原告：方某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省。
　　委托訴訟代理人：蔡聯(lián)欽，上海業(yè)盈律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：喬智，上海業(yè)盈律師事務所律師。
　　被告：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉杏娣。
　　原告方某與被告沈某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年3月7日立案受理后，因無法直接或郵寄送達訴訟文書，故轉(zhuǎn)為普通程序，并依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告的委托訴訟代理人喬智、被告的委托訴訟代理人劉杏娣到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、被告將上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號XXX室房屋過戶至原告名下；2、被告支付原告自立案之日起至涉案房屋過戶至原告名下之日止，以人民幣(下同)140萬元為本金，按日千分之五計算的逾期過戶違約金。事實和理由：2016年1月14日,原被告雙方簽訂了動遷房預售預購合同一份，約定原告向被告購買位于上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號XXX室的房屋一套，總購房款為140萬元。原告按約支付被告購房款項，雙方進行了房屋交接工作，原告居住、使用房屋至今?，F(xiàn)涉案動遷房已經(jīng)可以進行過戶手續(xù)，但原告多次催促被告配合完成房屋過戶工作，被告均不予理會，故涉訴。
　　被告辯稱，不同意原告的所有訴訟請求。1、當時被告的父親腦溢血住院，被告的母親為其看病急于出售房屋。等被告的父親出院得知房屋被出售后，其不同意出售該房屋；2、被告的舅舅得知該房屋出售后，稱該房屋是老人的，產(chǎn)權(quán)所有人都有份。為此，其還至本市閘北法院提起了訴訟。該案審理過程中，法院稱系爭房屋不能動，被告方也一直在等法院處理。被告的舅舅不同意出售系爭房屋，要求將該房屋收回。故該房屋至今沒有過戶。
　　原告圍繞訴訟請求依法提交了如下證據(jù)：
　　1、上海市房屋拆遷補償協(xié)議及房屋產(chǎn)調(diào)信息一組，證明涉案房屋的基本情況；
　　2、動遷房預售預購合同一份，證明原、被告已達成買賣合意；
　　3、定金收據(jù)兩份，證明原告于2016年7月14日支付了定金5萬元，先后由被告及被告母親簽字確認收到定金；
　　4、購房款收據(jù)兩份及銀行轉(zhuǎn)賬憑證一組、被告母親承諾書一份，證明原告按約支付了50萬元和70萬元的購房款，被告母親出具承諾書，證明購房行為有效；
　　5、停車費及物業(yè)費收據(jù)一組，證明系爭房屋已經(jīng)交付，原告實際使用系爭房屋。
　　被告未提交證據(jù)。
　　對原告提交的證據(jù)，被告經(jīng)質(zhì)證后認為，證據(jù)1-3真實性無異議。證據(jù)4中的購房款收據(jù)和銀行轉(zhuǎn)賬憑證真實性無異議，但對承諾書認為，落款的簽名系被告母親所簽，其余內(nèi)容不清楚如何形成，可能是被告本人所書，但不清楚為何會出具給原告。證據(jù)5真實性無法確認。
　　本院經(jīng)審查后認為，關于承諾書的真實性，承諾書由被告的母親簽名，對承諾書出具給原告的原因，被告未作合理解釋，故本院對該承諾書予以采納。關于停車費及物業(yè)費收據(jù)的真實性，原告開庭出示了原件，被告未提供反駁證據(jù)否認其真實性，故本院亦予以采納。關于原告提交的其他證據(jù)，被告對真實性均無異議，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理查明，2016年7月14日，原告(乙方、購買方)與被告(甲方、出賣方)、上海永年房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(見證方)簽訂一份動遷房預售預購合同。約定由甲方向乙方出售其取得的位于上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號XXX室動遷配套商品房一套，房屋轉(zhuǎn)讓價款為140萬元，該價格系甲方到手價格。該房自帶固定設備(含全部)、裝飾(若有)等均含在房屋轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)，乙方無需另行支付。