金，自2019年1月25日起，按照每日0.23元的標(biāo)準(zhǔn)算至實際支付之日止；5、施某某支付占用使用費129,931.50元(按照日租金的三倍，即1,367.70元/日，自2019年2月22日至2019年5月28日計算)；6、施某某支付2019年2月15日至5月28日物業(yè)費2,548元。
　　施某某針對龍某公司的反訴辯稱，施某某沒有使用系爭房屋，所以不同意支付租金；施某某沒有違約，所以不同意支付免租期租金、違約金和滯納金。龍某公司于2019年3月20日收回鑰匙，所以占有使用費不應(yīng)當(dāng)計算至5月28日。租賃合同約定的物業(yè)公司于2019年5月成立，之前的物業(yè)由瑞隆公司提供，施某某同意根據(jù)瑞隆公司的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)(單價0.80元)支付物業(yè)費。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人為瑞隆公司。龍某公司向瑞隆公司承租系爭房屋，并經(jīng)瑞隆公司同意轉(zhuǎn)租。
　　2018年8月31日，龍某公司與案外人杭州紅孵文化有限公司(以下簡稱紅孵公司)簽訂《聯(lián)營合同》，建立聯(lián)營公司共同投資上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目(涉系爭房屋)，聯(lián)營公司法人代表為倪軍軍，經(jīng)營范圍為房屋租賃、物業(yè)管理。
　　2018年9月14日，龍某公司出具獨家委托授權(quán)書，委托紅孵公司進行上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的招商與運營管理，由紅孵公司法定代表人倪軍軍代收付相關(guān)費用。
　　2018年9月28日，龍某公司(出租方，甲方)與施某某(出租方，乙方)簽署《房屋租賃合同》，約定甲方出租給乙方系爭房屋，該房屋出租不動產(chǎn)證登記建筑面積合計為74.94平方米，房屋用途為辦公，經(jīng)營業(yè)態(tài)不可以為重餐飲、公寓。房屋租賃期自2018年11月15日起至2023年11月14日止；2018年10月1日至2018年11月14日為免租裝修期45天，但仍應(yīng)承擔(dān)水費、電費、電話網(wǎng)絡(luò)費、物業(yè)管理費及其他與使用該房屋有關(guān)的費用。如乙方提前終止本合同或因違約致甲方提出終止合同的，乙方應(yīng)向甲方支付此裝修期之租金，租金標(biāo)準(zhǔn)按第一年日租金計算。租金以先付后用原則，于每次到期前20日支付下期租金；支付方式為三個月一期。每日每平方米建筑面積起始租金為6元/平方米/天，月租金為13,677元；前兩年不變，其后每二年遞增6％。物業(yè)費10元/平方米/月(物業(yè)管理費隨租金一起支付給甲方)，三個月物業(yè)費共計2,248元。首期租金(2018年11月15日起至2019年2月14日止)為41,031元，在合同簽訂后3日內(nèi)交清租金。乙方于每次到期的前貳拾日向甲方支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方須按日租金的0.05%向甲方支付滯納金。甲、乙雙方于簽訂本租賃合同時，乙方向甲方支付定金(3個月租金)41,031元，此定金于本合同簽訂后，即轉(zhuǎn)為履約保證金。租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理、裝修等費用由乙方承擔(dān)。租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施于交房時處于正?？墒褂煤桶踩臓顟B(tài)。合同終止后，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿后的當(dāng)日下午返還該房屋給甲方，未經(jīng)甲方書面同意逾期返還房屋的，乙方逾期返還該房屋的，則每逾期一天應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于本合同約定當(dāng)時遞增后(即歸還房屋日期當(dāng)期)的日租金的三倍(即18元/平方米/日)的房屋使用費。乙方逾期不支付租金累計超過二十個工作日的，甲方可書面通知乙方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的叁倍支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，甲方有權(quán)沒收乙方所支付的履約保證金作為違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償甲方損失。合同尾部出租方處由倪軍軍作為甲方簽約代表人簽字。合同訂立后，施某某向龍某公司支付租金41,031元、履約保證金41,031元，龍某公司于簽訂合同當(dāng)日向施某某交房。
