原告(反訴被告)方琴珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告(反訴被告)鄧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　被告(反訴原告)方建平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告(反訴原告)方某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　兩被告(即反訴原告)之共同委托訴訟代理人：付亞輝，上海源杰律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某與被告(反訴原告)方建平、方某某其他所有權(quán)糾紛一案，本院于2018年7月5日受理后，依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某，被告(反訴原告)方建平、方某某及其共同委托訴訟代理人付亞輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某訴稱(chēng)，2008年，經(jīng)法院判決確定，系爭(zhēng)上海市寶山區(qū)南大路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“103室房屋”)由原、被告按份共有，兩原告方琴珍、鄧某某占2/3份額，兩被告方建平、方某某占1/3份額。因原、被告存在家庭矛盾，原告2007年即從103室房屋中搬出，并將其中一間房間反鎖，另一間房間由父親方鴻福居住。至2014年，在父親去世后，系爭(zhēng)103室房屋空關(guān)。2016年12月起，兩被告未經(jīng)原告同意，擅自將系爭(zhēng)103室房屋出租給案外人臧道盛使用，臧道盛每月向被告支付租金1,600元直至2017年12月。2017年，原告訴至法院要求對(duì)系爭(zhēng)103室房屋進(jìn)行析產(chǎn)，后法院于2017年11月判決，該103室房屋歸兩原告所有，由兩原告給付兩被告相應(yīng)房屋折價(jià)款。在該案訴訟中，原告得知103室房屋已擅自由被告租予他人。判決生效后，原告向租客臧道盛告知了房屋權(quán)屬情況，經(jīng)協(xié)商臧道盛愿意繼續(xù)承租該房屋。故2018年1月起，租客向原告交付租金。但2018年1月，兩被告又找到租客，表示房屋尚未過(guò)戶(hù)，要求租客繼續(xù)向被告支付租金，租客無(wú)奈之下，另向被告支付了2018年1月至4月的租金共計(jì)6,400元。另，系爭(zhēng)103室房屋自2015年1月至2017年12月的物業(yè)費(fèi)拖欠至今，被告應(yīng)當(dāng)按照1/3比例向原告支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)?，F(xiàn)原告訴至法院，要求：1、被告向原告支付由被告收取的系爭(zhēng)103室房屋自2016年12月至2017年12月租金的2/3，即13,866.66元(1,600元/月×13個(gè)月*2/3)；2、被告向原告支付系爭(zhēng)103室房屋拖欠的2015年1月至2017年12月物業(yè)費(fèi)的1/3，即511.2元。
　　方建平、方某某反訴并辯稱(chēng)，不同意原告方琴珍、鄧某某的訴請(qǐng)。臧道盛實(shí)際上是方琴珍、鄧某某的朋友，2009年起方琴珍、鄧某某已將系爭(zhēng)103室房屋的鑰匙交由臧道盛，期間臧道盛還曾經(jīng)想把家具搬入103室內(nèi)，遭被告強(qiáng)烈反對(duì)才未果。父親去世后，在2016年12月，方琴珍、鄧某某又擅自將系爭(zhēng)103室房屋交由其朋友臧道盛免費(fèi)居住，對(duì)此方建平、方某某表示反對(duì)。后經(jīng)居委會(huì)調(diào)解確定，因方建平、方某某占該房屋1/3份額，故由臧道盛每月給付方建平、方某某1,600元房租，臧道盛才從該時(shí)起入住103室房屋，其每月1,600元租金一直向方建平、方某某支付至2017年12月。2018年1月4日，臧道盛還向原告出具過(guò)一份房租收據(jù)，明確1,600元系1/3房租的押金。綜上，方建平、方某某收取的系自己名下1/3房屋份額對(duì)應(yīng)的房屋租金，方琴珍、鄧某某無(wú)權(quán)要求返還其中的2/3。關(guān)于物業(yè)費(fèi)，因方琴珍、鄧某某并未實(shí)際支付2015年至2017年的物業(yè)費(fèi)，故其無(wú)權(quán)向被告主張要求支付其中的1/3物業(yè)費(fèi)。另因被告已實(shí)際支付了103室房屋自2008年4月至2014年12月的物業(yè)費(fèi)、保安費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等，由于原告占該房屋2/3份額，故要求原告承擔(dān)其中的2/3。反訴要求：方琴珍、鄧某某支付由方建平、方某某墊付的2008年4月至2014年12月物業(yè)費(fèi)的2/3即813元。
