方某
錢開明（湖北明曉律師事務(wù)所）
武漢搏勝世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
趙胤（湖北山河律師事務(wù)所）
徐瑞貞（湖北山河律師事務(wù)所）

原告方某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省黃岡市人，北京中北知識產(chǎn)權(quán)代理有限公司專利代理人助理。
委托代理人錢開明，湖北明曉律師事務(wù)所律師。
被告武漢搏勝世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人駱訓(xùn)坤，董事長。
委托代理人趙胤，湖北山河律師事務(wù)所律師。
委托代理人徐瑞貞，湖北山河律師事務(wù)所律師。
原告方某與被告武漢搏勝世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱武漢搏勝公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員屠俊霞獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告方某及其委托代理人錢開明，被告武漢搏勝公司的委托代理人徐瑞貞、趙胤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告方某與被告武漢搏勝公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。
關(guān)于被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任問題。本案中，被告武漢搏勝公司未能在雙方約定的交房時間即2012年12月30日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2012年12月31日起計付逾期交房違約金。雖然原告至今未收房，但鑒于被告武漢搏勝公司于2013年1月21日、1月25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書》和《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》，根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第九條關(guān)于交房期限及條件中“完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，訴爭房屋于2013年1月25日已具備合同約定的交付使用條件。訴爭房屋滿足交付使用條件后，應(yīng)及時通知原告收房，逾期交房的違約金應(yīng)計算至被告武漢搏勝公司通知原告收房之日止。審理中，被告未提交其在2013年1月25日后通知原告收房的相關(guān)證據(jù)，但鑒于原告自認(rèn)被告在2013年1月通知其收房，但具體時間不詳，根據(jù)舉證責(zé)任原則，應(yīng)計算至2013年1月31日止，共計32天。綜上，被告逾期交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即支付相應(yīng)的違約金4115.9元（649，362元×0.0002×32天）。
關(guān)于被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期不能辦證的違約責(zé)任問題?！段錆h市商品房買賣合同》第十六條約定“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按照下列第2項方式處理，即買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?！北景钢?，被告武漢搏勝公司已完成訴爭房屋權(quán)屬初始登記，原告方某可隨時辦理訴爭房屋的權(quán)屬證書，故不屬于《武漢市商品房買賣合同》第十六條第2項約定的無法辦證的情形。故對于原告要求被告向其支付逾期交房、造成不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證違約金6，493.62元的訴訟請求，本院不予支持。
關(guān)于被告調(diào)整配電房規(guī)劃方案是否構(gòu)成違約的問題。本案中，被告應(yīng)湖北省電力公司的要求調(diào)整配電房規(guī)劃方案，將配電房由地下改至地上，該規(guī)劃調(diào)整方案已分別于2012年2月11日、同年4月12日由相關(guān)行政主管部門公示、批準(zhǔn)，而原、被告雙方簽訂商品房買賣合同的時間為2012年8月5日，可見，在雙方簽訂合同之前，配電房規(guī)劃方案調(diào)整便已進(jìn)行公示，故其在簽訂合同時對配電房改建至地上事宜應(yīng)當(dāng)知曉，涉案樓盤現(xiàn)在的配電房也是按照調(diào)整后的規(guī)劃方案建設(shè)的，故被告并不存在違約增設(shè)配電房的行為。審理中，原告稱被告采取欺詐和隱瞞的方式，在售樓時未向原告告知臨近房屋有配電房，未提交證據(jù)證實，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。原告還稱被告改變原配電房的建設(shè)方案未通知原告及征求業(yè)主意見，違反合同約定，但根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十三條的規(guī)定，關(guān)于小區(qū)景觀、道路及小區(qū)非盈利設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計變更均無需通知業(yè)主。原告稱被告違規(guī)建設(shè)配電房并造成其所購買的房屋價值及使用功能損失，但未提交證據(jù)予以證實，故對其要求被告賠償其損失40，000元的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，被告武漢搏勝公司雖已在合同約定的交付時間內(nèi)向原告交付房屋，但因其交房時訴爭房屋并未竣工驗收合格，法定的交房條件尚不具備，應(yīng)視為被告的交付未完成，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即被告武漢搏勝公司應(yīng)向原告方某支付逾期交房違約金4115.9元。故對于原告方某主張被告武漢搏勝公司向其支付逾期交房違約金23，636.34元的訴訟請求，在4，115.9元的范圍內(nèi)本院予以支持，超過的部分，本院不予支持；對于原告方某的其他訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第八條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢搏勝世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告方某支付逾期交房違約金4115.9元；