　　2018年12月24日，龍某公司發(fā)表《鄭重聲明》稱：“……1、靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦樓項目由龍某公司進行統(tǒng)一招商和運營管理；2、倪軍軍并非我公司股東，其對廣大商戶發(fā)布的任何信息、做出的任何承諾均為其個人行為，與本公司無關(guān)；3、我公司從未授權(quán)委托紅孵公司或者任何第三方對項目進行招商與運營管理。截至今日，任何以我公司名義出具的《獨家委托授權(quán)書》均為虛假……”。
　　后，龍某公司與紅孵公司、倪軍軍就上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的招商與運營管理發(fā)生糾紛，龍某公司向上海市黃浦區(qū)人民法院起訴倪軍軍，后雙方和解撤訴。紅孵公司向上海市普陀區(qū)人民法院起訴龍某公司，后該案按紅孵公司撤訴處理。
　　再查，在上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目招商過程中，倪軍軍向租客提供了公共區(qū)域裝修的設(shè)計圖，且在龍某公司與案外人葉某某的房屋租賃合同補充條款中約定，公共區(qū)域約11月中旬完工，龍某公司在合同落款處蓋章，倪軍軍亦簽名。
　　2018年12月25日，上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的租客張貼《長安路物業(yè)工區(qū)裝修告知書》稱：“……介于租客簽約和入駐時以美學(xué)空間概念組下長安路物業(yè)，現(xiàn)工區(qū)設(shè)計違背美學(xué)空間…嚴(yán)重影響了用戶體驗和利益；租戶特此要求二房東一定要以美學(xué)空間概念裝修工區(qū)，而且在一定時間完成……在甲方內(nèi)部問題沒有解決之前，(判決書還沒下來，沒有達成共同協(xié)議之前)工區(qū)裝修沒有按照約定的長安外美學(xué)空間設(shè)計稿完成之前，租戶不會交一分租金，請盡快完成工區(qū)施工……”
　　龍某公司實際于2019年3月至2019年4月期間，按照招商時紅孵公司與倪軍軍提供的設(shè)計圖，對上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的公共區(qū)域(包括進門廳、樓梯、走道)進行裝修。裝修期間公共區(qū)域因堆放施工材料導(dǎo)致通行不便。
　　另查，在龍某公司與紅孵公司、倪軍軍就上海市靜安區(qū)長安路蘇河融景商辦公樓項目的招商與運營管理發(fā)生糾紛后，倪軍軍告知租客停止支付租金。
　　2019年2月，倪軍軍告知租客后續(xù)事宜與龍某公司員工邢雷玲對接。
　　2019年2月21日，施某某通過微信向龍某公司表示，要求退租并退回租金、保證金等。龍某公司工作人員表示，合同約定相關(guān)退租條件，以合同為準(zhǔn)，至于環(huán)境，龍某公司正努力逐漸改善。
　　2019年3月11日，龍某公司通過微信向施某某發(fā)出《房屋租金催收函》，要求施某某自收到本函之日起三日內(nèi)支付租金41,031元。施某某回函表示，其于2019年2月21日書面提出退租及賠償要求，龍某公司不予理會。根據(jù)合同約定，龍某公司應(yīng)保證房屋及其附屬設(shè)施于交房時處于正常可使用和安全的狀態(tài)。至施某某提出解約時，系爭房屋所在物業(yè)的有關(guān)附屬設(shè)施，如過道、前臺和大堂仍處于毛坯和臟亂狀態(tài)，不僅有礙美觀，甚至根本無法使用，出租房屋所在的消防等設(shè)施也沒有通過消防安全檢查，龍某公司已經(jīng)嚴(yán)重違反了租賃合同項下的保證義務(wù)，造成施某某無法正常經(jīng)營，租賃房屋的目的無法實現(xiàn)。龍某公司稱未收到該回函。
　　關(guān)于房屋返還。施某某稱雙方未辦理房屋交接，龍某公司于2019年3月20日鎖門，之后施某某未再進入系爭房屋。關(guān)于鎖門一節(jié)，施某某無法提供證據(jù)予以證明。龍某公司表示，龍某公司于2019年5月5日換鎖，但換鎖后仍配合施某某將系爭房屋內(nèi)的物品搬離。龍某公司要求施某某最晚于2019年5月28日前搬走所有物品，所以龍某公司認(rèn)為其于2019年5月28日收回系爭房屋。
　　關(guān)于公共區(qū)域的裝修。龍某公司表示未對施某某作出過何時結(jié)束裝修的承諾，只表示會盡快裝修，對公共區(qū)域裝修時間是預(yù)估的，龍某公司履行瑕疵不構(gòu)成根本違約。盡管龍某公司沒有完成裝修，但是認(rèn)為施某某可以繼續(xù)營業(yè)。施某某表示，系爭房屋所在大樓是帶有創(chuàng)意園區(qū)的創(chuàng)意空間，施某某經(jīng)營的商鋪需要一定的營業(yè)環(huán)境，未經(jīng)裝修的環(huán)境及2018年12月以來堆放的建筑材料導(dǎo)致施某某無法開展經(jīng)營。