第二條約定，乙方于2016年7月14日前支付甲方定金5萬元、于同年7月30日前支付甲方房款70萬元、于同年8月15日前支付甲方房款50萬元、于交易過戶當天向甲方支付余款15萬元。如做全權(quán)委托公證，則乙方在收到公證委托書當天向甲方支付。甲方承諾除此房屋外名下無房。甲方確認劉杏娣賬戶為支付房屋價款的指定賬戶。第三條約定，乙方承擔以乙方為權(quán)利人的該房屋的所需要的所有稅費(乙方不承擔甲方超過1%以上的個人所得稅)。第六條約定，按合同約定的交易方式，在有關規(guī)定允許該房屋上市交易限制期滿后(甲方產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后)十個工作日內(nèi)，甲乙雙方約定簽訂上海市房地局網(wǎng)絡版商品房《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，甲乙雙方進行該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶……。若甲乙雙方中任何一人未能按照上述條款履行本合同，按第十二條承擔違約責任。第十一條約定，1、在該房屋順利過戶(產(chǎn)權(quán)變更登記)給乙方之前，任何一方發(fā)生意外(失蹤、死亡、離婚)等事件，其繼承人或法定監(jiān)護人應協(xié)助另一方繼續(xù)履行本合同，在該動遷房交易限制期屆滿后7日內(nèi)共同至上海市房地產(chǎn)交易中心辦理該房屋過戶手續(xù)；若沒有依照本合同約定辦理過戶手續(xù)，則每逾期一日，按照該房屋交易限制期屆滿后該房屋逾期市場價格轉(zhuǎn)讓總價款的千分之五進行計算逾期違約金。若逾期1個月仍未履行過戶(產(chǎn)權(quán)變更登記)的義務，則視為不能或者不予過戶，守約方將依照第十二條追究違約方賠償責任；……第十二條約定，1、甲方反悔不出售(或變向上漲房價)該房屋給乙方的，則甲方應按照反悔時該房屋合同價的兩倍并于五個工作日向乙方支付違約金，并同時支付因房價上漲給乙方帶來的房價損失；2、甲方應返還乙方已經(jīng)支付的房款及已付款的銀行同期房貸利息，且還須另行賠付乙方裝修款，賠付搬遷運輸費和誤工費、中介費、賠付買房時間耽誤損失費、已付錢款的利息。且裝修款不以發(fā)票計，雙方約定賠付裝修款為30萬元；……第十六條第二項約定，因一方的客觀不能而導致延期交易限制期屆滿但未能過戶(產(chǎn)權(quán)變更登記)的情況發(fā)生，從逾期之日起，違約方須向守約方支付逾期違約滯納賠償金，每逾期一日，則按照該房屋市場價轉(zhuǎn)讓總價款的千分之五進行賠償。該協(xié)議對違約責任等其他事項亦予以了約定。
　　合同簽訂當日，原告向被告交付定金5萬元，被告向原告出具定金收據(jù)；2016年7月29日，原告向被告指定賬戶支付70萬元，被告向原告出具購房款收據(jù)；同年8月15日，原告向被告指定賬戶支付50萬元，被告向原告出具購房款收據(jù)。此后，被告將系爭房屋交付給原告使用至今。
　　另查明，系爭房屋的所對應的拆遷補償協(xié)議簽訂于2015年12月4日；上海智和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年3月31日取得系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)；被告于2017年4月18日取得系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
　　還查明，2017年1月9日，上海市靜安區(qū)人民法院受理了原告劉思寶等3人起訴本案被告等14名被告、第三人上海振滬房屋拆遷有限公司共有物分割糾紛一案，該案中原告起訴要求分割房屋拆遷補償利益，要求判令本案系爭房屋歸三原告所有。2018年1月29日，法院對該案作出(2017)滬0106民初3657號民事判決，駁回了三原告的訴訟請求。該案現(xiàn)已生效。
　　庭審中，原告確認其不存在限購限制，同意過戶所涉稅費由其負擔，并同意系爭房屋尾款在本案中一并處理。
　　本院認為，根據(jù)雙方的訴辯意見，本案的爭議焦點為：1、系爭動遷房預售合同的效力；2、系爭房屋是否符合過戶條件；3、違約金的計算及標準。
