原告：方某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地安徽省。
　　委托訴訟代理人：蔡聯(lián)欽，上海業(yè)盈律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：?jiǎn)讨?，上海業(yè)盈律師事務(wù)所律師。
　　被告：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉杏娣。
　　原告方某與被告沈某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2019年3月7日立案受理后，因無(wú)法直接或郵寄送達(dá)訴訟文書(shū)，故轉(zhuǎn)為普通程序，并依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告的委托訴訟代理人喬智、被告的委托訴訟代理人劉杏娣到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告將上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋過(guò)戶(hù)至原告名下；2、被告支付原告自立案之日起至涉案房屋過(guò)戶(hù)至原告名下之日止，以人民幣(下同)140萬(wàn)元為本金，按日千分之五計(jì)算的逾期過(guò)戶(hù)違約金。事實(shí)和理由：2016年1月14日,原被告雙方簽訂了動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同一份，約定原告向被告購(gòu)買(mǎi)位于上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋一套，總購(gòu)房款為140萬(wàn)元。原告按約支付被告購(gòu)房款項(xiàng)，雙方進(jìn)行了房屋交接工作，原告居住、使用房屋至今。現(xiàn)涉案動(dòng)遷房已經(jīng)可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續(xù)，但原告多次催促被告配合完成房屋過(guò)戶(hù)工作，被告均不予理會(huì)，故涉訴。
　　被告辯稱(chēng)，不同意原告的所有訴訟請(qǐng)求。1、當(dāng)時(shí)被告的父親腦溢血住院，被告的母親為其看病急于出售房屋。等被告的父親出院得知房屋被出售后，其不同意出售該房屋；2、被告的舅舅得知該房屋出售后，稱(chēng)該房屋是老人的，產(chǎn)權(quán)所有人都有份。為此，其還至本市閘北法院提起了訴訟。該案審理過(guò)程中，法院稱(chēng)系爭(zhēng)房屋不能動(dòng)，被告方也一直在等法院處理。被告的舅舅不同意出售系爭(zhēng)房屋，要求將該房屋收回。故該房屋至今沒(méi)有過(guò)戶(hù)。
　　原告圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了如下證據(jù)：
　　1、上海市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議及房屋產(chǎn)調(diào)信息一組，證明涉案房屋的基本情況；
　　2、動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同一份，證明原、被告已達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合意；
　　3、定金收據(jù)兩份，證明原告于2016年7月14日支付了定金5萬(wàn)元，先后由被告及被告母親簽字確認(rèn)收到定金；
　　4、購(gòu)房款收據(jù)兩份及銀行轉(zhuǎn)賬憑證一組、被告母親承諾書(shū)一份，證明原告按約支付了50萬(wàn)元和70萬(wàn)元的購(gòu)房款，被告母親出具承諾書(shū)，證明購(gòu)房行為有效；
　　5、停車(chē)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)收據(jù)一組，證明系爭(zhēng)房屋已經(jīng)交付，原告實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋。
　　被告未提交證據(jù)。
　　對(duì)原告提交的證據(jù)，被告經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，證據(jù)1-3真實(shí)性無(wú)異議。證據(jù)4中的購(gòu)房款收據(jù)和銀行轉(zhuǎn)賬憑證真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)承諾書(shū)認(rèn)為，落款的簽名系被告母親所簽，其余內(nèi)容不清楚如何形成，可能是被告本人所書(shū)，但不清楚為何會(huì)出具給原告。證據(jù)5真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)。
　　本院經(jīng)審查后認(rèn)為，關(guān)于承諾書(shū)的真實(shí)性，承諾書(shū)由被告的母親簽名，對(duì)承諾書(shū)出具給原告的原因，被告未作合理解釋?zhuān)时驹簩?duì)該承諾書(shū)予以采納。關(guān)于停車(chē)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)收據(jù)的真實(shí)性，原告開(kāi)庭出示了原件，被告未提供反駁證據(jù)否認(rèn)其真實(shí)性，故本院亦予以采納。關(guān)于原告提交的其他證據(jù)，被告對(duì)真實(shí)性均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理查明，2016年7月14日，原告(乙方、購(gòu)買(mǎi)方)與被告(甲方、出賣(mài)方)、上海永年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(見(jiàn)證方)簽訂一份動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同。約定由甲方向乙方出售其取得的位于上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號(hào)XXX室動(dòng)遷配套商品房一套，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為140萬(wàn)元，該價(jià)格系甲方到手價(jià)格。該房自帶固定設(shè)備(含全部)、裝飾(若有)等均含在房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款內(nèi)，乙方無(wú)需另行支付。