　　施某某、龍某公司均確認(rèn)，施某某支付租金、物業(yè)管理費、水、電費至2019年2月14日。
　　審理中，施某某提供一份2019年3月1日訂立的《會所場地合作協(xié)議》，證明因系爭房屋無法經(jīng)營，施某某只得另找他處租賃場地?！稌鶊龅睾献鲄f(xié)議》載明，施某某租賃會所內(nèi)280平方米作為合作經(jīng)營場所，用于銷售萃雅品牌商品或服務(wù)，類別為美容護膚體驗，合作協(xié)議有效期自2019年3月1日至2021年2月28日止。
　　龍某公司提供一份2019年7月5日簽訂的《房屋租賃合同》，龍某公司將系爭房屋另行出租給案外人，租期為2019年7月8日至2022年7月7日。
　　因施某某、龍某公司就系爭房屋的裝修價值無法達成一致，經(jīng)施某某申請，本院委托上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司進行評估。鑒定單位出具《工程審價司法鑒定意見書》及補充意見確認(rèn)，2019年7月鑒定時系爭房屋的裝修殘值為149,024.85元。施某某認(rèn)可該結(jié)論，并調(diào)整訴訟請求中的裝修損失為149,024.85元。龍某公司認(rèn)為，裝修圖紙為施某某單方提供，鑒定單位僅通過目測粗略核實，也未核實施某某主張的裝修材料與實際裝修是否一致。并且，施某某提供的裝修合同中未收取增值稅，據(jù)龍某公司查詢，該裝修公司不是增值稅一般納稅人，不適用10%稅率，應(yīng)適用小規(guī)模納稅人3%的征收率征收。所以，龍某公司認(rèn)為審價結(jié)果高于實際裝修金額。鑒定單位表示，施某某提供的圖紙與現(xiàn)場狀況大致符合，鑒定單位根據(jù)國家適用稅率計算增值稅率。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。《房屋租賃合同》系施某某、龍某公司真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，當(dāng)屬合法、有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約全面履行自己的義務(wù)。龍某公司同意解除《房屋租賃合同》，本院予以確認(rèn)。龍某公司于2019年2月21日收到施某某發(fā)出的《退租聲明》，故本院確認(rèn)《房屋租賃合同》于該日解除。施某某搬離系爭房屋時沒有與龍某公司辦理房屋交接手續(xù)，龍某公司稱在2019年5月5日進行換鎖，應(yīng)當(dāng)視為龍某公司于該日自行收回系爭房屋，所以合同解除后，施某某應(yīng)當(dāng)支付至2019年5月5日的租金、房屋使用費及物業(yè)管理費。因此，施某某要求龍某公司返還2018年11月15日至2019年2月14日租金的訴訟請求，本院難以支持。龍某公司作為出租人，應(yīng)當(dāng)保證系爭房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。本院注意到，招商時龍某公司合作方承諾公共區(qū)域裝修于2018年11月完成，而實際2019年4月才完成公共區(qū)域裝修，并且裝修期間因施工材料堆放等問題，確有造成通行困難，對于施某某使用系爭房屋造成了一定程度的影響，故龍某公司存在履行瑕疵，2019年2月15日至2019年4月30日的租金、房屋使用費施某某無需支付。2019年5月1日起，系爭房屋的使用并無阻礙，施某某仍占用房屋，故應(yīng)當(dāng)支付2019年5月1日至5月5日的房屋使用費2,248元(6*74.94*5)。龍某公司主張按日租金的三倍計算房屋使用費系租賃屆滿后逾期返還房屋的約定，并不適于本案的房屋使用費計算標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于物業(yè)管理費，施某某主張根據(jù)0.80元單價計算的抗辯意見缺乏依據(jù)，本院不予支持。鑒于合同對物業(yè)管理費有明確的標(biāo)準(zhǔn)，施某某應(yīng)當(dāng)按約履行，故施某某應(yīng)當(dāng)支付2019年2月15日至5月5日的物業(yè)管理費2,016元(74.94*10*2+74.94*10*12/365*21)。合同解除后，龍某公司應(yīng)當(dāng)返還押金41,301元。