　　關于第一項爭議焦點，被告辯稱其父親不同意出售房屋。但出售房屋時，被告系完全民事行為能力人，且為系爭房屋的權(quán)利人。被告家屬作為非房屋權(quán)利人，其售房意愿不影響系爭動遷房預售預購合同的效力?，F(xiàn)被告在系爭合同上捺印，收取了原告購房款并向原告出具了收款收據(jù)，系爭協(xié)議也已經(jīng)實際履行。故被告的上述抗辯意見沒有事實和法律依據(jù)，本院不予采納。關于被告辯稱該房屋的出售涉及到案外人即被告舅舅的利益。對此，案外人雖某某系爭房屋的歸屬提起過訴訟，但生效判決已經(jīng)駁回了其訴訟請求。因此，案外人并某系爭房屋的權(quán)利人，被告以案外人不予認可為由否認系爭合同的效力亦沒有事實和法律依據(jù)。由此，系爭合同系原、被告真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性效力性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應恪守履行。
　　關于第二項爭議焦點，根據(jù)合同約定，原告已付款情況已經(jīng)符合合同約定的被告配合過戶的條件。此外，根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)的“滬房管市[2010]375號”文件，動遷安置房取得小產(chǎn)證未滿3年的，但該動遷安置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得大產(chǎn)證滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補償安置協(xié)議滿3年的，在辦理小產(chǎn)證后可以轉(zhuǎn)讓、出租。因此，系爭房屋符合過戶條件。現(xiàn)房屋上不存在無法過戶的負擔，被告理應配合原告辦理系爭房屋的過戶手續(xù)。
　　關于第三項爭議焦點，被告以家庭內(nèi)部糾紛為由拒絕配合原告辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，違反了合同約定，理應承擔相應的違約責任。關于違約金的計算，系爭合同第六條約定了違反過戶約定的，參照合同第十二條承擔違約責任。系爭合同第十一條也約定了未依本合同約定辦理過戶手續(xù)的，每日按交易期限屆滿后的該房屋逾期市場價格轉(zhuǎn)讓總價款千分之五計算違約金。原告明確按第十一條計算違約金，責任輕于第十二條的違約責任?，F(xiàn)被告在庭審中仍主張違約金過高。對此，違約金以補償性為主，懲罰性為輔為原則。適用違約金既要考慮當事人締約時的真實意思表示，亦要考慮違約方的違約程度以及給守約方造成的實際損失綜合判斷。本案中，拒絕過戶系是嚴重的違約行為，合同明確約定了高額違約金，違約金的承擔在被告可以預見的范圍之內(nèi)。但結(jié)合系爭房屋符合過戶條件尚不足一年、被告違約時間不長，另考慮到房屋早已交付原告實際使用至今，房屋延遲過戶尚未給原告造成重大損失，本院酌定將違約金的計算標準調(diào)低為以房屋總價款為基數(shù)，按每日萬分之三計算。關于違約金的起算時間，原告自立案之日起算違約金，遠晚于系爭房屋符合過戶條件的時間，有利于被告，故本院采納原告的違約金起算時間。
　　綜上，被告理應按約協(xié)助原告辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，違約不辦理的應承擔相應的違約責任。另根據(jù)合同約定，原告應于過戶當日向被告支付剩余房款，現(xiàn)原告同意一并處理，本院對房屋尾款一并處理。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告沈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)配合原告方某辦理將上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號XXX室的房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告方某名下的手續(xù)(由此產(chǎn)生的稅費由原告方某負擔)；
　　二、原告方某于辦理上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)當日支付被告沈某某房屋尾款15萬元；
　　三、被告沈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告方某支付以140萬元為基數(shù)，自2019年3月7日始至上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號XXX室房屋過戶至原告方某名下之日止，按每日萬分之三計算的違約金。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費17,400元、財產(chǎn)保全費5,000元，合計22,400元，由被告沈某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：顧??建

書記員：沈??增