原告：施某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：馬璐璐，上海韓明志律師事務所律師。
　　被告：上海智某房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所高東分所，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　負責人：吳某某。
　　被告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告施某某與被告上海智某房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所高東分所(以下簡稱智某高東分所)、吳某某合同糾紛一案，本院于2019年8月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告施某某的委托訴訟代理人馬璐璐、被告吳某某(亦為被告智某高東分所的負責人)到庭參加訴訟。審理中，原、被告申請庭外和解三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告施某某向本院提出訴訟請求：1.判令被告智某高東分所歸還原告售房款人民幣(以下幣種同)25萬元；2.本案訴訟費由兩被告共同負擔。事實和理由：原告將其位于上海市浦東新區(qū)新龍路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱新龍路房屋)委托被告智某高東分所居間出售，出售款為215萬元。原告因身體不適，委托兒子施建明處理出售房屋事宜。被告吳某某將原告名下的銀行卡放置在其處，并知曉銀行密碼。經(jīng)原告對賬，被告至今仍有25萬元售房款未支付給原告。為維護自身合法權益，原告提起本案訴訟。
　　被告智某高東分所、吳某某共同辯稱：不同意原告的訴訟請求。新龍路房屋第一次交易的買方是案外人許某某、劉某某，買方支付了首付款45萬元。后，該買賣合同終止，原告應返還買方45萬元，然該款項已由原告之子施建明用于購買上海市浦東新區(qū)新園路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱新園路房屋)。被告為保證買賣雙方都能繼續(xù)另行順利交易，為原告及施建明墊付了應返還買方許某某、劉某某的45萬元及新園路的部分購房款，并與原告簽訂《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》，約定新龍路房屋出售價至少為190萬元，高于該價格的部分由被告所得。施建明出售新龍路房屋是經(jīng)原告全權委托的，故施建明簽訂的《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》的后果應由原告承擔。新龍路房屋最終實際出售價為215萬元，其中190萬元被告已交付原告，剩余25萬元應歸被告所有，不應當再支付原告。在上述房屋買賣居間過程中，被告吳某某所實施的包括簽訂協(xié)議在內的所有行為均系履行職務行為。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2016年8月3日，原告(甲方，出售方)與許某某、劉某某(乙方，買受方)、被告智某高東分所(丙方，居間方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定乙方委托丙方購買甲方的新龍路房屋，房款為190萬元，該協(xié)議落款處簽有原告及施建明的名字。
　　2016年8月29日。原告(甲方)與許某某、劉某某(乙方)簽訂《合同終止協(xié)議書》，約定前述《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》因政策原因無法繼續(xù)履行，該合同終止，甲方應2016年9月25日前歸還乙方已支付的房款45萬元，因甲方已把該45萬元用于購房，現(xiàn)協(xié)商由被告智某高東分所代表即被告吳某某墊付。該協(xié)議書落款處簽有施建明的名字。
　　同日，原告及施夏薇(甲方，賣出人)、被告智某高東分所(乙方，中介方)簽訂《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》，約定甲方將新龍路房屋以總價190萬元委托乙方有償轉讓給第三方，該價格為甲方的凈到手價，如乙方的銷售價格高于該價格，超過部分由乙方所得。該協(xié)議落款處簽有施建明的名字。
　　2016年9月5日，施建明(甲方，出售方)與案外人孫某某(乙方，買受方)、被告智某高東分所(丙方，居間方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定乙方委托丙方購買甲方的新龍路房屋，房款為215萬元。該協(xié)議落款處簽有施建明的名字。2016年10月8日，原告與孫某某網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定房款為215萬。該合同落款處簽有原告的名字。
　　2017年5月20日，原告及施建明(委托方)與被告吳某某(受托方)簽訂《情況說明》，載明：就新龍路房屋的出售事宜，委托方由于身體不便全程操作均由兒子施建明全權辦理，現(xiàn)受托方已成功將新龍路房屋出售，且過戶完畢，鑒于委托方積極配合，受托方特以三萬元酬謝施建明。該說明落款處簽有原告及施建明的名字。
　　新龍路房屋產(chǎn)權原登記在原告及施夏薇名下。2016年9月21日，該房屋產(chǎn)權變更登記至原告一人名下。2016年11月21日，該房屋產(chǎn)權變更登記至孫某某名下。