　　方建平、方某某針對(duì)反訴請(qǐng)求辯稱(chēng)，不同意反訴請(qǐng)求。2008年至2014年期間，該房屋系雙方的父親方鴻福使用，方建平、方某某在2007年搬出時(shí)已將其中一間房屋用鑰匙反鎖，系方建平、方某某擅自開(kāi)鎖使用，故該時(shí)期的物業(yè)費(fèi)其不應(yīng)該承擔(dān)。
　　經(jīng)審理查明：
　　方琴珍、方建平、方某某系兄弟姐妹關(guān)系，方琴珍與鄧某某系夫妻關(guān)系。2008年4月，經(jīng)法院生效判決確定系爭(zhēng)103室房屋按份共有，方建平、方某某占1/3份額，方琴珍、鄧某某占2/3份額。2017年11月，經(jīng)方琴珍、鄧建平提起分家析產(chǎn)之訴后，法院判決該103室房屋歸方琴珍、鄧某某所有，由方琴珍、鄧某某各支付方建平、方某某折價(jià)款401,666.67元。
　　2008年至2014年10月，系爭(zhēng)103室房屋由方琴珍、方建平、方某某之父方鴻福居住。2016年12月起，該103室房屋全套由案外人臧道盛租住。
　　2016年12月1日，方建平(甲方)與臧道盛(乙方)曾簽訂《租房合同》一份，內(nèi)容為：“方建平愿將南大路XXX弄XXX號(hào)XXX室借給138號(hào)11號(hào)301戶(hù)主臧道盛，每月1,600元(付3月押壹月)，從2016.12月1日算起，如甲方需要收回應(yīng)提前一個(gè)月向乙方告知，如乙方需要收回應(yīng)提前一個(gè)月告知甲方。如借房期間發(fā)生異議，由甲方方建平處理解決。房?jī)?nèi)有空調(diào)一臺(tái)、冰箱一臺(tái)、洗衣機(jī)一臺(tái)、微波爐一臺(tái)?！?016年12月至2017年12月，租客臧道盛向方建平、方某某方支付租金1,600元/月。
　　2018年1月4日，臧道盛(乙方)向方某某(甲方)出具收據(jù)一份，內(nèi)容為：“甲方方某某收乙方臧道盛2018壹月貳月押金(三分之一房租押金)計(jì)人民幣3,200元，等產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之后終此。”
　　審理中，方琴珍、鄧某某自認(rèn)，2015年至2017年三年間，系爭(zhēng)103室房屋的物業(yè)費(fèi)其尚未繳納。另，方建平、方某某提供了其方已繳納的2008年4月至2014年12月系爭(zhēng)103室房屋物業(yè)費(fèi)、保安費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等共計(jì)1,218元的交付收據(jù)。
　　系爭(zhēng)103室房屋建筑面積53.26平方米，系兩居室老公房，該小區(qū)1995年竣工。另，經(jīng)本院詢(xún)價(jià)，系爭(zhēng)房屋附近小區(qū)、接近面積、同類(lèi)房型月租金約3,500元至4,000元。
　　以上事實(shí)，有方琴珍、鄧某某提供的(2017)滬0113民初13110號(hào)民事判決書(shū)、租房合同、臧道盛的證人證言，方建平、方某某提供的物業(yè)費(fèi)、保安費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)繳納收據(jù)、臧道盛出具的租金收據(jù)，本院依職權(quán)調(diào)取的(2007)寶民三(民)初字第397號(hào)民事調(diào)解書(shū)、(2008)滬二中民二(民)終字第162號(hào)民事判決書(shū)及當(dāng)事人陳述等證據(jù)為證，有關(guān)證據(jù)已經(jīng)庭審質(zhì)證，可予認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，在系爭(zhēng)房屋確權(quán)后【(2008)滬二中民二(民)終字第162號(hào)民事判決生效】至析產(chǎn)前【(2017)滬0113民初13110號(hào)民事判決生效】，該房屋系方建平、方某某、方琴珍、鄧某某按份共有，方建平、方某某占1/3份額，方琴珍、鄧某某占2/3份額，雙方應(yīng)當(dāng)按照各自享有的份額對(duì)房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。