第二條約定，乙方于2016年7月14日前支付甲方定金5萬(wàn)元、于同年7月30日前支付甲方房款70萬(wàn)元、于同年8月15日前支付甲方房款50萬(wàn)元、于交易過(guò)戶(hù)當(dāng)天向甲方支付余款15萬(wàn)元。如做全權(quán)委托公證，則乙方在收到公證委托書(shū)當(dāng)天向甲方支付。甲方承諾除此房屋外名下無(wú)房。甲方確認(rèn)劉杏娣賬戶(hù)為支付房屋價(jià)款的指定賬戶(hù)。第三條約定，乙方承擔(dān)以乙方為權(quán)利人的該房屋的所需要的所有稅費(fèi)(乙方不承擔(dān)甲方超過(guò)1%以上的個(gè)人所得稅)。第六條約定，按合同約定的交易方式，在有關(guān)規(guī)定允許該房屋上市交易限制期滿(mǎn)后(甲方產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后)十個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方約定簽訂上海市房地局網(wǎng)絡(luò)版商品房《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》后，甲乙雙方進(jìn)行該房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)……。若甲乙雙方中任何一人未能按照上述條款履行本合同，按第十二條承擔(dān)違約責(zé)任。第十一條約定，1、在該房屋順利過(guò)戶(hù)(產(chǎn)權(quán)變更登記)給乙方之前，任何一方發(fā)生意外(失蹤、死亡、離婚)等事件，其繼承人或法定監(jiān)護(hù)人應(yīng)協(xié)助另一方繼續(xù)履行本合同，在該動(dòng)遷房交易限制期屆滿(mǎn)后7日內(nèi)共同至上海市房地產(chǎn)交易中心辦理該房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)；若沒(méi)有依照本合同約定辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，則每逾期一日，按照該房屋交易限制期屆滿(mǎn)后該房屋逾期市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的千分之五進(jìn)行計(jì)算逾期違約金。若逾期1個(gè)月仍未履行過(guò)戶(hù)(產(chǎn)權(quán)變更登記)的義務(wù)，則視為不能或者不予過(guò)戶(hù)，守約方將依照第十二條追究違約方賠償責(zé)任；……第十二條約定，1、甲方反悔不出售(或變向上漲房?jī)r(jià))該房屋給乙方的，則甲方應(yīng)按照反悔時(shí)該房屋合同價(jià)的兩倍并于五個(gè)工作日向乙方支付違約金，并同時(shí)支付因房?jī)r(jià)上漲給乙方帶來(lái)的房?jī)r(jià)損失；2、甲方應(yīng)返還乙方已經(jīng)支付的房款及已付款的銀行同期房貸利息，且還須另行賠付乙方裝修款，賠付搬遷運(yùn)輸費(fèi)和誤工費(fèi)、中介費(fèi)、賠付買(mǎi)房時(shí)間耽誤損失費(fèi)、已付錢(qián)款的利息。且裝修款不以發(fā)票計(jì)，雙方約定賠付裝修款為30萬(wàn)元；……第十六條第二項(xiàng)約定，因一方的客觀(guān)不能而導(dǎo)致延期交易限制期屆滿(mǎn)但未能過(guò)戶(hù)(產(chǎn)權(quán)變更登記)的情況發(fā)生，從逾期之日起，違約方須向守約方支付逾期違約滯納賠償金，每逾期一日，則按照該房屋市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的千分之五進(jìn)行賠償。該協(xié)議對(duì)違約責(zé)任等其他事項(xiàng)亦予以了約定。
　　合同簽訂當(dāng)日，原告向被告交付定金5萬(wàn)元，被告向原告出具定金收據(jù)；2016年7月29日，原告向被告指定賬戶(hù)支付70萬(wàn)元，被告向原告出具購(gòu)房款收據(jù)；同年8月15日，原告向被告指定賬戶(hù)支付50萬(wàn)元，被告向原告出具購(gòu)房款收據(jù)。此后，被告將系爭(zhēng)房屋交付給原告使用至今。
　　另查明，系爭(zhēng)房屋的所對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂于2015年12月4日；上海智和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年3月31日取得系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)；被告于2017年4月18日取得系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
　　還查明，2017年1月9日，上海市靜安區(qū)人民法院受理了原告劉思寶等3人起訴本案被告等14名被告、第三人上海振滬房屋拆遷有限公司共有物分割糾紛一案，該案中原告起訴要求分割房屋拆遷補(bǔ)償利益，要求判令本案系爭(zhēng)房屋歸三原告所有。2018年1月29日，法院對(duì)該案作出(2017)滬0106民初3657號(hào)民事判決，駁回了三原告的訴訟請(qǐng)求。該案現(xiàn)已生效。
　　庭審中，原告確認(rèn)其不存在限購(gòu)限制，同意過(guò)戶(hù)所涉稅費(fèi)由其負(fù)擔(dān)，并同意系爭(zhēng)房屋尾款在本案中一并處理。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯意見(jiàn)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、系爭(zhēng)動(dòng)遷房預(yù)售合同的效力；2、系爭(zhēng)房屋是否符合過(guò)戶(hù)條件；3、違約金的計(jì)算及標(biāo)準(zhǔn)。
