原告：方某某，自由職業(yè)。
委托訴訟代理人：孫凱、胡明，湖北東楚律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限一般代理。
被告：石某某，自由職業(yè)。
委托訴訟代理人：劉進(jìn)，湖北興楚律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限特別授權(quán)。
第三人：湖北美南房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱美南公司），住所地湖北省黃石市黃石大道796-611號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420200691771671R。
法定代表人：宋良鋼，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉振新，公司門店經(jīng)理，代理權(quán)限一般代理。

原告方某某與被告石某某、第三人美南公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年11月9日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告方某某及委托訴訟代理人孫凱，被告委托訴訟代理人劉進(jìn)，第三人的委托訴訟代理人劉振新到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
方某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原、被告及第三人之間于2017年7月9日簽訂的房屋買賣合同；2.判令被告向原告支付違約金16萬(wàn)元；3.案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年7月9日，被告委托其表姐陳小玲與原告及第三人簽訂《房屋買賣合同》，約定原告購(gòu)買被告位于黃石市黃石港區(qū)花湖大道30號(hào)萬(wàn)達(dá)華府A1-2-2301號(hào)房屋，房屋總價(jià)款為八十萬(wàn)元凈得。合同第三條約定，洽談、簽訂本合同過(guò)程中，第三人代被告收取原告支付的定金2萬(wàn)元。合同第十三條約定，被告拒絕將該房屋出售給原告或者擅自提高房屋交易價(jià)格的，被告應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于房屋總價(jià)款20%向原告支付違約金。合同簽訂當(dāng)天，原告按照合同約定向第三人轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房定金2萬(wàn)元。2017年9月26日至2017年9月29日，被告向原告發(fā)送信息明確表示拒絕履行合同且已將房屋賣給他人。因被告違約，原告只能于2017年11月4日向案外人購(gòu)買萬(wàn)達(dá)華府C4-2單元-1904號(hào)房屋（93萬(wàn)元）及車位（7萬(wàn)元），造成原告多支付13萬(wàn)元。
石某某辯稱，其確實(shí)享有萬(wàn)達(dá)華府A1-2-2301房屋產(chǎn)權(quán)，但是其本人與原告至開庭時(shí)從未見面，從未說(shuō)話，雙方完全是素不相識(shí)的陌生人。雙方從未協(xié)商過(guò)訴爭(zhēng)房屋的買賣，自然也就沒(méi)有簽訂過(guò)該房屋的買賣合同。故原、被告之間沒(méi)有任何合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系。原告拿著一份不是被告簽字的房屋買賣合同，主張被告的違約責(zé)任，于事實(shí)不符、于法無(wú)據(jù)。且訴爭(zhēng)房屋還在代售轉(zhuǎn)讓中。
第三人美南公司辯稱，簽訂房屋買賣合同時(shí)，原告到場(chǎng)，被告在外地，但是一直與第三人店里的經(jīng)紀(jì)人保持聯(lián)系，在銷售過(guò)程中也確認(rèn)了房屋價(jià)格。因?yàn)楸桓姹救藷o(wú)法到場(chǎng)，故被告聯(lián)系陳小玲來(lái)代理簽訂此合同，并同時(shí)提交了授權(quán)委托書。在簽訂房屋買賣合同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人也向被告本人進(jìn)行了電話確認(rèn)，且陳小玲隨后也與被告本人進(jìn)行了電話確認(rèn)，才簽訂此合同。在履行合同中，萬(wàn)達(dá)華府可以辦證的情況下，經(jīng)紀(jì)人通過(guò)電話和微信通知被告回來(lái)辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)證，而被告不愿意回來(lái)辦理，并提出房款由原來(lái)的80萬(wàn)元漲到88萬(wàn)元，如果不答應(yīng)就不回來(lái)辦證。經(jīng)紀(jì)人通過(guò)微信提醒被告如果不履行合同要承擔(dān)支付20%違約金的違約責(zé)任，被告說(shuō)自己咨詢過(guò)律師，認(rèn)為屬于無(wú)效合同且其未拿房屋訂金。第三人的工作人員也聯(lián)系被告，希望其能履行合同，但因價(jià)格問(wèn)題不能達(dá)成共識(shí)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年7月9日，石某某（賣方，簡(jiǎn)稱甲方）委托其表姐陳小玲與方某某（賣方，簡(jiǎn)稱乙方）、美南公司（居間方，簡(jiǎn)稱丙方）簽訂《房屋買賣合同》，合同約定甲方將黃石港區(qū)花湖大道30號(hào)萬(wàn)達(dá)華府A1-2-2301室，建筑面積約123.2平方米的毛坯房出售給乙方；該房屋成交價(jià)格為80萬(wàn)元凈得，丙方代甲方收取乙方支付甲方的定金2萬(wàn)元整；乙方于2017年10月31日前將購(gòu)房首付款40萬(wàn)元匯至中介方賬戶，待收到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記收件單當(dāng)日，中介方轉(zhuǎn)給甲方，尾款待乙方銀行貸款付清甲方；甲乙雙方應(yīng)當(dāng)于2017年11月1日前共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；如甲方拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價(jià)格的構(gòu)成根本違約，乙方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金；乙方承擔(dān)2%中介費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)共8萬(wàn)元與首付款一同打入中介方賬戶。