2016年12月至2017年12月期間，該房屋出租予案外人臧道盛使用，雖租賃合同系租客臧道盛與占房屋份額較小的方建平方簽署，但現(xiàn)方琴珍、鄧某某對(duì)房屋出租本身并無(wú)異議，僅要求對(duì)期間由方建平、方某某收取的租金予以分割。雙方主要爭(zhēng)議在于期間由方建平、方某某收取的每月1,600元的租金系整套103室房屋的租金還是方建平、方某某方所占1/3產(chǎn)權(quán)份額對(duì)應(yīng)的租金。本院認(rèn)為，根據(jù)庭審中雙方陳述及租客臧道盛的證人證言可知，租客臧道盛與方琴珍一方的熟悉程度顯然高于與方建平一方，根據(jù)常理常情，對(duì)于臧道盛在2016年年底至2017年期間租賃系爭(zhēng)房屋并向方建平方支付一定金額租金的情況，方琴珍方應(yīng)當(dāng)是清楚的。之所以臧道盛通過(guò)與占1/3產(chǎn)權(quán)且關(guān)系較為疏遠(yuǎn)的方建平方簽署租房合同，而并非與占2/3份額且較為熟悉的方琴珍方簽署租房合同，明顯臧道盛是在已取得了方琴珍方出租許可的情況下，另為爭(zhēng)取方建平方對(duì)房屋出租的許可，以便在爭(zhēng)取到全部權(quán)利人許可后可獲得103室房屋的承租權(quán)。根據(jù)詢(xún)價(jià)結(jié)果，系爭(zhēng)103室房屋整套出租的市場(chǎng)租金行情約為3,500元/月至4,000元/月，而臧道盛每月給付方建平的1,600元租金明顯低于類(lèi)似地段、類(lèi)似面積、類(lèi)似房齡整套房屋出售的租金行情，雖1,600元高于同類(lèi)房屋月租金1/3的價(jià)格，但該部分可視為臧道盛為爭(zhēng)取該房屋承租權(quán)而對(duì)于部分按份共有人的補(bǔ)償。且在2018年1月，臧道盛與方某某簽署的租金收據(jù)中，亦明確了收取的3,200元系該房屋兩個(gè)月1/3的房屋租金。現(xiàn)方琴珍、鄧某某主張方建平、方某某收取的1,600元/月租金系103室整套房屋全額租金，故要求方建平、方某某給付已收取租金2/3的請(qǐng)求，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　關(guān)于物業(yè)費(fèi)。因方琴珍、鄧某某尚未實(shí)際繳納2015年至2017年的物業(yè)費(fèi)用，故其無(wú)權(quán)主張要求方建平、方某某向己支付，對(duì)方琴珍、鄧某某的該主張本院難以支持。方建平、方某某提交的證據(jù)可證實(shí)其已代繳了2008年4月至2014年期間該房屋物業(yè)費(fèi)、保安費(fèi)等，因方琴珍、鄧某某占該房屋2/3份額，方建平、方某某要求其支付已墊付的2/3費(fèi)用，于法有據(jù)，本院予以支持。方琴珍、鄧某某辯稱(chēng)的其未實(shí)際居住，故不同意承擔(dān)該期間物業(yè)費(fèi)的理由，本院不予采納。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法法》第九十四條、九十六條、九十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)方建平、方某某支付2008年4月至2014年12月期間的物業(yè)費(fèi)、保安費(fèi)等共計(jì)813元；
　　二、原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某的全部訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費(fèi)減半收取149元，由原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)減半收取25元，由原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　

審判員：魯曉彥

書(shū)記員：陸建泉