　　關(guān)于合同解除的原因。施某某認(rèn)為龍某公司未完成公共區(qū)域裝修，造成施某某無法營業(yè)，故而合同目的無法實現(xiàn)，導(dǎo)致合同解除。龍某公司認(rèn)為施某某逾期支付租金，導(dǎo)致合同解除。本院認(rèn)為，合同履行過程中，一方面因龍某公司與紅孵公司、倪軍軍的矛盾，施某某根據(jù)倪軍軍要求停止支付租金，有一定的合理性；另一方面，在龍某公司的裝修行為確實對施某某造成了一定程度的影響，導(dǎo)致雙方就租金支付的事宜發(fā)生爭議，且施某某于未付租金的當(dāng)月就向龍某公司提出解約，故本院認(rèn)為施某某拖欠支付租金的行為并不構(gòu)成根本違約，龍某公司以拖欠租金超過合同約定期限為由要求解除合同的主張，本院不予支持。誠然，龍某公司關(guān)于系爭房屋公共區(qū)域的裝修會對施某某使用房屋造成一定影響，但尚未達到施某某無法使用系爭房屋的程度，施某某認(rèn)為合同目的無法實現(xiàn)而提出解約，屬于提前退租，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?？紤]到履約過程中龍某公司、施某某各自的過錯程度，龍某公司的實際損失，本院酌情調(diào)整提前解除合同違約金為27,354元。施某某提前退租，造成龍某公司免租期租金損失，故施某某應(yīng)當(dāng)向龍某公司支付免租期租金19,972元(13,677+6*74.94*14)。因龍某公司在履行過程中存在瑕疵，故龍某公司主張施某某支付滯納金的訴訟請求，本院不予支持。
　　關(guān)于裝修損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償。龍某公司將施某某已裝修的房屋原狀出租給案外人，即實際利用了施某某的裝飾裝修。并且，裝修殘值的評估與龍某公司另行出租的間隔時間較短，龍某公司對施某某的裝修利用率極大，所以施某某要求龍某公司賠償裝修損失149,024.85元的訴訟請求于法有據(jù)，本院予以確認(rèn)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第二款、第二百一十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第二項之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告施某某與被告龍某(上海)文化傳媒有限公司就上海市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2019年2月21日解除；
　　二、被告龍某(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告施某某押金41,301元；
　　三、被告龍某(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告施某某裝修損失149,024.85元；
　　四、原告施某某其余的訴訟請求，本院不予支持；
　　五、反訴被告施某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告龍某(上海)文化傳媒有限公司房屋使用費2,248元；
　　六、反訴被告施某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告龍某(上海)文化傳媒有限公司物業(yè)管理費2,016元；
　　七、反訴被告施某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告龍某(上海)文化傳媒有限公司違約金27,354元；
　　八、反訴被告施某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告龍某(上海)文化傳媒有限公司免租期租金19,972元；
　　九、反訴原告龍某(上海)文化傳媒有限公司其余的反訴訴訟請求，本院不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　鑒定費3,380元(原告施某某已預(yù)繳)，由被告龍某(上海)文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本訴案件受理費4,774元，減半收取計2,387元，由原告施某某負(fù)擔(dān)334元，被告龍某(上海)文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)2,053元。
　　反訴案件受理費4,244元，減半收取計2,122元，由反訴原告龍某(上海)文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)1,577元，反訴被告施某某負(fù)擔(dān)545元。
　　如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉志宏

書記員：向??陽