　　審理中，原告及施建明陳述，新龍路房屋系拆遷安置房，因當時施建明與其配偶不睦，正鬧離婚，故將產(chǎn)權登記在原告名下，但房屋一直由施建明居住，因施建明腿腳不便，而新龍路房屋在六樓，故經(jīng)家庭協(xié)商欲置換為一樓房屋。原告當時臥病在床，故委托兒子施建明找到中介辦理售房事宜。新龍路房屋的最終出售價為215萬，原告實際拿到190萬(于2017年1月結清)，該款用于置換新園路房屋。新園路房屋于2017年1月24日產(chǎn)權登記至施建明名下，實際房款為150萬元(為避稅合同價做低為100萬元)。兩套房價格差額40萬元用于支付買賣房屋的稅費以及新園路房屋的裝修。對于前述數(shù)份協(xié)議，2016年8月3日的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》由原告及施建明共同簽字；2016年8月29日的《合同終止協(xié)議書》、《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》及2019年9月5日的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》均僅由施建明簽字，施建明稱《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》系被告吳某某讓其簽字，其并未看過協(xié)議內容，也未告知原告，2019年9月5日的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》原告是知情的，故原告據(jù)此認為施建明簽訂《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》并未得到其授權，《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》對原告不產(chǎn)生效力；2017年5月20日的《情況說明》，原告及施建明均否認見過該說明，但施建明表示，被告吳某某曾讓其在空白紙上簽字、按印，該說明可能是用該些已簽字、按印的空白紙偽造的，但當天確實拿到了被告吳某某交付的15,000元，故兩被告尚欠原告房款235,000元。
　　審理中，兩被告提供原告及施建明與被告于2016年8月3日簽訂的《承諾書》，欲證明施建明受原告委托處理房屋買賣事宜。該《承諾書》載明：“本人已得到所有產(chǎn)權人及同住人的同意，并且所有產(chǎn)權人及同住人委托本人，代為簽署買賣合同或居間協(xié)議，代為收取買方支付的定金，如果由于產(chǎn)權人及同住人的原因，不愿再履行本人代為與買方簽署的買賣合同或居間協(xié)議，那么所產(chǎn)生的一切法律后果與經(jīng)濟賠償由本人獨自承擔”，落款處簽有原告及施建明的名字。對此，兩被告稱該《承諾書》由原告及施建明于2016年8月3日即與買方許某某、劉某某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的同一天所簽，故原告全權委托施建明處理房屋買賣事宜，之后的《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》原告也是知情的，相應后果應由原告承擔。原告否認該《承諾書》由其本人所簽，施建明無法確認是否由其本人所簽，但兩人均認為，即使該《承諾書》由原告及施建明本人所簽，也僅表明原告委托施建明出售房屋，原告應按實際售價215萬元得到房款。
　　以上事實，有2016年8月3日的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《承諾書》、2016年8月29日的《合同終止協(xié)議書》、《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》、2016年9月5日的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、2017年5月20日的《情況說明》、新龍路房屋與新園路房屋產(chǎn)權登記相關材料及當事人、施建明的陳述為證。
　　本院認為，民事主體可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。本案的爭議焦點為：施建明是否有代理權限與兩被告簽訂《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》，而該協(xié)議是否對原告發(fā)生效力。綜合本案中原、被告雙方及施建明對新龍路房屋及新園路房屋買賣的參與、兩套房屋的產(chǎn)權及使用情況等因素，本院認為施建明有簽訂《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》的代理權限，理由如下：第一，根據(jù)原告及施建明的陳述，該兩人系父子關系，且經(jīng)家庭協(xié)商后，原告委托施建明全權處理新龍路房屋出售事宜。故，基于該陳述，《承諾書》上原告及施建明的簽字是否為本人所簽，無追究之必要。第二，新龍路房屋雖然產(chǎn)權登記在原告名下，但一直由施建明居住使用，出售六樓的新龍路房屋欲置換一樓的房屋，亦是考慮施建明腿腳不便。第三，出售新龍路房屋的房款用于購買新園路房屋及裝修、稅費。第四，原告本人參與了第一次即2016年8月3日《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的簽訂，新龍路房屋的過戶手續(xù)亦由原告辦理，原告對售房事宜顯然并非全然不知，對最終售房價格也應明知，原告自述售房款190萬元于2017年1月結清，而原告于2019年6月才提起本案訴訟主張被告應返還余款。綜上，原告與施建明系近親屬，原告亦委托施建明辦理房屋買賣事宜，原告對相關事宜完全具備清楚了解及掌握的可能與條件，且出售新龍路房屋及買入新園路房屋本就是為了實現(xiàn)施建明的利益，該兩套房屋實際也均由施建明控制、使用，故施建明有代理權限簽訂《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》，該協(xié)議對原告發(fā)生效力?，F(xiàn)原告以施建明無代理權限簽訂《房地產(chǎn)包銷協(xié)議》，要求被告支付售房款余額，本院不予支持。施建明所述其未了解《房地產(chǎn)報銷協(xié)議》內容即簽字，本院認為作為完全民事行為能力人應明知簽字所產(chǎn)生的法律后果，對協(xié)議內容不加了解而貿然簽字的行為不符合常理，本院對此不予采信。至于《情況說明》，雖然原告及施建明均否認見過該說明，但如前所述，售房款中的190萬元歸原告所有，余款兩被告無需再支付原告，且兩被告認為當天交付施建明的系酬謝費3萬元，故該說明與本案中原告主張的售房款無關，所涉內容本院不作處理。綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百六十一條第一款、第一百六十二條的規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告施某某的全部訴訟請求。
　　案件受理費5,050元，減半收取計2,525元，由施某某負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：董迪思

書記員：劉??飛