當(dāng)日，方某某向美南公司支付定金2萬(wàn)元，美南公司向其出具“代收購(gòu)房定金”收據(jù)。2017年9月26日，被告向原告發(fā)送短信，要求將涉案房屋的成交價(jià)提高至88萬(wàn)元，否則拒絕辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同年9月29日，被告向原告發(fā)送短信稱，涉案房屋已經(jīng)出售。2017年10月19日，方某某按約向美南公司轉(zhuǎn)賬匯款48萬(wàn)元，美南公司向其出具“代收購(gòu)房款”收據(jù)。2017年11月4日，原告與案外人劉俊、劉濤簽訂《房屋買賣居間合同》，約定原告以成交價(jià)100萬(wàn)元購(gòu)買萬(wàn)達(dá)華府C4-2-1904室（成交價(jià)93萬(wàn)元，建筑面積128.89平方米）及地下車位（成交價(jià)7萬(wàn)元）。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為《房屋買賣合同》是否成立、有效及該合同約定違約金是否過(guò)高。一、關(guān)于房屋買賣合同的效力。《中華人民共和國(guó)合同法》第九條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同”。結(jié)合本案，雖然被告本人庭審時(shí)未到庭，但其委托訴訟代理人通過(guò)電話反復(fù)詢問(wèn)其意見后，認(rèn)可其將委托書拍照發(fā)送給第三人，并委托表姐陳小玲與原告及第三人簽訂了《房屋買賣合同》，陳小玲在簽訂上述合同前也與被告本人通過(guò)電話確認(rèn)了合同內(nèi)容等事實(shí)。可見，上述合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律規(guī)定，為有效合同。二、關(guān)于合同解除。《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！痹姘醇s履行了向第三人交付了購(gòu)房定金及首付款的義務(wù)，被告應(yīng)按約履行向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)，但被告單方提高房?jī)r(jià)未果后拒絕履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。依據(jù)上述合同約定，原告有權(quán)解除合同。本院于2017年11月20日向被告送達(dá)了包括起訴狀副本在內(nèi)的應(yīng)訴材料，可視為原告于該日將其解除合同的主張通知了被告，故上述合同于2017年11月20日解除。三、關(guān)于違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！钡谝话僖皇鶙l規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”結(jié)合本案，《房屋買賣合同》中既約定違約金，又約定定金，原告選擇適用違約金條款，不違反法律規(guī)定，應(yīng)予支持。雙方在《房屋買賣合同》中明確約定違約金按總價(jià)款的20%計(jì)算即16萬(wàn)元，該違約金條款對(duì)雙方均有約束力，雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)能夠預(yù)見違約可能造成的損失，且該違約金數(shù)額未超過(guò)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不違反法律規(guī)定。被告認(rèn)為違約金過(guò)高，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’?！北景钢?，被告違約給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失。原告的實(shí)際損失為再次購(gòu)買同地段同類型的房屋所增加的成本88944元（930000÷128.89×123.2-800000）。本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，綜合考慮房型、樓層等差異及房?jī)r(jià)波動(dòng)等情形，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，酌情調(diào)整違約金為10萬(wàn)元。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條、第一百一十六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，判決如下：

一、解除原告方某某與被告石某某、第三人湖北美南地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2017年7月9日簽訂的《房屋買賣合同》；
二、被告石某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告方某某違約金10萬(wàn)元。
三、駁回原告方某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3500元，減半收取計(jì)1750元，由被告石某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。

審判員 阮珊

書記員： 田也塬