　　關(guān)于第一項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，被告辯稱(chēng)其父親不同意出售房屋。但出售房屋時(shí)，被告系完全民事行為能力人，且為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人。被告家屬作為非房屋權(quán)利人，其售房意愿不影響系爭(zhēng)動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同的效力。現(xiàn)被告在系爭(zhēng)合同上捺印，收取了原告購(gòu)房款并向原告出具了收款收據(jù)，系爭(zhēng)協(xié)議也已經(jīng)實(shí)際履行。故被告的上述抗辯意見(jiàn)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。關(guān)于被告辯稱(chēng)該房屋的出售涉及到案外人即被告舅舅的利益。對(duì)此，案外人雖某某系爭(zhēng)房屋的歸屬提起過(guò)訴訟，但生效判決已經(jīng)駁回了其訴訟請(qǐng)求。因此，案外人并某系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，被告以案外人不予認(rèn)可為由否認(rèn)系爭(zhēng)合同的效力亦沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。由此，系爭(zhēng)合同系原、被告真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)恪守履行。
　　關(guān)于第二項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，根據(jù)合同約定，原告已付款情況已經(jīng)符合合同約定的被告配合過(guò)戶(hù)的條件。此外，根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)的“滬房管市[2010]375號(hào)”文件，動(dòng)遷安置房取得小產(chǎn)證未滿(mǎn)3年的，但該動(dòng)遷安置房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得大產(chǎn)證滿(mǎn)3年，且被動(dòng)遷居民家庭簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議滿(mǎn)3年的，在辦理小產(chǎn)證后可以轉(zhuǎn)讓、出租。因此，系爭(zhēng)房屋符合過(guò)戶(hù)條件。現(xiàn)房屋上不存在無(wú)法過(guò)戶(hù)的負(fù)擔(dān)，被告理應(yīng)配合原告辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。
　　關(guān)于第三項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，被告以家庭內(nèi)部糾紛為由拒絕配合原告辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，違反了合同約定，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約金的計(jì)算，系爭(zhēng)合同第六條約定了違反過(guò)戶(hù)約定的，參照合同第十二條承擔(dān)違約責(zé)任。系爭(zhēng)合同第十一條也約定了未依本合同約定辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，每日按交易期限屆滿(mǎn)后的該房屋逾期市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓總價(jià)款千分之五計(jì)算違約金。原告明確按第十一條計(jì)算違約金，責(zé)任輕于第十二條的違約責(zé)任?，F(xiàn)被告在庭審中仍主張違約金過(guò)高。對(duì)此，違約金以補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔為原則。適用違約金既要考慮當(dāng)事人締約時(shí)的真實(shí)意思表示，亦要考慮違約方的違約程度以及給守約方造成的實(shí)際損失綜合判斷。本案中，拒絕過(guò)戶(hù)系是嚴(yán)重的違約行為，合同明確約定了高額違約金，違約金的承擔(dān)在被告可以預(yù)見(jiàn)的范圍之內(nèi)。但結(jié)合系爭(zhēng)房屋符合過(guò)戶(hù)條件尚不足一年、被告違約時(shí)間不長(zhǎng)，另考慮到房屋早已交付原告實(shí)際使用至今，房屋延遲過(guò)戶(hù)尚未給原告造成重大損失，本院酌定將違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低為以房屋總價(jià)款為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之三計(jì)算。關(guān)于違約金的起算時(shí)間，原告自立案之日起算違約金，遠(yuǎn)晚于系爭(zhēng)房屋符合過(guò)戶(hù)條件的時(shí)間，有利于被告，故本院采納原告的違約金起算時(shí)間。
　　綜上，被告理應(yīng)按約協(xié)助原告辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，違約不辦理的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。另根據(jù)合同約定，原告應(yīng)于過(guò)戶(hù)當(dāng)日向被告支付剩余房款，現(xiàn)原告同意一并處理，本院對(duì)房屋尾款一并處理。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告沈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)配合原告方某辦理將上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記至原告方某名下的手續(xù)(由此產(chǎn)生的稅費(fèi)由原告方某負(fù)擔(dān))；
　　二、原告方某于辦理上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)當(dāng)日支付被告沈某某房屋尾款15萬(wàn)元；
　　三、被告沈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告方某支付以140萬(wàn)元為基數(shù)，自2019年3月7日始至上海市閔行區(qū)永頌路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋過(guò)戶(hù)至原告方某名下之日止，按每日萬(wàn)分之三計(jì)算的違約金。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)17,400元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，合計(jì)22,400元，由被告沈某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：顧??建

書(shū)記員：沈??增