二、駁回原告方某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費777元（已減半收取，原告方某已預(yù)交），由原告方某負(fù)擔(dān)745元，被告武漢搏勝世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)32元，并在履行上述給付義務(wù)時一并支付給原告方某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費777元，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；帳戶:079501040000393；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告方某與被告武漢搏勝公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。
關(guān)于被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任問題。本案中，被告武漢搏勝公司未能在雙方約定的交房時間即2012年12月30日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2012年12月31日起計付逾期交房違約金。雖然原告至今未收房，但鑒于被告武漢搏勝公司于2013年1月21日、1月25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書》和《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》，根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第九條關(guān)于交房期限及條件中“完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，訴爭房屋于2013年1月25日已具備合同約定的交付使用條件。訴爭房屋滿足交付使用條件后，應(yīng)及時通知原告收房，逾期交房的違約金應(yīng)計算至被告武漢搏勝公司通知原告收房之日止。審理中，被告未提交其在2013年1月25日后通知原告收房的相關(guān)證據(jù)，但鑒于原告自認(rèn)被告在2013年1月通知其收房，但具體時間不詳，根據(jù)舉證責(zé)任原則，應(yīng)計算至2013年1月31日止，共計32天。綜上，被告逾期交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即支付相應(yīng)的違約金4115.9元（649，362元×0.0002×32天）。
關(guān)于被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期不能辦證的違約責(zé)任問題?！段錆h市商品房買賣合同》第十六條約定“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按照下列第2項方式處理，即買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?！北景钢?，被告武漢搏勝公司已完成訴爭房屋權(quán)屬初始登記，原告方某可隨時辦理訴爭房屋的權(quán)屬證書，故不屬于《武漢市商品房買賣合同》第十六條第2項約定的無法辦證的情形。故對于原告要求被告向其支付逾期交房、造成不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證違約金6，493.62元的訴訟請求，本院不予支持。
關(guān)于被告調(diào)整配電房規(guī)劃方案是否構(gòu)成違約的問題。本案中，被告應(yīng)湖北省電力公司的要求調(diào)整配電房規(guī)劃方案，將配電房由地下改至地上，該規(guī)劃調(diào)整方案已分別于2012年2月11日、同年4月12日由相關(guān)行政主管部門公示、批準(zhǔn)，而原、被告雙方簽訂商品房買賣合同的時間為2012年8月5日，可見，在雙方簽訂合同之前，配電房規(guī)劃方案調(diào)整便已進(jìn)行公示，故其在簽訂合同時對配電房改建至地上事宜應(yīng)當(dāng)知曉，涉案樓盤現(xiàn)在的配電房也是按照調(diào)整后的規(guī)劃方案建設(shè)的，故被告并不存在違約增設(shè)配電房的行為。審理中，原告稱被告采取欺詐和隱瞞的方式，在售樓時未向原告告知臨近房屋有配電房，未提交證據(jù)證實，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。原告還稱被告改變原配電房的建設(shè)方案未通知原告及征求業(yè)主意見，違反合同約定，但根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十三條的規(guī)定，關(guān)于小區(qū)景觀、道路及小區(qū)非盈利設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計變更均無需通知業(yè)主。原告稱被告違規(guī)建設(shè)配電房并造成其所購買的房屋價值及使用功能損失，但未提交證據(jù)予以證實，故對其要求被告賠償其損失40，000元的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，被告武漢搏勝公司雖已在合同約定的交付時間內(nèi)向原告交付房屋，但因其交房時訴爭房屋并未竣工驗收合格，法定的交房條件尚不具備，應(yīng)視為被告的交付未完成，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即被告武漢搏勝公司應(yīng)向原告方某支付逾期交房違約金4115.9元。故對于原告方某主張被告武漢搏勝公司向其支付逾期交房違約金23，636.34元的訴訟請求，在4，115.9元的范圍內(nèi)本院予以支持，超過的部分，本院不予支持；對于原告方某的其他訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第八條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢搏勝世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告方某支付逾期交房違約金4115.9元；
二、駁回原告方某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費777元（已減半收取，原告方某已預(yù)交），由原告方某負(fù)擔(dān)745元，被告武漢搏勝世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)32元，并在履行上述給付義務(wù)時一并支付給原告方某。

審判長：屠俊霞

書記員：趙靚