上訴人(原審原告、反訴被告)：施某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：徐一鳴，上海市東方理律律師事務所律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：上海寶某園藝有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：陳云忠，總經理。
　　委托訴訟代理人：殷敏，上海豐啟耘律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：施衛(wèi)國，上海豐啟耘律師事務所律師。
　　上訴人施某某因與被上訴人上海寶某園藝有限公司房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2018)滬0113民初7149號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
　　施某某上訴請求：撤銷原判，支持其一審時訴請。事實和理由：上訴人是在1995年出資購買了愛輝路市場的門面經營餐飲。1998年愛輝路遇市政動遷，上訴人被安置到上海市呼瑪路XXX號門面房(以下簡稱系爭房屋)繼續(xù)經營。鑒于上述特殊情況，上訴人擁有永久續(xù)租權，2010年起上訴人與系爭房屋的管理者約定上訴人長期承租，年租金維持不變。雙方合同第五條、第六條也明確約定上訴人有意繼續(xù)承租的，應提前三個月向被上訴人提出，合同沒有賦予被上訴人拒絕出租房屋的權利，故雙方合同應當繼續(xù)履行，租金標準不變。另，其承租系爭房屋開設餐飲，經營收入是其家庭收入的主要來源，如果不能承租系爭房屋，將直接影響其家庭生活。
　　上海寶某園藝有限公司辯稱，雙方是平等的民事主體，對于是否續(xù)簽合同應當遵循意思自治原則。雙方的租賃合同到2016年已經到期，后來延續(xù)到2017年，但雙方沒有續(xù)簽合同，故施某某應當返還房屋。一審判決正確，要求維持原判。
　　施某某向一審法院提出訴訟請求：1、判令上海寶某園藝有限公司履行房屋租賃合同，繼續(xù)將系爭房屋出租給施某某，出租期限為20年；2、判令上海寶某園藝有限公司將上述房屋年租金維持在16,272元,并保持不變。
　　上海寶某園藝有限公司反訴要求：判令施某某立即將系爭房屋返還給上海寶某園藝有限公司，并向上海寶某園藝有限公司支付房屋使用費(按照每月6,800元的標準，自2018年1月1日起算至實際返還房屋之日止)。
　　鑒于案件爭議明確，且一審判決書已送達雙方當事人，故對于一審認定事實及判決理由部分，本院不再重復表述。
　　一審法院判決：一、施某某于判決生效之日起二十日內，搬離上海市寶山區(qū)呼瑪路XXX號門面房，并將上述房屋返還給上海寶某園藝有限公司；二、施某某于判決生效之日起十日內，向上海寶某園藝有限公司按年租金24,408元的標準支付自2018年1月1日起至實際返還房屋之日止的房屋使用費；三、上海寶某園藝有限公司于判決生效之日起十日內，向施某某返還保證金5,000元；四、駁回施某某的全部訴訟請求；五、駁回上海寶某園藝有限公司的其他反訴請求。如果未按判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。如果未按判決指定的期限履行其他義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。
　　本院經審理查明，一審法院查明的事實無誤，本院予以確認。
　　二審期間，上訴人表示2017年8月，上訴人與被上訴人的法定代表人就續(xù)租合同事宜進行了協(xié)商，被上訴人也愿意續(xù)簽合同，但表示四年以后租金要按照市場價格確定，對此上訴人不能同意，故雙方沒有續(xù)簽合同。被上訴人表示雙方確實談過，最終沒有達成一致意見，故沒有續(xù)簽合同。
　　本院認為，根據本案查明事實，上訴人與被上訴人簽訂的房屋租賃合同對租賃期限有明確約定，即2016年1月1日至2016年12月31日。因上訴人已向被上訴人支付了2017年年度的租金，被上訴人也認可租期延續(xù)至2017年12月31日，一審法院據此認定合同在此期間繼續(xù)有效并無不當。現因被上訴人明確表示不再與上訴人續(xù)簽租賃合同，上訴人應當返還房屋并支付使用費，占用期間的使用費標準應當按照合同約定內容確定。上訴人在審理期間堅持認為只要其提出續(xù)租，被上訴人就應當與其續(xù)簽租賃合同，且租金標準不變。對此本院認為，合同的簽訂需要雙方合意，根據當事人陳述，雙方未能就續(xù)簽租賃合同事宜達成一致，且根據上訴人依據的合同第五條、第六條條款內容也并不能得出上訴人對房屋有永久承租權的結論，故上訴人要求被上訴人繼續(xù)將房屋出租給上訴人，出租期限為20年且租金維持不變的訴請缺乏事實與法律依據，本院對此不予支持。綜上，一審法院根據查明事實所作判決并無不當，本院予以維持。上訴人的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費900元，由施某某負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：張志煜

書記員：鄔??梅